La loi RIPOST du 18 août 2026 modifie la réponse publique aux troubles graves ou répétés qui perturbent la vie d’un immeuble. Son article 38, publié au Journal officiel le 19 août 2026, ne donne pas au préfet le pouvoir de résilier directement un bail d’habitation. Il organise une voie de saisine du juge civil lorsque le bailleur privé refuse d’agir ou garde le silence après une injonction préfectorale.

La question devient très concrète pour un voisin, un copropriétaire, un syndic ou un locataire victime de violences, de menaces, de trafics, de dégradations ou de nuisances répétées : quels faits signaler, à quel bailleur écrire, quel délai surveiller et que peut réellement demander le préfet ? Le dispositif ne dispense pas de démontrer la gravité des faits ni leur rattachement au logement. Une pétition vague ou une rumeur ne suffit pas. À l’inverse, un dossier daté, documenté et construit autour de la sécurité des personnes peut faire évoluer le litige vers une procédure de résiliation.

Le régime des bailleurs privés doit aussi être distingué de celui des organismes de logement social. Le délai d’un mois applicable au bailleur privé ne se confond pas avec le délai de quinze jours prévu pour le bailleur social. Dans les deux hypothèses, le juge civil conserve le pouvoir de décider la résiliation et l’expulsion. Cette distinction est essentielle pour agir efficacement à Paris et en Île-de-France, sans confondre signalement administratif, action du propriétaire et exécution forcée.

Les règles générales de résiliation d’un bail d’habitation à Paris restent utiles pour préparer la demande, identifier les pièces et suivre l’exécution de la décision.

I. Loi RIPOST 2026 : que fait le préfet si le bailleur privé refuse ou garde le silence ?

A. Quand l’injonction du préfet peut-elle viser un bail privé ?

Le point de départ se trouve dans l’article 38 de la loi n° 2026-798 du 18 août 2026. Cette réforme a fait évoluer le mécanisme de lutte contre les occupations et comportements qui troublent gravement la vie collective. Le dispositif vise désormais une situation dans laquelle les agissements de l’occupant habituel d’un logement troublent l’ordre public de manière grave ou répétée et méconnaissent les obligations locatives relatives à l’usage paisible des lieux.

Le texte de référence est l’article L. 442-4-3 du code de la construction et de l’habitation. Sa première phrase dispose : « Lorsqu’il constate que les agissements de l’occupant habituel d’un logement troublent l’ordre public de manière grave ou répétée, notamment s’ils sont liés à des activités de trafic de stupéfiants, et méconnaissent les obligations définies au b de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le représentant de l’Etat dans le département peut enjoindre au bailleur de saisir le juge aux fins de résiliation du bail ». La version en vigueur de cet article est consultable sur Légifrance.

Cette formulation appelle trois vérifications.

• Il faut un occupant habituel du logement. Le préfet ne se prononce pas sur une personne totalement étrangère au bail à partir d’un incident isolé sans lien établi avec le logement. Les visiteurs, hébergés ou personnes accueillies peuvent toutefois entrer dans l’analyse si le dossier montre que les troubles proviennent durablement de l’occupation du logement et que le locataire les laisse se poursuivre ou les organise.
• Le trouble doit atteindre un seuil élevé. La loi parle d’un trouble grave ou répété de l’ordre public. Des nuisances ordinaires de voisinage, un désaccord de copropriété ou un bruit occasionnel ne déclenchent pas automatiquement la procédure. Les violences, menaces, trafics, dégradations répétées, intimidations, occupations agressives des parties communes ou comportements mettant en danger la sécurité des résidents peuvent, selon les preuves, franchir ce seuil.
• Les faits doivent correspondre à une obligation locative. Le b de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ». Le texte complet figure sur Légifrance.

Le renvoi à l’article L. 442-4-3 ne transforme pas le propriétaire privé en bailleur social. Pour un bailleur qui ne relève pas du livre IV du code de la construction et de l’habitation, la règle spéciale est l’article 9-2 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article utilise des termes précis : « Dans le cas prévu au premier alinéa de l’article L. 442-4-3 du code de la construction et de l’habitation, le représentant de l’Etat dans le département peut enjoindre à un bailleur ne relevant pas du livre IV du même code de mettre en œuvre une procédure de résiliation du bail locatif. En cas d’absence de réponse dans un délai d’un mois ou de refus du bailleur, le représentant de l’Etat dans le département a intérêt pour agir devant le juge civil pour demander la résiliation du bail. » La version vérifiée est disponible sur Légifrance.

Il faut retenir la portée exacte de cette disposition : le préfet peut ordonner au bailleur privé de mettre en œuvre une démarche contentieuse, puis saisir lui-même le juge civil si le propriétaire refuse ou ne répond pas. Il ne peut pas prononcer seul la résiliation du contrat. Il ne peut pas remplacer le juge par une décision administrative qui ferait disparaître le bail le jour même. Le contrat reste en vigueur tant qu’une décision juridictionnelle n’a pas constaté ou prononcé sa résiliation, sauf autre cause juridique indépendante.

Cette règle ne retire pas au bailleur ses droits propres. Après une mise en demeure motivée, l’article 6-1 de la loi de 1989 prévoit que « les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ». Le texte est accessible sur Légifrance. Le propriétaire peut donc agir sans attendre une injonction préfectorale lorsqu’il dispose déjà d’éléments suffisants.

Une mise en demeure adressée au bailleur doit décrire les faits, leurs dates, les personnes exposées et les démarches déjà accomplies. Elle doit demander une réponse et une action déterminées : rappel formel des obligations du locataire, mise en demeure de cesser les troubles, saisine du juge si la gravité le justifie, information sur le suivi du dossier. Une lettre qui se limite à écrire « votre locataire est insupportable » ne permet pas au propriétaire de mesurer le risque ni de répondre utilement à l’administration.

Le bailleur peut également se trouver dans une situation où il ignore encore l’identité de l’auteur matériel d’une dégradation ou d’une menace. Cette difficulté n’autorise pas à inventer une imputabilité. Elle impose de demander les procès-verbaux, constats ou témoignages utiles, de vérifier le lien avec l’appartement et de distinguer ce qui est directement observé de ce qui est rapporté par un tiers. Le préfet comme le juge doivent pouvoir suivre la chaîne factuelle : événement, logement concerné, occupant impliqué, répétition ou gravité, connaissance du bailleur et absence de cessation.

B. Quel délai le bailleur privé a-t-il pour répondre et que se passe-t-il en cas de refus ?

Pour le bailleur privé, le délai central est d’un mois. Il court à partir de la réception de l’injonction préfectorale dans des conditions permettant d’établir sa date. Le propriétaire doit conserver l’enveloppe, l’accusé de réception, le courriel sécurisé ou tout autre élément qui fixe le point de départ. En pratique, une réponse tardive ou purement orale fragilise sa position, même si elle ne suffit pas à elle seule à faire prononcer la résiliation.

Le bailleur privé ne doit pas confondre le dispositif qui le concerne avec le mécanisme applicable au logement social. L’article L. 442-4-3 précise, pour le bailleur relevant du livre IV, que « l’injonction précise les éléments de fait qui justifient la mise en œuvre de la procédure ». Il prévoit également : « Le bailleur fait connaître au représentant de l’Etat, dans un délai de quinze jours, la suite qu’il entend réserver à l’injonction. » Ces quinze jours et les règles de substitution prévues pour le bailleur social ne doivent pas être transposés mécaniquement au propriétaire privé, dont la situation est régie par l’article 9-2 et son délai d’un mois.

Le propriétaire privé dispose de plusieurs réponses possibles, qui doivent être choisies à partir des faits et non d’une réaction de principe.

• Il peut reconnaître la réalité des troubles, notifier le locataire, réunir les pièces et engager rapidement l’action en résiliation. Cette réponse démontre que l’injonction est suivie d’effet et permet de discuter devant le juge de la mesure adaptée.
• Il peut contester certains faits tout en mettant en place des vérifications : demande de constats, audition des voisins, consultation du syndic, dépôt de plainte, rendez-vous avec les services sociaux ou saisine d’un commissaire de justice. Une contestation sérieuse doit être accompagnée d’actions concrètes.
• Il peut expliquer une impossibilité juridique ou matérielle temporaire, à condition d’en exposer les raisons et de donner un calendrier. Une réponse qui nie toute difficulté sans examiner les attestations, les plaintes ou les constats peut être comprise comme un refus d’agir.

Le silence pendant un mois et le refus exprès n’ont pas exactement la même apparence, mais ils produisent le même effet procédural essentiel : le préfet acquiert un intérêt pour agir devant le juge civil afin de demander la résiliation. « A intérêt pour agir » signifie que l’administration peut saisir la juridiction et soutenir la demande ; cela ne signifie ni que la résiliation est acquise, ni que le propriétaire est automatiquement condamné, ni que le juge doit suivre la demande préfectorale.

Le juge examine les faits au jour où il statue. Il vérifie la réalité des troubles, leur gravité ou leur répétition, leur rattachement au comportement du locataire ou des personnes dont il répond, la connaissance du bailleur, les mises en demeure, les mesures prises et la proportionnalité de la résiliation. La décision doit reposer sur des éléments soumis contradictoirement. Le locataire doit pouvoir connaître les pièces invoquées et répondre à chacune d’elles.

Le locataire peut donc contester l’injonction ou l’action qui en découle sur plusieurs terrains : absence de trouble d’ordre public, faits isolés, identité erronée, absence de lien avec son logement, cessation des nuisances, intervention rapide auprès des personnes accueillies, défaut de mise en demeure, pièces irrégulières ou disproportion de la résiliation. Une contestation crédible ne consiste pas seulement à déclarer que les voisins exagèrent. Elle doit produire des éléments positifs : attestations contraires, plaintes classées, rapports d’intervention, preuves d’absence, échanges avec le bailleur, mesures de prévention et, lorsque cela est pertinent, justificatifs de prise en charge.

Le propriétaire, de son côté, ne doit pas promettre au préfet une expulsion immédiate. Il peut indiquer la procédure engagée, le tribunal saisi, les demandes formulées et les pièces transmises. Il doit aussi éviter toute expulsion privée, coupure d’eau ou d’électricité, changement de serrure, menace ou pression sur le locataire. Même en présence de faits graves, seule la procédure légale permet d’obtenir la libération forcée des lieux.

Une action parallèle peut être utile pour les voisins ou les copropriétaires exposés. Ils peuvent adresser une mise en demeure au bailleur, signaler les faits au préfet, solliciter le syndic pour les désordres touchant les parties communes, déposer plainte lorsque les faits constituent une infraction et demander conseil sur une action civile. Ces démarches ne donnent pas directement au voisin le pouvoir de résilier le bail d’autrui. Elles alimentent le dossier et permettent au propriétaire ou au préfet d’évaluer la situation.

La sécurité prime sur la constitution progressive du dossier. En cas de violence en cours, de menace immédiate, de trafic apparent ou de danger pour une personne, il faut contacter les services d’urgence et ne pas intervenir soi-même. Le signalement administratif de troubles locatifs ne remplace pas une plainte ni une intervention de police. Dans le dossier écrit, il faut distinguer les faits ayant donné lieu à une procédure pénale, les faits seulement constatés par les résidents et les hypothèses encore à vérifier.

II. Résiliation du bail pour troubles graves : quelles preuves et quelle procédure à Paris ?

A. Quelles preuves réunir pour établir les troubles et l’imputabilité du locataire ?

La résiliation d’un bail pour troubles graves ne repose pas sur le nombre de courriers envoyés mais sur la cohérence des éléments produits. Le dossier doit permettre au juge de répondre à quatre questions : que s’est-il passé, à quelle fréquence, qui est à l’origine des faits et quelles démarches ont été entreprises pour les faire cesser ? Chaque pièce doit être datée, identifiable et reliée à un événement déterminé.

Le socle contractuel est clair. L’article 1728 du code civil énonce : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Ce texte est consultable sur Légifrance. Pour les troubles, l’obligation d’usage raisonnable se combine avec l’obligation spéciale de jouissance paisible prévue par l’article 7 de la loi de 1989.

L’article 1729 du code civil permet d’aller plus loin lorsque le manquement est établi : « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » La version vérifiée figure sur Légifrance. Le texte ne prévoit pas une résiliation automatique. Il ouvre une demande soumise à l’appréciation du juge.

Le premier outil pratique est un journal des incidents. Pour chaque événement, il faut noter la date, l’heure, le lieu exact, les personnes présentes, le comportement observé, les conséquences et l’identité de la personne qui a constaté les faits. Les formulations doivent rester descriptives : cris et menaces prononcées, coups portés sur une porte, dégradation d’un équipement, dépôt d’objets dangereux, passages répétés dans le hall, nuisances nocturnes constatées à plusieurs dates. Une appréciation comme « comportement mafieux » a peu de valeur si elle n’est pas accompagnée d’un fait précis.

Les attestations de voisins doivent être personnelles et circonstanciées. Chaque témoin doit raconter ce qu’il a vu ou entendu lui-même, préciser son adresse ou son lien avec l’immeuble et dater sa déclaration. Les attestations identiques copiées les unes sur les autres donnent une impression de dossier fabriqué. Une seule attestation détaillée, corroborée par un constat et un appel aux services d’urgence, peut être plus utile que vingt signatures sans description des faits.

Le constat d’un commissaire de justice peut objectiver l’état des parties communes, les dégradations visibles, les odeurs, les encombrements, les traces de nuisances ou l’absence de remise en état. Il ne transforme pas une accusation en vérité sur des faits non directement constatés. Le professionnel doit relever ce qu’il voit, entend ou reçoit dans les limites de sa mission. Pour des troubles intermittents, plusieurs constats à des dates différentes peuvent montrer la répétition.

Les plaintes, mains courantes, interventions de police, rapports des services municipaux, courriers du syndic et échanges avec le bailleur doivent être classés chronologiquement. Un dépôt de plainte prouve qu’une personne a saisi les services compétents ; il ne prouve pas à lui seul que l’infraction est constituée. Il devient plus probant lorsqu’il est rapproché d’un certificat médical, d’un constat, d’une vidéo licite, d’une attestation ou d’une décision pénale.

Les images de vidéosurveillance doivent être utilisées avec prudence. Il faut identifier le responsable du dispositif, demander la conservation rapide des séquences et respecter les règles relatives à la vie privée. Une vidéo prise depuis un espace privé ne doit pas exposer inutilement l’intérieur d’un logement ou la vie intime d’un voisin. Les captures anonymes diffusées dans un groupe de messagerie peuvent alimenter une alerte, mais elles doivent être authentifiées et replacées dans leur contexte avant de soutenir une demande judiciaire.

L’imputabilité exige une démonstration distincte. Le fait qu’un incident se produise dans un immeuble ne signifie pas automatiquement qu’il provient du locataire visé. Il faut établir le lien avec l’appartement, l’occupant habituel, les personnes qu’il reçoit ou l’usage qu’il fait des lieux. Les témoignages peuvent préciser le numéro de porte, les allées et venues, les échanges avec l’occupant et la durée de la situation. Le bailleur doit éviter de viser une personne sur la base d’un nom de famille ou d’une réputation de quartier.

La question des personnes accueillies mérite un examen particulier. Le locataire reste tenu d’user paisiblement des locaux et de ne pas laisser son occupation devenir la source de comportements qui atteignent la sécurité ou la liberté d’aller et venir des résidents. Toutefois, la présence occasionnelle d’un tiers ne suffit pas toujours à justifier une résiliation. Le juge apprécie la fréquence des visites, la connaissance des faits par le locataire, les mesures prises, la possibilité de faire cesser les troubles et la part personnelle du locataire dans le comportement dénoncé.

La jurisprudence récente illustre le niveau d’analyse attendu. Dans un arrêt du 29 janvier 2026, la cour d’appel de Rouen, RG n° 24/03834, a retenu, dans un dossier de nuisances répétées, que « Le nombre élevé des agressions et l’importance de la dégradation des conditions de vie des locataires, voire de la santé de certains d’entre eux, caractérisent le manquement grave pouvant fonder la résiliation du bail ». La décision est consultable sur la source officielle de la Cour de cassation. La gravité a été appréciée à partir d’un ensemble de plaintes et d’éléments concordants, pas à partir d’une simple querelle de voisinage.

Le tribunal judiciaire de Paris a également rappelé, dans un jugement du 7 février 2025, RG n° 24/08956, que « Il en résulte notamment que la jouissance paisible impose d’occuper les lieux loués sans créer aux autres occupants de l’immeuble des troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage ». Le jugement est disponible sur la source officielle de la Cour de cassation. Cette décision montre l’importance des conséquences pour les autres occupants et de la durée des comportements dans l’examen de la résiliation.

La mise en demeure est une pièce centrale. Pour être utile, elle doit reprendre les incidents vérifiables, demander la cessation des troubles, fixer un délai raisonnable de réponse et rappeler que le bailleur doit utiliser ses droits. Elle doit être adressée au bon destinataire : propriétaire, agence mandatée, administrateur de biens et, pour les parties communes, syndic. Il faut conserver la preuve de réception et les pièces jointes. Une nouvelle mise en demeure peut être envoyée si les faits se poursuivent, en évitant les termes injurieux ou menaçants.

Le bailleur doit, lui aussi, mettre en demeure le locataire de cesser les manquements. La lettre doit viser les stipulations du bail et les obligations légales pertinentes, préciser les faits, demander des explications et avertir qu’une action en résiliation peut être engagée. Une notification adressée sans preuve de réception, à une ancienne adresse ou à un seul occupant alors que le bail comporte plusieurs titulaires peut créer une difficulté procédurale. Une relecture juridique avant l’envoi permet de vérifier l’identité des parties et les demandes.

Le dossier doit rester respectueux des droits des personnes vulnérables. Une maladie, une mesure de protection ou une difficulté sociale ne constitue pas, à elle seule, un trouble justifiant la résiliation. Le juge s’intéresse aux comportements objectivement établis, à la protection des voisins et aux mesures réellement tentées. Le bailleur peut solliciter les acteurs sociaux ou le représentant légal lorsque cela aide à faire cesser les faits, sans diffuser d’informations médicales inutiles dans l’immeuble.

B. Quel juge saisir, quels délais respecter et comment préparer l’expulsion ?

Lorsque le bailleur privé refuse ou ne répond pas à l’injonction dans le délai d’un mois, le préfet peut saisir le juge civil sur le fondement de l’article 9-2. Le propriétaire peut aussi agir de sa propre initiative, et le locataire peut présenter sa défense. Le dossier contentieux doit exposer les faits, le bail, les obligations violées, les mises en demeure, les pièces et la demande précise. Il ne suffit pas d’annexer la lettre du préfet en espérant que la juridiction en déduise la gravité.

Le fondement de la demande peut combiner l’article 7 de la loi de 1989, les articles 1728 et 1729 du code civil, l’article 1741 du même code et l’article 1224 relatif à l’inexécution suffisamment grave. L’article 1741 prévoit : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. » Il est accessible sur Légifrance. L’article 1224 dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » La référence officielle est l’article 1224 du code civil.

Lorsque la résiliation est demandée au juge en raison de troubles, l’article 1227 est particulièrement important : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » Cette règle figure sur Légifrance. Elle confirme que le propriétaire ou le préfet doit présenter une demande juridictionnelle et que la décision appartient au juge. Le demandeur doit donc construire un dossier qui permet une appréciation contradictoire, au lieu de présenter l’injonction préfectorale comme une décision de résiliation déjà acquise.

La date d’effet et les conséquences de la résiliation doivent être demandées avec précision. Selon l’article 1229 du code civil, « La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. » Le texte complet est accessible sur Légifrance. En matière de bail d’habitation, la décision doit aussi organiser la libération des lieux, l’indemnité d’occupation éventuelle et le sort des meubles.

Le juge évalue la gravité au jour de l’audience. Dans un jugement du 24 novembre 2025, RG n° 25/03856, le tribunal judiciaire de Toulon a énoncé : « Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés présentent un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience. » Cette décision est accessible sur la source officielle de la Cour de cassation. Un bailleur doit donc actualiser son dossier jusqu’à l’audience : poursuite des troubles, cessation, nouvelles plaintes, réparation des dégâts et évolution des mesures prises peuvent modifier l’analyse.

À Paris, la demande doit être préparée en tenant compte du tribunal compétent pour le logement et de la nature de l’action. En Île-de-France, le département du logement détermine l’interlocuteur préfectoral et le ressort judiciaire : Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d’Oise ou Seine-et-Marne ne se traitent pas comme un seul territoire administratif. L’adresse du bien, le domicile des parties et le type de demande doivent être vérifiés avant toute saisine. Une erreur de destinataire ou de tribunal entraîne des délais supplémentaires alors que les troubles peuvent se poursuivre.

Le signalement au préfet doit contenir un bordereau lisible : identité et coordonnées du demandeur, adresse du logement, qualité du bailleur, chronologie, pièces numérotées, plaintes et interventions, constats, attestations, mise en demeure, réponse du propriétaire et description du risque actuel. Il faut demander explicitement l’examen du dispositif de l’article 9-2 lorsqu’il s’agit d’un bailleur privé. Le signalement doit également préciser ce qui est attendu : vérification, injonction au bailleur, transmission au service compétent, coordination avec les forces de l’ordre ou information sur les suites.

Le bailleur qui reçoit une injonction doit ouvrir un dossier séparé du dossier de gestion locative ordinaire. Il doit identifier la date de réception, calculer le délai d’un mois, consulter le bail, vérifier les clauses, organiser la conservation des preuves et répondre par écrit. S’il décide de saisir le juge, il doit faire établir l’acte par le professionnel compétent et informer le préfet de la démarche. S’il refuse, sa réponse doit exposer les raisons factuelles et juridiques, sans ignorer les éléments graves. S’il estime les faits non établis, il peut demander des pièces complémentaires tout en prenant des mesures de prévention.

Le locataire assigné doit agir immédiatement. Il doit demander la communication complète des pièces, vérifier la date et le contenu de l’injonction, relever les incidents qui ne le concernent pas, répondre aux attestations et produire les éléments montrant une cessation ou une prise en charge. Il peut également contester la régularité de la procédure, discuter l’imputabilité des comportements de visiteurs et demander, lorsque la situation le justifie, un délai pour organiser son départ. Il ne faut pas attendre l’audience pour rassembler les preuves : les pièces doivent être communiquées dans le respect du calendrier fixé par la juridiction.

La résiliation et l’expulsion sont deux étapes différentes. Même lorsque le juge résilie le bail, la libération forcée exige le respect de la procédure d’exécution. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. » La référence officielle est Légifrance. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans les hypothèses prévues par la loi, mais le propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même.

Après la décision, il faut donc vérifier son caractère exécutoire, faire signifier le jugement, délivrer le commandement de quitter les lieux lorsque cela est requis et respecter les délais d’exécution. La force publique n’intervient qu’à l’issue de la procédure et sur demande dans le cadre légal. La trêve hivernale et les situations de vulnérabilité peuvent aussi modifier le calendrier ou conduire le juge et le préfet à examiner les conditions de relogement. Le dossier doit être mis à jour à chaque étape, car une intervention irrégulière du bailleur peut engager sa responsabilité.

La demande de résiliation doit être proportionnée. Le juge peut tenir compte de la durée du bail, de la répétition des faits, des dommages causés, des risques pour les voisins, de la situation des enfants ou des personnes vulnérables, des mesures de prévention et de la possibilité réelle de faire cesser les troubles. La gravité ne se réduit pas au montant d’une réparation matérielle. Un trouble sans dégradation peut être sérieux s’il expose durablement les résidents à des menaces ou empêche l’accès normal à l’immeuble. À l’inverse, une dégradation unique et immédiatement réparée peut appeler une réponse différente.

Il faut aussi distinguer le contentieux locatif des autres actions possibles. Une victime peut demander réparation de son préjudice, le syndicat des copropriétaires peut agir pour les parties communes, la commune peut intervenir au titre de ses pouvoirs de police et le parquet peut poursuivre une infraction. Ces actions peuvent se compléter, mais elles n’ont ni le même objet ni les mêmes règles de preuve. Le préfet qui agit sur le fondement de l’article 9-2 demande la résiliation du bail au juge civil ; il ne tranche pas une culpabilité pénale et ne remplace pas l’autorité judiciaire répressive.

La stratégie la plus solide suit une chronologie courte : protéger les personnes, conserver les preuves, mettre en demeure le bailleur et le locataire lorsque cela est possible, signaler les faits au bon service, vérifier le délai d’un mois, répondre ou saisir le juge, puis suivre l’exécution. Chaque étape doit être documentée. Cette méthode évite deux erreurs opposées : attendre une intervention administrative sans agir sur le danger immédiat, ou tenter d’expulser soi-même un occupant en dehors de toute décision judiciaire.

Conclusion

La loi RIPOST 2026 crée un levier spécifique lorsque des troubles graves ou répétés liés à un logement portent atteinte à l’ordre public et aux obligations de jouissance paisible. Pour un bailleur privé, l’article 9-2 de la loi du 6 juillet 1989 permet au préfet d’enjoindre la mise en œuvre d’une procédure de résiliation. En cas de refus ou d’absence de réponse dans le délai d’un mois, le préfet peut saisir le juge civil. Cette faculté ne résilie pas le bail par elle-même : le juge doit vérifier les faits, leur imputabilité, leur gravité, la proportionnalité de la mesure et les garanties du contradictoire.

La réussite du dossier dépend de la qualité des preuves et du respect des délais. Un journal daté, des attestations personnelles, des constats, des plaintes, des échanges avec le bailleur et une mise en demeure motivée donnent une base exploitable. À Paris comme dans les autres départements d’Île-de-France, l’adresse du logement détermine les interlocuteurs et le ressort à saisir. En cas de danger immédiat, la protection des personnes et l’appel aux services d’urgence restent prioritaires. La résiliation peut ensuite être demandée, mais l’expulsion forcée ne peut intervenir qu’après la décision et la procédure d’exécution prévues par la loi.

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