I. Le champ d’application et la portée substantielle du lissage de l’augmentation du loyer déplafonné
A. Les conditions légales d’ouverture du lissage et la distinction entre durée contractuelle et tacite prolongation
Le statut protecteur des baux commerciaux organise un équilibre délicat entre les prérogatives patrimoniales du bailleur et la pérennité économique de l’entreprise locataire. Lors du renouvellement du contrat, le principe général posé par le législateur impose un plafonnement strict de l’évolution du loyer selon la variation indiciaire. Toutefois, la survenance d’événements spécifiques autorise la fixation directe du nouveau loyer à la valeur locative réelle de marché, entraînant un déplafonnement intégral. Afin d’éviter qu’une telle hausse ne fragilise brutalement l’exploitation commerciale du preneur, la loi du dix-huit juin deux mille quatorze a instauré un mécanisme correcteur. Cette disposition spécifique figure désormais au sein du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce qui régit l’étalement annuel. Les praticiens du droit réunis au sein d’un cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris analysent quotidiennement les conditions rigoureuses de cette modération financière.
L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit qu’« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° » le lissage s’applique. Le texte vise aussi l’hypothèse où « s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée ». Dès lors, « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté » précédemment. Cette limitation arithmétique s’applique scrupuleusement par référence au montant du loyer acquitté au cours de l’exercice contractuel précédent. Le texte législatif délimite ainsi avec une précision absolue les deux seules hypothèses matérielles ouvrant droit au bénéfice de cet étalement légal. La première hypothèse concerne l’existence d’une modification notable affectant l’un des quatre premiers éléments déterminant la valeur locative statutaire de l’immeuble. La seconde hypothèse vise quant à elle l’existence d’une clause contractuelle ayant fixé dès l’origine une durée de bail supérieure à neuf ans.
À cet égard, les éléments constitutifs de la valeur locative correspondent aux caractéristiques du local considéré et à la destination contractuelle convenue des lieux loués. Ils intègrent également les obligations respectives assumées par les parties ainsi que les facteurs locaux de commercialité définis par l’article L. 145-33 du code de commerce. Dans son arrêt du huit octobre deux mille vingt-cinq, la Cour d’appel de Rennes, 5e Chambre, 8 octobre 2025, n° 22/04003 précise l’évaluation des facteurs locaux. La juridiction énonce précisément qu’« Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement » sans un impact avéré. L’évolution constatée doit impérativement présenter « une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément pour le commerce exercé dans les lieux loués. » Dès lors, la démonstration d’une évolution favorable de l’environnement commercial ouvre droit au déplafonnement du loyer assorti de son étalement progressif.
Par ailleurs, la modification notable peut résulter de transformations matérielles apportées aux locaux loués ou d’une redistribution substantielle des charges locatives d’exploitation. Lorsque le bailleur réalise des travaux d’agrandissement ou d’amélioration substantielle, ces aménagements modifient la consistance des lieux loués au sens des textes. De même, les transferts de charges opérés en conformité avec les dispositions statutaires peuvent altérer l’équilibre financier initialement arrêté entre les cocontractants. Dans toutes ces situations de modification objective, le loyer renouvelé s’aligne sur la valeur locative sous le bénéfice du lissage protecteur. En conséquence, les investissements valorisant l’assiette immobilière ne sauraient priver le preneur de la progressivité légale de la réévaluation de son loyer.
En outre, un changement d’activité intervenu en cours de bail constitue un motif pérenne de déplafonnement justifiant l’application corrélative du dispositif de lissage. La jurisprudence suprême a confirmé cette règle dans sa décision Cour de cassation, 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849 relative à la cession avec déspécialisation. La Cour énonce que « La cession du droit au bail dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce emporte » le maintien du prix. Toutefois, cette cession « ne prive pas le bailleur du droit d’invoquer le changement de destination intervenu au cours du bail expiré » lors du renouvellement. Dès lors, le déplafonnement prononcé à raison de la modification de destination contractuelle demeure pleinement soumis au plafonnement annuel de dix pour cent.
Or, une difficulté juridique majeure a longtemps divisé la doctrine et les tribunaux concernant le sort des baux prolongés tacitement au-delà de douze ans. L’alinéa trois de l’article L. 145-34 du code de commerce exclut le plafonnement indiciaire lorsque le bail excède douze années par l’effet d’une tacite prolongation. La Cour suprême a tranché ce débat dans son arrêt Cour de cassation, 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834 rendu au visa des textes statutaires. La haute juridiction énonce que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable » des éléments. Elle confirme que le lissage s’applique « lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux » prolongés tacitement. En conséquence, le preneur dont le bail initial de neuf années s’est poursuivi tacitement au-delà de douze ans subit un déplafonnement intégral sans lissage.
À l’inverse, lorsque le contrat de bail a été initialement conclu pour une durée conventionnelle supérieure à neuf années, le lissage s’applique pleinement. Cette distinction essentielle a été confirmée par la Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 19 février 2026, n° 23/16360 dans un litige emblématique. La cour parisienne a retenu que le lissage s’applique « lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans » dès sa conclusion initiale. La juridiction a souligné que ce dispositif « ne s’applique pas aux baux qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation plus de douze ans. » La cour retient que « la circonstance que le bail se soit, de fait, prolongée au-delà de douze années est inopérante » sur ce droit acquis. Dès lors, la stipulation d’un bail initial de dix ou douze années garantit irrévocablement au preneur le bénéfice du plafonnement annuel à dix pour cent.
Par ailleurs, les décisions concordantes confirment que la durée contractuelle fixée ab initio confère un droit acquis au mécanisme protecteur de lissage. Cette règle fondamentale protège les enseignes commerciales ayant accepté de s’engager sur de longues périodes contractuelles face aux risques d’une envolée des loyers. En conséquence, l’audit préalable de la genèse contractuelle du bail commercial apparaît indispensable pour déterminer l’éligibilité du locataire au dispositif légal d’étalement. Les parties doivent vérifier avec minutie la qualification juridique exacte de la durée du bail expiré avant d’engager toute négociation sur le renouvellement.
B. La nature d’ordre public de l’étalement légal et l’absence d’impact sur la valeur locative de référence
La nature impérative du mécanisme de lissage découle expressément de l’ordonnancement général du statut des baux commerciaux instauré par le législateur contemporain. En vertu de l’article L. 145-15 du code de commerce, toute clause conventionnelle dérogeant aux règles du plafonnement et de l’étalement est réputée non écrite. Cette sanction radicale interdit aux bailleurs d’insérer dans le bail commercial une stipulation écartant par avance l’application du plafonnement de dix pour cent. La chambre civile de la Cour de cassation a souligné cette force obligatoire lors de l’examen de la conformité constitutionnelle du dispositif légal. Dans son arrêt Cour de cassation, 3e civ., 6 février 2020, n° 19-19.503, la Cour suprême a rappelé l’autonomie juridique des règles de fixation du loyer. La haute juridiction énonce que « la règle selon laquelle le bail commercial est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré ne s’applique pas au loyer ». Elle précise que le prix « est fixé selon les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. »
À cet égard, les parties ne peuvent valablement renoncer aux dispositions d’ordre public de l’étalement qu’après la naissance effective de leur droit litigieux. Toute renonciation anticipée consentie lors de la conclusion du bail ou en cours d’exécution demeure frappée d’une inefficacité juridique totale et absolue. Cette protection substantielle s’impose aux juridictions saisies qui doivent garantir le respect scrupuleux du mécanisme légal d’étalement des augmentations de loyer. Dès lors, les clauses de renonciation insérées dans les baux commerciaux initiaux ne sauraient faire obstacle à la mise en œuvre du lissage. Seul un accord transactionnel conclu postérieurement à la notification de la valeur locative peut valablement aménager un échéancier dérogatoire entre les parties.
Par ailleurs, l’action tendant à faire réputer non écrite une clause dérogatoire au lissage présente un caractère imprescriptible selon les principes généraux applicables. Le preneur peut invoquer à tout moment l’illicéité d’une stipulation prétendant lui imposer une hausse annuelle supérieure au plafond légal de dix pour cent. Les sommes indûment perçues par le bailleur en violation du plafonnement annuel ouvrent droit à une répétition intégrale au profit du locataire évincé. En conséquence, les bailleurs s’exposent à des restitutions substantielles s’ils procèdent à des appels de loyers méconnaissant les paliers impératifs d’étalement.
Or, une distinction conceptuelle fondamentale doit être opérée entre la fixation de la valeur locative judiciaire et l’étalement progressif de son paiement. Le dispositif de lissage n’a nullement pour objet ni pour effet de modifier le quantum de la valeur locative statutaire définitivement arrêtée. Ce principe directeur a été énoncé avec une grande clarté par le Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 11 avril 2025, n° 24/05792. La juridiction a jugé que le texte « n’instaure qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement sans affecter la fixation du loyer ». Le tribunal consulaire confirme ainsi que l’évaluation judiciaire s’opère directement et intégralement « à la valeur locative » sans réfraction du mécanisme d’étalement. En conséquence, la fixation judiciaire du loyer de renouvellement intervient toujours à la valeur locative pleine et entière déterminée selon les critères légaux. L’étalement ne constitue qu’une modalité légale d’exigibilité échelonnée de la dette locative destinée à préserver la trésorerie opérationnelle de l’entreprise preneuse.
Par ailleurs, cette dissociation juridique entre le montant théorique fixé et le loyer exigible produit des conséquences directes sur les obligations accessoires. Le tribunal judiciaire de Pontoise a confirmé cette approche dans son jugement Tribunal judiciaire de Pontoise, 3 juin 2025, n° 24/00011 rendu en matière de baux commerciaux. La juridiction a constaté l’existence d’un déplafonnement tout en réservant la liquidation des créances accessoires issues de l’application différée du nouveau tarif. Le calcul du dépôt de garantie s’effectue généralement sur la valeur locative finale alors que les quittances mensuelles respectent l’étalement progressif institué. Dès lors, le bailleur conserve l’intégralité de sa créance en valeur locative de référence tout en acceptant la perception échelonnée des annuités progressives.
En outre, le mécanisme de lissage bénéficie de plein droit au cessionnaire du bail commercial en cas de transmission du fonds de commerce. L’acquéreur du droit au bail se trouve subrogé dans l’ensemble des droits et obligations issus du bail renouvelé sous l’empire de la loi nouvelle. L’échéancier d’étalement en cours d’exécution se poursuit donc sans interruption au profit du nouveau preneur jusqu’au terme prévu par le statut légal. En conséquence, le bailleur ne saurait exiger du repreneur le paiement immédiat de la valeur locative intégrale avant l’expiration des paliers annuels.
II. La mise en œuvre contentieuse et les modalités pratiques de calcul de l’étalement progressif
A. La répartition des compétences juridictionnelles entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire
La mise en œuvre contentieuse de l’étalement légal soulève une question procédurale récurrente relative à la compétence du juge des loyers commerciaux. Institué par les dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce, ce juge spécialisé dispose d’une compétence strictement d’attribution. Sa mission exclusive consiste à fixer le montant du loyer du bail renouvelé ou révisé en fonction de la valeur locative statutaire. Dès son avis fondateur Cour de cassation, 3e civ., Avis du 9 mars 2018, n° 17-70.040, la Cour de cassation a précisé les limites de cette juridiction. La Cour suprême a considéré que le juge des loyers commerciaux n’a pas le pouvoir de fixer l’échéancier du lissage légal. Cette juridiction spécialisée ne peut statuer que sur le quantum du loyer de base sans organiser les modalités concrètes de son exécution financière.
Cette incompétence d’attribution est appliquée avec une constance rigoureuse par les juridictions spécialisées à travers l’ensemble du territoire national. Ainsi, le Tribunal judiciaire de Toulon, 1re Chambre, 9 avril 2026, n° 24/07233 a réaffirmé ce principe procédural impératif. Le magistrat rappelle que « Le juge des loyers commerciaux n’a pas davantage compétence pour statuer sur l’application du mécanisme de lissage » légal. De même, le Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 14 octobre 2025, n° 21/15344 adopte une motivation strictement identique. Dans son dispositif, le tribunal déclare irrecevables les demandes tendant à condamner une partie au paiement des intérêts dus sur le différentiel de loyer. La juridiction parisienne déclare également irrecevable devant ce juge spécialisé la demande tendant à « se prononcer sur le lissage du loyer du bail renouvelé ». En conséquence, les parties sont systématiquement renvoyées à mieux se pourvoir devant le tribunal judiciaire statuant en formation de droit commun.
Par ailleurs, le Tribunal judiciaire de Lyon, Loyers commerciaux, 13 mai 2026, n° 25/00014 a également rejeté la demande relative au lissage du loyer. La juridiction lyonnaise a ordonné une expertise sur la valeur locative tout en réservant l’application de l’étalement aux modalités d’exécution ultérieures. Cette articulation impose aux plaideurs une vigilance procédurale extrême afin de ne pas soulever prématurément des prétentions indemnitaires irrecevables devant le juge consulaire. À défaut d’accord amiable sur le décompte des annuités, le créancier ou le débiteur doit saisir le tribunal judiciaire selon la procédure ordinaire. Le tribunal judiciaire statuant au fond possède la plénitude de juridiction pour liquider les créances arriérées et ordonner l’échéancier conforme à la loi.
Devant le tribunal judiciaire de droit commun, les parties débattent contradictoirement du montant des sommes effectivement exigibles pour chaque exercice locatif écoulé. Le tribunal procède à la vérification arithmétique des quittances acquittées et calcule avec précision le solde de loyer restant dû au bailleur. Le jugement rendu par cette formation ordinaire constitue un titre exécutoire complet permettant le recouvrement forcé des arriérés d’étalement non réglés. À cet égard, le preneur défaillant s’expose aux voies d’exécution forcée s’il ne respecte pas scrupuleusement les échéances annuelles fixées par le juge.
Cependant, la Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 5 septembre 2024, n° 23/16360 admet la recevabilité de l’appel visant le principe de l’assujettissement. La cour d’appel retient que le locataire a un intérêt légitime à faire reconnaître son droit de principe au dispositif de lissage. Cette constatation judiciaire préalable peut intervenir avant même que le quantum définitif de la valeur locative ne soit chiffré par l’expertise ordonnée. Dès lors, les preneurs peuvent sécuriser judiciairement le bénéfice du dispositif légal dès la phase liminaire du contentieux de fixation du loyer.
B. Le mécanisme arithmétique de plafonnement à 10 % et son articulation avec le loyer provisionnel et la révision triennale
Le calcul arithmétique de l’étalement progressif repose sur une règle de progression annuelle plafonnée à dix pour cent du loyer précédent. Le point de départ du calcul est constitué par le loyer effectivement acquitté au cours de la dernière année du bail expiré. Une illustration remarquable de cette méthode de calcul ressort de la décision rendue par le Tribunal judiciaire de Tarbes, 1re Chambre, 17 décembre 2025, n° 23/02236. Le tribunal énonce que « l’augmentation de loyer ne peut être supérieure de plus de 10 % par an au loyer de l’année précédente ». La décision précise que cette progression s’applique annuellement « et ce, jusqu’à atteindre la valeur locative fixée judiciairement » par le tribunal saisi. La juridiction a fixé le loyer déplafonné à vingt mille quarante euros et a ordonné un lissage progressif s’étendant sur neuf années consécutives. L’augmentation annuelle de dix pour cent s’applique cumulativement chaque année sur le montant du loyer acquitté au cours de l’exercice contractuel antérieur.
Dans cette affaire tarbaise, le loyer ancien acquitté s’élevait initialement à la somme annuelle de deux mille huit cent quatre-vingt-dix-huit euros. Pour la première année du bail renouvelé, l’augmentation maximale autorisée de dix pour cent a porté le loyer exigible à trois mille cent quatre-vingt-sept euros. Pour la deuxième année, l’application du taux de dix pour cent sur le loyer précédent a élevé le montant à trois mille cinq cent six euros. Ce mécanisme de majoration annuelle plafonnée s’est ainsi répété successivement jusqu’à ce que le loyer atteigne progressivement la valeur locative fixée. Dès lors, l’étalement arithmétique protège la trésorerie du preneur tout en garantissant au bailleur une progression constante de ses revenus locatifs.
Or, ce mécanisme arithmétique protecteur ne bénéficie pas à l’ensemble des créances financières nées au cours de la procédure de renouvellement. Le tribunal judiciaire de Paris a tranché une question majeure dans son jugement Tribunal judiciaire de Paris, 18e chambre 2e section, 26 mars 2026, n° 24/02390. Dans cette affaire opposant la SCI Malvina à un preneur, le tribunal a refusé d’appliquer le lissage au loyer provisionnel d’instance. Le tribunal juge que « l’augmentation du loyer par paliers de 10% prévue à l’article L145-34 in fine » concerne exclusivement le renouvellement. Le magistrat retient que « Le loyer provisionnel, fixé pour la durée de l’instance en fixation judiciaire » ne peut bénéficier du lissage. En conséquence, le locataire reste tenu d’acquitter l’intégralité du loyer provisionnel fixé par le magistrat sans pouvoir invoquer le plafonnement intermédiaire.
Par ailleurs, l’articulation entre le loyer lissé et la révision triennale ultérieure régie par l’article L. 145-38 du code de commerce suscite des interrogations pratiques. Le Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 11 avril 2025, n° 24/05792 a apporté une clarification déterminante sur cette coexistence normative. La juridiction a jugé que la révision triennale prend pour assiette la valeur locative statutaire fixée et non le palier temporaire du lissage. Dès lors, l’application des indices économiques s’effectue sur le montant théorique de référence fixé par la décision judiciaire ou l’accord initial. Les règles relatives aux créances locatives et aux charges s’appliquent selon la décision Cour d’appel de Bordeaux, 4e Chambre Commerciale, 18 mai 2026, n° 23/04332. Cette solution assure la cohérence mathématique du contrat tout en garantissant la préservation intégrale des droits financiers des cocontractants.
En outre, la présence d’une clause d’échelle mobile ou d’indexation annuelle pose la question de son articulation avec le mécanisme de lissage. L’indexation conventionnelle s’applique chaque année sur le montant du loyer exigible issu du palier légal d’étalement en vigueur. La combinaison de ces mécanismes requiert un décompte d’une grande rigueur comptable pour éviter toute distorsion financière au détriment de l’une des parties. En conséquence, les bailleurs et preneurs doivent formaliser chaque année un état récapitulatif précis détaillant la progression du loyer contractuel exigible. Cette traçabilité documentaire prévient efficacement les contestations financières ultérieures lors des échéances contractuelles ou lors de la cession du fonds.
Conclusion
Le dispositif de lissage de l’augmentation du loyer déplafonné constitue un instrument d’équilibre fondamental au cœur du statut des baux commerciaux. En limitant les hausses annuelles à dix pour cent du loyer précédent, la loi protège efficacement la trésorerie des commerçants et artisans. Toutefois, la jurisprudence réserve strictement ce bénéfice aux modifications notables de la valeur locative et aux baux contractuellement supérieurs à neuf ans. L’exclusion des baux prolongés tacitement au-delà de douze ans souligne la nécessité d’une gestion active et vigilante des échéances du contrat. Dès lors, la maîtrise des subtilités procédurales et des calculs d’étalement demeure un atout stratégique indispensable pour sécuriser les relations locatives commerciales.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.