Depuis le 20 mai 2026, la location de courte durée est entrée dans une phase de contrôle beaucoup plus lisible : la déclaration des meublés de tourisme passe par un enregistrement national, les plateformes doivent reprendre le numéro attribué et les communes disposent de données plus précises. Dans le même temps, la question du diagnostic de performance énergétique revient dans chaque dossier de propriétaire classé F ou G. La formule « un meublé F ou G est interdit » est pourtant trop générale. En 2026, la réponse dépend de la nature du bien, de son ancienneté dans l’activité touristique, de l’existence d’une autorisation de changement d’usage, de la commune et du point de savoir s’il s’agit de la résidence principale du loueur.
Le régime actuellement applicable en France métropolitaine distingue trois situations. Un nouveau meublé soumis à une autorisation de changement d’usage doit présenter un DPE compris entre A et E. Un meublé déjà exploité n’est pas automatiquement retiré du marché en 2026 par le seul fait qu’il est classé F ou G, même si son dossier administratif, son règlement de copropriété et les règles locales peuvent rendre la poursuite de l’activité illégale. Enfin, la résidence principale louée occasionnellement bénéficie d’un traitement distinct, avec une limite annuelle de location et une obligation déclarative. Le passage au niveau A à D pour les meublés concernés par l’exigence générale de décence énergétique est prévu à partir de 2034.
La bonne réaction consiste donc à reconstruire la chronologie du bien : DPE, première mise en location touristique, autorisation municipale, numéro d’enregistrement, règlement de copropriété et éventuel arrêté de sécurité ou d’insalubrité. Cette méthode évite deux erreurs coûteuses : arrêter une activité qui demeure juridiquement possible, ou continuer à louer alors qu’une autorisation indispensable manque. Les règles qui suivent sont particulièrement importantes à Paris et en Île-de-France, où le changement d’usage et les actions des communes peuvent avoir des conséquences financières élevées.
I. Un meublé de tourisme classé F ou G peut-il encore être loué en 2026 ?
A. Le DPE F ou G bloque-t-il une nouvelle autorisation de changement d’usage ?
Le point de départ est le DPE lui-même. L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation définit le diagnostic comme un document qui mesure la consommation d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre et la classification du bâtiment. Il ne s’agit pas d’un simple indicateur commercial : lorsque la loi le rend nécessaire, il devient une pièce de la demande administrative. Les classes sont organisées de A à G par l’article L. 173-1-1 du même code, qui distingue notamment les logements « Très peu performants » en classe F et « Extrêmement peu performants » en classe G.
La règle décisive pour une nouvelle activité touristique est l’article L. 631-10 du code de la construction et de l’habitation. Pour obtenir l’autorisation préalable prévue par les articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A en vue d’une mise en location en meublé de tourisme, le propriétaire doit produire un DPE dont le niveau « doit être compris entre les classes A et E ». En 2026, un logement F ou G ne permet donc pas, en métropole, de satisfaire cette condition lorsqu’une autorisation de changement d’usage est requise pour lancer ou régulariser une nouvelle mise en location touristique.
Cette règle ne signifie pas que toute annonce existante classée F ou G devient automatiquement illégale le jour où le DPE est établi. Le texte vise l’obtention de l’autorisation préalable. Il faut donc rechercher la date de la demande et la date de l’autorisation, puis vérifier si le propriétaire disposait déjà d’un titre administratif valable. Une commune peut refuser une nouvelle autorisation, demander un DPE actualisé dans le cadre de l’instruction, ou engager une procédure distincte si l’usage du local est irrégulier. Elle ne peut pas être remplacée par une lecture approximative d’un article de presse ou d’une publicité de plateforme.
Le changement d’usage est lui-même défini par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Ce texte vise les communes dans lesquelles un régime d’autorisation préalable a été institué et prévoit que la location répétée d’un local meublé d’habitation à une clientèle de passage constitue un changement d’usage. La règle ne se confond pas avec le changement de destination en urbanisme. Elle concerne l’usage juridique du logement et les pouvoirs de la commune pour préserver le parc d’habitation.
À Paris et dans les communes d’Île-de-France soumises à ce régime, un propriétaire qui achète une résidence secondaire pour la transformer en location touristique doit donc vérifier deux séries de conditions avant toute annonce : le règlement local de changement d’usage et la performance énergétique exigée pour l’autorisation. Un DPE F ou G peut bloquer le projet avant même la question de la copropriété. Inversement, un DPE A à E ne crée aucun droit à louer si le règlement de copropriété interdit l’activité ou si la compensation exigée par la commune n’est pas constituée.
L’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation prévoit la possibilité d’une autorisation temporaire de changement d’usage, délivrée selon des critères locaux et pour une durée inférieure à cinq ans. Le texte ajoute que la demande n’est possible que si le changement d’usage respecte les stipulations contractuelles du règlement de copropriété, ce que le demandeur atteste. Il conserve aussi une exception pour la résidence principale du loueur lorsqu’elle est louée pour de courtes durées à une clientèle de passage. Cette exception ne doit pas être étendue à une résidence secondaire simplement parce que le propriétaire y séjourne parfois.
La distinction peut être résumée ainsi :
| Situation du logement | Effet du DPE F ou G en 2026 | Vérification prioritaire |
|---|---|---|
| Nouvelle location touristique soumise à changement d’usage en métropole | Le DPE A à E est exigé pour obtenir l’autorisation ; F ou G bloque la demande tant que le classement n’est pas amélioré. | Autorisation municipale, compensation éventuelle et DPE produit dans le dossier. |
| Meublé déjà exploité avec autorisation valable | Le seul classement F ou G ne suffit pas, en 2026, à conclure à une interdiction immédiate ; les obligations locales et le futur régime de décence doivent être anticipés. | Date de l’autorisation, durée, conditions, numéro d’enregistrement et éventuel contrôle. |
| Résidence principale louée ponctuellement | Le régime d’autorisation de changement d’usage ne s’applique pas de la même manière ; l’exception ne supprime ni la déclaration ni la limite annuelle. | Preuve de résidence principale, nombre de jours loués, règlement de copropriété et déclaration. |
| Commune sans autorisation de changement d’usage pour le bien concerné | L’article L. 631-10 ne s’active pas par lui-même ; d’autres règles de déclaration, de copropriété et de décence peuvent néanmoins s’appliquer. | Délibération locale, téléservice, règlement de copropriété et calendrier d’entrée en vigueur des normes. |
Le calendrier général doit également être lu avec prudence. L’article L. 324-2-2 du code du tourisme est affiché sur Légifrance comme une version à venir au 1er janvier 2034. Il prévoit alors que les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale respectent les niveaux de performance énergétique d’un logement décent, avec possibilité pour le maire de demander un DPE valide, une astreinte administrative de 100 € par jour en cas de non-transmission et une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par local. En 2026, cette obligation générale applicable aux locations existantes n’est donc pas à confondre avec la condition A à E déjà exigée pour une nouvelle autorisation de changement d’usage.
Cette lecture temporelle est renforcée par l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 10 avril 2025, n° 25-70.002, accessible sur le site officiel de la Cour de cassation. Saisie de la question de l’application de la loi nouvelle à des changements d’usage anciens, la Cour a retenu que la loi plus sévère ne pouvait pas rétroagir : « cette loi doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive ». La décision ne garantit pas la poursuite de chaque activité, mais elle impose de dater précisément les faits, la demande d’autorisation et la sanction envisagée.
B. Un meublé déjà exploité ou une résidence principale est-il traité autrement ?
Le premier document à vérifier est la déclaration d’activité. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme définit le meublé comme un logement offert à une clientèle de passage, sans élection de domicile, pour une durée à la journée, à la semaine ou au mois. Depuis le 20 mai 2026, toute personne qui offre un meublé à la location « procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national ». La déclaration doit préciser si le bien constitue la résidence principale du loueur, et les informations doivent être mises à jour lorsqu’elles changent.
Cette formalité ne remplace pas l’autorisation de changement d’usage. Elle sert à identifier le logement et à permettre les contrôles. Le même article prévoit des plafonds distincts : la résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure, et la commune peut abaisser cette limite à 90 jours. Pour une résidence secondaire, le plafond de résidence principale ne s’applique pas, mais l’autorisation de changement d’usage, la déclaration locale et les règles de copropriété peuvent être déterminantes.
La plateforme n’est plus un simple intermédiaire neutre. L’article L. 324-2-1 du code du tourisme lui impose d’informer le loueur des obligations de déclaration et d’autorisation, d’obtenir une attestation sur l’honneur avant la publication, puis de publier le numéro de déclaration dans l’annonce. Le texte prévoit aussi la transmission de données d’activité à la commune et le retrait d’une annonce de résidence principale lorsqu’elle a dépassé la limite annuelle. Une absence de numéro, un faux numéro ou une information inexacte peuvent donc affecter l’annonce, le loueur et la plateforme à des niveaux différents.
Un propriétaire classé F ou G doit éviter de répondre à une demande de la mairie par la seule affirmation que « le logement était déjà loué ». Il faut produire la chaîne documentaire : ancien DPE, autorisation de changement d’usage, décision de renouvellement, déclaration avec numéro, preuve de résidence principale le cas échéant, historique des calendriers et annonces. Si un DPE a changé de classe après une nouvelle méthode ou une actualisation, il faut conserver les deux versions et demander au diagnostiqueur d’expliquer la date d’effet. Une annonce qui présente un classement dépassé ne doit pas être maintenue comme si rien n’avait changé.
La situation de la résidence principale est différente, mais elle n’est pas libre de toute contrainte. L’article L. 631-7-1 A indique que l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire lorsque le local constitue la résidence principale du loueur et qu’il est loué pour de courtes durées. Il faut cependant être en mesure de prouver cette résidence principale, de respecter le plafond fixé par la commune et de transmettre la déclaration. Un propriétaire qui déclare une résidence principale mais vit fiscalement ailleurs, loue presque toute l’année ou ne peut produire aucun justificatif s’expose à une requalification du dossier.
Le risque est particulièrement concret pour les résidences secondaires à Paris et en Île-de-France. Dans un jugement du 7 mai 2026, RG n° 25/08396, le tribunal judiciaire de Lyon, publié sur le portail officiel de la Cour de cassation, a retenu qu’un propriétaire ne justifiait pas d’une résidence principale et avait exploité le bien pendant plusieurs années sans autorisation de changement d’usage. Une amende civile de 75 000 € a été prononcée. Le chiffre n’est pas un barème automatique, mais il montre que la durée, le nombre de nuitées, le chiffre d’affaires et le bénéfice retiré de la location longue durée peuvent peser lourd dans l’évaluation du risque.
La sanction de changement d’usage relève de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. Le président du tribunal judiciaire peut prononcer une amende civile qui « ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé ». Il peut aussi ordonner le retour à l’usage d’habitation, puis fixer une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré utile. L’administration peut enfin faire exécuter les travaux nécessaires et procéder à l’expulsion des occupants après l’expiration du délai fixé par le juge.
La Cour de cassation a précisé la nature de cette amende dans son arrêt du 5 juillet 2018, n° 18-40.014, accessible sur son site officiel. Elle juge que l’amende « constitue une sanction ayant le caractère d’une punition ». Dans un autre arrêt du 11 juillet 2024, n° 23-10.467, la Cour a rappelé que son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine. Ces décisions sont utiles en défense : la commune doit identifier le comportement reproché à chaque personne et le juge doit apprécier la sanction selon les faits, la durée et le rôle de chacun.
Un autre régime s’applique lorsque le logement est frappé d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité. L’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit notamment que les mesures doivent être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location. L’article L. 511-19 permet, en cas de danger imminent, d’ordonner sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser le danger dans le délai fixé. Dans cette hypothèse, le DPE n’est qu’une pièce parmi d’autres : la salubrité et la sécurité peuvent imposer l’arrêt immédiat de l’usage touristique.
II. Que faire après un refus de mairie, une demande de DPE ou une sanction ?
A. Quelles pièces réunir et quels recours exercer à Paris et en Île-de-France ?
La première action consiste à identifier la décision exacte. Un courriel de la mairie demandant un DPE n’a pas le même effet qu’un arrêté de suspension, un refus d’autorisation de changement d’usage, une mise en demeure de travaux, une injonction de retrait d’annonce ou une assignation devant le tribunal judiciaire. Le propriétaire doit conserver l’enveloppe, la date de réception, les annexes et les captures de l’annonce. La date de notification conditionne les délais de réponse et de recours. Une réponse improvisée à une plateforme ne remplace jamais l’analyse de l’acte administratif ou judiciaire.
Pour un bien situé à Paris ou en Île-de-France, le dossier de base doit comprendre au minimum :
- le titre de propriété, l’adresse complète et, si nécessaire, le numéro invariant fiscal ;
- tous les DPE disponibles, leur date, leur méthode de calcul et les attestations ou mises à jour fournies par le diagnostiqueur ;
- l’autorisation de changement d’usage, sa durée, les conditions de compensation et toute demande de renouvellement ;
- la déclaration d’enregistrement, le numéro attribué et la preuve de sa communication à chaque plateforme ;
- le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux d’assemblée générale et les échanges avec le syndic ;
- les calendriers de réservation, les relevés de nuitées, les factures de plateforme et les justificatifs de résidence principale ;
- les courriers de la mairie, les photographies, les devis de travaux, les factures et les rapports relatifs à la sécurité ou à la salubrité.
Cette liste permet de séparer quatre questions souvent mélangées. Première question : le classement F ou G empêche-t-il une nouvelle autorisation ? Deuxième question : l’autorisation existante est-elle encore valable et respecte-t-elle ses conditions ? Troisième question : le bien est-il une résidence principale au sens juridique ou une résidence secondaire ? Quatrième question : le règlement de copropriété et les nuisances permettent-ils à l’immeuble de s’opposer à l’activité ? Une réponse correcte à une seule de ces questions ne règle pas les trois autres.
En cas de refus de changement d’usage, le recours doit viser le motif précis : DPE insuffisant, compensation impossible, quota local, non-conformité du règlement de copropriété, défaut de preuve de la résidence principale ou dossier incomplet. Le propriétaire peut demander la communication des pièces manquantes et présenter une demande mieux documentée lorsque le refus est lié à une omission matérielle. Si le refus est définitif, le recours administratif et la saisine du tribunal administratif doivent être examinés à partir de la date de notification, sans attendre une éventuelle suspension de l’annonce par la plateforme.
Lorsque la commune réclame une amende civile au titre du changement d’usage, le contentieux relève du tribunal judiciaire du lieu du local. L’assignation doit permettre de discuter l’usage d’habitation, la période visée, l’autorisation éventuellement obtenue, la prescription des faits et le montant demandé. La décision du tribunal judiciaire de Lyon du 7 mai 2026 montre l’importance de la résidence secondaire, du nombre de nuitées et des données transmises par la plateforme. Le propriétaire doit donc contester les données erronées, demander leur origine et produire ses propres éléments de calendrier et d’occupation.
La période antérieure à la loi du 19 novembre 2024 doit recevoir une attention particulière. Dans son avis du 10 avril 2025, n° 25-70.002, la Cour de cassation a opposé la loi ancienne à la loi nouvelle lorsqu’une sanction plus sévère était envisagée pour des faits anciens. La chronologie doit être établie année par année, sans appliquer mécaniquement aux locations anciennes les critères introduits après leur réalisation. Cette distinction ne dispense pas de vérifier les textes locaux qui étaient déjà applicables au moment des faits.
Une demande de DPE peut aussi être liée à un arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité. Dans ce cas, produire un nouveau DPE ne suffit pas. Il faut répondre sur les travaux, la levée de l’arrêté, la sécurité des équipements, l’interdiction d’habiter et la remise en état. Les mesures de l’article L. 511-11 doivent être exécutées avant une nouvelle remise en location. Le propriétaire doit demander un calendrier clair, faire constater les travaux et ne pas remettre le logement sur une plateforme avant la levée effective de l’obstacle administratif.
Le canal de recours dépend donc de l’auteur de l’acte. Le tribunal administratif est à envisager pour une décision du maire ou de l’autorité administrative sur le changement d’usage, sous réserve des délais et règles de procédure applicables. Le tribunal judiciaire intervient pour l’amende civile de l’article L. 651-2, pour les actions relatives à la copropriété et pour les mesures ordonnées contre un occupant ou un propriétaire. À Paris, la compétence territoriale se détermine en pratique par la localisation du logement et la nature de l’acte, non par le siège de la plateforme.
Un refus de mairie doit être lu avec son dispositif, ses motifs et ses voies de recours. Un recours gracieux peut être utile lorsqu’une pièce manque ou qu’une erreur de qualification est démontrée, mais il ne doit pas faire perdre le délai contentieux. Une demande de communication de dossier ne suspend pas automatiquement tous les délais. Dans un dossier à enjeu financier, la date de notification doit être calculée immédiatement et reportée dans un tableau de procédure.
B. Comment sécuriser la copropriété, l’annonce et la rénovation avant de relouer ?
La performance énergétique ne remplace pas l’autorisation de la copropriété. Pour les règlements établis depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, l’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 exige qu’ils mentionnent explicitement l’autorisation ou l’interdiction de louer en meublé de tourisme. Le copropriétaire doit lire la clause de destination, les restrictions d’usage, les clauses d’habitation bourgeoise et les règles relatives aux parties communes. Une autorisation municipale ne neutralise pas une clause valable du règlement.
L’article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le copropriétaire ou le locataire autorisé informe le syndic lorsqu’un lot fait l’objet de la déclaration touristique. Un point d’information doit être inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il faut donc transmettre le numéro d’enregistrement, conserver la preuve de l’envoi et vérifier le procès-verbal. Le défaut d’information peut nourrir un conflit distinct du DPE, notamment si les voisins soutiennent que la copropriété n’a pas été informée de l’activité.
La jurisprudence récente montre que l’analyse ne se résume pas au mot Airbnb. Dans un arrêt du 13 janvier 2026, RG n° 24/01627, la cour d’appel de Reims, accessible sur le portail officiel de la Cour de cassation, a retenu que « la location de logements meublés n’a pas de caractère commercial » lorsqu’elle ne s’accompagne pas de prestations hôtelières suffisantes. Elle a néanmoins ordonné l’arrêt d’une activité touristique en raison des allées et venues, des troubles et de l’atteinte à la destination bourgeoise de l’immeuble. La même décision rappelle que « la location en meublé n’est pas en elle-même contraire à la destination de l’immeuble » : ce sont les stipulations du règlement, les prestations et les nuisances qui font basculer l’analyse.
Dans un jugement du 20 janvier 2026, RG n° 24/00848, le tribunal judiciaire de Nice, publié sur le même portail officiel, a annulé une résolution qui imposait une interdiction générale à la majorité de l’article 25 alors que la modification des modalités de jouissance exigeait l’unanimité dans le contexte examiné. La décision ne donne pas une autorisation générale de louer : elle montre que la copropriété doit respecter la bonne majorité et le contenu du règlement. Une stratégie utile consiste donc à distinguer la contestation d’une résolution irrégulière, l’action en cessation d’une nuisance et la conformité administrative du logement.
Si une assemblée générale adopte une résolution défavorable, le délai est court. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’action en contestation d’une décision doit être introduite par les copropriétaires opposants ou défaillants dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Il faut vérifier le vote, la qualité de l’opposant, le procès-verbal complet, le délai de notification et la décision contestée. Une simple protestation au syndic ne remplace pas l’assignation nécessaire.
Sur le volet énergétique, le propriétaire doit demander un audit pratique avant de choisir entre rénovation, maintien encadré ou changement d’usage du bien. Le DPE F ou G peut être lié à l’isolation, au chauffage, à la ventilation, à la production d’eau chaude ou à une mauvaise prise en compte des caractéristiques du logement. Les travaux doivent être chiffrés, autorisés lorsque la copropriété est concernée et documentés par des factures et attestations. Une amélioration de l’étiquette doit être confirmée par un DPE ou un document officiel utilisable dans la procédure, pas seulement par une simulation commerciale.
En copropriété, la rénovation peut nécessiter une autorisation d’assemblée générale si elle touche la façade, les fenêtres, les conduits, les parties communes ou l’aspect extérieur. Le propriétaire doit inscrire les travaux à l’ordre du jour avec devis, plans, descriptif technique et répartition des charges. Un refus de travaux ne rend pas automatiquement licite le maintien d’un meublé touristique F ou G. Il faut articuler la décision de copropriété avec le régime administratif, puis examiner les recours propres à chaque décision.
Avant de remettre l’annonce en ligne, une checklist doit être signée et datée :
- DPE valide et cohérent avec la situation actuelle du logement ;
- autorisation de changement d’usage toujours valable, avec compensation accomplie si elle est exigée ;
- déclaration nationale et numéro d’enregistrement exacts, sans réutilisation d’un numéro attribué à un autre logement ;
- annonce comportant le numéro et les mentions imposées par la réglementation ;
- preuve de l’information du syndic et conformité du règlement de copropriété ;
- absence d’arrêté de sécurité, d’insalubrité ou de mesure imposant la cessation de la mise à disposition ;
- calendrier de location compatible avec le plafond de la résidence principale lorsque cette qualification est invoquée ;
- conservation des pièces et des données de réservation permettant de répondre à une demande de la commune.
Si la mairie demande le retrait de l’annonce, le propriétaire ne doit pas tenter de contourner la mesure par une autre plateforme ou un autre titre d’annonce. Il faut vérifier si la demande repose sur un numéro suspendu, un arrêté d’insalubrité, un défaut de déclaration, un dépassement de jours, un DPE ou un changement d’usage. Un contournement peut aggraver la preuve de la poursuite de l’infraction. La discussion doit porter sur la légalité de la mesure, sa proportion, les travaux réalisés et la régularisation possible.
Enfin, il faut distinguer le classement touristique en étoiles et la classe énergétique du DPE. Le premier décrit le niveau de confort du meublé et peut avoir des effets fiscaux ou commerciaux ; le second mesure la performance énergétique et conditionne certaines autorisations. Un meublé « quatre étoiles » peut donc être classé F au DPE. Inversement, un logement A ou B peut rester interdit par un règlement de copropriété, une absence d’autorisation de changement d’usage ou un arrêté de sécurité. Les deux classifications ne se compensent pas.
Conclusion
En 2026, un meublé de tourisme classé F ou G n’est pas frappé par une interdiction uniforme. Le DPE A à E est exigé pour obtenir une nouvelle autorisation de changement d’usage en France métropolitaine. Les locations existantes relèvent d’une analyse temporelle et administrative différente, tandis que la résidence principale louée occasionnellement bénéficie d’une exception propre, limitée par la déclaration et le nombre de jours. Le régime général de performance énergétique des meublés qui ne sont pas la résidence principale est prévu pour 2034, avec contrôle du DPE et sanctions spécifiques.
Le propriétaire doit donc vérifier la chronologie, le titre administratif, la qualification de résidence principale, l’enregistrement national, le règlement de copropriété et tout arrêté de sécurité ou d’insalubrité. À Paris et en Île-de-France, une résidence secondaire exploitée sans changement d’usage peut exposer à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local, au retour à l’habitation et à une astreinte. La meilleure défense repose sur un dossier complet, un recours introduit dans le bon délai et une remise en location seulement après vérification de chaque condition.
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