Lorsque les mensualités d’un crédit immobilier deviennent trop lourdes, la difficulté ne se limite pas à un retard de paiement. Le prêteur peut adresser une mise en demeure, prononcer la déchéance du terme, réclamer le capital restant dû ou engager une saisie immobilière. Le propriétaire qui envisage un dossier de surendettement cherche alors une réponse précise : le dépôt protège-t-il immédiatement le logement, que produit la recevabilité, quelle mensualité peut être imposée et dans quels cas une vente peut encore être évitée ?

Le dossier de surendettement n’efface pas automatiquement le prêt immobilier et ne transforme pas chaque impayé en dette irrecevable. Il ouvre une procédure organisée, dans laquelle la date du dépôt, la décision de recevabilité, les courriers du prêteur, les actes d’huissier et la valeur du bien jouent un rôle distinct. La résidence principale ne fait pas obstacle, à elle seule, à la procédure. En revanche, sa conservation doit être conciliée avec les ressources, les charges, le capital restant dû et les autres dettes du foyer.

Ce guide suit la chronologie utile : agir dès les premières mensualités impayées, comprendre l’effet réel de la recevabilité, construire une capacité de remboursement soutenable, puis contester une mesure qui compromettrait le logement ou méconnaîtrait le dossier. Les règles citées sont celles du code de la consommation et les décisions officielles de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation. Elles doivent être appliquées aux pièces et aux dates de chaque situation.

I. Que se passe-t-il pour un crédit immobilier quand les mensualités deviennent impayées ?

A. Faut-il déposer un dossier de surendettement et que change la recevabilité ?

Le premier point est de distinguer trois événements souvent confondus : le premier impayé, le dépôt du dossier auprès de la commission de surendettement et la décision de recevabilité. Ils n’ont pas la même portée.

Un impayé de crédit immobilier constitue une alerte. Il faut réunir les relevés du prêt, le tableau d’amortissement, les avis d’échéance, les lettres de relance, le décompte du prêteur et, le cas échéant, les actes signifiés par un commissaire de justice. Le dossier doit aussi expliquer la cause de la rupture d’équilibre : baisse de revenus, séparation, maladie, perte d’emploi, hausse des charges, accident de la vie, sinistre non pris en charge par l’assurance ou accumulation de plusieurs dettes. Une explication exacte et datée facilite l’examen de la bonne foi.

Le critère légal est posé par l’article L. 711-1 du code de la consommation. Le bénéfice de la procédure est ouvert aux personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. Le texte précise également que le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale ne suffit pas à exclure le surendettement. La formule « personnes physiques de bonne foi » ne signifie pas qu’il faut être sans aucune erreur de gestion ; elle impose une présentation loyale des revenus, du patrimoine, des dettes et des opérations récentes.

Le dépôt ne vaut pas encore recevabilité. La commission doit examiner la situation et se prononcer, conformément à l’article L. 722-1 du code de la consommation. Tant que cette décision n’est pas intervenue, une saisie engagée par le prêteur n’est pas automatiquement arrêtée par la seule remise du dossier. Si une audience, un commandement de payer valant saisie ou une adjudication est déjà programmé, il faut transmettre immédiatement la preuve du dépôt et solliciter les mesures procédurales adaptées. Attendre la lettre de la commission sans surveiller les délais judiciaires peut aggraver la situation.

La recevabilité produit ensuite un effet majeur. L’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit que la recevabilité emporte « suspension et interdiction des procédures d’exécution » sur les biens du débiteur, ainsi que des cessions de rémunération portant sur les dettes autres qu’alimentaires. Le prêteur ne peut donc pas poursuivre comme si la décision n’existait pas. La date exacte de la recevabilité doit être conservée, car elle permet de vérifier si un acte ou un paiement forcé est postérieur à la protection légale.

La suspension ne signifie pas que le prêt disparaît. Elle bloque ou interdit certaines voies d’exécution pendant la période prévue par la loi, mais elle ne transforme pas l’arriéré en créance payée. Le capital, les intérêts, l’assurance et les frais doivent être identifiés dans l’état des dettes. Le débiteur ne doit pas non plus conclure qu’il peut abandonner toutes ses dépenses. Les charges de logement postérieures, l’assurance habitation, l’énergie, les impôts courants, la nourriture et les dépenses nécessaires à la vie du foyer doivent rester suivis avec soin.

L’article L. 722-3 du code de la consommation organise la poursuite de cette protection jusqu’à l’approbation du plan, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une liquidation. La suspension et l’interdiction ne peuvent, selon le texte, « excéder deux ans ». Cette durée maximale ne dispense pas de vérifier la décision reçue : la nature de la procédure, le calendrier de la commission et les actes déjà engagés peuvent modifier la stratégie à suivre.

Le dossier doit donc comporter un tableau chronologique simple :

1. date de la première échéance impayée ;
2. date de la mise en demeure et montant demandé ;
3. date d’une éventuelle déchéance du terme ;
4. date du commandement de payer ou de l’assignation ;
5. date du dépôt du dossier de surendettement ;
6. date de la notification de recevabilité ;
7. date de chaque proposition, mesure imposée ou contestation.

Cette chronologie évite de présenter au juge un dossier composé uniquement de montants. En matière de crédit immobilier, la question de savoir quel acte a été délivré, à quelle date et pour quel montant peut déterminer si la vente est simplement envisagée, si elle est suspendue ou si une intervention spécifique du juge de la saisie est encore nécessaire.

Le prêteur doit déclarer sa créance et le débiteur doit contrôler les sommes retenues. Le montant du capital restant dû, les échéances échues, les intérêts, l’indemnité de déchéance du terme, les frais et les paiements déjà réalisés doivent être comparés au contrat et aux relevés. Une créance trop élevée, un paiement non imputé ou une assurance emprunteur qui devait prendre en charge une période d’incapacité peuvent modifier la capacité de remboursement. La contestation d’une créance ne remplace pas le dossier de surendettement ; elle le complète.

Il faut aussi séparer les dettes antérieures au traitement des obligations qui apparaissent après le dépôt. L’article L. 722-5 du code de la consommation interdit notamment au débiteur de faire un acte qui aggraverait son insolvabilité et de payer une créance antérieure autre qu’alimentaire, sauf autorisation du juge des contentieux de la protection. Cette règle ne justifie pas une décision improvisée de ne plus payer le loyer, l’assurance ou les charges courantes. La date de naissance de chaque échéance et les instructions de la commission doivent être examinées séparément.

Enfin, le dépôt ne met pas fin aux échanges avec la banque. Il faut répondre aux demandes de pièces, signaler une modification de revenus, transmettre les actes nouveaux et demander au prêteur un décompte actualisé. Un silence prolongé peut conduire à une évaluation sur des données incomplètes. La procédure protège le débiteur qui coopère et documente sa situation ; elle ne protège pas une déclaration lacunaire ou contradictoire.

B. La recevabilité suspend-elle la saisie immobilière et protège-t-elle le logement ?

La recevabilité suspend en principe les procédures d’exécution, mais la saisie immobilière obéit à une articulation particulière lorsque la vente forcée a déjà été ordonnée. L’article L. 722-4 du code de la consommation prévoit que, dans cette hypothèse, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi par la commission pour des causes graves et dûment justifiées. La lettre de recevabilité ne suffit donc pas, à elle seule, à déplacer une audience d’adjudication déjà fixée.

La première vérification porte sur le stade exact de la saisie. Un simple courrier de relance n’est pas un commandement de payer valant saisie. Le commandement n’est pas encore une audience d’adjudication. Une orientation vers la vente forcée, une audience d’orientation et une date d’adjudication correspondent à des étapes différentes. Le dossier doit contenir l’acte complet, la date de signification, le tribunal saisi et les délais mentionnés. Une photographie partielle du document ou une simple référence téléphonique de la banque ne permet pas de choisir la bonne démarche.

Lorsque l’adjudication n’a pas encore été ordonnée, la suspension résultant de la recevabilité peut empêcher la poursuite de certaines mesures d’exécution. Lorsque l’adjudication est déjà ordonnée, il faut coordonner la commission et le juge de la saisie. L’article L. 722-6 du code de la consommation permet par ailleurs à la commission de saisir le juge des contentieux de la protection afin de demander la suspension des mesures d’expulsion du logement. En cas d’urgence, l’article L. 722-7 permet une saisine à l’initiative du président de la commission, de certains représentants de la Banque de France ou du débiteur.

Il ne faut pas présenter la recevabilité comme une garantie définitive de conservation du bien. Le logement peut être conservé si un plan réaliste permet de reprendre le paiement du prêt et de traiter les autres dettes. Il peut aussi être vendu, volontairement ou dans le cadre de la saisie, si aucune combinaison de revenus, de charges et de durée ne permet d’éviter une aggravation. La procédure recherche un traitement global du passif ; elle ne donne pas au propriétaire un droit automatique au maintien du bien quel que soit son niveau d’endettement.

Le fait que le bien constitue la résidence principale reste toutefois juridiquement important. Dans son arrêt du 31 janvier 2019, pourvoi n° 17-31.773, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, à partir du principe aujourd’hui repris à l’article L. 711-1, que la propriété de la résidence principale et sa valeur ne suffisent pas à exclure une situation de surendettement. La décision est disponible sur Légifrance. La valeur du logement doit être intégrée à l’analyse patrimoniale, mais elle ne ferme pas par elle-même l’accès à la commission.

Cette distinction est essentielle pour répondre à deux arguments opposés. La banque ne peut pas soutenir que la seule propriété d’un appartement rend la procédure impossible. Le débiteur ne peut pas, à l’inverse, exiger que la procédure conserve le logement sans démontrer que le remboursement est compatible avec les ressources et les charges. La commission doit connaître le prix probable du bien, le capital restant dû, les frais de vente ou de saisie, les droits du prêteur et la situation locative éventuelle après la vente.

La valeur retenue n’est pas nécessairement celle d’une annonce immobilière optimiste. Il faut rapprocher les estimations, les ventes comparables, l’état du bien, les travaux nécessaires, les diagnostics, l’existence d’une indivision ou d’une hypothèque et les délais réalistes de commercialisation. Une estimation trop élevée peut conduire à une capacité artificielle ou à une vente impossible. Une estimation trop basse peut réduire inutilement la marge de négociation. Les pièces doivent expliquer la méthode et la date de chaque évaluation.

La jurisprudence ancienne reste utile pour comprendre la dette résiduelle après la vente. Dans l’arrêt du 14 mai 2009, pourvoi n° 07-21.599, la deuxième chambre civile a censuré une décision qui refusait d’examiner le bénéfice du dispositif applicable au solde d’un prêt immobilier après la vente de la résidence principale. L’arrêt est accessible sur Légifrance. La Cour avait notamment retenu que le débiteur pouvait bénéficier du mécanisme même s’il avait dû quitter les lieux avant la vente, sous réserve du respect des conditions et des délais. Le régime actuel se lit avec l’article L. 733-4, mais l’enseignement pratique demeure : quitter le logement ne fait pas disparaître le solde du prêt et ne dispense pas de saisir la commission à temps.

Le débiteur qui reçoit une sommation ou un acte de saisie doit agir avant l’expiration du délai indiqué. Il faut adresser les pièces à la commission, informer le conseil ou le commissaire de justice de la recevabilité, et vérifier si le juge de la saisie doit être saisi. Une demande orale à un service client ne laisse pas une preuve suffisante. Les courriers doivent être envoyés par un moyen permettant de prouver la date et le contenu transmis.

Le même raisonnement s’applique aux garanties. Une assurance emprunteur, une caution hypothécaire, un co-emprunteur ou une inscription au profit de la banque modifie la discussion, mais ne règle pas automatiquement la dette du débiteur. Une personne qui a payé à la place du débiteur peut disposer d’un recours propre. L’état des dettes doit préciser qui est poursuivi, quel engagement a été signé et quelle somme est effectivement réclamée.

La suspension des voies d’exécution n’efface pas non plus les délais de prescription ou de forclusion applicables à certains crédits. Dans un arrêt du 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-12.623, la deuxième chambre civile a rappelé, dans un contentieux de crédit à la consommation, que la procédure de surendettement avait « seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre » le délai litigieux à compter de la recevabilité. La décision est publiée sur Légifrance. Cette solution ne se transpose pas mécaniquement à chaque prêt immobilier, mais elle impose une méthode : relever les dates, qualifier le délai et ne jamais supposer que la procédure de la commission remet tous les compteurs à zéro.

Un dossier bien suivi peut donc protéger le logement contre une exécution précipitée, mais cette protection dépend du calendrier et de la coopération entre les acteurs. La recevabilité est une étape de sauvegarde ; la conservation du bien se décide ensuite à partir d’un plan chiffré, d’une dette vérifiée et d’une stratégie procédurale adaptée au stade de la saisie.

II. Comment obtenir un plan soutenable, contester les mesures et éviter la vente ?

A. Comment la commission calcule-t-elle la mensualité et traite-t-elle le prêt immobilier ?

Après la recevabilité, le débat se déplace vers la capacité réelle du foyer. La mensualité du crédit ne doit pas être isolée des autres dépenses. Il faut établir un budget qui distingue les revenus réguliers, les revenus variables, les prestations, les pensions, les charges indispensables, les dettes courantes et les dépenses exceptionnelles prévisibles. Une commission ne peut pas construire un plan durable sur un salaire ponctuel, une prime non récurrente ou une aide qui n’est plus versée.

Pour un prêt immobilier, le calcul doit intégrer au minimum :

1. le revenu net réellement perçu par chaque membre du foyer ;
2. les prestations et pensions avec leur durée prévisible ;
3. la mensualité contractuelle et les échéances impayées ;
4. l’assurance emprunteur et l’assurance habitation ;
5. les taxes, charges de copropriété, énergie et frais de transport ;
6. les frais de santé, de garde, de scolarité et d’alimentation ;
7. les pensions alimentaires et les obligations qui ne peuvent pas être effacées ;
8. les dépenses nécessaires pour conserver l’emploi ou le logement.

Il ne faut pas réduire la discussion à un taux d’endettement bancaire. La commission examine la situation globale du débiteur et la possibilité de payer les dettes sans créer de nouveaux impayés. Une mensualité qui paraît acceptable sur un tableau peut devenir impossible lorsque le chauffage, une pension alimentaire ou un traitement médical n’a pas été compté. À l’inverse, une charge présentée sans justificatif ou devenue inutile peut être écartée. Le meilleur dossier explique chaque poste plutôt que de multiplier les montants non documentés.

L’article L. 733-1 du code de la consommation permet à la commission, après les observations des parties, de rééchelonner les dettes, de différer une partie des paiements, d’imputer les versements d’abord sur le capital, de réduire le taux d’intérêt ou de suspendre l’exigibilité de certaines créances pendant deux ans au maximum. Le texte autorise donc plusieurs combinaisons. Un plan peut prévoir une période de suspension, une reprise progressive, un paiement prioritaire du capital ou une mensualité différente selon les ressources futures.

La durée de sept ans souvent citée n’est pas une règle qui interdit tout plan plus long. L’article L. 733-3 du code de la consommation indique que la durée totale des mesures ne peut en principe « excéder sept années », mais prévoit une exception lorsque les mesures concernent le remboursement du prêt destiné à l’achat de la résidence principale et permettent d’éviter sa cession, ou lorsqu’elles permettent de rembourser les dettes tout en évitant cette cession. Le maintien du logement doit donc être soutenu par une démonstration financière, pas par la seule volonté de rester propriétaire.

Il est utile de présenter plusieurs scénarios chiffrés :

• un scénario de reprise immédiate avec mensualité réduite ;
• un scénario comportant un différé temporaire des échéances ;
• un scénario de vente amiable avec traitement du solde du prêt ;
• un scénario de maintien du bien pendant une durée plus longue lorsque l’exception de l’article L. 733-3 peut être discutée.

Ces scénarios ne lient pas la commission, mais ils montrent que le débiteur mesure les conséquences de chaque choix. Ils permettent aussi de discuter la différence entre une mensualité de crédit et une charge globale de logement. Si le prêt est conservé, il faut prévoir les travaux urgents, la taxe foncière, les charges de copropriété et l’assurance. Si une vente est envisagée, il faut chiffrer les frais, le délai, le prix net vendeur, le capital restant dû et le coût du relogement.

Le créancier peut contester les mesures ou le montant de la dette. De son côté, le débiteur doit contrôler les éléments retenus par la commission. Une erreur sur le salaire, un enfant à charge non pris en compte, une pension temporaire présentée comme permanente ou une créance déjà réglée peut fausser le plan. Il faut réagir à la notification de l’état détaillé des dettes, puis aux mesures proposées. Une lettre qui se limite à dire « la mensualité est trop élevée » est moins utile qu’un tableau comparant le montant retenu, le montant exact et la pièce justificative.

La capacité de remboursement peut aussi être affectée par la procédure d’assurance. En cas d’invalidité, d’incapacité temporaire, de perte d’emploi couverte ou de décès d’un co-emprunteur, les conditions générales et les exclusions doivent être lues. L’assureur peut demander des déclarations médicales, un arrêt de travail ou une expertise. Une contestation d’assurance et une contestation de créance bancaire peuvent avancer en parallèle. Il faut préciser à la commission que la dette est susceptible d’être réduite ou prise en charge, sans présenter cette issue comme certaine.

Lorsque des intérêts ou pénalités continuent d’apparaître, le débiteur doit demander leur détail. Le plan peut prévoir un taux réduit ou une suspension d’exigibilité, mais il ne faut pas confondre cette mesure avec un effacement intégral. Le capital restant dû, les intérêts échus avant la recevabilité et les frais admissibles doivent être ventilés. Un créancier qui présente un montant global sans historique peut être invité à justifier sa créance.

La jurisprudence rappelle que la procédure peut avoir des effets sur la prescription lorsque le débiteur ou le créancier accomplit un acte précis. Dans l’arrêt du 9 janvier 2014, pourvoi n° 12-28.272, la deuxième chambre civile a jugé que la reconnaissance de dette pouvait, dans le dossier soumis à la Cour, résulter d’un plan conventionnel de redressement. L’arrêt est disponible sur Légifrance. Cette référence ne signifie pas que toute signature neutralise toute contestation. Elle montre plutôt pourquoi il faut lire le plan avant de le signer, conserver les réserves et distinguer reconnaissance du montant, accord sur les mesures et contestation d’une créance.

À l’inverse, la contestation d’une mesure n’est pas un simple échange administratif. Dans l’arrêt du 23 mars 2023, pourvoi n° 20-18.306, la deuxième chambre civile a retenu que la contestation par un créancier des mesures recommandées ou imposées constitue une demande en justice susceptible d’interrompre la prescription dans le cadre examiné. La décision peut être consultée sur Légifrance. Le débiteur doit en tirer une règle pratique : tout courrier de contestation, toute saisine et toute notification doivent être conservés avec leur date et leur contenu, car leurs effets juridiques dépendent de la procédure et du délai concernés.

Le plan doit enfin traiter la relation avec la banque. Il peut prévoir que le paiement est réorganisé, mais il ne supprime pas la nécessité de transmettre les coordonnées bancaires, de vérifier les prélèvements et de respecter les échéances nouvelles. Un compte fermé, un prélèvement rejeté ou un changement d’adresse non signalé peut produire des incidents alors même que le plan est en cours. La banque doit recevoir la décision applicable, et le débiteur doit conserver les preuves des paiements effectués.

Lorsque la situation est irrémédiablement compromise, la commission peut orienter vers un rétablissement personnel. Le rétablissement personnel sans liquidation n’est pas une option choisie uniquement parce que le prêt est important. Il suppose l’examen des ressources, du patrimoine, de la bonne foi et des possibilités de traitement. L’article L. 741-2 du code de la consommation prévoit, en l’absence de contestation, l’effacement des dettes arrêtées à la date de la décision de la commission, sous réserve des exceptions légales et des sommes payées par une caution ou un coobligé personne physique. Si une résidence principale ou un actif significatif existe, la question d’une liquidation et de la vente peut se poser autrement.

La décision du 23 novembre 2023, pourvoi n° 22-11.535, rappelle que l’effacement du rétablissement personnel sans liquidation porte sur le passif existant à la date de la décision de la commission et non sur une période indéfinie. La deuxième chambre civile a également tiré les conséquences de cet effet sur une mesure d’exécution dans le dossier jugé. L’arrêt est accessible sur Légifrance. Pour un propriétaire, cela rend indispensable la vérification des dettes nées avant et après la date de référence.

B. Quel recours devant le juge et quelles conditions pour conserver ou vendre le logement ?

La contestation des mesures imposées se prépare dès la notification. L’article L. 733-10 du code de la consommation permet à une partie de contester devant le juge des contentieux de la protection les mesures prises en application des articles L. 733-1, L. 733-4 ou L. 733-7. La notification doit être lue avec attention, car elle indique la voie et le délai.

L’article R. 733-6 du code de la consommation prévoit une contestation par déclaration remise ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au secrétariat de la commission dans un délai de trente jours à compter de la notification. La déclaration doit identifier son auteur, les mesures contestées, les motifs et comporter une signature. La formule « dans un délai de trente jours à compter de leur notification » doit être traitée comme une alerte immédiate : attendre une relance de la commission ou du créancier peut faire perdre la possibilité de contester.

La contestation doit être ciblée. Elle peut porter sur :

1. le montant du capital restant dû ou des échéances impayées ;
2. la prise en compte d’un paiement, d’une assurance ou d’un remboursement ;
3. les revenus ou charges retenus pour déterminer la capacité ;
4. la durée du plan et la compatibilité de la mensualité avec le budget ;
5. la vente du logement présentée comme indispensable alors qu’un scénario réaliste existe ;
6. l’absence de traitement d’une dette ou l’intégration d’une somme étrangère au débiteur ;
7. les conditions imposées par la commission pour faciliter le paiement ;
8. l’application du dispositif spécifique au solde du prêt après une vente.

Les pièces doivent suivre le même ordre que les motifs. Pour le crédit immobilier, il faut joindre le contrat, le tableau d’amortissement, les décomptes successifs, les relevés bancaires, les courriers de la banque, les actes de saisie, les preuves d’assurance, les estimations du bien, les charges de copropriété et le budget mensuel. Si le recours porte sur une vente, il faut expliquer pourquoi le prix retenu est irréaliste, pourquoi un délai de vente amiable est préférable ou pourquoi la conservation temporaire permet un remboursement complet.

Le juge des contentieux de la protection peut vérifier la régularité de la procédure, le montant des dettes et la situation de surendettement. L’article L. 733-12 du code de la consommation permet au juge de vérifier la validité et le montant des titres de créance et de s’assurer que la situation répond aux conditions légales. Il ne s’agit donc pas d’une audience où le débiteur doit seulement demander de la compréhension. Il faut démontrer une erreur, une omission, une disproportion ou une mesure incompatible avec les ressources et les charges.

Lorsque le bien est la résidence principale, la conservation peut reposer sur plusieurs arguments combinés : la stabilité d’un revenu prochainement rétabli, une mensualité recalculée, une prise en charge d’assurance en cours d’examen, un prix de vente manifestement sous-évalué, un projet de vente amiable permettant de réduire la dette, ou la possibilité de rembourser le passif dans une durée adaptée. Aucun argument ne doit être présenté sans justificatif.

La jurisprudence récente encadre l’effacement partiel et la conservation du logement. Dans l’arrêt du 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900, la deuxième chambre civile a examiné les conditions dans lesquelles un effacement partiel pouvait être combiné à des mesures de remboursement. La décision est publiée sur Légifrance. Elle rappelle que, lorsque le bien est la résidence principale, l’absence de vente préalable peut être discutée si le débiteur démontre une impossibilité manifeste de supporter le coût d’un relogement, à condition que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise. Cette solution ne garantit pas la conservation de chaque maison : elle impose une preuve concrète sur les revenus, le coût du relogement et la faisabilité du traitement.

Le dispositif spécifique de l’article L. 733-4 du code de la consommation mérite une attention particulière. À la demande du débiteur, après observations des parties, la commission peut prendre une décision spéciale et motivée. En cas de vente forcée du logement principal, elle peut réduire la fraction du prêt immobilier restant due après imputation du prix de vente sur le capital, puis prévoir un rééchelonnement compatible avec les ressources et les charges. Le même mécanisme peut s’appliquer à une vente amiable destinée à éviter la saisie lorsque son principe et ses modalités ont été arrêtés avec l’établissement de crédit.

Le texte ne promet pas l’effacement de tout le capital restant dû. Il suppose une vente, un prix réellement imputé, un calcul du solde et un rééchelonnement possible. Il faut donc comparer trois nombres : le capital restant dû avant vente, le prix net susceptible d’être affecté au prêt et le solde après imputation. Il faut ensuite déterminer si ce solde peut être payé avec les autres dettes, sans dépasser la capacité soutenable. Les frais d’agence, les taxes, les charges de copropriété, les indemnités éventuelles et le coût d’un relogement doivent être isolés.

Le délai lié à la sommation est court. L’article R. 733-7 du code de la consommation indique que le bénéfice des mesures de l’article L. 733-4 ne peut être invoqué plus de deux mois après la sommation faite au débiteur de payer la fraction restante du prêt, sauf saisine de la commission dans ce délai. La règle est rappelée dans la sommation. Le débiteur qui reçoit cet acte doit le transmettre sans attendre à la commission et vérifier la date de réception, la date de l’acte et la manière dont le prêteur calcule la fraction exigée.

L’arrêt du 14 mai 2009, pourvoi n° 07-21.599, est encore important pour la méthode. La Cour de cassation avait reproché aux juges du fond de refuser le dispositif sans vérifier si la sommation reproduisait le texte applicable et si le délai avait été valablement déclenché. Aujourd’hui comme hier, la protection dépend des actes réellement délivrés. Un courrier intitulé « relance » ne doit pas être traité comme une sommation sans en lire le contenu ; un acte complet ne doit pas être ignoré parce que son montant paraît provisoire.

La vente amiable peut parfois être préférable à la vente forcée, mais elle doit être encadrée. Il faut obtenir l’accord écrit du prêteur sur le principe, le prix ou la méthode de fixation du prix, l’affectation du prix de vente, la date de libération des lieux, le traitement des charges et la dette résiduelle. Le compromis doit être cohérent avec la décision de la commission. Une promesse de vente qui ne précise pas le sort du solde peut conduire à une nouvelle contestation.

Si la vente est inévitable, le dossier doit encore défendre les intérêts du débiteur. Une estimation contradictoire, une demande de délai pour vendre dans de meilleures conditions, la vérification de la mise à prix, la contestation d’une créance bancaire ou la demande d’application de l’article L. 733-4 peuvent réduire la dette résiduelle. La vente ne clôt pas automatiquement le surendettement : le reliquat du prêt, les autres dettes et les dépenses de relogement doivent être intégrés dans le traitement.

À Paris et en Île-de-France, les règles nationales restent les mêmes, mais les écarts de prix entre communes et le coût du relogement peuvent peser fortement sur le scénario. Il faut distinguer la valeur théorique du bien, le prix net réellement accessible et le loyer d’un logement adapté à la composition familiale. Les pièces utiles peuvent comprendre des estimations locales, des annonces comparables, des justificatifs de loyer, des charges de transport et des frais de garde. La localisation est pertinente uniquement si elle éclaire le budget ou la procédure ; elle ne remplace pas l’analyse du contrat de prêt.

Il faut enfin anticiper l’audience. Le débiteur doit pouvoir expliquer en quelques minutes : pourquoi les impayés sont apparus, quelle est la somme exacte due, ce qui a déjà été payé, quelle mensualité est possible, pourquoi le logement doit être conservé ou vendu, et quelle mesure précise est demandée au juge. Un dossier volumineux mais non classé peut masquer une pièce décisive. Un bordereau numéroté, une chronologie et un tableau de calcul rendent le débat plus lisible.

La contestation n’a pas pour objet de retarder indéfiniment le paiement. Elle vise à obtenir une mesure conforme au droit et réellement exécutable. Un plan trop élevé échouera par de nouveaux impayés ; une vente organisée sans calcul du solde laissera une dette impossible ; un effacement demandé sans vérifier les exceptions créera une fausse sécurité. La meilleure demande est celle qui relie chaque conclusion à une pièce, une date et un texte.

Conclusion

Un crédit immobilier impayé peut entrer dans un dossier de surendettement, y compris lorsque le débiteur est propriétaire de sa résidence principale. La recevabilité suspend certaines procédures d’exécution, mais elle ne vaut ni effacement du prêt ni maintien automatique du logement. Le résultat dépend du stade de la saisie, des dates, de la valeur réelle du bien, des ressources, des charges et de la qualité des pièces.

La priorité est de déposer un dossier complet, de conserver la preuve de chaque notification et de signaler immédiatement tout commandement, toute audience ou toute sommation. Après la recevabilité, il faut contrôler la créance, bâtir une mensualité soutenable et choisir entre maintien, vente amiable ou contestation des mesures. Le délai de trente jours pour contester les mesures imposées et le délai de deux mois lié à la sommation de payer le solde immobilier ne doivent pas être laissés passer.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Vous pouvez bénéficier d’une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.

Un premier échange permet de vérifier la recevabilité, la créance immobilière, les délais en cours et les mesures à demander.

Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez la page contact du cabinet.

Envoyez vos pièces. Recevez une stratégie.

Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.

Appeler maintenant →Écrire au cabinet

Première analyse : 80 € TTC

Réponse personnelle sous 24 h

100 % confidentiel

Jusqu’à 1 Go de pièces