Un copropriétaire qui ne règle pas ses appels de fonds fragilise directement la trésorerie de l’immeuble. Les autres copropriétaires peuvent devoir avancer de l’argent, reporter des travaux urgents ou supporter les relances des fournisseurs. Pourtant, le simple retard de paiement ne transforme pas automatiquement la dette de charges en indemnité supplémentaire.

La question vient de prendre une nouvelle importance avec l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 juillet 2026, n° 24-18.769. Dans cette affaire, un syndicat demandait le paiement de charges et des dommages-intérêts. Le jugement a été cassé sur le seul chef indemnitaire parce que le tribunal avait changé de fondement juridique sans inviter la partie présente à discuter ce moyen. La Cour n’a donc pas jugé que le syndicat ne pouvait jamais obtenir de dommages-intérêts ; elle a rappelé que la demande doit être présentée sur un fondement identifiable, prouvée et examinée dans le respect du contradictoire.

La réponse pratique est la suivante : le syndicat peut réclamer les intérêts de retard, les frais nécessaires de recouvrement et, dans certaines situations, une réparation distincte. Pour cette dernière, il doit établir la mauvaise foi du copropriétaire et un préjudice indépendant du retard lui-même. Le dossier doit aussi distinguer les sommes dues au titre des charges, les frais récupérables et l’indemnité demandée. Cette distinction protège la copropriété comme le copropriétaire poursuivi.

Le texte intégral de l’arrêt du 2 juillet 2026, n° 24-18.769, est disponible sur Légifrance.

I. Le syndicat peut-il demander des dommages-intérêts en plus des intérêts de retard ?

A. Les charges impayées créent une dette certaine, mais pas automatiquement un préjudice indemnisable

Le point de départ est l’obligation de participer aux dépenses communes. L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires participent aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs, puis aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes. Le texte ajoute que la répartition se fait suivant les critères prévus par le règlement de copropriété.

Cette obligation ne dépend pas de l’occupation personnelle du lot. Un propriétaire bailleur ne peut pas refuser une provision au motif que son locataire utilise peu l’ascenseur. Un copropriétaire absent plusieurs mois reste tenu de payer les dépenses correspondant à son lot. De la même manière, une contestation contre le syndic ne permet pas, à elle seule, de suspendre les appels de fonds. La contestation doit porter sur une somme identifiée et être présentée devant l’organe ou le juge compétent.

Il faut distinguer trois catégories de sommes :

1. les provisions appelées au titre du budget prévisionnel ;
2. les sommes dues après l’approbation des comptes ou les appels de fonds pour des travaux votés ;
3. les conséquences du retard, qui comprennent les intérêts légaux, certains frais de recouvrement et, si les conditions sont réunies, des dommages-intérêts distincts.

L’article 14-1 de la loi de 1965 organise le budget prévisionnel et prévoit que les copropriétaires versent des provisions, en principe exigibles au premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale. Les dépenses de travaux qui ne relèvent pas du budget prévisionnel suivent les modalités décidées par l’assemblée générale. Le syndic doit donc pouvoir rattacher chaque ligne du compte débiteur à un appel, à une résolution ou à une régularisation identifiable.

Le syndicat des copropriétaires est le créancier de la dette. Il ne s’agit pas d’une créance personnelle du syndic ni d’une créance individuelle des voisins qui ont avancé des fonds. L’article 14 de la loi de 1965 donne au syndicat la personnalité civile et lui confie la conservation, l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes. Les sommes recouvrées reviennent donc au budget collectif.

Le rôle du syndic est central dans la préparation du dossier. D’après l’article 18 de la loi de 1965, il assure notamment l’exécution du règlement de copropriété et des décisions d’assemblée générale, administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation et représente le syndicat dans les actes civils et en justice dans les conditions prévues par la loi. Une demande solide commence par un dossier comptable lisible, pas par une formule générale sur le comportement du débiteur.

Le dossier de recouvrement doit contenir, selon la période et la nature de la dette :

• le règlement de copropriété et l’état descriptif utiles à la répartition ;
• les procès-verbaux des assemblées générales ayant voté le budget, les travaux ou l’approbation des comptes ;
• les appels de provisions et appels de fonds adressés au copropriétaire ;
• le relevé individuel du compte, avec les crédits, les paiements reçus et leur imputation ;
• les factures ou éléments comptables nécessaires pour comprendre une régularisation ;
• la mise en demeure, sa date de réception et le décompte annexé ;
• les échanges démontrant les demandes de délai, les refus, les promesses non tenues ou les contestations précises ;
• les pièces établissant le préjudice collectif invoqué en plus des intérêts.

La Cour de cassation rappelle régulièrement que le juge doit pouvoir contrôler les éléments précis de la créance. Dans l’arrêt du 10 juillet 2025, n° 23-18.907, la troisième chambre civile a censuré un jugement qui ne précisait pas si les sommes réclamées correspondaient aux comptes, budgets et dépenses approuvés. Elle a rappelé, en citant l’article 455 du code de procédure civile, que « tout jugement doit être motivé ». Pour le syndicat, une ligne globale intitulée « solde débiteur » peut être insuffisante lorsque le copropriétaire conteste l’origine ou la période de la dette.

Le même raisonnement vaut pour les dommages-intérêts. La copropriété doit expliquer pourquoi le comportement a produit un dommage différent de la privation temporaire de la somme d’argent. Une trésorerie tendue, un appel de fonds supplémentaire ou le retard d’un chantier peuvent constituer des indices. Ils ne dispensent pas de chiffrer le besoin de trésorerie, sa durée, les dépenses avancées et le lien avec le défaut de paiement du copropriétaire.

Les frais nécessaires à la récupération de la créance ne doivent pas être confondus avec une indemnité de responsabilité. L’article 10-1 de la loi de 1965 permet d’imputer au copropriétaire concerné certains frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que certains droits et émoluments. Le syndic doit néanmoins rester capable de justifier chaque frais et son rattachement à une créance réelle.

B. Les dommages-intérêts supplémentaires exigent mauvaise foi et préjudice indépendant

L’intérêt légal répare le retard dans le paiement d’une somme d’argent selon un mécanisme propre. L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages-intérêts dus à raison de ce retard consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Le texte précise aussi que le créancier n’a pas à démontrer une perte pour obtenir cet intérêt, puis ajoute : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Cette rédaction impose une double démonstration. D’abord, le comportement du copropriétaire doit dépasser le simple fait de ne pas avoir payé à la date prévue. Ensuite, le syndicat doit prouver un dommage qui ne se confond pas avec le montant des intérêts légaux. Une demande qui reprend simplement le montant du retard, en ajoutant une somme forfaitaire pour « résistance abusive », est fragile.

La mauvaise foi ne se déduit pas automatiquement de l’existence d’un impayé. Un copropriétaire peut rencontrer une difficulté de trésorerie temporaire, contester une répartition, attendre une réponse sur une régularisation ou solliciter un échéancier. Ces circonstances ne font pas disparaître la dette, mais elles peuvent faire obstacle à une qualification de mauvaise foi si elles sont sérieuses, documentées et suivies d’un comportement coopératif.

À l’inverse, plusieurs éléments peuvent soutenir une demande indemnitaire lorsqu’ils sont établis dans la durée : le débiteur reconnaît la dette puis refuse systématiquement les paiements promis ; il reçoit des décomptes détaillés et ne formule aucune contestation sérieuse ; il organise des paiements partiels destinés à retarder l’action tout en laissant s’accumuler la dette ; ou il fait obstacle à une mesure de recouvrement alors que sa situation lui permet de payer. Aucun de ces indices ne suffit isolément dans tous les dossiers. Ils doivent être rapprochés des courriers, des dates et des montants.

Le préjudice indépendant peut prendre des formes concrètes. Le syndicat peut devoir avancer une facture urgente de remise en état, souscrire un financement de courte durée, payer des agios, reporter une réparation nécessaire ou supporter une procédure supplémentaire parce que le débiteur a refusé une solution pourtant acceptée par écrit. Il doit alors produire les relevés, devis, factures, décisions d’assemblée générale ou correspondances qui permettent au juge de mesurer la conséquence financière. Une affirmation générale selon laquelle « toute la copropriété a souffert » ne remplace pas cette démonstration.

La troisième chambre civile a déjà rappelé cette exigence dans l’arrêt du 17 juin 2021, n° 17-17.222. Elle a censuré une condamnation de 1 000 euros qui reposait sur le caractère prétendument « délibéré et abusif » du refus de payer sans que la mauvaise foi du débiteur soit caractérisée. La Cour énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard » peut seul obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. La décision est accessible sur Légifrance, Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 17-17.222.

Le fondement de l’article 1240 du code civil peut aussi être invoqué lorsqu’une faute distincte est précisément caractérisée. L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Ce fondement ne permet pas de contourner les conditions de l’article 1231-6. Le syndicat doit identifier la faute, le dommage et le lien de causalité ; il ne peut pas demander deux fois la réparation de la même perte.

L’arrêt du 2 juillet 2026, n° 24-18.769, apporte une précision procédurale importante. Le syndicat avait demandé des dommages-intérêts sur le terrain de l’article 1231-6. Le tribunal avait estimé ce fondement inopérant, puis avait retenu d’office l’article 1240 pour condamner le copropriétaire. Or la Cour de cassation rappelle, au visa de l’article 16 du code de procédure civile, que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ». Le jugement avait retenu un moyen de droit relevé d’office sans inviter préalablement la partie présente à présenter ses observations. La Cour a donc cassé le chef condamnant au paiement de 400 euros et renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Nice autrement composé.

Cette décision ne signifie pas que le syndicat doit choisir une qualification artificielle. Elle signifie que la demande doit exposer les faits susceptibles de justifier le fondement invoqué et que chaque partie doit pouvoir discuter la règle appliquée. Si le dossier repose sur un retard fautif et un dommage indépendant, le syndicat doit le dire et le prouver. Si le dommage résulte d’une faute autonome de gestion ou d’un comportement distinct, cette faute doit être exposée avec ses propres pièces.

Le juge peut aussi écarter une demande indemnitaire parce que l’action utilisée ne permet pas d’examiner toutes les questions. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 18 juin 2026, n° 24-19.950, a rappelé que la procédure accélérée au fond fondée sur l’article 19-2 suppose une mise en demeure précise et une dette entrant dans le champ de ce texte. Cette décision, publiée au Bulletin, est consultable sur Légifrance, Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950. Une demande d’indemnité ne doit donc pas être ajoutée mécaniquement à une procédure conçue pour faire constater l’exigibilité de provisions ou de sommes déterminées.

II. Comment réclamer ou contester les dommages-intérêts liés aux charges impayées ?

A. La mise en demeure et la procédure doivent séparer chaque poste de la demande

La première étape est une vérification interne. Le syndic doit arrêter le compte à une date déterminée, identifier la période de chaque appel, vérifier les versements imputés et retirer les montants déjà réglés. Si un paiement est intervenu après l’envoi d’une relance, le décompte présenté au juge doit le faire apparaître. Une créance exacte facilite la négociation et évite que le débat sur une erreur de comptabilité masque le véritable impayé.

La mise en demeure doit reprendre ce décompte. Elle doit identifier le lot, rappeler les appels concernés, distinguer provisions, travaux, régularisations et frais, puis indiquer le montant total réclamé. Lorsque le syndicat entend demander des dommages-intérêts, il est préférable d’exposer dès ce stade le comportement reproché et le préjudice invoqué, sans présenter une sanction automatique. La lettre peut demander le paiement sous un délai, proposer un contact pour un échéancier et réserver les droits du syndicat.

Le contenu précis de la mise en demeure est déterminant lorsque le syndicat envisage la procédure de l’article 19-2 de la loi de 1965. Ce texte prévoit qu’après une provision impayée à son échéance et une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, certaines autres provisions ou sommes antérieures deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond peut alors condamner le copropriétaire au paiement des sommes exigibles, après les vérifications prévues par le texte.

La Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 18 juin 2026, que la mise en demeure constitue le préalable de cette procédure et qu’elle doit préciser la nature et le montant des provisions réclamées. La Cour a censuré la décision qui ne recherchait pas si le courrier détaillait la provision du budget prévisionnel restée impayée et si le défaut de paiement s’était poursuivi pendant le délai d’un mois. Une lettre qui se limite à reprendre un solde global ancien peut donc exposer le syndicat à une irrecevabilité ou à une cassation.

Le choix de la procédure doit suivre la nature de la demande. La procédure accélérée au fond de l’article 19-2 est adaptée au recouvrement des provisions et sommes exigibles entrant dans son champ. Elle ne doit pas devenir un raccourci pour obtenir une indemnité complexe nécessitant une instruction sur la mauvaise foi, le lien de causalité, la réalité d’un financement ou la cause d’un chantier retardé. Selon le contenu du dossier, l’action au fond peut être plus sûre pour présenter ensemble le principal, les intérêts et une demande indemnitaire réellement étayée.

Le référé peut répondre à une autre logique. L’article 835 du code de procédure civile permet au juge d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette voie ne permet pas de faire trancher rapidement une contestation comptable approfondie ou de faire fixer une indemnité dont le principe dépend d’une faute discutée. Le syndicat doit choisir la voie qui correspond à la question réellement soumise au juge.

La demande doit ensuite être ventilée dans l’assignation ou les conclusions. Un tableau peut distinguer :

• le principal des charges ou provisions ;
• les intérêts au taux légal, avec leur point de départ ;
• les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1, avec les justificatifs ;
• les dommages-intérêts, avec le fait générateur, la mauvaise foi alléguée et le préjudice indépendant ;
• les demandes accessoires, notamment les dépens et la somme sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette présentation évite de réclamer sous le même intitulé des frais d’huissier, des intérêts et une indemnité de trésorerie. Elle permet aussi au copropriétaire de répondre poste par poste. Le juge peut ainsi accorder le principal et les intérêts tout en rejetant uniquement le poste indemnitaire insuffisamment démontré.

L’arrêt du 2 juillet 2026 montre le risque d’une qualification modifiée en cours de jugement. Le tribunal ne peut pas remplacer silencieusement le fondement annoncé par les parties par une responsabilité extracontractuelle. Si une qualification subsidiaire est utile, elle doit être présentée dans les écritures et soumise au débat. Une demande alternative peut exposer les faits communs et distinguer le régime de l’article 1231-6 de celui de l’article 1240, à condition de ne pas cumuler des réparations identiques.

La copropriété peut aussi sécuriser sa créance par les garanties prévues par la loi. L’article 19 de la loi de 1965 prévoit une garantie hypothécaire légale sur le lot pour les créances du syndicat, sous les conditions du texte. Cette garantie ne remplace pas l’action en paiement et ne crée pas, à elle seule, un droit à dommages-intérêts. Elle peut toutefois éviter que l’attente d’une vente ou d’une procédure d’exécution ne laisse la copropriété sans protection.

B. Le copropriétaire poursuivi doit documenter sa contestation sans suspendre unilatéralement les paiements

Le copropriétaire qui reçoit une mise en demeure doit d’abord demander les pièces manquantes par écrit. Il peut solliciter les procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de fonds, le relevé de compte, les factures d’une régularisation et le détail des frais. Il doit ensuite vérifier si la somme réclamée correspond à son lot, à la bonne période et à une décision opposable.

Une contestation efficace n’est pas une lettre générale affirmant que le syndic « facture n’importe quoi ». Elle doit identifier la ligne litigieuse : appel de fonds pour des travaux non votés, provision déjà réglée, erreur de tantièmes, frais non justifiés, montant postérieur à la vente, double imputation ou intérêts calculés avant la mise en demeure. Les pièces du copropriétaire doivent suivre le même ordre : relevés bancaires, courriers, procès-verbaux, acte de vente, justificatifs d’assurance ou document comptable.

Le copropriétaire peut payer la partie non contestée et expliquer précisément le solde restant en discussion. Cette démarche ne vaut pas renonciation à une action lorsqu’elle est accompagnée de réserves claires. Elle réduit le risque d’accumulation des intérêts et montre au juge que le désaccord porte sur un point déterminé.

Un défaut d’entretien de l’immeuble, un dégât des eaux ou un désaccord sur des travaux ne justifie pas automatiquement le non-paiement des charges. Les dépenses communes et le préjudice personnel ne se compensent pas de manière privée. Le copropriétaire peut demander réparation si le syndicat a commis une faute, mais il doit présenter cette demande dans le cadre procédural approprié.

La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 30 mai 2024, n° 22-15.821. Elle a jugé que la demande de compensation judiciaire entre la dette de charges et une créance indemnitaire pouvait être recevable même en l’absence de lien suffisant entre les demandes, mais elle a censuré le raisonnement qui écartait cette compensation. La décision, accessible sur Légifrance, Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-15.821, ne signifie pas que le copropriétaire peut retenir seul les charges. Elle montre que la compensation doit être demandée au juge et prouvée.

Le copropriétaire qui conteste une demande de dommages-intérêts doit répondre sur les deux conditions de l’article 1231-6. Il peut démontrer que le retard résultait d’une contestation sérieuse, d’une difficulté ponctuelle signalée au syndic ou d’un échéancier respecté. Il peut aussi demander au syndicat de produire la preuve d’un préjudice indépendant : montant d’un agio, financement temporaire, facture majorée, chantier effectivement décalé ou dépense qui n’aurait pas été engagée sans l’impayé. Une simple référence à la gêne de la trésorerie ne suffit pas toujours.

Il faut également vérifier le fondement procédural choisi. Si l’assignation repose sur l’article 19-2, le copropriétaire peut contrôler la date de la mise en demeure, le délai de trente jours, la précision du montant et la nature des provisions. La décision du 18 juin 2026, n° 24-19.950, fournit un point de vigilance concret : le juge doit constater le défaut de paiement des provisions entrant dans le texte, et non seulement l’existence d’un solde global élevé.

Si le juge soulève d’office un autre fondement, la partie doit demander que le débat soit ouvert. L’arrêt du 2 juillet 2026, n° 24-18.769, rappelle qu’une décision ne peut être fondée sur un moyen relevé d’office sans que les parties aient été invitées à présenter leurs observations. Pour le copropriétaire absent à l’audience, cette règle ne signifie pas qu’il peut ignorer la procédure. Elle souligne au contraire l’importance de comparaître, de faire déposer des écritures et de signaler au tribunal les contestations qui exigent une réponse contradictoire.

À Paris et en Île-de-France, le tribunal judiciaire compétent dépend en principe de la situation de l’immeuble et de la nature de la demande. Pour un immeuble situé à Paris, le dossier relève du tribunal judiciaire de Paris ; pour un immeuble situé dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne ou le Val-d’Oise, le tribunal territorialement compétent doit être identifié à partir de l’adresse du bien. Le syndic ou le copropriétaire ne doit pas choisir une juridiction parisienne par habitude lorsque l’immeuble est situé dans un autre ressort.

La préparation locale ne change pas la règle de fond, mais elle change la qualité pratique du dossier. Il faut conserver la preuve de la réception de la mise en demeure, vérifier l’adresse du lot et du domicile élu, sélectionner un commissaire de justice compétent pour la signification, puis transmettre au tribunal un décompte lisible. Dans une copropriété francilienne où un chantier de façade, de toiture ou de chauffage est en attente, les factures fournisseurs, les procès-verbaux de réunion et les appels de fonds complémentaires permettent de mesurer le préjudice au lieu de le supposer.

Le règlement amiable reste possible après l’assignation. Un échéancier doit préciser le montant du principal, les dates de paiement, le sort des intérêts, les frais déjà engagés, les conséquences d’un nouvel incident et, lorsque le syndicat accepte une remise, la condition exacte de cette remise. Le syndic doit vérifier ses pouvoirs et conserver l’accord dans le dossier de la copropriété. Un arrangement verbal ne protège ni le budget commun ni le copropriétaire contre une reprise ultérieure des poursuites.

Pour le syndicat, la méthode la plus sûre tient en cinq contrôles avant de saisir le juge :

1. vérifier que chaque somme est exigible et rattachée à une décision ou à un appel identifiable ;
2. envoyer une mise en demeure précise, avec un décompte compréhensible ;
3. choisir la procédure correspondant au principal réclamé ;
4. séparer les intérêts, les frais nécessaires et les dommages-intérêts ;
5. joindre les preuves de mauvaise foi et du préjudice indépendant, sans utiliser une formule forfaitaire.

Pour le copropriétaire, la méthode inverse consiste à demander les pièces, payer la part non contestée, répondre sur chaque ligne, produire ses preuves et solliciter rapidement un conseil en cas d’assignation. Cette réaction permet de distinguer une dette réelle d’une erreur de compte et une difficulté financière d’un comportement réellement abusif.

Conclusion

Oui, un syndicat de copropriété peut demander des dommages-intérêts en plus des intérêts légaux lorsqu’un copropriétaire laisse volontairement s’aggraver sa dette et cause à la collectivité un préjudice distinct, établi par des pièces. Le retard produit normalement des intérêts ; il ne produit pas automatiquement une indemnité supplémentaire.

L’arrêt du 2 juillet 2026, n° 24-18.769, ne ferme pas la voie indemnitaire. Il impose de respecter le fondement annoncé, le contradictoire et la séparation des postes de la demande. Le syndicat doit documenter les charges, la mise en demeure, la mauvaise foi et le dommage indépendant. Le copropriétaire doit vérifier le décompte, contester les lignes précises et ne pas suspendre seul les paiements en espérant obtenir une compensation.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Obtenez une consultation téléphonique sous 48 heures avec un avocat du cabinet pour analyser un impayé de charges ou une assignation.

Le cabinet vous accompagne à Paris et en Île-de-France pour préparer votre défense ou le recouvrement : 06 46 60 58 22.

Demander un rendez-vous via le formulaire de contact.

Envoyez vos pièces. Recevez une stratégie.

Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.

Appeler maintenant →Écrire au cabinet

Première analyse offerte

Réponse personnelle sous 24 h

100 % confidentiel

Jusqu’à 1 Go de pièces