I. L’obligation continue du bailleur face aux désordres affectant l’exploitation
A. La délivrance conforme ne s’arrête pas à la remise des clés
Le bail commercial organise une exploitation professionnelle qui suppose un local utilisable, entretenu et compatible avec la destination contractuellement convenue. Cette exigence ne se limite pas à la date de prise de possession des lieux. Elle se prolonge pendant toute la durée du contrat, parce que l’activité du preneur dépend de la permanence des conditions matérielles d’exploitation.
L’article 1719 du Code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée, à l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et à en assurer la jouissance paisible. Le texte officiel peut être consulté sur Legifrance. L’article 1720 ajoute que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparations et réaliser, pendant le bail, les réparations nécessaires qui ne sont pas locatives. Cette règle figure également dans le Code civil sur Legifrance.
La troisième chambre civile a récemment précisé la portée de cette obligation dans un arrêt du 19 juin 2025, pourvoi n° 23-18.853, publié au Bulletin. La Cour énonce que « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués » (lien officiel de la Cour de cassation).
Cette formulation rappelle que la répartition contractuelle des charges ne suffit pas, à elle seule, à déplacer toutes les obligations essentielles du bailleur. Le preneur peut accepter certaines réparations locatives ou certaines dépenses d’entretien. Il ne renonce pas pour autant, sans stipulation précise et valable, à recevoir un local apte à l’activité prévue.
Le raisonnement est particulièrement important lorsque le désordre apparaît après plusieurs années d’exploitation. Une infiltration, une déformation de plafond, une dégradation structurelle ou une humidité persistante peuvent rendre une partie du local inutilisable. La date d’apparition du désordre ne transforme pas automatiquement le preneur en responsable des travaux nécessaires.
Dans le même arrêt, la Cour rappelle que le bailleur doit « délivrer au preneur la chose louée et entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Cette citation, issue des motifs de l’arrêt, rattache directement l’obligation d’entretien à la destination commerciale du local (pourvoi n° 23-18.853).
La destination contractuelle constitue donc un élément d’appréciation concret. Un local destiné à la restauration, à la vente, au stockage ou à l’accueil du public ne subit pas les mêmes conséquences lorsqu’une zone devient inaccessible. L’analyse doit mesurer l’incidence réelle du désordre sur l’activité convenue, sans réduire le litige à la seule existence d’un dommage immobilier.
Or, le bailleur ne peut opposer au preneur la seule circonstance que l’immeuble est placé sous le régime de la copropriété. La copropriété organise les rapports entre propriétaires et syndicat. Elle ne supprime pas l’obligation personnelle du bailleur envers son locataire commercial.
B. L’origine commune du désordre ne libère pas le bailleur
Les désordres provenant de la toiture, des canalisations collectives, des façades ou d’autres parties communes suscitent souvent une difficulté de responsabilité. Le bailleur soutient parfois qu’il n’est pas maître des travaux, qu’il dépend d’un vote d’assemblée générale ou qu’il a saisi le syndic. Ces éléments peuvent expliquer la durée du traitement, mais ils ne suffisent pas nécessairement à écarter la garantie due au preneur.
La Cour de cassation l’affirme dans le même arrêt : « les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (arrêt du 19 juin 2025, pourvoi n° 23-18.853).
Cette solution ne signifie pas que le bailleur doit toujours obtenir immédiatement une décision favorable du syndicat. Elle signifie qu’il demeure l’interlocuteur contractuel du preneur. Il doit organiser les démarches utiles, transmettre les informations, solliciter les interventions nécessaires et prendre les mesures propres à préserver l’exploitation.
À cet égard, l’information du bailleur constitue un point de départ déterminant. La Cour vise l’hypothèse d’un désordre que le locataire était seul à même de constater en raison des circonstances. Elle précise que « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre », les démarches engagées auprès du syndicat ne suffisent pas à l’exonérer (pourvoi n° 23-18.853).
Le preneur doit donc documenter la date et le contenu de l’information transmise. Un courriel précis, un procès-verbal de constat, un rapport technique ou une lettre recommandée peuvent établir la connaissance du désordre. Une simple affirmation postérieure, dépourvue de pièce datée, expose le demandeur à une discussion sur le point de départ de la responsabilité.
Par ailleurs, le bailleur doit distinguer les travaux relevant des parties privatives des démarches concernant les parties communes. Les premiers peuvent relever directement de son obligation d’entretien. Les seconds peuvent nécessiter une action auprès du syndic, une inscription à l’ordre du jour ou une procédure contre le syndicat. Cette distinction organise le recours, mais elle ne doit pas conduire à laisser le preneur sans remède pendant la durée des opérations.
La Cour juge ainsi que « l’obligation résultant de ce dernier texte ne cesse qu’en cas de force majeure ». La référence concerne la garantie de jouissance paisible prévue par l’article 1719, 3°, du Code civil (arrêt Civ3, pourvoi n° 23-18.853). La force majeure suppose toutefois un événement extérieur, imprévisible et irrésistible, dont la caractérisation ne se déduit pas de la seule lenteur d’une copropriété.
En conséquence, un bailleur qui se borne à transmettre une réclamation au syndic ne démontre pas nécessairement l’exécution de son obligation. Le juge examine la chronologie complète, les relances effectuées, les mesures conservatoires proposées et les conséquences de l’inaction sur l’activité commerciale.
II. Les conséquences financières et la méthode de traitement du contentieux
A. L’indemnisation court jusqu’à la cessation effective du trouble
La réparation ne se limite pas au coût d’une intervention technique. Le preneur peut invoquer un préjudice de jouissance, une perte d’exploitation, des dépenses provisoires ou une impossibilité partielle d’utiliser les locaux. Chaque poste doit cependant être relié au manquement reproché et établi par des éléments comptables, techniques et commerciaux cohérents.
Dans son arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile reproche aux juges du fond d’avoir réduit l’indemnisation à une perte de chance. Elle énonce que « le bailleur, devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation » (pourvoi n° 23-18.853).
Le point de départ est donc lié à l’information effective du bailleur. La période indemnisable ne commence pas nécessairement au jour de l’apparition matérielle du désordre. Elle ne commence pas davantage automatiquement au jour de la première réunion de copropriété. Le dossier doit établir quand le bailleur a su, ou devait précisément comprendre, que l’exploitation était affectée.
Le terme correspond à la cessation du trouble ou à la remise en état permettant une reprise normale de l’activité. Une réparation partielle ne met pas toujours fin au préjudice. Si une zone reste inaccessible, si des infiltrations persistent ou si les conditions d’accueil demeurent incompatibles avec la destination, l’indemnisation peut se poursuivre.
Or, la réparation intégrale n’autorise pas un enrichissement du preneur. Le principe impose de réparer la perte subie et le gain manqué, sans indemniser deux fois la même conséquence. La Cour vise précisément « le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime » dans le visa de l’arrêt (arrêt Civ3, pourvoi n° 23-18.853).
Le calcul de la perte d’exploitation doit donc partir d’une comparaison sérieuse. Le preneur peut produire ses chiffres d’affaires antérieurs, les marges habituelles, les périodes comparables et les effets d’une fermeture partielle. Il doit également tenir compte des ventes à emporter, d’un transfert temporaire, d’une assurance ou d’une activité maintenue dans une autre partie du local.
Le trouble de jouissance possède une dimension distincte. Il répare l’atteinte à l’utilisation normale des lieux, même lorsque la perte comptable ne reflète pas toute la gêne subie. Une zone condamnée, un chantier permanent ou des infiltrations répétées peuvent réduire l’attractivité du commerce et perturber l’organisation quotidienne.
Les demandes doivent éviter les évaluations générales. Un taux forfaitaire appliqué à toute la durée du bail, sans explication des phases successives, fragilise le dossier. Il est préférable de distinguer l’apparition, l’aggravation, la fermeture totale ou partielle, les mesures provisoires et la remise en état définitive.
La troisième chambre civile rappelle également que, « lorsqu’un désordre apparaît en cours de bail, relevant de l’une des obligations du bailleur », la responsabilité doit être examinée en fonction de l’information reçue et des mesures prises (pourvoi n° 23-18.853). Cette méthode impose un dossier chronologique plutôt qu’une simple description du dommage.
Dès lors, le bailleur qui intervient rapidement peut limiter l’étendue du préjudice, sans supprimer automatiquement le principe de sa responsabilité. Le preneur doit, de son côté, permettre l’accès aux entreprises, signaler l’évolution des désordres et éviter d’aggraver la situation par une décision non documentée.
B. La prise en charge des travaux nécessaires et la rédaction du bail
La question du financement des travaux apparaît souvent avant celle de l’indemnisation. Le preneur ne peut pas toujours attendre plusieurs mois une décision judiciaire alors que son local se dégrade. Il peut demander l’exécution des travaux, une provision ou l’avance des sommes nécessaires lorsque l’obligation du bailleur est suffisamment établie.
Dans l’arrêt du 19 juin 2025, la Cour juge que « à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution » (arrêt Civ3, pourvoi n° 23-18.853). Cette solution donne une portée concrète à l’obligation d’entretien.
Elle ne transforme pas le preneur en maître d’ouvrage général. L’intervention doit correspondre aux travaux nécessaires, être techniquement justifiée et demeurer proportionnée au désordre. Une expertise peut préciser les causes, l’urgence, les travaux provisoires et la solution définitive.
La jurisprudence distingue aussi les travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail. Dans un arrêt du 18 janvier 2018, pourvoi n° 16-26.011, la troisième chambre civile a énoncé que « sauf clause expresse contraire, en vertu de son obligation de délivrance, le bailleur est tenu de prendre à sa charge les travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail » (lien officiel de la Cour de cassation).
La Cour ajoute que le bailleur « n’en est pas exonéré si le preneur a confié ces travaux à un promoteur immobilier » (pourvoi n° 16-26.011). Le recours à un professionnel ou à un intervenant tiers ne suffit donc pas à déplacer l’obligation sans clause expresse permettant de l’établir.
Cette exigence de précision concerne la rédaction du bail. Une clause générale mettant à la charge du preneur « tous travaux » peut susciter une interprétation restrictive lorsqu’elle touche à la délivrance, à la structure ou à la conformité nécessaire de l’activité. Les parties ont intérêt à identifier les ouvrages concernés, leur cause, leur calendrier et le régime des autorisations de copropriété.
Il faut également prévoir la circulation de l’information. Le bail peut imposer au preneur de signaler sans délai les désordres, de laisser l’accès aux entreprises et de communiquer les rapports reçus. Le bailleur peut organiser la procédure de déclaration auprès du syndic, sans faire de cette procédure une condition qui viderait sa garantie de toute portée.
La clause de non-recours doit être examinée avec prudence. Elle peut encadrer certains recours relatifs à des troubles déterminés, mais elle ne devrait pas être interprétée comme une suppression générale de l’obligation de délivrance. Le juge recherche la volonté claire des parties et vérifie la compatibilité de la clause avec les obligations essentielles du bailleur.
À cet égard, l’arrêt du 18 janvier 2018 rappelle que les obligations pesant sur un tiers au titre de travaux de réhabilitation « n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail » (pourvoi n° 16-26.011). Cette formule invite à vérifier la chaîne contractuelle avant toute décision de refus.
Le contentieux doit enfin associer les bons acteurs. Le preneur agit contre son bailleur au titre du contrat de bail. Le bailleur peut ensuite exercer un recours contre le syndicat, l’assureur ou l’entreprise responsable, selon l’origine du dommage. Une action directe contre le syndicat ne remplace pas nécessairement l’action contractuelle du preneur contre son bailleur.
Le bailleur qui reçoit une déclaration de désordre doit donc établir une stratégie immédiate. Il doit faire constater les lieux, sécuriser l’exploitation, notifier le syndic, obtenir un avis technique, proposer une solution provisoire et réserver ses recours. Par ailleurs, le preneur doit chiffrer séparément les coûts, documenter les fermetures et conserver les justificatifs de chaque mesure adoptée.
La stratégie probatoire doit commencer avant toute expertise judiciaire. Le preneur a intérêt à photographier les désordres, relever les dates de fermeture, conserver les échanges avec les clients et distinguer les charges fixes des pertes directement imputables au local. Le bailleur doit, pour sa part, réunir les contrats d’assurance, les procès-verbaux d’assemblée générale et les demandes adressées au syndic.
Cette conservation des pièces permet de répondre à la contestation la plus fréquente : l’absence de lien causal entre le désordre et la baisse d’activité. Une diminution du chiffre d’affaires peut provenir d’une conjoncture commerciale, de travaux urbains ou d’un changement de clientèle. Elle ne peut être imputée au bailleur qu’à partir d’un faisceau d’indices précis, articulant la période du trouble, la zone affectée et l’évolution de l’exploitation.
La preuve technique doit également décrire l’usage empêché. Une infiltration dans une réserve ne produit pas les mêmes effets qu’une infiltration dans une salle ouverte au public. Une fermeture administrative peut résulter d’un risque propre à l’immeuble, tandis qu’une gêne temporaire peut seulement réduire la capacité d’accueil. Le juge doit pouvoir relier chaque demande à une conséquence identifiable.
En pratique, l’expertise amiable contradictoire présente un intérêt particulier. Elle permet au bailleur, au preneur, au syndic et aux assureurs de discuter les causes avant que les travaux ne fassent disparaître les désordres. Le rapport doit préciser les mesures urgentes, la durée prévisible du chantier, les ouvrages à reprendre et les conditions d’une réouverture complète.
Une telle expertise ne prive pas le preneur du droit de saisir le juge des référés. Elle peut au contraire faciliter une demande d’instruction, de provision ou d’exécution sous astreinte. La demande doit toutefois identifier l’obligation invoquée et éviter de confondre une difficulté sérieuse sur les causes avec une obligation immédiatement certaine.
Le bailleur doit aussi anticiper la question de la trésorerie. Lorsque le preneur avance le coût des travaux, il doit obtenir un accord écrit sur la nature des dépenses, leur plafond et leurs modalités de remboursement. À défaut, le bailleur peut contester ensuite l’urgence, le choix de l’entreprise ou le montant facturé. Une validation préalable réduit cette incertitude sans faire obstacle aux mesures conservatoires indispensables.
Or, la copropriété peut elle-même connaître des délais importants entre le signalement, le diagnostic, le vote et l’exécution. Le bailleur ne peut donc attendre le terme de cette séquence pour informer son locataire. Il doit expliquer la procédure, indiquer les étapes déjà accomplies et proposer des solutions temporaires lorsque l’exploitation est menacée.
La répartition des recours doit rester lisible. Le preneur demande au bailleur l’exécution du bail et la réparation de ses conséquences. Le bailleur recherche ensuite la responsabilité du syndicat ou de l’assureur selon les règles applicables. Une transaction conclue avec la copropriété doit préserver les droits du preneur, notamment lorsqu’elle comporte une renonciation ou une quittance générale.
À cet égard, les clauses relatives aux travaux doivent être relues lors de chaque renouvellement. Une rédaction ancienne peut ne pas intégrer les obligations d’information issues de la législation contemporaine. Une clause qui énumère les dépenses refacturables ne répond pas nécessairement à la question de la responsabilité pour un trouble de jouissance durable.
Le bail peut prévoir un calendrier de visite, une procédure de déclaration, une obligation de coopération et une méthode de calcul provisoire de l’indemnité. Il ne devrait pas organiser une exonération générale et ambiguë du bailleur. La sécurité contractuelle repose plutôt sur une séparation claire entre entretien courant, réparations structurelles, travaux de copropriété et dommages consécutifs à l’inexécution.
La prévention concerne également le preneur lors de la négociation. Il doit vérifier la destination du règlement de copropriété, les procès-verbaux récents, les travaux votés et les sinistres déclarés. Une information précontractuelle complète permet d’évaluer le risque d’interruption d’activité et d’adapter la durée des franchises d’assurance.
Une fois le bail signé, le preneur doit signaler sans délai les signes précurseurs. Une tache d’humidité, une odeur persistante, une fissure ou une déformation peuvent annoncer un désordre plus important. Un signalement tardif peut réduire la période indemnisable et compliquer l’identification des causes, même si le bailleur demeure tenu des obligations qui lui incombent.
La solution dégagée par la Cour de cassation ne repose donc pas sur une opposition entre bailleur et copropriété. Elle impose une coordination des responsabilités, sans faire supporter au preneur les conséquences d’une organisation qu’il ne contrôle pas. Cette approche protège l’activité commerciale tout en laissant au bailleur ses recours contre les responsables techniques ou collectifs.
Dès lors, le dossier le plus solide est celui qui réunit le bail, la destination, l’état des lieux, les signalements, les constats, les échanges avec le syndic, les décisions d’assemblée, les devis, les factures et les données comptables. Cette chronologie permet de démontrer la connaissance du désordre, la persistance du manquement, l’étendue du préjudice et la cessation effective du trouble.
Conclusion
La jurisprudence récente renforce la responsabilité du bailleur commercial lorsque des désordres affectent l’exploitation, même si leur origine se situe dans les parties communes. L’intervention du syndic ne suspend pas, par elle-même, la garantie de jouissance paisible due au preneur.
En conséquence, le bailleur doit traiter séparément les travaux privatifs, les démarches de copropriété et l’indemnisation du préjudice. Le preneur doit établir la date d’information, la réalité du trouble, son incidence commerciale et la cessation effective des désordres.
La décision du 19 juin 2025, pourvoi n° 23-18.853, impose une lecture concrète de la chronologie et refuse qu’une indemnisation limitée à une simple perte de chance remplace la réparation du préjudice de jouissance établi. L’arrêt du 18 janvier 2018, pourvoi n° 16-26.011, rappelle parallèlement que les travaux nécessaires à l’activité stipulée restent, sauf clause expresse, rattachés à l’obligation de délivrance du bailleur.
Or, cette articulation commande une rédaction précise du bail et une réaction documentée dès le premier signalement. Dès lors, la prévention contractuelle et la preuve chronologique constituent les deux instruments essentiels d’un règlement efficace des désordres affectant un local commercial situé en copropriété.
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