À l’été 2026, les épisodes de chaleur et les logements qui deviennent difficiles à habiter ont remis une question très concrète au premier plan : que peut faire un locataire lorsque le bailleur connaît les désordres, promet des travaux, mais laisse la situation durer ? Le problème ne concerne pas seulement la température. Humidité, infiltrations, ventilation défaillante, installation électrique dangereuse, absence de chauffage normal, nuisibles ou défaut d’étanchéité peuvent aussi rendre le logement non décent.
Le locataire ne doit pas choisir entre subir les lieux et cesser de payer le loyer. Il peut demander la mise en conformité, obtenir une décision qui impose des travaux, solliciter une réduction ou une suspension du loyer dans les conditions fixées par le juge et réclamer la réparation du trouble de jouissance. La Cour de cassation a encore précisé, le 4 juin 2026, que l’action en exécution forcée reste possible tant que le manquement persiste et que le préjudice peut être réparé pour les trois années précédant la demande en justice. Il faut donc organiser la preuve, mettre le bailleur en demeure, préserver les délais et chiffrer séparément chaque préjudice. Les démarches liées au droit immobilier doivent être adaptées à la nature exacte du logement et du désordre.
I. Logement non décent : comment établir le manquement et demander les travaux ?
A. Chaleur, humidité, infiltrations ou danger : quand le logement n’est-il plus décent ?
La première difficulté est de distinguer une gêne passagère, un défaut d’entretien imputable à l’occupant et une véritable inexécution de l’obligation de délivrance. Un logement ne devient pas automatiquement non décent parce qu’il est chaud pendant une journée d’été, parce qu’une peinture est ancienne ou parce qu’un équipement est moins performant que celui d’un logement neuf. En revanche, une situation répétée, objectivée et incompatible avec la sécurité, la santé ou l’usage normal du logement peut engager la responsabilité du bailleur.
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent. Le texte vise notamment « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes » pour la sécurité physique ou la santé. Il ajoute l’absence d’infestation, un niveau minimal de performance énergétique et les éléments nécessaires à l’usage d’habitation. La version en vigueur de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 doit être lue avec le bail, l’état des lieux et les règles techniques applicables à la date du litige.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 détaille les caractéristiques de la décence. Son article 1 rappelle qu’« un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret ». Son article 2 exige notamment que le logement assure « le clos et le couvert », protège contre les infiltrations, dispose d’une ventilation adaptée, présente des réseaux sûrs et permette un chauffage normal lorsque les conditions climatiques le justifient. Le texte consolidé est disponible sur Légifrance, décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
La chaleur estivale doit être traitée avec méthode. Une pièce exposée plein sud, sans volet ni occultation, peut devenir inconfortable sans que ce seul élément suffise à caractériser la non-décence. L’analyse change si l’absence d’aération, une ventilation hors service, des fenêtres qui ne ferment plus, une isolation dégradée, une installation électrique dangereuse ou une humidité persistante aggravent le risque sanitaire. Il faut décrire la durée, les pièces touchées, les températures ou mesures disponibles, les symptômes constatés, les équipements qui ne fonctionnent pas et les démarches déjà adressées au bailleur. Une mesure isolée, prise sans expliquer ses conditions, aura moins de portée qu’une série datée de relevés accompagnée de photographies et d’un constat technique.
Le caractère décent s’apprécie aussi par rapport à l’usage convenu. Un appartement loué comme résidence principale doit permettre une occupation normale. Une salle de bains inutilisable, un chauffage qui ne fonctionne pas, une infiltration qui rend une chambre impropre au sommeil ou une installation électrique qui expose les occupants à un danger ne sont pas de simples défauts esthétiques. La qualification doit toutefois être rattachée à un critère précis du texte. Dans un dossier, écrivez par exemple : « la ventilation de la salle d’eau ne renouvelle plus l’air depuis telle date, des moisissures apparaissent sur tel mur, le bailleur a été informé le tel jour et le rapport de visite du tel jour constate l’humidité ». Évitez les formules générales comme « l’appartement est invivable » sans faits vérifiables.
Il faut également séparer la non-décence de l’insalubrité, du péril et des infractions aux règles d’hygiène. La non-décence relève principalement de la relation contractuelle entre bailleur et locataire. L’insalubrité ou le danger pour l’immeuble peuvent déclencher une procédure administrative auprès du maire, du président de l’établissement public compétent ou du préfet, avec des règles propres d’hébergement ou de relogement. Un signalement à la mairie, à l’Agence régionale de santé ou à la plateforme publique compétente peut compléter l’action contractuelle, mais il ne remplace pas une mise en demeure claire du bailleur.
Le diagnostic de performance énergétique est un élément parmi d’autres. L’article 6 prévoit une évolution du niveau minimal : pour les logements concernés en métropole, la classe exigée est comprise entre A et F depuis 2025, puis entre A et E à compter de 2028 et entre A et D à compter de 2034. La date de signature, de renouvellement ou de reconduction du bail et les dispositions particulières de la loi doivent être vérifiées. Un DPE défavorable peut apporter un indice important, mais il ne dispense pas de déterminer la demande exacte : travaux d’isolation, chauffage, ventilation, baisse de loyer, indemnisation ou contestation d’une retenue.
La Cour de cassation a rappelé cette exigence dans son arrêt du 27 juin 2024, n° 23-15.226. Elle y énonce que « le bailleur est obligé […] de délivrer au locataire un logement décent » et casse une décision qui avait rejeté les demandes de remboursement de loyers et de dommages-intérêts malgré des constatations relatives à l’insalubrité et à l’humidité. La décision officielle est consultable sur Légifrance, Cour de cassation, troisième chambre civile, 27 juin 2024, n° 23-15.226. Cette solution ne dispense pas le locataire de prouver les désordres, leur durée et leur incidence, mais elle rappelle que le bailleur ne peut pas écarter son obligation par une simple contestation générale.
La cause du désordre doit enfin être recherchée. Une moisissure peut provenir d’une infiltration, d’un pont thermique, d’une ventilation insuffisante, d’une fuite ou d’une condensation liée à l’usage des lieux. Un chauffage en panne peut résulter de la vétusté, d’un défaut de maintenance ou d’une dégradation. Le locataire doit entretenir normalement le logement et signaler rapidement les sinistres ; le bailleur doit, de son côté, faire vérifier l’origine au lieu d’affirmer que toute humidité résulte d’un manque d’aération. Une visite contradictoire, un rapport d’entreprise qualifiée ou une expertise judiciaire peuvent départager les hypothèses.
B. Comment mettre le bailleur en demeure et prouver que les travaux restent nécessaires ?
La mise en demeure doit être plus précise qu’un courriel de relance. Elle doit identifier le logement, le bail, les occupants, les désordres, la date d’apparition, les mesures prises et les travaux demandés. Joignez les photographies datées, les vidéos, les relevés, les attestations, les échanges avec l’agence, les rapports de plomb ou d’humidité, les factures d’énergie inhabituelles, les certificats médicaux utiles et les signalements administratifs. Les documents médicaux ne doivent pas contenir plus de données personnelles que nécessaire : leur rôle est de relier un risque ou un symptôme à la durée d’exposition, pas de remplacer une analyse technique du bâtiment.
Adressez le courrier au bailleur et à l’agence qui gère le bien, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et conservez la preuve d’envoi ainsi que le dossier transmis. Un courriel peut être envoyé simultanément, mais il ne doit pas être votre seule trace lorsque le litige est déjà sérieux. Décrivez les travaux attendus sans imposer une solution technique non vérifiée. Demandez par exemple la recherche de la fuite, la remise en état de la ventilation, la sécurisation de l’installation électrique, la réparation de la fenêtre ou l’établissement d’un calendrier de mise en conformité. Le bailleur peut retenir un autre procédé s’il fait disparaître le manquement et respecte les règles de l’art.
L’article 20-1 de la loi de 1989 prévoit que le locataire peut demander la mise en conformité « sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». À défaut d’accord ou de réponse dans les deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Sa saisine n’est pas une condition obligatoire pour saisir le juge. Le texte prévoit aussi que le juge détermine, si nécessaire, la nature et le délai des travaux ; il peut réduire le loyer ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution. Consultez l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance avant de choisir la procédure.
La commission départementale de conciliation n’est pas un tribunal. L’article 20 de la même loi lui attribue notamment les litiges relatifs aux caractéristiques du logement et aux réparations. Elle est composée de représentants des bailleurs et des locataires, rend un avis dans un délai de deux mois et peut formaliser un accord. Lisez l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989. Une saisine peut être utile lorsque le bailleur reconnaît les désordres mais discute le calendrier, ou lorsque les parties peuvent organiser une visite et un devis contradictoire. Elle ne doit pas retarder la réponse à une assignation ou à une ordonnance.
Le locataire doit laisser l’accès au logement pour les visites et travaux convenus, dans le respect des règles du bail et de la jouissance des lieux. Refuser systématiquement l’accès peut compliquer la preuve du manquement et fournir au bailleur un argument sur la persistance du trouble. À l’inverse, une visite ne doit pas servir à intimider l’occupant ou à faire entrer une entreprise sans rendez-vous. Proposez plusieurs créneaux, exigez l’identité des intervenants et conservez les comptes rendus. Si les travaux nécessitent un départ temporaire, demandez par écrit la durée, le logement proposé, la prise en charge des frais et les conditions de retour.
Un bailleur qui répond « je vais voir » ne fournit pas nécessairement un engagement opposable. Demandez un calendrier comportant l’identification des entreprises, les dates de diagnostic, la date de commande, le début prévisionnel et la date d’achèvement. Si une résolution de copropriété est nécessaire, demandez à connaître l’inscription du sujet à l’ordre du jour et les diligences accomplies auprès du syndic. Pour une réparation relevant des parties privatives, la copropriété ne justifie pas une absence totale d’action. Pour des parties communes, le bailleur doit démontrer les démarches concrètes qu’il accomplit et informer le locataire de leurs conséquences.
Les preuves doivent suivre l’évolution du dossier. Faites un état photographique avant l’intervention, pendant les travaux et après leur achèvement. Notez les jours où une pièce est inutilisable, les périodes où le chauffage ou l’eau chaude sont interrompus, les objets endommagés et les frais exposés. Si un professionnel intervient, demandez une facture détaillée et un rapport mentionnant les mesures effectuées, les causes probables, les travaux recommandés et les réserves. Une simple mention « problème d’humidité » sera moins utile qu’un document identifiant la source, le taux mesuré et le lien avec l’infiltration.
La CAF ou la MSA peut jouer un rôle lorsque le locataire perçoit une allocation logement. Un organisme payeur peut faire constater la non-décence et conserver l’allocation dans les conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation. Cette démarche ne transforme pas automatiquement toute difficulté contractuelle en décision judiciaire. Elle peut toutefois apporter une date de constat et un échange officiel avec le bailleur. La Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 14 décembre 2023, n° 22-23.267, consacré aux allocations conservées en raison de l’indécence : l’examen du décompte doit distinguer les sommes réellement dues par le locataire des allocations retenues par l’organisme. La décision figure sur Légifrance, Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 décembre 2023, n° 22-23.267.
Ne signez pas trop vite un document indiquant que les travaux sont terminés. Une réception sans réserve peut être opposée si les désordres réapparaissent immédiatement. Écrivez les réserves, indiquez les pièces encore affectées et demandez une nouvelle visite. Si le bailleur propose une réduction temporaire en échange d’un abandon général des demandes, vérifiez la période couverte, les travaux restant dus, l’indemnisation du passé et la renonciation éventuelle. Une transaction doit être rédigée de manière suffisamment précise pour éviter que la somme versée soit ensuite présentée comme un simple geste commercial sans reconnaissance du préjudice.
II. Manquement persistant : quels recours, quelle indemnisation et quels délais ?
A. Le locataire peut-il obtenir les travaux, une baisse de loyer et une indemnisation ?
Lorsque la mise en demeure reste sans effet, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. La demande doit être construite autour de conclusions distinctes : constater la non-décence, ordonner les travaux ou la mise en conformité sous délai, prévoir une astreinte si elle est justifiée, fixer la réduction ou la suspension du loyer dans les conditions légales, puis indemniser le trouble de jouissance et les frais prouvés. Une demande globale disant seulement « condamner le propriétaire à réparer le logement » laisse au juge et à l’expert une marge qui peut ralentir l’exécution.
La base contractuelle est renforcée par l’article 1719 du Code civil. Le bailleur est notamment obligé « de délivrer au preneur la chose louée » et, lorsqu’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; il doit aussi entretenir la chose et en assurer la jouissance paisible. Le texte est accessible sur l’article 1719 du Code civil sur Légifrance. L’article 1709 définit le louage comme le contrat par lequel l’une des parties procure à l’autre la jouissance d’une chose pendant un temps et un prix convenus ; sa version officielle figure sur l’article 1709 du Code civil. Ces textes expliquent pourquoi la remise des clés ne libère pas le bailleur de son obligation pendant toute la durée du bail.
La Cour de cassation a donné une portée très concrète à cette obligation dans son arrêt du 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin. Elle juge que le locataire est recevable « à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure ». Elle ajoute qu’il peut obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution pour la période de trois ans précédant la demande en justice. La décision, rendue au visa des articles 6 et 7-1 de la loi de 1989 et de l’article 1709 du Code civil, est disponible sur Légifrance, Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.437.
Cette décision doit être comprise en deux temps. D’une part, le juge peut ordonner une action utile alors même que le locataire connaissait le désordre depuis longtemps, si le défaut de délivrance continue. D’autre part, la réparation financière n’est pas illimitée : elle doit être rattachée à la période juridiquement récupérable, aux preuves produites et au préjudice réellement subi. Le locataire ne doit pas confondre la durée totale du problème avec la durée pour laquelle il pourra obtenir une indemnité. Il doit établir, mois par mois, l’état du logement, les pièces touchées et l’incidence sur la jouissance.
L’article 1217 du Code civil énumère les sanctions de l’inexécution : la partie lésée peut « poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation », obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions compatibles peuvent se cumuler et des dommages-intérêts peuvent s’y ajouter. Consultez l’article 1217 du Code civil. En matière de bail d’habitation, cette disposition doit être articulée avec les règles spéciales de la loi de 1989 : une réduction du loyer décidée par le juge ne se calcule pas automatiquement comme une retenue choisie par le locataire.
La baisse de loyer et l’indemnisation ne recouvrent pas exactement la même chose. La baisse ou la suspension concerne la contrepartie de la jouissance pendant la période où le logement ne respecte pas les exigences applicables. L’indemnité répare le préjudice subi : impossibilité d’utiliser une pièce, humidité persistante, bruit d’un équipement, risque pour la santé, frais de chauffage anormal, dépenses de nettoyage, perte d’objets ou hébergement temporaire. Le même fait ne doit pas être compté deux fois. Présentez un tableau séparant le loyer payé, la période affectée, la réduction demandée et les frais complémentaires.
Il n’existe pas de barème légal unique du préjudice de jouissance. Le juge apprécie la gravité, la durée, la surface touchée, l’usage de la pièce, la possibilité de rester dans les lieux, le comportement de chaque partie et les preuves. Une chambre inutilisable pendant plusieurs mois, un logement entier exposé à une humidité dangereuse ou un chauffage absent en hiver ne se comparent pas à une finition dégradée dans un couloir. Le montant du loyer peut être un élément de référence, mais il ne transforme pas le litige en calcul automatique. Ne promettez donc pas dans la mise en demeure un pourcentage présenté comme acquis.
La jurisprudence récente permet de préciser la méthode. Dans l’arrêt du 13 juin 2024, n° 22-21.250, la Cour de cassation a retenu que « le juge, qui constate l’existence de troubles de jouissance subis par un locataire, apprécie souverainement les mesures propres à les faire cesser ». L’affaire concernait des nuisances acoustiques et la possibilité d’imposer des travaux pour faire cesser le trouble. Cette solution, accessible sur Légifrance, Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 juin 2024, n° 22-21.250, montre qu’il faut demander la cessation effective du trouble, sans enfermer nécessairement le bailleur dans une technique de réparation déterminée.
Le locataire doit anticiper l’argument tiré de son propre comportement. A-t-il ventilé les pièces ? A-t-il signalé la fuite ? A-t-il laissé entrer l’entreprise ? A-t-il refusé une solution de relogement raisonnable ? A-t-il aggravé une dégradation ? Ces questions ne justifient pas une exonération automatique. Dans l’arrêt du 11 janvier 2024, n° 22-15.848, la Cour de cassation a rappelé que « la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure, ou constitue la cause exclusive du dommage ». Elle a censuré le rejet total d’une demande d’indemnisation alors que le logement ne respectait pas les critères de décence. Référez-vous à Légifrance, Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 janvier 2024, n° 22-15.848.
Cette règle ne signifie pas que le locataire peut ignorer toute consigne d’entretien. Une faute prouvée peut réduire le montant d’une indemnisation si elle a contribué au dommage, mais le bailleur doit établir la part qui lui est imputable. De même, le locataire qui refuse sans motif une intervention permettant de faire cesser le désordre peut voir son préjudice limité pour la période postérieure au refus. Le dossier doit donc conserver les propositions de rendez-vous, les motifs d’indisponibilité, les demandes de report et les éventuelles offres de relogement. La chronologie est souvent plus utile qu’une affirmation de principe.
Les travaux urgents peuvent justifier une demande en référé lorsqu’une mesure rapide est nécessaire et que l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Si l’origine de l’humidité, la responsabilité d’une copropriété ou la compatibilité des travaux avec la structure de l’immeuble sont discutées, une expertise peut être nécessaire avant le jugement au fond. La procédure à choisir dépend des preuves déjà disponibles, du danger immédiat et de la nature de la mesure demandée. Une expertise amiable contradictoire peut accélérer le débat, mais elle ne remplace pas toujours une mesure ordonnée par le juge.
Le locataire ne peut pas se faire justice lui-même en arrêtant tout ou partie du loyer. Même en présence d’un logement non décent, le risque est de créer une dette locative et de permettre au bailleur de délivrer un commandement de payer. L’article 20-1 permet au juge de réduire ou suspendre le loyer avec ou sans consignation, mais cette décision intervient dans le cadre approprié. Le bailleur peut être fautif sur la décence et le locataire en difficulté sur le paiement ; les deux questions doivent être plaidées séparément. Si une retenue a déjà été opérée, régularisez la partie non contestée et demandez rapidement une stratégie adaptée à l’acte reçu.
B. Quels délais et quelles démarches à Paris et en Île-de-France pour être indemnisé ?
Le délai de prescription doit être calculé dès le premier examen du dossier. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans » à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer. Lisez l’article 7-1 de la loi de 1989. L’arrêt du 4 juin 2026 applique cette logique à la réparation des conséquences dommageables sur les trois années précédant la demande en justice, tout en maintenant l’action en travaux tant que le manquement persiste.
Il ne faut pas remplacer mécaniquement ce délai spécial par le délai de droit commun de l’article 2224 du Code civil. Celui-ci prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter de la connaissance des faits. Son texte est accessible sur l’article 2224 du Code civil. La Cour de cassation a utilisé cette notion d’obligation continue dans plusieurs affaires de baux commerciaux, notamment l’arrêt du 10 juillet 2025, n° 23-20.491, et celui du 4 décembre 2025, n° 23-23.357. Ces décisions sont utiles pour comprendre le raisonnement sur la persistance, mais un bail d’habitation doit être traité en priorité au regard de l’article 7-1 et de la solution spécifique du 4 juin 2026.
Dans l’arrêt du 10 juillet 2025, n° 23-20.491, la Cour de cassation a censuré une décision qui avait déclaré prescrite une action en résiliation fondée sur un manquement continu à la délivrance et à la jouissance paisible. Le résumé officiel indique que les obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail. Consultez Légifrance, Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 juillet 2025, n° 23-20.491. Dans l’arrêt du 4 décembre 2025, n° 23-23.357, relatif à un bail commercial et à des travaux de vétusté, la Cour a demandé que soit recherchée la nature continue de l’obligation de délivrance ; la décision figure sur Légifrance, Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 décembre 2025, n° 23-23.357. Ces références ne créent pas un barème d’indemnisation, mais elles empêchent de fixer trop vite le point de départ au seul jour de signature du bail.
La demande indemnitaire doit être ventilée. Première ligne : le trouble de jouissance, avec la période exacte, les pièces concernées et le mode de calcul proposé. Deuxième ligne : les dépenses directement causées par le défaut, comme une nuit d’hôtel, un nettoyage spécialisé, un appareil de chauffage temporaire ou une surconsommation documentée. Troisième ligne : les dommages matériels, avec les factures et la preuve de la relation entre le désordre et la perte. Quatrième ligne : le préjudice corporel ou moral, seulement si les éléments médicaux et le lien causal le permettent. Si vous sollicitez le remboursement de loyers, indiquez les sommes effectivement payées et ne réclamez pas à nouveau une allocation conservée par la CAF.
À Paris et en Île-de-France, l’adresse du logement détermine la juridiction compétente, non l’adresse du propriétaire, de l’agence ou de l’entreprise de travaux. La saisine se fait devant le tribunal judiciaire comprenant le juge des contentieux de la protection compétent pour le lieu de situation du bien. Un logement à Paris intra-muros et un logement situé dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis ou dans le Val-de-Marne ne relèvent pas nécessairement du même tribunal. Vérifiez le ressort au moment de rédiger l’acte, surtout si le bailleur habite dans un autre département.
Le dossier parisien ou francilien doit aussi intégrer la copropriété. Une fuite de façade, une colonne commune, une toiture ou une ventilation collective peuvent nécessiter l’intervention du syndic. Le locataire ne devient pas partie au contrat de copropriété, mais il doit signaler le désordre au bailleur, demander que le syndic soit saisi et conserver les réponses. Le bailleur ne peut pas se contenter d’invoquer la copropriété sans justifier les démarches engagées. Dans les immeubles anciens, ajoutez les procès-verbaux d’assemblée générale, les rapports de recherche de fuite, les échanges avec le gardien et les devis votés ou refusés lorsqu’ils permettent d’expliquer le retard.
Si le désordre présente un risque pour la santé ou la sécurité, le signalement administratif peut être effectué en parallèle. La page officielle Service-Public.fr sur le logement à louer décent rappelle les critères de surface, de performance énergétique, de sécurité, de santé, d’absence de nuisibles et d’équipements. Elle indique aussi que le locataire doit signaler les non-conformités au propriétaire et peut, après les démarches requises, saisir le juge des contentieux de la protection. La mairie, les services de l’État et les organismes d’information sur le logement peuvent accompagner la démarche lorsque la situation relève de l’habitat indigne ; la page officielle consacrée aux litiges locatifs détaille aussi les recours possibles. Consultez Service-Public.fr sur les litiges liés à la location pour identifier l’interlocuteur adapté.
Une action à Paris ou en Île-de-France gagne à joindre un dossier numéroté. Pièce 1 : le bail et l’état des lieux. Pièce 2 : la mise en demeure et son accusé de réception. Pièce 3 : les photographies datées. Pièce 4 : les rapports, devis et factures. Pièce 5 : la chronologie des visites proposées et réalisées. Pièce 6 : les échanges avec le syndic, la mairie, la CAF ou l’agence. Pièce 7 : le tableau du préjudice. Pièce 8 : les justificatifs des frais et, si nécessaire, les pièces médicales. Le juge doit pouvoir relier chaque somme demandée à un fait et à un document.
La mise en demeure doit aussi préserver la solution amiable. Demandez la confirmation des travaux, proposez une visite contradictoire, indiquez les pièces que vous acceptez de transmettre et fixez une échéance. Si le bailleur répond en proposant un relogement temporaire, précisez par écrit si vous l’acceptez, sous quelles conditions et sans renoncer à la réparation du trouble déjà subi. Un refus non motivé peut être invoqué contre le locataire ; une offre imprécise qui ne permet pas de protéger les personnes ou les biens ne clôt pas le litige. Les échanges doivent rester factuels, car ils pourront être versés au tribunal.
Le propriétaire qui reçoit une demande sérieuse doit faire établir un diagnostic, prendre les mesures conservatoires et informer le locataire du calendrier. Il doit distinguer les travaux de décence, les réparations locatives, les interventions du syndic et les améliorations de confort. Le locataire ne peut pas exiger un équipement de standing absent du bail au seul motif qu’il améliorerait la température, mais il peut demander que le logement respecte les critères applicables. Le débat doit porter sur le résultat exigé par la loi, l’usage normal et les mesures nécessaires, pas sur une préférence esthétique.
Lorsque la procédure est engagée, soyez attentif aux actes délivrés par commissaire de justice. Une assignation, un commandement de payer ou une ordonnance comporte des dates et des effets propres. La prescription de trois ans ne suspend pas automatiquement les délais de réponse à ces actes. La demande de travaux peut être urgente alors que l’indemnisation exige une expertise ; les deux volets peuvent être coordonnés, mais ils ne doivent pas être confondus. Une consultation rapide permet de vérifier la compétence, le chiffrage, les pièces manquantes et l’opportunité d’un référé, d’une assignation au fond ou d’une mesure d’instruction.
Enfin, ne réduisez pas le dossier à une photographie prise le jour de l’audience. Le manquement persistant se démontre dans le temps. Notez les dates de signalement, les promesses non tenues, les travaux partiels, les rechutes et les nouvelles visites. Si le bailleur réalise une partie des travaux, actualisez la demande : le préjudice n’est pas le même avant et après l’intervention, et l’exécution forcée doit viser ce qui reste réellement nécessaire. Cette actualisation rend la demande plus crédible et évite de réclamer une mesure devenue sans objet.
Conclusion
Un logement non décent qui reste dans le même état malgré les alertes du locataire ouvre plusieurs voies : mise en demeure précise, constat technique, conciliation facultative, saisine du juge, travaux sous délai, réduction ou suspension du loyer décidée judiciairement et indemnisation du trouble de jouissance. L’arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2026 confirme que l’exécution forcée peut être demandée tant que le manquement continue et que les conséquences dommageables peuvent être réparées dans la limite de trois années précédant la demande en justice.
Le locataire doit préserver les preuves, continuer à traiter le loyer avec prudence, laisser l’accès pour les travaux et distinguer chaque poste de préjudice. À Paris et en Île-de-France, la localisation du logement, le rôle du syndic et les procédures locales de signalement ajoutent des vérifications pratiques. Le bailleur, de son côté, doit répondre par des diagnostics et un calendrier vérifiable. Une démarche immédiatement documentée offre la meilleure chance d’obtenir des travaux efficaces et une indemnisation cohérente.
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