Le refus d’une hausse de loyer au renouvellement d’un bail ne met pas automatiquement fin à la location et ne permet pas au bailleur d’imposer le nouveau montant dès le mois suivant. En 2026, la situation doit être examinée à la lumière de deux mécanismes différents : la révision annuelle fondée sur l’indice de référence des loyers et la réévaluation exceptionnelle d’un loyer manifestement sous-évalué au moment du renouvellement. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, prolonge l’encadrement de l’évolution des loyers dans les zones tendues. Il ne supprime ni les exigences de forme, ni les références comparables, ni le passage par la commission départementale de conciliation lorsque le locataire conteste la proposition.

Pour le locataire, le premier enjeu consiste à vérifier la date de réception de la notification, la classe énergétique du logement, les références communiquées et la cohérence du calcul. Pour le bailleur, l’enjeu est de préserver la validité de sa proposition et de ne pas laisser expirer les délais de saisine. Une erreur sur la date, le contenu de la lettre, la qualité du mandataire ou l’ordre des recours peut conduire au maintien de l’ancien loyer. La question n’est donc pas seulement de savoir si le logement est moins cher que les biens voisins : il faut déterminer si la hausse est juridiquement possible, correctement notifiée et défendue devant le bon interlocuteur.

I. Locataire refuse une hausse de loyer au renouvellement : quand la proposition est-elle valable ?

A. Quelles mentions et quelles preuves le bailleur doit-il fournir ?

La réévaluation au renouvellement ne doit pas être confondue avec l’indexation annuelle. Une clause d’indexation permet, dans les conditions prévues par le bail, d’appliquer la variation de l’indice de référence des loyers. Elle ne permet pas de reconstituer rétroactivement toutes les augmentations qui n’auraient pas été demandées. La réévaluation au renouvellement répond à une logique différente : le bailleur soutient que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

L’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe le cadre de la révision annuelle. Lorsque le contrat la prévoit, la variation ne peut pas dépasser celle de l’IRL applicable. Le texte prévoit aussi que, si le bailleur n’exprime pas sa volonté d’appliquer la révision dans le délai d’un an, il perd le bénéfice de l’année écoulée. La règle est formulée ainsi : « Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. » Cette règle protège le locataire contre une reprise tardive des indexations oubliées. Elle ne fait pas obstacle, par elle-même, à une proposition distincte au renouvellement, mais le bailleur doit alors satisfaire aux exigences propres à l’article 17-2.

L’article 17-2 de la même loi pose le principe déterminant : au renouvellement, le loyer ne peut être réévalué que s’il est manifestement sous-évalué. Le bailleur doit agir au moins six mois avant le terme du contrat et utiliser les formes de notification prévues pour le congé. La date d’envoi ne suffit pas toujours à préserver le délai : il faut pouvoir établir la date à laquelle la notification est parvenue au locataire, notamment lorsque la lettre recommandée n’a pas été retirée ou qu’un intermédiaire est intervenu.

La notification doit présenter les informations qui permettent au locataire de comprendre et de discuter la demande. Elle doit reproduire intégralement les dispositions légales exigées, à peine de nullité, mentionner le montant du loyer proposé et détailler la liste des références utilisées pour le calcul. Le texte vise expressément, « à peine de nullité », la reproduction des dispositions applicables. Une lettre qui indique seulement « le loyer est inférieur au marché » sans fournir les éléments requis expose le bailleur à une contestation sérieuse. La même difficulté existe lorsque la notification contient des références, mais ne permet pas d’identifier les logements comparés ou d’en vérifier les caractéristiques.

Le nombre de références n’est pas une formalité décorative. L’article 17-2 prévoit un minimum de trois références et porte ce minimum à six dans les communes concernées par le seuil démographique fixé par les textes. Dans Paris et dans les communes de l’agglomération parisienne concernées par le dispositif, le dossier doit donc être préparé avec une attention particulière. Les références doivent représenter des loyers effectivement pratiqués dans le voisinage et concerner des logements comparables. Une annonce publiée à un prix demandé, mais jamais conclu, ne présente pas la même valeur qu’un bail effectivement signé. Une référence située dans un autre quartier, dans un immeuble neuf ou avec des prestations très différentes peut être contestée même si le montant paraît proche.

Les caractéristiques utiles sont nombreuses : adresse ou secteur précis, type d’habitat, époque de construction, étage, présence d’un ascenseur, surface habitable, nombre de pièces, état général, équipements, dépendances et régime de location. Il faut également examiner si le logement comparé est vide ou meublé, s’il relève de la même destination et s’il est soumis au même dispositif d’encadrement. Une comparaison entre un studio meublé rénové avec services et un studio vide ancien ne permet pas, sans explication complémentaire, de démontrer une sous-évaluation manifeste.

Le bailleur doit conserver les pièces qui expliquent la sélection des références : baux ou attestations de loyers, documents provenant d’un observatoire, échanges avec l’agence, photographies utiles, plans, décomptes de travaux et éléments relatifs au DPE. La lettre adressée au locataire doit être lisible, mais le dossier de preuve doit être plus complet que la simple notification. En cas de saisine de la commission départementale de conciliation, les pièces devront être communiquées dans un ordre chronologique afin de permettre à la commission de vérifier le contrat, l’échéance, la notification et le calcul.

La date de la notification est une donnée contentieuse essentielle. Pour un bail venant à échéance le 30 novembre 2026, une proposition de réévaluation doit parvenir au locataire au plus tard six mois avant cette échéance. Si la lettre est reçue après le 30 mai, le bailleur ne peut pas traiter le délai comme s’il avait été respecté. Une remise en main propre contre récépissé ou un acte de commissaire de justice permet souvent de réduire la discussion sur la réception. Lorsque le bailleur choisit une lettre recommandée, il doit archiver l’avis de réception, l’enveloppe, le contenu envoyé et la preuve de l’identité du destinataire.

Le bailleur ne peut pas utiliser la proposition de réévaluation pour contourner un congé. L’article 17-2 interdit de donner congé au locataire pour la même échéance lorsque le bailleur engage cette procédure. Le locataire peut donc vérifier si la hausse est proposée dans le cadre d’un véritable renouvellement ou si la lettre cherche, sous couvert d’un nouveau loyer, à provoquer un départ. Un congé pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux obéit à ses propres conditions et ne peut pas servir de menace destinée à obtenir l’acceptation d’un montant irrégulier.

Le contexte de 2026 ajoute une étape de contrôle. L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un décret fixe chaque année le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés dans les zones tendues. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit ce dispositif jusqu’au 31 juillet 2027 et précise : « Le présent décret entre en vigueur le 1er août 2026. » Le bailleur doit donc vérifier la période applicable au renouvellement et l’articulation entre la réévaluation pour sous-évaluation, le plafond issu du décret et, le cas échéant, l’encadrement du niveau des loyers.

Il existe une différence entre l’encadrement de l’évolution du loyer et le plafonnement du niveau du loyer. Le premier limite la progression du montant lors d’une relocation ou d’un renouvellement. Le second, appliqué dans certaines communes, impose un loyer de référence majoré. À Paris, à Lille, à Lyon et Villeurbanne, à Bordeaux, à Montpellier, dans certains établissements publics de coopération intercommunale et dans d’autres territoires ayant adopté l’expérimentation, le dossier doit intégrer l’arrêté local et le loyer de référence correspondant au logement. Une hausse qui semble possible au regard de six références peut néanmoins dépasser le plafond applicable.

Le DPE est également décisif. L’article 17-2 interdit la réévaluation au renouvellement lorsque le logement est classé F ou G, sous réserve des règles d’entrée en vigueur applicables à la situation examinée. L’article 17-1 bloque aussi la révision et la majoration prévues par ce texte pour ces logements. Le bailleur ne peut pas obtenir une hausse au renouvellement en invoquant simplement des travaux, une demande locale élevée ou une référence de marché si le classement énergétique fait obstacle à la réévaluation. Le locataire doit donc demander le DPE annexé au bail, vérifier sa date, sa classe et sa cohérence avec les documents remis lors de la location.

Cette vérification est particulièrement importante après des travaux. Une amélioration énergétique peut modifier la situation future du logement, mais elle ne transforme pas automatiquement une notification irrégulière en proposition valable. Il faut distinguer les travaux qui ont réellement modifié le bien, la date à laquelle ils ont été réalisés, leur coût, leur nature et la règle juridique sur laquelle le bailleur s’appuie. Une facture de peinture ou le remplacement d’un équipement défectueux ne répond pas nécessairement aux mêmes critères qu’une rénovation améliorant les performances, la sécurité ou les prestations du logement.

La jurisprudence rappelle que la procédure doit être appréciée à la date où le locataire reçoit la proposition. Dans son arrêt du 24 novembre 2021, n° 20-18.411, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que « le juge saisi d’une action en réévaluation de loyer est tenu de vérifier » les conditions d’application du dispositif à la date de la notification. Cette décision, accessible sur Légifrance, Cour de cassation, troisième chambre civile, 24 novembre 2021, pourvoi n° 20-18.411, signifie que le juge ne doit pas se contenter de comparer les loyers au jour de l’audience. Il doit examiner le régime qui existait lorsque la proposition a été faite.

Cette règle protège les deux parties. Le locataire peut soutenir qu’un arrêté, un plafond ou une condition énergétique n’était pas applicable au moment de la lettre, ou qu’il l’était déjà et rendait la proposition impossible. Le bailleur peut, de son côté, démontrer que la notification a été effectuée pendant la bonne période et que les références correspondaient au régime juridique en vigueur. Le dossier doit donc conserver les versions des textes, les arrêtés locaux et les documents de marché utilisés lors de l’envoi.

B. Que peut vérifier et répondre le locataire avant l’échéance ?

Le locataire qui reçoit une proposition de hausse doit éviter deux réactions opposées : accepter sans examiner les documents ou cesser de payer le loyer sans décision ni accord. Le montant prévu au bail reste dû tant qu’aucune modification régulière n’a été convenue ou fixée par une décision. Une contestation solide commence par une réponse écrite, datée et conservée, qui indique que le nouveau montant n’est pas accepté en l’état et demande les pièces manquantes.

La première vérification porte sur la nature de la demande. Le bailleur parle-t-il d’une révision IRL, d’une réévaluation pour sous-évaluation, d’une hausse liée à des travaux ou d’un plafond de zone tendue ? Une lettre qui mélange ces mécanismes peut créer une difficulté d’interprétation. Le locataire doit demander le calcul séparé de l’ancien loyer, de l’indexation éventuelle, de la hausse proposée et du montant finalement réclamé. Il doit aussi vérifier que les charges ne sont pas intégrées au loyer de référence et qu’aucun honoraire ou frais de gestion n’est présenté comme une hausse locative.

La deuxième vérification porte sur le calendrier. Le locataire doit noter la date de fin du bail, la date de réception de la proposition, la date limite de réponse indiquée par le bailleur et la date à laquelle la commission pourrait être saisie. L’article 17-2 vise le désaccord ou l’absence de réponse quatre mois avant le terme. Service-Public indique que le locataire peut refuser la hausse par écrit et que l’absence de réponse vaut refus dans cette séquence. En pratique, une réponse explicite reste préférable : elle évite de laisser l’agence soutenir que le silence traduisait une acceptation et permet de présenter immédiatement les motifs de contestation.

La troisième vérification concerne la notification elle-même. Le locataire peut relever les omissions suivantes :

• notification reçue moins de six mois avant le terme du bail ;
• absence de reproduction intégrale des dispositions requises ;
• montant du nouveau loyer non détaillé ou calcul impossible à reconstituer ;
• références trop peu nombreuses ou impossibles à identifier ;
• comparaisons portant sur des logements non comparables ;
• DPE F ou G faisant obstacle à la réévaluation ;
• oubli du plafond de loyer de référence applicable dans la commune ;
• confusion entre renouvellement, relocation et indexation annuelle.

Le locataire doit ensuite constituer ses propres références. Il peut rechercher des loyers effectivement pratiqués dans le même secteur, solliciter l’aide de l’ADIL, consulter un observatoire local des loyers lorsque les données existent et demander à l’agence l’origine précise des montants retenus. Ses références doivent être aussi documentées que possible. Des annonces en ligne peuvent orienter la discussion, mais elles ne prouvent pas toujours le loyer réellement payé. Un bail, une quittance anonymisée, une attestation d’agence ou une donnée d’observatoire sera plus utile devant la commission ou le juge.

La comparaison doit intégrer l’état du logement et de l’immeuble. Une différence de surface habitable de quelques mètres carrés peut être déterminante pour un petit appartement. La présence d’un ascenseur, d’un balcon, d’un parking, d’une cave, d’un chauffage collectif, d’une vue dégagée ou d’une rénovation complète peut influencer le prix. Le locataire peut également relever les nuisances, les travaux non réalisés, les problèmes d’humidité, les parties communes dégradées, l’absence d’équipement annoncé ou la différence d’étage. Une référence favorable au bailleur n’est pertinente que si les caractéristiques principales sont comparables ou si une correction raisonnable est expliquée.

La jurisprudence confirme l’importance de la qualité de la saisine. Dans l’arrêt du 28 mai 2003, n° 01-13.387, la troisième chambre civile a jugé qu’une saisine effectuée par une personne qui n’était ni le bailleur, ni le locataire, ni un mandataire habilité « équivalait à une absence de saisine ». La décision est publiée sur Légifrance, Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 mai 2003, pourvoi n° 01-13.387. Le locataire doit donc identifier la personne qui écrit : propriétaire, agence mandatée, société bailleresse ou représentant disposant d’un pouvoir. Une société de gestion ne peut pas nécessairement agir au nom d’une SCI sans pouvoir justifié.

Le locataire peut accepter une hausse partielle ou négocier un étalement, mais tout accord doit être écrit. L’accord doit préciser le nouveau loyer hors charges, la date d’effet, l’éventuelle progression par tiers ou par sixième, la révision annuelle autorisée et la durée du bail renouvelé. Il faut éviter les formules générales telles que « accord sur le principe » lorsque le montant exact et la date d’application restent discutés. Un échange de courriels peut constituer un élément de preuve, mais un avenant signé ou une lettre d’accord clairement rédigée limite les contestations ultérieures.

Le locataire peut aussi demander la correction d’une simple erreur de calcul sans renoncer à ses droits. Par exemple, une proposition peut reprendre correctement six références mais appliquer la moitié de la différence à un montant de loyer déjà révisé de manière erronée. La réponse doit alors distinguer l’accord sur l’existence d’un échange au renouvellement et le désaccord sur le montant. Cette distinction est utile devant la commission, qui pourra examiner les postes séparément.

Le refus doit être formulé sans agressivité et sans suspension unilatérale du loyer. Le courrier peut rappeler la date du bail, la date de réception de la proposition, le montant actuel, le montant demandé, les pièces reçues et les motifs précis de contestation. Il peut demander que le loyer antérieur soit maintenu jusqu’à un accord ou une décision, tout en continuant à régler le montant non contesté. Si le locataire estime avoir déjà payé une hausse sans base valable, il doit chiffrer la différence, conserver les quittances et demander une régularisation plutôt que déduire lui-même une somme du prochain paiement.

Un recours sur le DPE mérite un traitement particulier. Le locataire doit vérifier si la classe F ou G était connue au moment de la notification et si le bailleur produit un diagnostic opposable. Un DPE ancien, un DPE absent ou un document contradictoire peut conduire à demander une vérification, mais il ne faut pas transformer une contestation technique en arrêt du paiement. Le diagnostic, les dates de validité, les éventuelles attestations de mise à jour et la réalité des travaux doivent être présentés ensemble.

À Paris et en Île-de-France, le locataire doit identifier la commune et non se contenter de l’étiquette « région parisienne ». Paris intra-muros, une commune de Seine-Saint-Denis, une commune des Hauts-de-Seine ou du Val-de-Marne peuvent relever de règles et d’arrêtés différents. Le montant du loyer de référence majoré, la compétence administrative et l’adresse de la commission doivent être vérifiés pour le lieu exact du bien. Un dossier qui se fonde sur le barème d’un autre arrondissement ou d’une autre commune peut perdre une partie de sa force même si la tendance générale du marché est similaire.

Un lien utile peut être consulté avant d’envoyer la réponse : l’analyse consacrée au loyer sous-évalué, à la contestation et à l’encadrement des loyers en 2026. Le présent article se concentre sur la validité de la proposition refusée, la saisine de la CDC et l’accès au juge ; la page-pilier reprend le cadre plus large du calcul et de l’encadrement.

II. Qui doit saisir la commission de conciliation et quand le juge peut-il fixer le loyer ?

A. Comment saisir la CDC dans le délai de quatre mois ?

La commission départementale de conciliation est l’étape centrale lorsque le locataire refuse la hausse ou ne répond pas dans la période prévue. Elle n’est pas un tribunal et ne prononce pas, à elle seule, un nouveau loyer exécutoire comme le ferait un jugement. Elle réunit des représentants des bailleurs et des locataires, examine les positions et tente de rapprocher les parties. Pour un litige de réévaluation, elle sert aussi à vérifier que les parties ont présenté les pièces et que le désaccord est suffisamment défini.

L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et qu’elle peut être saisie par le bailleur ou le locataire pour les litiges portant notamment sur les articles 17, 17-1, 17-2 et 18. Le texte précise que « la commission rend un avis dans le délai de deux mois ». Cet avis peut exposer le différend, les arguments de chaque partie et, le cas échéant, la position de la commission. En cas d’accord, un document de conciliation reprend les engagements des parties.

La saisine doit être adressée à la commission compétente pour le département où se situe le logement. Les modalités pratiques varient : adresse postale, formulaire, pièces à joindre et mode de transmission. Il faut utiliser les informations de la préfecture, de la direction départementale compétente ou de la DRIHL en Île-de-France au moment de la saisine. Une copie envoyée à une mauvaise commission ne doit pas être considérée comme une démarche suffisante sans vérification de son transfert et de sa date d’enregistrement.

Le dossier doit être construit comme une chronologie. Il doit comprendre, autant que possible :

• le bail et ses avenants ;
• la date exacte de l’échéance et le type de location, vide ou meublée ;
• la notification de hausse dans son intégralité et sa preuve de réception ;
• les références de loyers communiquées par le bailleur ;
• le calcul du loyer actuel, de la révision éventuelle et du montant proposé ;
• le DPE et les documents relatifs aux travaux ;
• les échanges écrits et la réponse de refus ou de désaccord ;
• les propres références du locataire ou du bailleur ;
• les quittances utiles et les preuves de paiement ;
• les données relatives au loyer de référence applicable lorsque la commune est soumise à un plafond.

La lettre de saisine doit demander une solution précise. Le locataire peut demander que la proposition soit déclarée irrégulière, que le loyer reste au montant antérieur ou que le montant soit recalculé à partir de références comparables. Le bailleur peut demander que le nouveau loyer soit retenu à un montant déterminé et que son application soit étalée conformément à la durée du bail. Une demande qui se limite à dénoncer une hausse « excessive » sans produire de calcul ni de références laisse la commission sans base de comparaison.

Le délai de quatre mois avant le terme du bail doit être compris avec le temps de traitement de la commission et la possibilité d’une saisine judiciaire. Pour un bail qui expire le 31 décembre, une saisine en septembre peut intervenir dans la période, mais elle laisse peu de marge pour recevoir l’avis, corriger les pièces et saisir le juge si aucun accord n’est trouvé. Le bailleur comme le locataire doivent donc agir dès que le désaccord apparaît, sans attendre la dernière semaine. La date d’envoi, la date de réception et la date d’enregistrement par la commission doivent être conservées.

Les décisions de la Cour de cassation montrent que l’ordre des démarches compte. Dans l’arrêt du 19 février 2003, n° 01-15.813, la troisième chambre civile a rappelé qu’une demande de fixation du loyer « est irrecevable lorsque la commission de conciliation n’a pas été préalablement saisie ». La décision figure sur Légifrance, Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 février 2003, pourvoi n° 01-15.813. Même si la décision se réfère à l’ancienne numérotation de l’article 17, la logique procédurale demeure cohérente avec l’article 17-2 actuel : la commission intervient avant la demande de fixation judiciaire.

La saisine de la commission ne vaut pas acceptation de la hausse. Un locataire peut saisir la CDC pour contester la proposition ; un bailleur peut la saisir pour faire examiner son calcul. La personne qui saisit doit exposer clairement sa position et répondre aux arguments adverses. Le locataire qui demande le maintien du loyer doit expliquer pourquoi les références sont non comparables, pourquoi le plafond est dépassé ou pourquoi la notification est nulle. Le bailleur doit répondre à chaque observation avec une pièce, une référence ou un calcul, et non uniquement avec l’évolution générale du marché.

Si la commission convoque les parties, l’absence à la réunion peut fragiliser le dossier. Une impossibilité sérieuse doit être signalée rapidement avec une demande de report. Il est utile de préparer une note de deux ou trois pages présentant les dates, les montants et les demandes, puis d’ajouter les pièces numérotées. Cette méthode permet de répondre aux questions sur la réception de la lettre, la comparabilité des logements et la classe énergétique sans perdre le fil du litige.

La commission peut rendre un avis de conciliation ou de non-conciliation. Un accord doit préciser le nouveau loyer, la date d’effet, l’étalement, l’IRL, les charges et la durée. Un avis de non-conciliation ne signifie pas que le bailleur a obtenu la hausse ni que le locataire a perdu. Il ouvre, lorsque les conditions sont réunies, la possibilité de saisir le juge avant le terme du bail. Les parties doivent demander la copie de l’avis et vérifier la date de sa notification, car elle sera utile pour démontrer que l’étape amiable a bien été accomplie.

La jurisprudence rappelle aussi que la commission doit avoir le temps d’exercer sa mission. Dans l’arrêt du 7 mars 2012, n° 10-27.820, la troisième chambre civile a retenu que « le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis » ou que le délai dont elle dispose soit écoulé. L’arrêt est accessible sur Légifrance, Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 mars 2012, pourvoi n° 10-27.820. La pratique impose donc de ne pas saisir le tribunal le lendemain de la lettre envoyée à la CDC en espérant régulariser ensuite.

La question du délai doit toutefois être adaptée au texte actuellement applicable et aux dates du bail. Les anciennes décisions citées permettent de comprendre la finalité de la procédure, mais le calcul doit partir de l’article 17-2, de l’article 20, du décret en vigueur et de l’échéance réelle du contrat. Une partie ne doit pas recopier mécaniquement un ancien calendrier sans vérifier si le bail est vide ou meublé, si la commune est dans une agglomération concernée et si une règle locale d’encadrement du niveau du loyer s’applique.

Le locataire peut profiter de la saisine pour demander que le bailleur produise les documents qu’il n’avait pas joints à la notification. Cette demande ne doit pas transformer la commission en mesure d’instruction générale, mais elle peut faire apparaître une faiblesse concrète : références anonymes, logements situés hors secteur, loyers simplement annoncés, période de comparaison non expliquée ou travaux non justifiés. Le bailleur peut, de son côté, compléter son dossier si les documents existaient déjà et si la partie adverse peut les discuter. Une modification substantielle de la proposition après l’expiration des délais peut cependant susciter une nouvelle contestation.

B. Quand le tribunal peut-il fixer le nouveau loyer et que se passe-t-il en cas de retard ?

Si la CDC ne parvient pas à un accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement peut être saisi, sous réserve de respecter la date limite. L’article 17-2 prévoit que le juge doit être saisi avant le terme du contrat. À défaut, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé selon les règles de l’IRL. Le bailleur ne peut donc pas attendre plusieurs mois après l’échéance pour demander au tribunal de fixer rétroactivement le montant qu’il avait proposé.

La demande judiciaire doit reprendre la chronologie et les pièces déjà présentées à la commission. Elle doit identifier le bail, l’échéance, la notification, le refus, la saisine de la CDC, l’avis ou l’expiration du délai de deux mois et le montant demandé. Le bailleur doit prouver que le loyer est manifestement sous-évalué et que les références sont représentatives. Le locataire peut demander le rejet de la hausse, contester la forme de la notification, discuter la comparabilité des logements, invoquer le DPE F ou G, rappeler le plafond local et produire ses propres références.

Le juge examine d’abord la recevabilité et la régularité. Une proposition tardive, une saisine irrégulière de la CDC ou une demande présentée après le terme peut empêcher l’examen du montant. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 28 mai 2003, n° 01-13.387, déjà cité : une commission saisie par une personne sans qualité est regardée comme non saisie. Cette exigence concerne le bailleur, son agence et les sociétés qui interviennent dans le dossier. Il faut vérifier le pouvoir donné par la SCI, l’identité du propriétaire mentionné au bail et la personne qui a signé la demande.

La nullité de la notification est une question distincte de la faiblesse des références. Si la lettre ne reproduit pas les dispositions exigées ou ne mentionne pas le montant et les références, le locataire peut soutenir qu’elle ne permettait pas d’exercer utilement son choix. Le bailleur peut tenter de démontrer que les mentions étaient présentes dans une annexe régulièrement remise, mais il devra produire la version exacte de la notification et sa preuve de réception. Un modèle générique envoyé par une agence ne suffit pas si les références propres au logement ne sont pas intégrées ou identifiables.

Un arrêt du 28 janvier 2016, n° 14-26.450, illustre l’importance de la formulation de l’offre et de la manière dont les moyens sont présentés au cours de la procédure. La décision de la troisième chambre civile est disponible sur Légifrance, Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 janvier 2016, pourvoi n° 14-26.450. L’affaire concernait une offre de renouvellement et la discussion de sa régularité. Elle invite à conserver la lettre originale, ses annexes et les échanges antérieurs plutôt qu’à reconstruire le dossier à partir d’un modèle modifié après coup.

Le juge peut fixer le loyer seulement dans les limites de la demande et du régime légal. Une hausse fondée sur des références comparables ne donne pas carte blanche pour atteindre le montant le plus élevé d’une annonce. Le juge peut retenir une valeur intermédiaire, écarter certaines références, prendre en compte les caractéristiques réelles du bien et appliquer l’étalement légal. Il doit également contrôler les règles issues du décret applicable à la période de renouvellement. Pour un logement classé F ou G, la discussion sur la comparaison des loyers ne permet pas de contourner l’interdiction de réévaluation.

L’étalement protège le locataire contre une hausse brutale, mais il ne dispense pas de calculer correctement le montant. Selon la durée du bail et l’importance de la hausse, l’application peut être répartie par tiers ou par sixième. Une hausse supérieure à 10 % dans certaines hypothèses peut être étalée par sixième sur le bail renouvelé et lors du renouvellement ultérieur. Le courrier d’accord ou le jugement doit préciser le montant applicable chaque année. Une erreur fréquente consiste à appliquer toute la différence dès la première quittance alors que la décision prévoit une progression.

Le nouveau loyer ne doit pas être ajouté aux charges. Les provisions et régularisations de charges obéissent à leurs propres règles. Si l’agence demande en même temps une hausse du loyer, une régularisation des charges et des frais de dossier, le locataire doit demander un décompte séparé. Le bailleur doit pouvoir démontrer la base de chaque somme. La CDC ou le juge saisi de la réévaluation ne doit pas être utilisé pour noyer une contestation du loyer dans des comptes non justifiés.

La question des sommes déjà payées dépend de la validité de la hausse et des dates de prescription applicables. Un locataire qui a réglé un montant supérieur doit réunir les quittances, les relevés bancaires, les courriels et les avis d’échéance. Il doit distinguer l’IRL acceptée, la hausse au renouvellement contestée, les charges et les éventuels travaux. Une demande globale de remboursement est plus difficile à défendre qu’un tableau mois par mois indiquant le montant contractuel, le montant payé et la différence.

Le bailleur qui n’a pas saisi la CDC ou le juge à temps risque de voir le bail se poursuivre au loyer antérieur. Le fait que le locataire ait continué à occuper le logement ne vaut pas nécessairement acceptation d’un nouveau montant, surtout si le locataire a écrit qu’il contestait la hausse. Le paiement d’une somme plus élevée peut néanmoins créer un débat sur l’accord tacite ou sur la preuve du désaccord. Les parties doivent donc formaliser leur position et éviter les échanges contradictoires entre courriels, quittances et avenants.

Le locataire qui reçoit ensuite une mise en demeure fondée sur le montant augmenté doit répondre rapidement. Il doit joindre son refus, rappeler l’absence d’accord ou de décision, demander le détail de la dette et continuer à payer le montant non contesté. Si le bailleur engage une procédure d’impayé, le locataire doit signaler au juge la contestation de la hausse et produire la chronologie. Il ne faut pas attendre une audience d’expulsion pour commencer à réunir le dossier sur la fixation du loyer.

Le bailleur qui veut préserver son dossier doit, de son côté, vérifier avant toute relance que la notification était complète, que le délai de six mois a été respecté et que la CDC a été saisie par la bonne personne. Il doit produire les références, les preuves de réception et les documents sur le DPE. Une relance qui réclame directement le nouveau montant sans préciser qu’il reste soumis à accord ou à décision peut être interprétée comme une application unilatérale. La demande doit rester cohérente avec la procédure prévue par l’article 17-2.

La question de la commune reste déterminante. À Paris et en Île-de-France, il faut vérifier le département, la commune, l’arrondissement lorsque le dispositif l’exige, l’arrêté de loyer de référence et les coordonnées de la CDC. Le juge compétent est le tribunal judiciaire dont dépend le logement, mais l’adresse de saisine, les modalités de représentation et l’opportunité d’une procédure rapide doivent être confirmées au regard du dossier. Un propriétaire situé hors d’Île-de-France ne peut pas transposer automatiquement un barème parisien ; un locataire parisien ne peut pas se contenter d’une comparaison nationale.

Le décret n° 2026-644 n’a pas pour effet de rendre toutes les hausses identiques. Il reconduit un plafond annuel d’évolution et laisse subsister les règles sur les loyers manifestement sous-évalués, les travaux, la performance énergétique et l’encadrement du niveau des loyers. Le professionnel qui examine le dossier doit donc reconstituer la règle applicable à la date de réception de la notification. La décision de la Cour de cassation du 24 novembre 2021, n° 20-18.411, est utile sur ce point : le juge vérifie les conditions au moment de la proposition, et non seulement la situation du marché au jour du procès.

En pratique, le dossier peut être préparé avec une grille simple : dates, parties, type de bail, classe DPE, loyer hors charges, IRL, montant proposé, nombre de références, caractéristiques comparées, plafond local, saisine de la CDC et échéance judiciaire. Cette grille ne remplace pas l’analyse juridique, mais elle permet de repérer les incohérences. Une notification qui semble correcte à la lecture de la première page peut perdre sa force lorsque l’on compare la date de réception, les annexes et le montant qui apparaît finalement sur les quittances.

La stratégie dépend enfin de la position de la partie. Le locataire peut rechercher le maintien du bail au montant antérieur, une réduction du montant proposé ou un remboursement. Le bailleur peut rechercher la fixation d’un loyer supérieur, mais il doit démontrer la sous-évaluation manifeste et suivre la procédure jusqu’au terme. Les deux parties ont intérêt à privilégier une solution écrite lorsque les références sont proches, car un accord sur un montant intermédiaire et un étalement précis peut éviter les coûts d’une expertise, d’une audience et d’une incertitude sur l’issue.

Conclusion

En 2026, le locataire qui refuse une hausse au renouvellement ne doit ni l’accepter par réflexe ni interrompre seul le paiement. Il doit identifier le mécanisme invoqué, vérifier la réception au moins six mois avant le terme, contrôler les mentions de la notification, le nombre et la pertinence des références, le DPE et le plafond applicable dans la commune. Il doit répondre par écrit, saisir la commission départementale de conciliation dans le calendrier utile et, si aucun accord n’est trouvé, veiller à ce que le juge soit saisi avant l’échéance du bail.

Le bailleur doit suivre la même discipline : notification complète, preuve de réception, références réellement comparables, calcul séparé de l’IRL et de la réévaluation, contrôle du décret applicable et saisine régulière par une personne habilitée. Une omission peut rendre la proposition nulle ou empêcher la fixation judiciaire du nouveau loyer. Le décret n° 2026-644 renouvelle l’encadrement de l’évolution des loyers jusqu’au 31 juillet 2027, mais il ne remplace pas la procédure de l’article 17-2. Le résultat dépend donc autant des pièces et des dates que de l’écart entre le loyer demandé et les prix du voisinage.

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