Le contentieux des charges imputées au preneur d’un bail commercial connaît, depuis le début de l’année 2026, un renouvellement que la seule lecture des clauses contractuelles ne laissait pas prévoir. Deux arrêts publiés au Bulletin du 29 janvier 2026 ont précisé les exigences probatoires pesant sur le bailleur, tandis qu’une série de décisions rendues au printemps 2026 a mis au jour l’ampleur des litiges opposant, dans les résidences de tourisme, des centaines de bailleurs de lots de copropriété à l’exploitant unique titulaire des baux. L’objet de ces litiges est identique : la clause forfaitaire de charges, dont les bailleurs demandent qu’elle soit annulée et réputée non écrite. Un arrêt du 4 juin 2026 complète ce tableau en précisant la frontière entre les charges de copropriété et les frais d’exploitation d’une résidence hôtelière, ainsi que le sort de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Cet ensemble jurisprudentiel intéresse directement les praticiens et les parties : la rédaction de la clause de charges, la conservation des justificatifs et la maîtrise de la répartition entre bailleur et preneur déterminent désormais, en amont de tout litige, la capacité de chacune des parties à faire valoir ses droits. La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a introduit dans le statut des baux commerciaux un dispositif d’inventaire et de reddition des comptes dont la portée se précise arrêt après arrêt.
La présente analyse examine, dans un premier temps, le cadre légal de l’imputation des charges au preneur et les obligations qui en résultent pour le bailleur, puis, dans un second temps, le contentieux particulier des résidences de tourisme, où la clause forfaitaire et la superposition du statut de la copropriété au statut des baux commerciaux posent des difficultés propres.
I. Le cadre légal de l’imputation des charges : inventaire obligatoire et preuve renforcée
A. L’inventaire précis et limitatif et l’état récapitulatif annuel
Le droit des baux commerciaux soumet désormais l’imputation des charges au preneur à un formalisme substantiel dont l’article L. 145-40-2 du code de commerce fournit la clef de voûte. Ce texte, issu de l’article 21 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » (article L. 145-40-2 du code de commerce). L’exigence d’un inventaire précis et limitatif écarte par principe les clauses de renvoi général aux charges de l’immeuble, dont la formule, dépourvue de ventilation, ne permet pas au preneur de mesurer la consistance exacte de son engagement.
Par ailleurs, le même texte impose une information continue : en cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux, et il lui communique, lors de la conclusion du contrat puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois années suivantes assorti d’un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes. Or, la portée la plus pratique du dispositif réside dans la règle de répartition applicable aux ensembles immobiliers : « Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée » (article L. 145-40-2 du code de commerce). Le texte précise en outre que « Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée ».
En conséquence, l’inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. L’article R. 145-36 du code de commerce dispose que « cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel » (article R. 145-36 du code de commerce). Le même article ajoute que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. Ces deux obligations, la reddition dans les délais et la communication des justificatifs, occupent précisément le cœur des arrêts rendus le 29 janvier 2026.
A cet égard, l’économie générale du dispositif se complète d’un renvoi réglementaire dont la finalité mérite d’être soulignée. L’article L. 145-40-2 du code de commerce prévoit en effet qu’un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application de l’article et qu’il « précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ». L’imputation contractuelle des charges n’est donc pas un espace de liberté absolue : certaines dépenses échappent par nature à la refacturation, et la loi impose au bailleur une information régulière dont la violation peut nourrir la contestation des comptes. La clause forfaitaire de charges, qui fixe un montant global sans ventilation ni régularisation, se situe précisément à la frontière de ce cadre légal, ce que le contentieux de 2026 a mis en évidence avec une ampleur particulière.
B. La preuve des charges et la communication des justificatifs
Par un arrêt du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile a jugé, au visa des articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1353, alinéa 1er, du code civil, ensemble les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, que « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » et qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs, « les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, publié au Bulletin, lien officiel). Dès lors, la simple mise à disposition des factures ne suffit pas : le bailleur doit en opérer l’envoi au preneur qui les réclame, et il doit établir devant le juge l’existence comme le montant des charges contestées.
A cet égard, l’article 1353 du code civil rappelle que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » (article 1353 du code civil). La solution de la Cour de cassation s’inscrit dans une ligne déjà ferme sur la restitution des provisions injustifiées. La troisième chambre civile avait en effet retenu, par un arrêt du 25 janvier 2023, que « Pour conserver les sommes versées au titre des provisions, en les affectant à sa créance de remboursement d’un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat de bail commercial, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-17.985, lien officiel). Ce même arrêt précise la preuve des charges de copropriété refacturées : le bailleur copropriétaire justifie valablement envers son locataire la réalité de ces charges par la production des factures de régularisation présentées par le syndic, et non par les seuls appels de provisions.
La même décision éclaire un point probatoire fréquent en pratique : le bailleur qui exécute lui-même certaines prestations d’entretien, telles que la tonte des pelouses ou le nettoyage des parkings, peut en facturer le coût au preneur, dès lors que la Cour de cassation a rappelé « le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même n’étant pas applicable à la preuve d’un fait juridique ». En conséquence, les factures émises par le bailleur pour ses propres prestations ne sont pas privées de valeur probatoire par ce seul motif, et les juges du fond en apprécient souverainement la portée, à la condition toutefois que la réalité des prestations soit caractérisée. Cette jurisprudence complète utilement le régime des justificatifs que le bailleur doit produire lorsqu’il entend conserver les provisions ou obtenir le paiement des charges.
Or, la rigueur de l’exigence probatoire trouve sa contrepartie dans la modération de la sanction du retard. Par un second arrêt publié du même jour, la troisième chambre civile a jugé que « Le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270, publié au Bulletin, lien officiel). En conséquence, la reddition tardive des comptes, fût-elle postérieure au délai légal et au délai contractuel, n’entraîne pas de plein droit la restitution des provisions : le bailleur conserve la faculté de justifier de l’existence et du montant des charges, y compris devant le juge. Les deux arrêts dessinent ainsi un équilibre cohérent, où la preuve prime la forme et le retard se neutralise par la justification.
II. Le contentieux des résidences de tourisme : clauses forfaitaires et charges de copropriété
A. Les actions en réputation non écrite de la clause forfaitaire
Le contentieux le plus remarquable de l’année 2026 concerne les résidences de tourisme. Par quatre arrêts rendus les 2 avril et 18 juin 2026, la troisième chambre civile a statué sur des pourvois formés par un exploitant hôtelier dans des litiges l’opposant à des collectifs de bailleurs propriétaires de lots de copropriété. Dans chaque espèce, « les bailleurs ont donné à bail commercial à la société Compagnie de gestion hôtelière (la locataire) les lots de copropriété dont ils sont chacun propriétaires dans une résidence de tourisme » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 25-10.082, lien officiel). L’action engagée par les bailleurs était identique d’une affaire à l’autre : « Par acte du 30 décembre 2021, les bailleurs ont assigné la locataire aux fins de voir annulée et réputée non écrite la clause forfaitaire de charges contenue dans chacun des baux » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-16.070, lien officiel ; dans le même sens, n° 24-16.069, lien officiel ; n° 24-16.071, lien officiel).
La configuration procédurale de ces litiges mérite une attention particulière. La locataire avait saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription, et les arrêts attaqués, rendus sur cette exception, ne tranchaient pas le fond du litige. La Cour de cassation a rappelé la règle gouvernant la recevabilité du pourvoi : « un arrêt, rendu en dernier ressort, qui statue sur une exception de procédure ou une fin de non-recevoir sans mettre fin à l’instance, n’est pas susceptible d’un pourvoi indépendamment de la décision se prononçant sur le fond, sauf s’il statue, dans son dispositif, sur la question de fond dont l’examen préalable est nécessaire pour trancher la fin de non-recevoir, par une disposition distincte, tranchant ainsi une partie du principal » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 25-10.082, précité). Cette règle résulte de la combinaison des articles 606 à 608 du code de procédure civile, relatifs aux jugements susceptibles de pourvoi, et de l’article 789 du même code, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, qui confie au juge de la mise en état la compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir (article 606 du code de procédure civile ; article 789 du code de procédure civile).
En conséquence, les quatre pourvois ont été déclarés irrecevables, faute pour les arrêts attaqués d’avoir tranché une partie du principal par une disposition distincte sur la question de fond dont dépendait la prescription applicable. Par ailleurs, il importe de mesurer la portée exacte de ces décisions : la Cour de cassation ne s’est prononcée ni sur la validité de la clause forfaitaire de charges, ni sur le régime de prescription applicable à l’action en réputation non écrite. Le fond du contentieux demeure pendant devant les juges du fond, ce qui confère à la question de la sanction du défaut d’inventaire un enjeu pratique considérable pour l’ensemble des résidences de tourisme et, au-delà, pour tout bail commercial stipulant un forfait de charges.
Or, l’ampleur du contentieux tient aux caractéristiques propres des résidences de tourisme. Dans ces ensembles, le montage repose sur une pluralité de baux commerciaux conclus entre des propriétaires de lots, souvent non résidents, et un exploitant unique, chaque bail stipulant une clause forfaitaire de charges dont les bailleurs contestent désormais le fondement. La diversité des parties défenderesses, dont les arrêts publiés restituent la liste sur plusieurs pages, atteste le caractère sériel du litige et sa dimension économique. Dès lors, l’issue au fond de ces instances déterminera la validité d’un modèle contractuel répandu, et les rédacteurs de baux comme les investisseurs en résidences de tourisme ont un intérêt direct à suivre les prochaines décisions des cours d’appel de renvoi et des juges du fond.
B. La frontière des charges imputables dans les ensembles en copropriété
Un arrêt du 4 juin 2026 éclaire la seconde difficulté propre aux ensembles en copropriété : la détermination des charges réellement imputables au preneur. Dans cette affaire, des copropriétaires avaient donné leurs lots à bail commercial à une société exploitant l’immeuble comme résidence de tourisme, et ils contestaient les résolutions d’assemblée générale approuvant des comptes incluant des frais exposés pour l’exploitation hôtelière. La cour d’appel avait rejeté leur demande sans répondre au moyen tiré de la nature de ces dépenses. La troisième chambre civile a cassé l’arrêt au visa de l’article 455 du code de procédure civile, en retenant que la cour d’appel n’avait pas répondu aux conclusions qui soutenaient « que les frais d’assurance et de nettoyage des parties privatives, incluses dans les charges générales des comptes soumis à approbation, n’avaient pas la nature de charges de copropriété dès lors qu’ils étaient exposés au titre de l’exploitation de la résidence hôtelière » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452, lien officiel ; article 455 du code de procédure civile). La question de fond renvoie aux critères de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, selon lequel « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Des dépenses exposées pour l’exploitation d’une activité hôtelière sur des parties privatives ne relèvent pas, par nature, de la conservation ou de l’administration des parties communes.
Le même arrêt tranche la question de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La cour d’appel avait refusé de la mettre à la charge du preneur au motif qu’aucune disposition expresse du bail ne la visait, alors que le bail stipulait que le preneur s’obligeait à acquitter cette taxe. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l’article 1103 du code civil, aux termes duquel « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » (article 1103 du code civil). Dès lors, la force obligatoire du contrat commande de respecter la clause expresse mettant la taxe à la charge du preneur (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452, précité). Cette solution fait écho à l’arrêt du 16 mai 2024 selon lequel « la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d’un bail commercial qu’en vertu d’une clause claire et précise » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.830, lien officiel). En conséquence, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères obéit à une exigence de clause expresse : sans stipulation claire et précise, elle reste à la charge du bailleur ; avec une telle stipulation, elle pèse sur le preneur, le juge ne pouvant en écarter l’application.
Par ailleurs, l’arrêt du 16 mai 2024 enseigne que la formule générale du loyer net de charges ne supplée pas l’absence de clause expresse : une stipulation selon laquelle le preneur rembourse « la totalité des charges afférentes directement ou indirectement aux locaux loués et à l’immeuble », de façon que le loyer soit perçu net de toutes charges, n’autorise pas le bailleur à refacturer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en l’absence de visée claire et précise de cette taxe. Cette exigence de précision s’impose d’autant plus dans les ensembles en copropriété, où les taxes imputées au preneur doivent correspondre strictement au local occupé et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation, conformément à l’article L. 145-40-2 du code de commerce.
Ces solutions dessinent, pour les ensembles immobiliers comportant plusieurs locataires, une méthode de lecture des comptes : les charges de copropriété répondant aux critères de l’article 10 de la loi de 1965 sont refacturables selon la quote-part et la répartition contractuelle, tandis que les frais exposés pour l’exploitation d’une activité sur les parties privatives n’ont pas la nature de charges de copropriété et ne sauraient être imputés aux copropriétaires bailleurs. Cette distinction rejoint la règle légale de l’article L. 145-40-2 du code de commerce selon laquelle les impôts, taxes et redevances imputés au locataire correspondent strictement au local occupé et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. Un avocat en droit immobilier peut assister utilement les parties dans la rédaction de ces clauses et dans la vérification des comptes (avocat en droit immobilier à Paris).
Conclusion
Le mouvement jurisprudentiel de l’année 2026 confère aux règles d’imputation des charges du bail commercial une cohérence nouvelle. L’inventaire précis et limitatif de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel et l’obligation d’adresser les justificatifs structurent désormais la relation financière entre bailleur et preneur, tandis que la preuve de l’existence et du montant des charges constitue la condition commune de toute conservation ou de tout paiement de provisions. La reddition tardive des comptes ne se résout pas mécaniquement en restitution : la justification demeure toujours possible, y compris devant le juge.
Le contentieux des résidences de tourisme rappelle, quant à lui, que la clause forfaitaire de charges et la superposition du statut de la copropriété au statut des baux commerciaux demeurent des zones de risque. Les actions engagées par des centaines de bailleurs pour faire réputer non écrite la clause forfaitaire n’ont pas encore été jugées au fond, et l’issue de ces litiges commandera, pour les années à venir, la pratique contractuelle du secteur. Les parties ont intérêt à vérifier dès la conclusion du bail la consistance de l’inventaire, la clarté des stipulations relatives aux taxes, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et la conformité de la répartition des charges à la surface exploitée comme à la quote-part des parties communes.
En conséquence, la prudence commande de conserver les justificatifs de chaque dépense refacturée, d’adresser les documents au preneur qui les demande et de suivre avec attention les prochaines décisions des juges du fond dans le contentieux des clauses forfaitaires. La rigueur de ces obligations n’est pas un formalisme : elle détermine, au moment où le litige survient, laquelle des parties pourra rapporter la preuve de ce qu’elle avance.
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