L’amiante demeure présente dans un nombre considérable d’immeubles commerciaux construits avant 1997, date à laquelle sa mise sur le marché a été interdite. La réglementation sanitaire impose que, lorsque des matériaux amiantés sont repérés, des mesures conservatoires maintiennent le niveau d’empoussièrement « à un niveau d’empoussièrement inférieur à cinq fibres par litre », seuil fixé par l’article R. 1334-29 du code de la santé publique. La découverte de fibres d’amiante dans un local loué, le plus souvent à l’occasion d’un sinistre voisin, d’un dégât des eaux ou de travaux, place alors le locataire et le bailleur face à une question immédiate et concrète : qui supporte le loyer lorsque les lieux doivent être évacués par mesure de sécurité, et comment le contrat peut-il prendre fin lorsque l’exploitation devient impossible.
Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 4 juin 2026, pourvoi n° 24-21.572, apporte sur ce point des précisions attendues. À la suite d’un incendie survenu sur un terrain jouxtant des locaux commerciaux loués, des prélèvements avaient révélé la présence de fibres d’amiante de type chrysotile dans le bâtiment. Informée le 25 février 2019, la locataire, invitée à évacuer les lieux « par mesure de sécurité et de santé pour l’ensemble des usagers jusqu’à dépollution/désamiantage totale », avait résilié unilatéralement le bail le 3 avril 2019 avec effet au 31 mai 2019, puis avait quitté les locaux. La bailleresse l’avait alors assignée en paiement des loyers échus de juin 2019 au 31 janvier 2021, terme contractuel fixé par un avenant du 20 juillet 2017, l’acte prévoyant au bénéfice du preneur une faculté de rupture anticipée au 31 janvier 2020.
La décision rendue par la Cour de cassation articule deux questions qui structurent l’ensemble du contentieux de l’amiante en matière de baux commerciaux. La première porte sur l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur face à un local contaminé ou évacué par précaution sanitaire. La seconde concerne les instruments dont dispose le locataire, qu’il s’agisse de suspendre le paiement du loyer par la voie de l’exception d’inexécution ou de mettre fin au contrat en exerçant la faculté conventionnelle de résiliation anticipée. L’examen successif de ces deux questions fait apparaître une ligne jurisprudentielle remarquablement construite, dont l’arrêt du 4 juin 2026 constitue la dernière expression.
I. L’obligation de délivrance à l’épreuve de la présence d’amiante
A. Une obligation continue de délivrer un local conforme à sa destination
Le bailleur commercial est tenu, par la nature même du contrat, d’une obligation dont l’intensité dépasse la seule remise des clefs. L’article 1719 du code civil lui impose, sans qu’aucune stipulation particulière ne soit nécessaire, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du même code précise quant à lui que le bailleur est « tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Ces deux dispositions, dont la lettre remonte au code de 1804, constituent le socle sur lequel s’est édifiée toute la jurisprudence relative à l’amiante.
La Cour de cassation en a tiré, dès 2020, une conséquence décisive pour les immeubles anciens. Dans un arrêt du 10 septembre 2020, pourvoi n° 18-21.890, elle a censuré une cour d’appel qui avait écarté l’exception d’inexécution d’une locataire de bâtiment industriel, après avoir constaté des concentrations d’amiante de 150, de 140,8 et de 116,6 fibres par litre d’air dans trois zones du local, alors que le seuil sanitaire est fixé à cinq fibres par litre. La cour d’appel avait retenu que la réglementation applicable était postérieure à la conclusion du bail. La cassation est prononcée au visa de l’article 1719 du code civil, la Cour affirmant qu’il incombe au bailleur « de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat ». La formule a depuis été reprise, notamment dans un arrêt du 19 mars 2026, pourvoi n° 24-14.483, qui censure une cour d’appel ayant apprécié la délivrance à la seule date de l’entrée dans les lieux.
Or cette obligation continue ne s’efface pas derrière les engagements pris par un tiers à l’égard du preneur. Un arrêt du 18 janvier 2018, pourvoi n° 16-26.011, rendu en formation élargie et publié au Bulletin, l’a rappelé dans une configuration fréquente en pratique. Une association avait pris à bail un immeuble destiné à usage de crèche et avait conclu, préalablement, un contrat de promotion immobilière pour sa réhabilitation ; des plaques de fibrociment contenant de l’amiante avaient été découvertes en toiture. La Cour de cassation a jugé que « les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire ». Le bailleur ne peut donc se retrancher derrière l’existence d’un promoteur, d’un maître d’œuvre ou d’un précédent propriétaire pour écarter sa propre obligation.
Par ailleurs, la charge des travaux de mise en conformité obéit au même principe, tempéré par la liberté contractuelle. Dans un arrêt du 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.901, la troisième chambre civile a jugé que, « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d’accessibilité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur ». En l’espèce, le bail comportait une clause mettant expressément à la charge du preneur le coût de la mise en conformité avec la réglementation des établissements recevant du public ; la cour d’appel, qui avait écarté cette clause, est censurée pour n’avoir pas tiré les conséquences légales de ses constatations. En conséquence, les parties peuvent aménager conventionnellement la répartition du coût des travaux, y compris ceux rendus nécessaires par une mise aux normes, à la condition que la clause soit expresse et non équivoque.
À cet égard, la jurisprudence récente a encore précisé le régime de l’action ouverte au locataire en cas de manquement persistant. Un arrêt du 5 mars 2026, pourvoi n° 24-19.292, rendu en formation de section et publié au Bulletin, a jugé que l’obligation de délivrance est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail, et que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». La prescription quinquennale ne prive donc pas le locataire d’agir : elle limite seulement la période d’indemnisation rétroactive. Une demande d’exécution en nature, même formée des années après la conclusion du bail, demeure recevable aussi longtemps que le bail se poursuit et que le manquement subsiste.
Il existe toutefois une limite ancienne à cette protection, que l’arrêt du 4 juin 2026 éclaire d’un jour utile. Lorsque les travaux de désamiantage ne sont nécessaires que parce que le preneur a lui-même entrepris des travaux d’embellissement, la charge peut lui en incomber. Un arrêt du 1er juillet 2003, pourvoi n° 02-15.570, l’avait déjà suggéré en censurant, pour dénaturation, une cour d’appel qui avait mis le désamiantage à la charge du bailleur, alors que l’expert avait conclu qu’« en l’absence de travaux d’embellissement réalisés par la locataire le déflocage n’aurait pas été nécessaire ». La distinction est donc la suivante : l’amiante qui rend le local impropre à sa destination contractuelle relève de l’obligation de délivrance du bailleur, tandis que le surcoût provoqué par les seuls travaux d’amélioration voulus par le preneur demeure à la charge de ce dernier, sauf convention contraire.
B. L’évacuation d’urgence ne caractérise pas, en soi, une faute du bailleur
L’arrêt du 4 juin 2026 apporte une nuance capitale à cet édifice protecteur du preneur. L’évacuation des locaux pour cause de présence d’amiante ne suffit pas, à elle seule, à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Dans l’affaire jugée, la pollution provenait d’un incendie survenu sur un terrain voisin ; les poussières amiantées avaient été apportées dans les locaux depuis l’extérieur, le courrier du conseil de la bailleresse du 25 février 2019 mentionnant « la présence d’amiante sur le bâtiment et ses alentours [laissant] supposer une présence dans le bâtiment et à défaut une pollution découlant des aller-venus depuis l’extérieur contaminé ». Le locataire ne pouvait plus occuper les lieux, mais l’impossibilité ne trouvait pas sa cause dans une défaillance du bailleur.
La Cour de cassation a rejeté le moyen pris de la violation de l’article 1719 du code civil, en relevant que la cour d’appel avait constaté l’information prompte de la locataire et « que la bailleresse n’avait pas tardé dans la gestion des suites de l’incendie et dans la réalisation des travaux de désamiantage, a pu en déduire que l’impossibilité d’occuper les locaux ne résultait pas de son propre fait mais d’une cause étrangère de sorte qu’aucune faute contractuelle ne pouvait lui être reprochée ». Dès lors, la locataire restait tenue au paiement des loyers échus à compter du 1er juin 2019, les travaux de désamiantage ayant été réalisés dès ce mois et les locaux pouvant être réintégrés à leur issue. L’arrêt confirme ainsi que la diligence du bailleur, appréciée concrètement, commande la solution : un bailleur qui réagit promptement et fait exécuter les travaux sans retard n’engage pas sa responsabilité.
Cette solution ne contredit pas la jurisprudence de 2020, elle en trace la frontière. Dans l’affaire du 10 septembre 2020, l’amiante dégradée préexistait dans les locaux donnés à bail, sous forme de poussières en quantité massivement supérieure au seuil réglementaire, et le bailleur avait laissé les lieux en l’état ; le manquement à l’obligation de délivrance était donc constitué dès l’origine ou, à tout le moins, pendant l’exécution du contrat. Dans l’affaire du 4 juin 2026, la contamination résultait d’un événement extérieur et soudain, le bailleur n’ayant commis aucune négligence dans la gestion de ses suites. La cause étrangère exclut la faute contractuelle, ce qui prive l’exception d’inexécution de son fondement, sans qu’il soit porté atteinte au principe de l’obligation continue de délivrance.
Par ailleurs, l’hypothèse du sinistre met en jeu les dispositions de l’article 1722 du code civil, dont la Cour de cassation a rappelé le sens dans un arrêt du même jour, le 4 juin 2026, pourvoi n° 25-10.069, rendu dans une affaire consécutive au passage du cyclone Irma. Aux termes de ce texte, « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail », sans qu’aucun dédommagement ne soit dû. La Cour a précisé qu’il y a perte totale ou partielle de la chose dès lors que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine, et que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé ».
En conséquence, un simple endommagement, même important, ne suffit pas à faire jouer l’article 1722. Dans l’affaire jugée, la villa endommagée par le cyclone ne nécessitait que des réparations dont le coût ne dépassait pas la valeur du bien ; elle ne pouvait donc être regardée comme détruite. La troisième chambre civile en a tiré une conséquence remarquable, qui prolonge directement la logique de l’arrêt relatif à l’amiante : « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». Autrement dit, dès que l’événement fortuit cesse d’empêcher le bailleur d’agir, celui-ci doit réparer ; s’il tarde, le locataire retrouve la possibilité de suspendre le paiement des loyers.
Dès lors, le critère commun à l’ensemble de ces situations se précise : la faute ou la négligence du bailleur. Lorsque le bailleur est à l’origine de l’impropriété des lieux ou qu’il la laisse perdurer alors qu’il pouvait y remédier, son obligation de délivrance continue et son obligation d’entretien sont engagées, et le locataire dispose de l’exception d’inexécution. Lorsque l’impropriété procède d’un cas fortuit extérieur et que le bailleur fait preuve de la diligence requise, aucun manquement ne peut lui être imputé et le loyer demeure exigible. La sécurité juridique que cette ligne jurisprudentielle procure aux bailleurs diligents ne doit pas être confondue avec une immunité : le moindre retard fautif dans l’exécution des travaux réactive aussitôt les armes du preneur.
II. Le sort du loyer et l’issue du contrat après l’évacuation
A. L’exception d’inexécution, instrument de suspension du loyer lorsque les locaux sont impropres à leur usage
Le preneur est en principe tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, ainsi que le rappelle l’article 1728 du code civil. Cette obligation ne cède pas du seul fait que les locaux présentent des désordres ou qu’une suspicion de contamination s’élève. La jurisprudence a toutefois construit, à partir des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, un mécanisme de suspension du loyer dont le domaine a été précisé en 2025 et 2026 : l’exception d’inexécution, qui autorise le locataire à refuser de payer aussi longtemps que le bailleur n’exécute pas ses propres obligations et que les locaux sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.
Un arrêt du 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, rendu en formation de section et publié au Bulletin, a posé la règle dans les termes suivants : « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». La solution écarte l’exigence d’une mise en demeure que certaines cours d’appel imposaient encore, au motif que la loi ne prévoit aucune condition de ce genre. Le locataire n’a donc pas à adresser de sommation au bailleur avant de suspendre ses paiements, dès lors que l’impropriété des lieux est établie.
Cette suspension n’est cependant pas laissée à la discrétion du preneur. Un arrêt du 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923, rendu en formation de section et publié au Bulletin, a précisé le contrôle que le juge doit exercer. Une cour d’appel avait retenu que l’exception d’inexécution était justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail, peu important que l’exploitation ne fût pas totalement impossible ; la cassation est prononcée, la Cour relevant que la cour d’appel s’était déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ». L’impropriété à l’usage est donc la condition centrale du mécanisme : une gêne, même persistante, ne suffit pas si l’exploitation demeure possible.
Par ailleurs, l’exception d’inexécution ne disparaît pas devant la clause résolutoire du bail. Un arrêt du 5 mars 2026, pourvoi n° 24-15.820, rendu en formation de section et publié au Bulletin, a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». La clause résolutoire, dont l’article L. 145-41 du code de commerce organise la mise en œuvre dans le mois du commandement demeuré infructueux, ne peut donc produire effet de manière automatique lorsque le preneur oppose l’inexécution du bailleur : le juge doit examiner, loyer par loyer, si le refus de paiement était fondé.
À cet égard, l’arrêt du 4 juin 2026 relatif à l’amiante illustre, en creux, la limite du mécanisme. La locataire avait bien opposé l’exception d’inexécution, en soutenant que le bailleur n’avait pas rempli son obligation de délivrance. La Cour de cassation a toutefois approuvé la cour d’appel d’avoir écarté cette exception, dès lors que l’impossibilité d’occuper les locaux résultait d’une cause étrangère et que le bailleur n’avait commis aucune faute. La même solution, transposée, commande le contentieux de l’amiante : lorsque la contamination provient d’un sinistre extérieur et que le bailleur fait exécuter promptement les travaux de désamiantage, le locataire ne peut suspendre durablement le paiement des loyers ; en revanche, si le bailleur tardait à agir après avoir cessé d’être empêché, l’exception d’inexécution retrouverait son empire, conformément à la règle posée par l’arrêt du 4 juin 2026 relatif au cyclone Irma.
Dès lors, le locataire confronté à une évacuation pour amiante dispose d’un ordre de marche précis. Il doit d’abord établir l’impropriété des lieux par des mesures d’empoussièrement ou des constats, puis vérifier l’origine de la contamination et la diligence du bailleur. S’il suspend le paiement alors que le bailleur est diligent, il s’expose au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et au paiement des loyers, comme dans l’affaire jugée le 4 juin 2026. S’il suspend le paiement face à un bailleur défaillant, il bénéficie de la jurisprudence de septembre 2025 et de mars 2026, qui lui reconnaît ce droit sans mise en demeure préalable et oblige le juge à vérifier le bien-fondé de sa défense.
B. La faculté conventionnelle de résiliation anticipée s’exerce par l’expression d’une intention ferme
Le second apport de l’arrêt du 4 juin 2026 concerne la sortie du bail. La locataire, contrainte d’évacuer les lieux, avait résilié unilatéralement le bail avec effet au 31 mai 2019. L’avenant du 20 juillet 2017 stipulait pourtant que le bail prendrait fin le 31 janvier 2021 et offrait au preneur la possibilité d’une rupture anticipée au 31 janvier 2020. La cour d’appel avait condamné la locataire au paiement des loyers échus entre le 1er juin 2019 et le 12 mai 2020, date de la vente des locaux par la bailleresse, en retenant que la résiliation anticipée souhaitée au 31 mai 2019, date différente de celle contractuellement prévue, ne pouvait être prononcée.
La cassation partielle est prononcée au visa de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, devenu l’article 1103. La Cour de cassation reproche à la cour d’appel de s’être déterminée « sans rechercher, comme elle y était invitée, si la locataire n’avait pas exprimé la ferme intention de mettre un terme au bail de façon anticipée conformément à la clause de l’avenant précité ». En conséquence, l’exercice d’une faculté conventionnelle de résiliation anticipée ne suppose aucune formalité particulière : l’expression claire et non équivoque d’une intention ferme de mettre un terme au bail suffit, la date d’effet étant celle prévue par la clause, ici le 31 janvier 2020, sauf si les parties en conviennent autrement.
Cette solution doit être rapprochée du régime légal de la durée du bail commercial. L’article L. 145-4 du code de commerce fixe la durée minimale à neuf ans et réserve au preneur la faculté de « donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». Le congé triennal est ainsi enfermé dans des formes et des délais précis, dont le respect conditionne sa validité. La faculté conventionnelle de résiliation anticipée, lorsqu’elle existe, obéit à une logique distincte : elle résulte de la loi des parties et s’exerce, selon l’arrêt du 4 juin 2026, par la seule manifestation d’une volonté ferme, sans qu’un formalisme supplémentaire puisse être exigé par le juge.
Par ailleurs, la distinction entre la rupture anticipée et le congé légal détermine les conséquences financières de la sortie du bail. L’article L. 145-9 du code de commerce rappelle que les baux commerciaux « ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement », le congé devant, à peine de nullité, être délivré par acte extrajudiciaire et préciser ses motifs. Le refus de renouvellement ouvre au preneur le droit à une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce. L’exercice d’une faculté conventionnelle de résiliation anticipée, en revanche, n’ouvre aucun droit à indemnité : le preneur qui décide de partir met fin au contrat selon les stipulations convenues, et demeure tenu des loyers jusqu’à la date d’effet prévue par la clause, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 4 juin 2026.
À cet égard, l’affaire jugée illustre l’enjeu financier de la date retenue. La locataire soutenait avoir exprimé l’intention ferme d’exercer la faculté de résiliation anticipée, ce qui aurait limité son obligation de paiement au 31 janvier 2020 ; la cour d’appel avait au contraire retenu le 12 mai 2020, date de la vente de l’immeuble, au-delà de laquelle le bailleur n’avait plus qualité pour percevoir les loyers. La cassation replace donc la cour d’appel de renvoi face à une question de preuve : déterminer à quelle date la locataire a manifesté, de manière claire et non équivoque, sa volonté d’exercer la faculté conventionnelle. La charge de cette preuve pèse sur le preneur, qui a intérêt à conserver toute correspondance écrite manifestant son intention.
Enfin, la solution n’est pas sans lien avec la question du maintien dans les lieux. Un locataire qui cesse d’exploiter en raison d’une évacuation sanitaire mais entend conserver son fonds doit veiller à ne pas abandonner les lieux de manière équivoque. S’il entend sortir du bail, la voie conventionnelle, lorsqu’elle existe, s’exerce par une manifestation de volonté ferme ; s’il entend rester, il lui appartient de poursuivre le paiement ou d’opposer l’exception d’inexécution dans les conditions décrites. L’arrêt du 4 juin 2026 rappelle ainsi que l’issue du contrat n’est jamais automatique : elle résulte d’une décision clairement exprimée, que le juge doit rechercher dans les actes et correspondances des parties.
Conclusion
L’arrêt du 4 juin 2026, pourvoi n° 24-21.572, s’insère dans une construction jurisprudentielle d’une remarquable cohérence. Le bailleur est tenu d’une obligation continue de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, y compris au regard de la réglementation sur l’amiante, et il ne peut s’exonérer que par une clause expresse ou par la preuve de sa diligence face à un événement extérieur. L’évacuation des locaux pour cause de contamination ne caractérise pas, en soi, une faute du bailleur : c’est l’inaction de celui-ci, une fois l’empêchement cessé, qui réactive l’exception d’inexécution et la suspension du loyer. Enfin, la faculté conventionnelle de résiliation anticipée s’exerce par la simple expression d’une intention ferme, sans formalisme, et détermine le terme de l’obligation au paiement des loyers.
Pour le praticien comme pour l’exploitant, trois précautions découlent de cette analyse. La première consiste à faire établir sans délai, en cas de suspicion d’amiante, les mesures d’empoussièrement et les constats qui permettront de déterminer l’origine de la contamination et l’impropriété des lieux. La deuxième consiste, pour le bailleur, à documenter chaque diligence accomplie, la célérité de sa réaction conditionnant l’exonération de sa responsabilité. La troisième consiste, pour le preneur qui souhaite quitter les lieux, à manifester par écrit, de manière claire et datée, sa volonté d’exercer la faculté conventionnelle de résiliation anticipée. L’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris est utile pour sécuriser chacune de ces démarches, qu’il s’agisse de négocier la prise en charge du désamiantage, d’organiser la suspension du loyer ou de prévenir un contentieux de la résiliation.
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