L’exploitation d’un fonds de commerce dans un local donné à bail commercial place le preneur au cœur d’un double faisceau de relations juridiques : celle qui le lie au bailleur, tenu de lui assurer une jouissance paisible des lieux, et celle qui le rattache aux occupants des immeubles voisins, susceptibles de subir les nuisances générées par son activité. La jurisprudence de la troisième chambre civile, particulièrement active depuis 2023, a précisé à la fois les conditions de la responsabilité de l’exploitant au titre du trouble anormal de voisinage, l’étendue de la garantie du bailleur et le partage des compétences entre les juridictions judiciaire et administrative lorsque le trouble trouve sa source dans des travaux publics. Les arrêts rendus entre 2023 et 2026, dont plusieurs publiés au Bulletin, dessinent un régime cohérent dont la connaissance est déterminante pour la conduite des contentieux locatifs.
Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage s’applique aux activités commerciales avec une acuité particulière, tant les sources de nuisances y sont diverses : bruits, odeurs, horaires d’ouverture, travaux, occupation des parties communes. Or, la caractérisation du trouble, la qualité de la personne tenue à réparation et la juridiction compétente ne répondent pas aux mêmes règles selon que le litige oppose le preneur aux voisins, le preneur à son bailleur, ou le bailleur à l’auteur des nuisances. En conséquence, il convient d’examiner successivement le régime des troubles imputables à l’exploitation du fonds de commerce, puis le sort de ces troubles dans les rapports locatifs, au regard des arrêts de la troisième chambre civile rendus depuis 2023.
I. Les troubles de voisinage imputables à l’exploitation du fonds de commerce
A. La caractérisation du trouble anormal de voisinage causé par l’activité commerciale
La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité de plein droit, qui ne suppose la démonstration d’aucune faute de son auteur. La troisième chambre civile l’a rappelé dans son arrêt du 11 janvier 2023, dans lequel des occupants d’un appartement se plaignaient des désordres causés par des travaux de démolition réalisés dans un local voisin : la cour d’appel, qui n’avait pas à caractériser une faute, avait exactement déduit de ses constatations que le propriétaire actuel et le maître de l’ouvrage des travaux étaient responsables in solidum des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-23.014). Or, cette solution vaut également pour l’exploitant d’un fonds de commerce, qui répond des nuisances provenant de son local sans qu’il soit nécessaire d’établir une infraction à la réglementation.
La conformité de l’activité à la réglementation applicable ne suffit en effet pas à écarter le trouble anormal. La décision du 16 mars 2023 en offre une illustration topique : une société exploitant un restaurant avait été condamnée à indemniser ses voisins en raison du bruit quasi permanent des matériels de réfrigération et de cuisine, alors même que l’exploitation s’exerçait dans des locaux édifiés avant l’acquisition de la maison voisine. La cour d’appel, dont le raisonnement a été validé par la Cour de cassation, a retenu que, faute d’avoir démontré l’antériorité de l’exploitation, « doit donc être recherchée la seule existence d’un trouble anormal de voisinage, sans qu’il soit nécessaire que soit caractérisée une infraction à la réglementation applicable » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 16-18.861). L’émergence des bruits, mesurée à sept décibels alors que la tolérance réglementaire est de trois décibels la nuit, caractérisait ainsi l’excès des inconvénients normaux du voisinage.
La jurisprudence s’est également prononcée sur le rôle des règles d’urbanisme dans l’appréciation du trouble. Par un arrêt du 26 septembre 2024, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait écarté les demandes de copropriétaires voisins d’un restaurant au seul motif que l’arrêté de permis de construire était définitif, de sorte qu’il n’existait pas d’infraction à la règle urbanistique. La Cour a énoncé que « le tiers qui prétend subir un préjudice résultant de la violation des règles d’urbanisme n’est pas tenu de justifier de l’existence d’un trouble anormal du voisinage » (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 22-24.070). La demande, fondée sur l’article 1382, devenu l’article 1240 du code civil, selon lequel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », se rejoignait en l’espèce sur l’exploitation illégale d’une terrasse édifiée dans le jardin du restaurant.
Le caractère anormal du trouble s’apprécie ainsi in concreto, au regard de l’intensité, de la durée et de la répétition des nuisances, sans que la démonstration d’une faute ni celle d’une infraction réglementaire soient exigées. Des lors, l’exploitant d’un fonds de commerce ne peut se retrancher derrière la régularité administrative de son activité pour échapper à la réparation des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. Par ailleurs, l’appréciation des juges du fond, souveraine en ce domaine, demeure contrôlée par la Cour de cassation au regard de la nécessité de caractériser concrètement l’excès, comme en témoigne l’exigence d’une motivation démontrant en quoi les nuisances dénoncées dépassaient les inconvénients ordinaires de la vie en société.
B. La responsabilité de l’exploitant du fonds et des preneurs voisins à l’égard des tiers
La responsabilité de l’exploitant du fonds de commerce peut être engagée sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, tant par les voisins que par les autres occupants de l’immeuble dans lequel le local est situé. L’arrêt du 10 avril 2025 illustre la délicate articulation des obligations nées de baux commerciaux conclus dans un même immeuble : une chocolaterie exploitée au rez-de-chaussée se plaignait de l’ouverture, entre six heures et vingt heures, du bar situé en sous-sol, dont le bail initial comportait une clause de restriction des horaires, supprimée par un avenant conclu entre les bailleurs et le locataire suivant. La Cour a énoncé que « tout créancier peut exiger l’exécution de ce qui lui est dû, quelle que soit la gravité du manquement contractuel, sous réserve que cette exécution ne soit pas impossible, l’impossibilité juridique étant caractérisée lorsque l’exécution en nature porte atteinte à un droit acquis par un tiers de bonne foi » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-13.003).
Dans cette espèce, la Cour a retenu que le cessionnaire du fonds, qui avait acquis de bonne foi le droit d’exploiter les locaux selon les termes d’un bail ne comportant aucune interdiction d’ouverture, n’avait pas commis de faute délictuelle au sens de l’article 1240 du code civil, faute d’avoir contribué en toute connaissance de cause aux manquements imputables aux seuls bailleurs. Or, cette solution trace la limite de l’action du preneur victime de nuisances contre le preneur voisin : la participation en connaissance de cause du preneur au manquement du bailleur envers un autre locataire peut constituer une faute délictuelle, mais encore faut-il qu’une telle connaissance soit établie. En conséquence, lorsque le trouble résulte de la modification des obligations d’un bail voisin, l’action du preneur lésé contre le preneur auteur des nuisances n’est ouverte que si celui-ci a concouru sciemment à la violation des droits du premier.
Le bailleur lui-même peut être tenu de réparer les troubles anormaux de voisinage dont son immeuble est la source, au titre de sa qualité de propriétaire. L’arrêt du 5 mars 2026, rendu à propos d’un local commercial donné à bail au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, retient ainsi le principe selon lequel la faute de la victime ne présente un caractère exonératoire qu’à des conditions strictes : « la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-10.225). En l’espèce, un bailleur commercial, dont le local avait été privé de locataire en raison de l’effondrement du plancher du lot supérieur, réclamait réparation de son préjudice de jouissance constitué par les pertes de loyers ; la cour d’appel l’avait débouté au motif qu’il s’était opposé aux projets du syndic destinés à financer la reconstruction, sans toutefois caractériser une faute revêtant les caractères de la force majeure ou étant à l’origine exclusive de son dommage.
La solution du 5 mars 2026 présente un intérêt majeur pour les bailleurs de locaux commerciaux, dont le préjudice de jouissance s’analyse fréquemment en une perte de loyers consécutive à des désordres affectant l’immeuble. A cet égard, l’opposition du bailleur à la réalisation des travaux ne suffit pas, à elle seule, à le priver d’indemnisation : seule une faute présentant les caractères de la force majeure ou à l’origine exclusive du dommage peut exonérer totalement l’auteur du trouble. Des lors, la qualité de victime du bailleur ne doit pas être confondue avec sa qualité de propriétaire, dont les prérogatives peuvent l’amener à retarder la remise en état des lieux sans que ce comportement soit nécessairement de nature à rompre le lien de causalité.
II. Les troubles de voisinage dans les rapports entre bailleur et preneur
A. La garantie du bailleur : l’obligation de jouissance paisible et la distinction du trouble de fait et du trouble de droit
Le bailleur est tenu, envers le preneur d’un local commercial, d’une obligation de jouissance paisible dont le contenu est rappelé par l’article 1719 du code civil, selon lequel le bailleur est obligé, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », de délivrer au preneur la chose louée et de l’en laisser jouir paisiblement pendant la durée du bail (art. 1719 du code civil). Cette obligation couvre les troubles de jouissance provenant du bailleur lui-même et de ses préposés, ainsi que, dans certaines limites, ceux émanant des tiers. La question de l’étendue de cette garantie au regard des troubles de voisinage a donné lieu à une jurisprudence nourrie de la troisième chambre civile, qui distingue traditionnellement le trouble de fait, que le bailleur n’a pas à garantir, et le trouble de droit, qui ouvre droit à une diminution du loyer.
Selon l’article 1725 du code civil, « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel » (art. 1725 du code civil). L’arrêt du 9 mars 2023, publié au Bulletin, applique cette distinction à un bail commercial portant sur un local et un parking, dont l’accès avait été cadenassé par les ayants droit d’un associé décédé de la société civile bailleresse. La Cour a rappelé que « le bailleur doit garantir son locataire du risque d’éviction c’est-à-dire du trouble apporté à sa jouissance par l’exercice d’une action concernant la propriété du fonds ou le risque d’une telle action par ceux qui disposent de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au locataire » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-21.698).
Dans cette même décision, la Cour a jugé qu’un trouble de jouissance ne saurait être qualifié de risque d’éviction du seul fait que l’auteur d’une voie de fait conteste le droit du locataire à occuper les lieux, sans prétendre lui-même à un droit sur la chose louée. Or, elle a en revanche retenu, au visa des articles 1725 et 1870 du code civil, que « le bailleur, constitué en société civile, est tenu de garantir le locataire des troubles que ses associés, qui ne sont pas des tiers à son égard au sens de l’article 1725 du code civil, ont apporté à sa jouissance par voie de fait ». En conséquence, la qualité de tiers au sens de l’article 1725 s’apprécie au regard du lien de la personne avec la chose louée et non de sa seule position dans la structure sociale : les associés de la société bailleresse, et leurs héritiers, ne sont pas des tiers au sens de ce texte.
Lorsque le trouble émane d’une action concernant la propriété du fonds, l’article 1726 du code civil prévoit que le locataire « a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire » (art. 1726 du code civil). La dénonciation préalable au bailleur constitue ainsi une condition de la diminution du loyer, tandis que l’article 1727 du même code impose au preneur, cité en justice en délaissement ou pour souffrir l’exercice d’une servitude, d’appeler le bailleur en garantie (art. 1727 du code civil). Ces mécanismes, dont l’application aux baux commerciaux ne fait aucun doute depuis l’arrêt du 9 mars 2023, supposent une vigilance particulière du preneur dans la conduite des procédures opposées par les tiers.
Les stipulations du bail relatives à l’état des lieux ne sauraient, par ailleurs, décharger le bailleur de la garantie des troubles émanant de tiers lorsque ceux-ci prétendent à un droit sur la chose. La troisième chambre civile a ainsi rappelé, à propos d’une clause selon laquelle le preneur « prendra les biens loués dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance, sans recours, contre le bailleur », que cette stipulation n’était pas de nature à écarter l’application des articles 1725 et 1727 du code civil aux empiétements commis par les propriétaires voisins (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-12.035). A cet égard, la rédaction des clauses exonératoires doit être appréciée avec prudence : une clause générale portant sur l’état de la chose louée ne vaut pas renonciation du preneur à la garantie des troubles de droit.
B. Les voies d’action du preneur et le partage des compétences juridictionnelles
Le preneur victime d’un trouble de voisinage dispose de plusieurs voies d’action, dont le choix conditionne la juridiction saisie. En premier lieu, l’article 1725 du code civil autorise le preneur à poursuivre en son nom personnel l’auteur des voies de fait, sans avoir à attendre l’intervention du bailleur. En deuxième lieu, le preneur peut agir à l’encontre du bailleur, sur le fondement de l’article 1719, pour obtenir la cessation du trouble ou une diminution du loyer. En troisième lieu, la voie du référé est ouverte lorsque le trouble présente les caractères du trouble manifestement illicite : l’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (art. 835 du code de procédure civile). L’arrêt du 9 mars 2023 rappelle d’ailleurs que l’action en cessation d’un trouble manifestement illicite a été exercée en référé à l’encontre de la société bailleresse, avant l’action au fond en indemnisation du préjudice de jouissance.
La détermination de la juridiction compétente revêt une importance particulière lorsque le trouble trouve sa source dans des travaux publics. La troisième chambre civile, statuant en formation de section, a rendu le 14 mars 2024 une série de cinq arrêts, dont l’un publié au Bulletin, dans des litiges opposant les preneurs de locaux commerciaux situés au sein du Théâtre du Châtelet à la Ville de Paris, propriétaire et bailleresse, à la suite des travaux de rénovation de l’édifice : les locataires sollicitaient le remboursement de loyers et de droits de voirie ainsi que l’indemnisation des préjudices de perte d’exploitation et de perte de valeur du fonds de commerce. La Cour a énoncé que « si la juridiction judiciaire est compétente pour connaître d’une action en indemnisation formée par le preneur d’un local donné à bail commercial par une personne publique, la juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l’action en indemnisation de dommages de travaux publics, alors même qu’il existe un bail commercial entre la personne publique pour le compte de laquelle sont effectués les travaux et la victime de ces dommages » (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 22-24.222 (FS-B, publié au Bulletin) ; dans le même sens, n° 22-24.223, n° 22-24.224, n° 22-24.225 et n° 22-24.226, 14 mars 2024).
Le critère de répartition des compétences ainsi dégagé est celui de l’origine du dommage : il appartient au juge judiciaire saisi d’une exception d’incompétence de déterminer, « indépendamment du fondement juridique invoqué », si les demandes indemnitaires tendent à la réparation de dommages causés par des travaux publics ou se rattachent à un fait générateur distinct de ces travaux publics. Or, en l’espèce, les cours d’appel avaient retenu la compétence du juge judiciaire en raison de la double qualité de la Ville, bailleur et maître d’ouvrage public, sans trancher au préalable la question de l’imputabilité du dommage à une faute du bailleur. La Cour a censuré ce raisonnement au visa de l’article 79 du code de procédure civile, selon lequel « lorsqu’il ne se prononce pas sur le fond du litige, mais que la détermination de la compétence dépend d’une question de fond, le juge doit, dans le dispositif du jugement, statuer sur cette question de fond et sur la compétence par des dispositions distinctes » (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 22-24.222, précité).
Le partage des compétences ainsi consacré a une portée pratique considérable pour les preneurs de locaux commerciaux situés dans des immeubles appartenant à des personnes publiques, dont les théâtres, les musées ou les équipements publics : lorsque le trouble anormal invoqué procède de la réalisation même de travaux publics, l’action en réparation relève de la juridiction administrative, alors même que le preneur fonde sa demande sur les stipulations du bail et l’obligation de jouissance paisible. A cet égard, la demande formée par le preneur sur le fondement du contrat de bail ne confère pas, par elle-même, compétence au juge judiciaire si le dommage dont il demande réparation est imputable aux travaux publics. Des lors, la stratégie contentieuse du preneur devra distinguer, au sein de ses prétentions indemnitaires, celles qui se rattachent au fait générateur distinct des travaux publics, relevant du juge judiciaire, de celles qui tendent à la réparation des dommages de travaux publics, relevant du juge administratif.
L’économie générale de la jurisprudence de la troisième chambre civile depuis 2023 se résume ainsi : l’exploitant du fonds répond, sans faute, des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, y compris lorsque son activité est conforme à la réglementation ; le bailleur garantit le preneur des troubles de droit, dont les troubles causés par ses associés, mais non des voies de fait des tiers, que le preneur doit poursuivre en son nom propre ; enfin, la compétence juridictionnelle obéit à la nature du fait générateur, la juridiction administrative étant seule compétente pour les dommages de travaux publics, même en présence d’un bail commercial. Cette trilogie jurisprudentielle, dont l’arrêt du 5 mars 2026 a encore précisé les contours en matière de préjudice de jouissance du bailleur, offre aux praticiens des repères stables pour l’orientation des litiges relatifs aux troubles de voisinage affectant les locaux commerciaux.
Conclusion
Le contentieux des troubles de voisinage et du bail commercial s’est considérablement structuré au cours des années 2023 à 2026, la troisième chambre civile ayant précisé les conditions de la responsabilité de l’exploitant, l’étendue de la garantie du bailleur et le partage des compétences juridictionnelles. La caractérisation du trouble anormal, indépendante de la démonstration d’une faute ou d’une infraction réglementaire, demeure le préalable commun à l’ensemble des actions, qu’elles soient dirigées contre le preneur, contre le bailleur ou contre l’auteur des travaux. La distinction du trouble de fait et du trouble de droit, réaffirmée par l’arrêt publié du 9 mars 2023, continue de délimiter la garantie due par le bailleur, tandis que la série d’arrêts du 14 mars 2024 a consacré le critère du fait générateur pour la répartition des compétences entre les ordres de juridiction.
Pour le preneur, la maîtrise de ces règles commande une appréciation préalable de l’origine des nuisances, de la qualité des personnes en cause et de la juridiction à saisir, la méprise sur l’un de ces éléments pouvant conduire à l’irrecevabilité des demandes ou à un renvoi devant un autre ordre de juridiction. Pour le bailleur, la rédaction des clauses du bail et la gestion des rapports avec les autres occupants de l’immeuble doivent intégrer les limites de la garantie des troubles de jouissance, telles qu’elles résultent des articles 1719, 1725, 1726 et 1727 du code civil, sans négliger le risque d’une indemnisation au titre du trouble anormal de voisinage lorsque les désordres affectant l’immeuble entraînent des pertes de loyers. A cet égard, l’arrêt du 5 mars 2026 rappelle utilement que la seule opposition du bailleur à des travaux ne constitue pas, en principe, une cause d’exonération de l’auteur du trouble.
La jurisprudence de la troisième chambre civile, dont les développements les plus récents restent à observer, confirme ainsi que le trouble anormal de voisinage constitue, avec la garantie locative, un couple de notions indissociable dans le contentieux des baux commerciaux. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent les bailleurs et les preneurs dans la prévention et la conduite de ces litiges, tant au stade de la rédaction des conventions que devant les juridictions judiciaire et administrative. La connaissance précise des arrêts de la troisième chambre civile, rendus entre 2023 et 2026, permet d’éclairer les choix procéduraux et de sécuriser les positions des parties au regard des règles de la responsabilité civile et de la compétence juridictionnelle.
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