I. L’exigence de jouissance paisible : la portée de l’obligation du bailleur
A. Le caractère continu de l’obligation de délivrance et de jouissance paisible
L’article 1719 du code civil met à la charge du bailleur trois obligations corrélatives : délivrer la chose louée, l’entretenir en état de servir à l’usage convenu et en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du même code complète ce dispositif en imposant au bailleur d’accomplir, pendant le bail, toutes les réparations qui deviennent nécessaires, autres que les locatives. La troisième chambre civile a tiré de ces textes une conséquence majeure : ces obligations ne s’épuisent pas au jour de la remise des clés, mais se poursuivent aussi longtemps que dure la convention.
Par un arrêt du 10 juillet 2025, publié au Bulletin, la Cour de cassation a ainsi rappelé que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, FS-B). En l’espèce, la bailleresse avait amputé d’un tiers l’assiette du bail en y édifiçant un hangar et un parking loués à un tiers, tout en entravant l’accès aux bâtiments loués. Dès lors que la réduction de l’assiette persistait au jour de l’action, la cour d’appel ne pouvait, selon la Cour, faire courir la prescription de l’action en résiliation du jour de la seule connaissance de la réduction de surface.
Ce raisonnement conduit à appréhender la jouissance paisible comme une obligation de résultat continu, dont la violation peut être invoquée tant que le trouble subsiste. La prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, selon lequel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », ne constitue dès lors pas un obstacle dirimant pour le preneur qui agit pendant la durée effective du manquement.
La jurisprudence de l’année 2026 confirme la vigueur de cette exigence lorsque le désordre trouve son origine dans les parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Par un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait exonéré les bailleurs d’un restaurant, victime de dégâts des eaux répétés, au motif qu’ils avaient alerté le syndic et que la copropriété avait seule qualité pour réaliser les travaux de reprise (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905). La Cour y rappelle que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’assurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués pendant la durée du bail » et que « cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure ».
A cet égard, le fait que les diligences accomplies auprès du syndicat des copropriétaires « ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » révèle la rigueur du contrôle opéré par la Cour de cassation. Le bailleur ne saurait se retrancher derrière l’inaction d’un tiers, fût-ce la copropriété, pour s’exonérer des conséquences d’un trouble qu’il lui appartient de faire cesser. Or, la seule cause d’exonération admise, la force majeure, est d’interprétation stricte, ainsi que le confirme la définition de l’article 1218 du code civil.
Le régime ainsi dégagé emporte des conséquences pratiques considérables pour les bailleurs de locaux commerciaux situés dans des immeubles collectifs. La circonstance que les désordres affectent une partie commune, la toiture, les canalisations ou le gros œuvre, ne déplace pas la charge de la responsabilité contractuelle à l’égard du preneur : le bailleur conserve la direction du contentieux contre le syndicat des copropriétaires, mais il ne peut opposer à son locataire le résultat incertain de ces démarches. En conséquence, l’assureur du bailleur ne saurait utilement invoquer l’absence de faute personnelle de son assuré, dès lors que l’obligation de jouissance paisible s’apprécie indépendamment de toute faute et pèse sur le bailleur au seul titre de la garantie contractuelle qu’il a consentie.
Le preneur, pour sa part, doit apporter la preuve du trouble et de son imputabilité au bailleur lorsqu’il entend engager sa responsabilité. La jurisprudence subordonne en effet la réparation à la démonstration du lien entre le manquement du bailleur et le préjudice de jouissance invoqué, les juges du fond disposant à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation. La Cour de cassation exerce néanmoins un contrôle sur la qualification juridique des faits, comme en témoigne l’exigence d’un trouble suffisamment caractérisé, que la seule incommodité passagère ne suffit pas à établir.
B. Les clauses de non-recours et de souffrance : une inefficacité relative
Les rédacteurs de baux commerciaux insèrent fréquemment des clauses par lesquelles le preneur renonce par avance à tout recours contre le bailleur à raison des troubles de jouissance ou des pertes d’exploitation subis. La haute juridiction en a strictement borné la portée par un arrêt de principe du 10 avril 2025, rendu en formation de section et publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974, FS-B). La clause litigieuse stipulait que « le preneur s’engage pour lui-même et ses assureurs à renoncer à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation ».
La cour d’appel avait déduit de cette stipulation que la locataire était privée de toute demande d’indemnisation fondée sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, y compris au titre du surcoût du loyer. La Cour de cassation censure ce raisonnement : « une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ».
Cette solution réserve cependant l’hypothèse dans laquelle la clause opère un véritable transfert de travaux à la charge du preneur. La distinction commande donc une analyse minutieuse de la rédaction des stipulations, dont l’objet réel détermine l’opposabilité au preneur qui invoque un manquement du bailleur à ses obligations légales. En conséquence, le preneur peut, nonobstant une clause de non-recours, agir en réparation des troubles de jouissance dès lors que ceux-ci procèdent d’une inexécution de l’obligation de délivrance continue.
Par ailleurs, le preneur ne peut davantage se voir opposer une quelconque renonciation implicite à ses droits lorsqu’il a exploité les lieux malgré les désordres. La seule circonstance qu’il soit demeuré en possession des locaux n’emporte pas acceptation du trouble, ni perte de son droit à réparation, la preuve de l’absence de jouissance paisible relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond.
La distinction opérée par l’arrêt du 10 avril 2025 présente un intérêt pratique de premier ordre pour la rédaction des conventions. Une clause qui se borne à organiser la répartition des réparations entre les parties, en transférant au preneur l’entretien courant ou les réparations locatives, demeure licite et efficace ; en revanche, une stipulation qui tendrait à supprimer l’obligation légale de délivrance, en mettant à la charge du preneur l’intégralité des travaux de structure ou en excluant toute indemnisation des troubles de jouissance, se heurte aux articles 1719 et 1720 du code civil et serait privée d’effet.
La lecture de l’arrêt révèle également que la clause de non-recours n’exonère pas le bailleur au titre des préjudices résultant directement de l’inexécution de ses obligations, tels que la perte de jouissance ou le surcoût de loyer supporté par le preneur durant la période des travaux. La clause trouve en revanche son domaine naturel dans la répartition des risques d’assurance, lorsqu’il s’agit de faire peser sur chaque partie les dommages causés aux biens dont elle a la garde. Or, cette fonction indemnitaire ne saurait se transformer en une clause de garantie générale au profit du bailleur, sans méconnaître la hiérarchie des normes et l’ordre public de protection du preneur.
II. Les troubles de jouissance liés aux travaux : indemnisation du preneur et sort du loyer
A. Les travaux du bailleur et de voirie : l’action du preneur et la répartition des compétences
Les travaux entrepris par le bailleur, ou réalisés à proximité des lieux loués, constituent la source la plus fréquente des troubles de jouissance invoqués par le preneur. L’article 1724 du code civil fixe le principe : si les réparations urgentes « durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ». La règle, commune aux baux de toute nature, s’applique au bail commercial sans être écartée par le statut des baux commerciaux issu de l’article L. 145-1 du code de commerce.
La saga des arrêts rendus le 14 mars 2024 illustre la richesse du contentieux né de travaux affectant un ensemble immobilier abrité, au sein duquel le preneur exploite un fonds. La Ville de Paris, bailleresse d’un ensemble immobilier comprenant un théâtre, avait fait rénover l’édifice ; les locataires de brasseries-bars situés dans cet ensemble l’ont assignée en remboursement de loyers et de droits de voirie ainsi qu’en indemnisation des préjudices en résultant, se prévalant d’un trouble anormal résultant de travaux réalisés non dans les locaux donnés à bail mais dans un ouvrage voisin. La Cour de cassation, dans deux arrêts de section du 14 mars 2024 (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 22-24.222, FS-B et Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 22-24.225, FS-D), rappelle que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’en laisser jouir paisiblement pendant la durée du bail ».
Ces arrêts tranchent toutefois une question de compétence délicate lorsque la bailleresse est une personne publique et que les travaux incriminés présentent le caractère de travaux publics. La haute juridiction énonce que « la juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l’action en réparation des dommages survenus à l’occasion de la réalisation de travaux publics », tout en précisant que « si la juridiction judiciaire est compétente pour connaître d’une action en indemnisation formée par le preneur d’un local donné à bail commercial par une personne publique, la juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l’action en indemnisation de dommages de travaux publics, alors même qu’il existe un bail commercial entre la personne publique pour le compte de laquelle sont effectués les travaux et la victime de ces dommages ».
Il appartient donc au juge judiciaire saisi d’une exception d’incompétence de « déterminer, indépendamment du fondement juridique invoqué, si les demandes indemnitaires qui lui sont soumises tendent à la réparation de dommages causés par des travaux publics ou se rattachent à un fait générateur distinct de ces travaux publics ». Le preneur qui subit une fermeture de rue, la pose de bâches publicitaires ou une réduction de la fréquentation de son commerce doit ainsi articuler avec précision le fondement contractuel de son action, tiré du bail, et la nature des dommages dont il poursuit la réparation, laquelle peut relever du juge administratif.
En outre, lorsque le trouble procède d’un fait imputable à un tiers, la Cour de cassation applique au préjudice de jouissance la logique du trouble anormal de voisinage. Par un arrêt du 5 mars 2026, elle a rappelé que « la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-10.225), en censurant l’exonération totale du responsable d’un effondrement de plancher qui avait privé un bailleur de ses loyers, au motif que celui-ci s’était opposé à certaines solutions de financement.
Cette décision intéresse directement le preneur victime d’un trouble ayant son origine chez un tiers, voisin ou copropriétaire : l’opposition du bailleur à certaines solutions techniques, sa lenteur à saisir les instances compétentes ou son refus de participer au financement des travaux ne sauraient, à eux seuls, le priver de son indemnisation, sauf à démontrer que son comportement a été la cause exclusive du dommage ou présente les caractères de la force majeure. La charge de la preuve de l’exonération pèse ainsi sur celui qui l’invoque, et les juges du fond doivent caractériser précisément la cause exclusive alléguée, sans pouvoir se contenter d’une simple participation de la victime à la réalisation du dommage.
La réparation du préjudice de jouissance obéit par ailleurs au principe de la réparation intégrale, qui commande d’indemniser le preneur sans perte ni profit. Le préjudice s’évalue en considération de la durée du trouble, de son intensité et de la part du local dont le preneur a été privé, ainsi que des pertes d’exploitation et de la dépréciation du fonds qui en sont résultées. La jurisprudence admet, à cet égard, que la perte de clientèle et la perte de valeur du fonds de commerce constituent des chefs de préjudice distincts, dont l’indemnisation se cumule avec la restitution des loyers indûment versés, à condition que la preuve en soit rapportée par le preneur.
B. La perte de clientèle et la réduction du loyer : exception d’inexécution et force majeure
La perte de clientèle subie par le preneur du fait de l’inexécution par le bailleur de son obligation de jouissance paisible ouvre droit à réparation, mais ne l’autorise pas à s’affranchir unilatéralement du paiement du loyer. La Cour de cassation a délimité cet équilibre dans un arrêt du 10 octobre 2024 (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-24.395), dans une affaire où la locataire invoquait l’état de vétusté de la façade et de la couverture pour demander une dispense intégrale du paiement des échéances de loyers. Ayant souverainement retenu que la locataire « avait été en mesure d’exploiter et d’occuper les locaux commerciaux donnés à bail » jusqu’au 9 avril 2020, la cour d’appel, selon la Cour, « en a exactement déduit que la locataire ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à ses obligations d’entretien et de réparation ».
Cette décision, rendue sur le fondement de l’article 1219 du code civil, selon lequel « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave », manifeste l’exigence d’une inexécution d’une gravité particulière pour justifier la suspension du paiement du loyer. Or, le refus de payer le loyer n’est pas la seule voie ouverte au preneur : la réduction du loyer, proportionnée à la privation de jouissance, constitue le remède de droit commun, comme l’envisage d’ailleurs l’article 1724 du code civil pour les réparations excédant vingt et un jours.
La force majeure n’offre pas davantage au preneur un bouclier contre le paiement du loyer. Par un arrêt du 15 juin 2023, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé, à propos des mesures sanitaires de confinement liées à la covid-19, que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure » et que « l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les premier et deuxième trimestres 2020 » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-10.119, FS-B).
Cette solution s’explique par la nature même de l’obligation du preneur : l’obligation de payer une somme d’argent n’est jamais frappée d’irrésistibilité, dès lors que l’exécution demeure possible même si elle devient plus difficile ou plus onéreuse. La locataire d’une résidence de tourisme, qui invoquait pourtant une « perte totale de clientèle, s’apparentant à la perte de la chose due », s’est ainsi vu opposer le principe selon lequel « constitue un cas de force majeure un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution, l’irrésistibilité n’étant pas caractérisée si l’exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse ».
Dès lors, la perte de clientèle, si dramatique soit-elle, ne saurait conduire le preneur à cesser unilatéralement le paiement des loyers ; elle doit être canalisée dans des demandes de réduction du loyer ou d’indemnisation, adressées au juge, à proportion du trouble subi. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la période 2023-2026 dessine ainsi un corps de règles cohérent : le bailleur doit répondre des troubles de jouissance, y compris lorsqu’ils proviennent de travaux de voirie ou de désordres de copropriété ; le preneur, pour sa part, doit continuer à exécuter ses obligations tout en agissant en réparation ou en réduction du loyer.
La réduction du loyer, distincte de l’exception d’inexécution, présente en pratique des avantages décisifs pour le preneur. Elle peut être demandée pour le passé, sous la forme d’une réfaction des échéances échues, comme pour l’avenir, jusqu’à la cessation du trouble. Le juge dispose à cet égard d’un large pouvoir d’appréciation, qu’il exerce en considération de la durée de la privation de jouissance et de l’étendue de la partie du local concernée, conformément à la logique de l’article 1724 du code civil, dont le seuil de vingt et un jours constitue un repère significatif sans être exclusif.
Le preneur doit néanmoins conserver à l’esprit les exigences probatoires qui pèsent sur lui : la preuve du trouble, de son imputabilité et de son étendue lui incombe, et l’absence de toute contestation sérieuse de la part du bailleur ne supplée pas la démonstration de la perte subie. Il lui appartient, dès l’apparition des premiers désordres, de notifier au bailleur les manquements constatés, de faire établir les constats utiles et de conserver les pièces comptables de nature à établir la perte de chiffre d’affaires, la dégradation de la fréquentation ou la baisse de valeur du fonds.
En définitive, la période 2023-2026 se caractérise par une consolidation du droit du preneur à la jouissance paisible, assortie d’une canalisation des remèdes dans le cadre contractuel et judiciaire. Le bailleur conserve, pour sa part, la faculté de prouver la force majeure ou la cause exclusive du dommage, mais il ne peut plus compter ni sur l’inaction de la copropriété, ni sur des clauses de non-recours rédigées sans précision, ni sur l’argument de l’impossibilité d’exploiter pour échapper à ses obligations. Les équilibres ainsi dégagés par la troisième chambre civile appellent les parties à une vigilance accrue dans la rédaction de leurs conventions et dans la gestion des travaux susceptibles d’affecter la jouissance des lieux loués.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 consolide le régime des troubles de jouissance dans le bail commercial autour de trois principes. Le premier tient au caractère continu de l’obligation de délivrance et de jouissance paisible, qui oblige le bailleur pendant toute la durée de la convention et ne cesse qu’en cas de force majeure, sans que les clauses de non-recours ou la carence de la copropriété puissent l’en exonérer. Le second concerne les travaux : le preneur peut agir en réparation des pertes d’exploitation ou de valeur du fonds, mais doit respecter la répartition des compétences entre juridictions judiciaire et administrative lorsque les travaux présentent le caractère de travaux publics. Le troisième, enfin, encadre strictement le sort du loyer : la perte de clientèle ne constitue ni une force majeure exonératoire ni une cause de suspension unilatérale du paiement, mais ouvre droit à une réduction du loyer ou à des dommages-intérêts proportionnés au trouble.
La conduite d’un contentieux de ce type exige une articulation rigoureuse des fondements contractuel, légal et jurisprudentiel, ainsi qu’une appréciation précise des preuves du trouble et de son étendue. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent tant les bailleurs que les preneurs dans la prévention et la résolution de ces litiges, qu’il s’agisse de négocier les clauses de répartition des travaux, d’engager une action en réduction du loyer ou de défendre les intérêts du bailleur face à des demandes indemnitaires.
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