La sous-location, qui consiste pour le locataire à mettre en location tout ou partie du logement dont il est lui-même preneur, occupe une place singulière dans le droit des baux d’habitation. Le droit commun du bail autorise, en principe, le preneur à sous-louer, puisque l’article 1717 du code civil dispose que le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail, si cette faculté ne lui a pas été interdite, une clause d’interdiction étant d’ailleurs toujours de rigueur (article 1717 du code civil). Le régime spécial du bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 renverse toutefois cette logique, puisque l’article 8 de cette loi subordonne la sous-location à l’accord écrit du bailleur (article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La pratique des locations de courte durée, développée par l’intermédiaire des plateformes numériques, a considérablement renouvelé ce contentieux au cours des dernières années, les bailleurs découvrant fréquemment que leur immeuble était proposé à la location de tourisme sans leur consentement. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre 2019 et 2026, une série d’arrêts qui précise les conditions de l’accord requis, le sort des sous-loyers perçus sans autorisation et les sanctions encourues. Or, la cohérence de cet ensemble jurisprudentiel mérite d’être restituée, tant les conséquences financières d’une sous-location irrégulière peuvent être lourdes pour le locataire, qui s’expose à la fois à la restitution des sommes perçues et au paiement d’une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros. Dès lors, l’étude de ce régime permet de mesurer la force de la protection accordée au bailleur, tout en identifiant les situations dans lesquelles la sous-location demeure licite.
I. Le régime de la sous-location du logement : l’accord du bailleur et l’encadrement du sous-loyer
A. L’exigence d’un accord du bailleur portant sur la sous-location et sur le prix du sous-loyer
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette disposition marque une rupture avec l’article 1717 du code civil, dont elle neutralise le principe de liberté au profit d’une exigence d’autorisation expresse, à la fois sur le principe de la sous-location et sur le montant du sous-loyer. L’accord écrit doit ainsi porter sur deux objets distincts, la méconnaissance de l’un ou de l’autre privant la sous-location de tout fondement contractuel. La Cour de cassation a précisé, par un arrêt du 10 avril 2025, que l’accord du bailleur sur le montant des sous-loyers pouvait toutefois être tacite, dès lors que le locataire avait régulièrement porté les conventions de sous-location à la connaissance du bailleur et que celui-ci n’avait formulé aucune protestation pendant plusieurs années (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.359). Dans cette affaire, le contrat de bail autorisait expressément la sous-location d’une partie des locaux, imposait la transmission des conventions au bailleur dans les quinze jours de leur signature, et le bailleur, informé du montant des sous-loyers, était demeuré silencieux jusqu’en 2018. En conséquence, la haute juridiction a jugé que les juges du fond avaient pu déduire de ces circonstances l’existence d’un accord tacite de la bailleresse sur le montant des loyers de sous-location régulièrement porté à sa connaissance, et a rejeté le pourvoi du bailleur (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.359).
Par ailleurs, le silence du bailleur ne vaut acceptation que lorsque les circonstances permettent de le déduire, ainsi que le soulignait le moyen soulevé dans la même espèce, qui rappelait que le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu’il n’en résulte autrement de la loi, des usages ou de circonstances particulières. A cet égard, la solution retenue par la Cour de cassation le 10 avril 2025 ne consacre pas une présomption générale d’accord tacite, mais une appréciation concrète du comportement du bailleur, informé des sous-locations et demeuré passif pendant une longue période. La sous-location doit en outre être distinguée du simple hébergement à titre gratuit, qui ne requiert aucune autorisation, la Cour de cassation ayant jugé, dès le 10 mars 2010, qu’une clause contractuelle interdisant au preneur de mettre les locaux à la disposition d’un tiers, quel qu’il soit, s’il ne les occupe plus effectivement, est licite, dès lors qu’elle ne fait pas obstacle à ce que le preneur héberge un membre de sa famille (Civ. 3e, 10 mars 2010, n° 09-10.412, publié au Bulletin). Cette distinction entre la sous-location, nécessairement onéreuse, et l’hébergement, nécessairement gratuit, commande l’appréciation du caractère irrégulier de l’occupation par un tiers, le bailleur qui entend se prévaloir d’une sous-location prohibée devant établir l’existence d’une contrepartie.
En outre, lorsque la sous-location est autorisée, le locataire est tenu de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours, ainsi que le prévoit le troisième alinéa de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 (article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette obligation d’information du sous-locataire répond à une double finalité, celle de le garantir de l’irrégularité de son propre titre et celle de l’éclairer sur la durée de son occupation. Le quatrième alinéa du même article précise en effet qu’en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation, ce qui signifie que la sous-location est, par nature, précaire et dépendante du sort du bail principal. Enfin, les autres dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de sous-location, seul l’article 8 régissant les rapports entre le locataire principal et son sous-locataire. Or, cette exclusion emporte des conséquences pratiques importantes, le sous-locataire ne bénéficiant ni de la protection du droit au maintien dans les lieux, ni des règles relatives au dépôt de garantie ou au préavis prévues par la loi de 1989.
B. La sous-location et le changement d’usage du logement
La sous-location d’un logement meublé à une clientèle de passage soulève une difficulté distincte, celle du changement d’usage, que le code de la construction et de l’habitation soumet à autorisation préalable dans certaines communes. Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans les communes dont la liste est fixée par décret, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable, le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme constituant un changement d’usage au sens de cet article (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Le même texte prévoit que sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation de ses dispositions, ce qui atteint directement les baux ou autorisations de sous-location qui permettraient, de manière délibérée ou non, une location touristique sans autorisation.
La Cour de cassation a fixé le cadre général de cette qualification par un arrêt du 18 février 2021, rendu dans l’affaire dite Cali Apartments, en jugeant que le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et est, par conséquent, soumis à autorisation préalable, la Cour ajoutant que les articles L. 631-7, alinéa 6, et L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation sont conformes à la directive 2006/123 du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur (Civ. 3e, 18 février 2021, n° 17-26.156, publié au Bulletin et au Rapport). Ce même arrêt a rappelé les hypothèses dans lesquelles la location de courte durée ne constitue pas un changement d’usage, à savoir la location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins neuf mois, le bail mobilité d’une durée de un à dix mois et la location, pour une durée maximale de quatre mois, du local constituant la résidence principale du loueur.
En revanche, la sous-location de chambres d’un logement que le locataire continue d’occuper à titre de résidence principale ne relève pas du changement d’usage, ainsi que l’a retenu la Cour de cassation dans son arrêt du 10 avril 2025, qui a jugé que, le locataire sous-louant les chambres de son appartement tout en continuant à occuper les lieux, et ce logement constituant sa résidence principale, les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’étaient pas applicables (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.359). Cette solution, fondée sur l’article L. 631-7-1 A du même code, délimite le champ de la police du changement d’usage, qui ne s’applique pas au locataire qui conserve la jouissance effective de son logement et en partage seulement l’occupation. En conséquence, la sous-location partielle, pourvu qu’elle soit autorisée par le bailleur et qu’elle ne dénature pas la destination d’habitation du local, demeure licite. A cet égard, la jurisprudence du 10 avril 2025 illustre la nécessaire articulation entre l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre bailleur, locataire et sous-locataire, et l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, qui protège l’usage d’habitation des logements dans les zones tendues.
II. Les sanctions de la sous-location irrégulière : la restitution des sous-loyers et les poursuites du bailleur
A. La restitution des sous-loyers au propriétaire : la qualification de fruits civils de la sous-location non autorisée
Le sort des sous-loyers perçus par le locataire sans l’accord du bailleur constitue l’apport le plus remarquable de la jurisprudence récente. Par un arrêt de principe du 12 septembre 2019, la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Civ. 3e, 12 septembre 2019, n° 18-20.727, publié au Bulletin). La Cour de cassation a ainsi rattaché les sous-loyers au mécanisme de l’accession, consacré par l’article 547 du code civil, aux termes duquel les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession (article 547 du code civil). Cette qualification emporte une conséquence décisive, puisque le bailleur peut réclamer au locataire la restitution de l’intégralité des sommes perçues au titre des sous-locations irrégulières, sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice distinct, la Cour ayant expressément écarté l’inopposabilité de la sous-location au bailleur comme obstacle à la restitution.
Par un arrêt du 22 juin 2022, la troisième chambre civile a précisé l’étendue de cette restitution, en jugeant que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi au sens de l’article 549 du code civil (Civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-18.612, publié au Bulletin). Dans cette affaire, la Régie immobilière de la ville de Paris poursuivait la résiliation du bail d’un logement conventionné dont la locataire offrait une chambre en location par l’intermédiaire d’une plateforme dédiée. La cour d’appel avait condamné la locataire à restituer une somme réduite, correspondant à la seule plus-value résultant des sous-locations illégales, après déduction du loyer principal qu’elle avait elle-même payé. Or, la Cour de cassation a censuré ce raisonnement, en considérant que le loyer versé par la locataire ne pouvait être déduit des fruits à restituer, dès lors qu’il constituait lui-même un fruit civil de la propriété et que la locataire, auteure de la sous-location interdite, ne pouvait prétendre aux droits du possesseur de bonne foi (Civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-18.612, publié au Bulletin). Cette solution, reprise par un arrêt du 15 février 2023, assure au bailleur la restitution de l’intégralité des sous-loyers perçus sans autorisation, sans compensation possible avec les loyers acquittés par le locataire (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-25.542).
Le régime de la sous-location en matière de bail rural obéit à une logique comparable, quoique renforcée. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose en effet que toute sous-location est interdite, sous réserve des autorisations que le bailleur peut consentir pour un usage de vacances ou de loisirs ou pour les bâtiments d’habitation, et il renvoie, pour les contrats de sous-location, aux deux derniers alinéas de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 (article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime). Par un arrêt du 2 avril 2026, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser la notion de sous-location prohibée, définie comme la mise à disposition de tout ou partie du fonds loué par le preneur à un tiers moyennant une contrepartie versée au preneur (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.498). Dans cette espèce, la résiliation du bail rural avait été prononcée au motif que le preneur avait laissé un tiers occuper la maison d’habitation comprise dans le bail moyennant le paiement d’un loyer, sans l’accord écrit du bailleur. La Cour de cassation a toutefois déclaré irrecevable le moyen du preneur, qui contestait l’existence d’une contrepartie à lui versée, tout en reconnaissant avoir bénéficié indirectement des paiements effectués par l’occupant, ce qui révèle la rigueur avec laquelle la condition de contrepartie est appréciée (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.498).
B. La résiliation du bail et l’amende civile pour changement d’usage
La sous-location irrégulière constitue, en outre, un manquement du locataire à ses obligations, susceptible d’emporter la résiliation du bail. L’arrêt du 22 juin 2022 a précisé les conditions dans lesquelles ce manquement justifie la résiliation, en jugeant que les juges du fond doivent apprécier la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location et d’un changement de destination des locaux susceptible d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement conventionné (Civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-18.612, publié au Bulletin). La cour d’appel avait retenu que la locataire continuait d’occuper son logement avec ses trois filles, que la location ne portait que sur une des trois chambres et que la moyenne mensuelle des locations était de trois et demi, pour en déduire que le manquement n’était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation. Or, la Cour de cassation a censuré cette appréciation, en relevant que les juges du fond auraient dû prendre en compte la qualité de bailleur social de la Régie immobilière et l’interdiction formelle de sous-louer pesant sur le preneur d’un logement conventionné, la sous-location lucrative par l’intermédiaire d’une plateforme étant radicalement contraire à la destination d’un tel logement ouvrant droit à des prestations sociales.
Au-delà de la résiliation du bail, le locataire qui sous-loue un logement meublé en méconnaissance des règles du changement d’usage s’expose au paiement d’une amende civile. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit en effet que toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, le produit de l’amende étant intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local, et le président du tribunal judiciaire pouvant en outre ordonner le retour à l’usage d’habitation du local sous astreinte (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation). Par un arrêt du 15 février 2023, la troisième chambre civile a jugé que le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est passible d’une condamnation au paiement de l’amende civile prévue à l’article L. 651-2 du même code (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 22-10.187, publié au Bulletin). Dans cette espèce, la société locataire, qui avait sous-loué de manière répétée, pour de courtes durées, un local meublé à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, avait été condamnée à une amende de 50 000 euros, la Cour ayant écarté le moyen tiré de la garantie de licéité que le bailleur lui aurait consentie, en jugeant qu’il appartenait à la locataire de s’assurer de l’autorisation de changement d’usage, et que la clause de garantie ne pouvait l’exonérer de sa responsabilité (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 22-10.187, publié au Bulletin).
Par un arrêt du 11 juillet 2024, la Cour de cassation a enfin précisé les règles de fixation de cette amende, en jugeant que le montant de l’amende encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé, et que, cette amende constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 22-24.020, publié au Bulletin). Dans cette affaire, la Ville de Paris poursuivait à la fois les propriétaires et le locataire d’un appartement, loué de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage. La cour d’appel avait condamné les propriétaires in solidum au paiement d’une amende de 25 000 euros et le locataire, professionnel de l’immobilier, gérant d’une société de réservation et de conciergerie, au paiement d’une amende de 45 000 euros. La Cour de cassation a validé la condamnation du locataire, dont la connaissance de la réglementation était établie, mais a censuré la condamnation in solidum des propriétaires, au motif que les principes de personnalité et d’individualisation des peines font obstacle à une telle condamnation solidaire (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 22-24.020, publié au Bulletin). Or, cette précision présente un intérêt pratique considérable, chaque personne poursuivie devant être condamnée à hauteur de sa propre responsabilité, sans que la dette de l’une puisse être mise à la charge des autres.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2019 et 2026, a ainsi construit un régime complet de la sous-location du logement d’habitation, fondé sur l’accord écrit du bailleur, la restitution des sous-loyers perçus sans autorisation et l’amende civile pour changement d’usage. Le locataire qui envisage de sous-louer son logement, fût-ce partiellement, doit obtenir l’accord écrit de son bailleur, tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du sous-loyer, et s’assurer que cette sous-location ne conduit pas à un changement d’usage prohibé dans les communes soumises à autorisation. Or, la méconnaissance de ces règles expose le locataire à des sanctions cumulées, la restitution de l’intégralité des sous-loyers s’ajoutant à la résiliation du bail et au paiement d’une amende civile qui peut atteindre 100 000 euros par local. En conséquence, le bailleur qui découvre une sous-location irrégulière dispose d’armes efficaces, tandis que le locataire et le sous-locataire doivent mesurer la précarité juridique d’une occupation non autorisée. A cet égard, le concours d’un avocat en droit de la sous-location et de la colocation à Paris peut s’avérer décisif pour sécuriser une opération de sous-location ou pour engager les actions en restitution et en résiliation ouvertes au bailleur. Le recours à un avocat en droit du bail d’habitation à Paris permet également d’apprécier les chances de succès d’une action fondée sur la jurisprudence récente de la Cour de cassation, dont les solutions, fermes et protectrices du propriétaire, encadrent désormais l’un des contentieux les plus vivaces du droit locatif.
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