I. La révision judiciaire du loyer en cours de bail : le mécanisme légal et la sanction des clauses qui y font échec
A. La demande de révision et le seuil du quart de la clause d’échelle mobile
Le principe selon lequel le loyer d’un bail commercial demeure fixe pendant la durée du bail, dérogatoire au droit commun de la révision, est assorti de deux mécanismes de révision que le législateur a voulu distincts. Le premier, régi par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, permet à chacune des parties de solliciter la révision du loyer trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance, la variation ne pouvant alors, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité supérieure à dix pour cent, excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux. Le second, prévu par l’article L. 145-39 du même code, constitue une dérogation au premier dès lors que le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile. En pareille hypothèse, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, la variation qui en découle ne pouvant excéder, pour une année, dix pour cent du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 22 mai 2025, la portée exacte de ce seuil du quart en le rattachant expressément au texte qui l’édicte. Elle énonce que, selon l’article L. 145-39 du code de commerce, « par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336). Le seuil du quart constitue ainsi le déclencheur de la faculté de révision, sans qu’il soit exigé de démontrer une sous-évaluation du loyer par rapport à sa valeur locative : la distorsion produite par la clause d’échelle mobile suffit, dès lors qu’elle excède le quart du prix antérieurement fixé.
La jurisprudence rapporte ce mécanisme à la protection d’ordre public du droit à révision, dont la sanction se trouve à l’article L. 145-15 du code de commerce. Ce texte répute non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code. La question qui a durablement occupé la Cour de cassation est celle de savoir si une clause d’indexation dépourvue de réciprocité, qui ne joue qu’en cas de hausse de l’indice ou qui fixe un plancher, fait échec au réajustement du loyer prévu par l’article L. 145-39 et doit, à ce titre, être réputée non écrite. La réponse est désormais constante : l’absence de réciprocité de la variation de l’indice prive le loyer de toute capacité de réajustement à la baisse et contrarie ainsi la finalité du texte, de sorte que la stipulation qui l’organise encourt la réputation non écrite.
En conséquence, le preneur qui se prévaut d’une clause d’indexation plafonnée à la hausse ou d’une clause limitant la baisse du loyer à un montant plancher peut utilement agir en restitution des trop-perçus, ainsi que l’illustre l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 25 janvier 2023 opposant la société civile immobilière du centre commercial de La Vatine à la société Ludendo commerce France. Dans cette affaire, le contrat prévoyait que le montant du loyer ne pourrait en aucun cas et à aucun moment être inférieur à celui convenu lors de la signature du bail, et la locataire avait assigné la bailleresse aux fins de voir déclarer la clause d’indexation réputée non écrite et de restitution du trop-perçu de loyer (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 20-20.514). Or, ainsi que le rappelle la haute juridiction, « sont réputées non-écrites les clauses d’échelle mobile prévoyant une indexation du loyer uniquement à la hausse et celles limitant la baisse du loyer à un montant plancher, ces clauses ayant pour effet de faire échec au réajustement du loyer prévu par l’article L. 145-39 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 20-20.514).
B. La sanction des clauses qui font échec à la révision : la réputation non écrite et la question de l’indivisibilité
Si le principe de la réputation non écrite des clauses d’indexation dépourvues de réciprocité est acquis, l’étendue de la sanction a donné lieu à une jurisprudence abondante entre 2023 et 2026. La question centrale porte sur le sort de la clause d’indexation dans son entier lorsque seule une stipulation prohibée doit être éliminée. La Cour de cassation a tranché en faveur d’une sanction limitée à la seule stipulation illicite, sauf indivisibilité : « il en résulte qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336). La même solution a été réitérée par l’arrêt du 18 décembre 2025, qui censure la cour d’appel de Nîmes pour avoir réputé nulle en son entier la clause d’indexation d’un bail prévoyant une révision du loyer « en fonction de la variation à la hausse de l’indice national du coût de la construction » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218).
À cet égard, la charge de la preuve de l’indivisibilité pèse sur celui qui se prévaut de la nullité totale de la clause. La Cour de cassation exige que soit démontrée l’impossibilité de retrancher la stipulation prohibée sans porter atteinte à la cohérence de la clause d’indexation, la seule affirmation d’un caractère essentiel et déterminant de la stipulation dans le consentement des parties étant impropre à caractériser l’indivisibilité. Ainsi, dans l’affaire du 22 mai 2025, la bailleresse se prévalait d’une mention contractuelle selon laquelle les stipulations relatives à l’indexation constituaient pour elle un motif déterminant de la conclusion du bail, et la cour d’appel en avait déduit l’indivisibilité de la clause ; la Cour de cassation a cassé l’arrêt en relevant que les juges du fond auraient dû rechercher « si la stipulation prohibée pouvait être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336). La même exigence se retrouve dans l’arrêt du 18 décembre 2025, qui reproche à la cour d’appel de s’être déterminée « par des motifs impropres à caractériser l’indivisibilité de la stipulation prohibée » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218).
La portée de cette jurisprudence dépasse la seule technique contractuelle. En limitant la sanction à la stipulation prohibée, la Cour de cassation préserve l’équilibre économique du bail et la commune intention des parties de soumettre le loyer à une indexation annuelle : le jeu de la clause, expurgée de la stipulation unilatérale, continue de produire ses effets, y compris à la baisse. En conséquence, l’action en restitution du trop-perçu de loyers trouve son fondement dans la différence entre le loyer effectivement acquitté et le loyer qui aurait dû être versé si la clause avait joué de manière réciproque, et non dans la disparition pure et simple de tout mécanisme indiciaire. Or, le contentieux de la restitution s’inscrit dans un cadre procédural particulier, celui de l’article R. 145-23 du code de commerce, qui répartit la compétence entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire.
La troisième chambre civile a précisé ce partage dans un arrêt du 12 février 2026, rendu dans une affaire où une locataire avait formé, en cours d’instance, une demande additionnelle en révision à la baisse du loyer dû à compter du 1er janvier 2017, tandis que le tribunal judiciaire s’était déclaré matériellement incompétent pour en connaître au motif que la demande était accessoire à d’autres contestations relevant de sa compétence. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en jugeant que « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.788). Dès lors, la révision judiciaire du loyer, qu’elle tende à une hausse ou à une baisse, ne peut être paralysée par un renvoi systématique au juge spécialisé lorsque le tribunal judiciaire est régulièrement saisi d’une contestation principale, la fixation accessoire du prix s’imposant à lui.
II. La fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé : la valeur locative et l’office du juge des loyers commerciaux
A. Le plafonnement, ses exceptions et la détermination de la valeur locative
La révision judiciaire du loyer en cours de bail n’épuise pas les hypothèses de fixation judiciaire du prix. Lors du renouvellement, le loyer du bail renouvelé est, en principe, plafonné en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, qui limite la variation du loyer à la variation indiciaire intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, lorsque la durée du bail n’excède pas neuf ans. Le plafonnement cède toutefois en cas de modification notable des éléments énumérés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, à savoir les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité ; le loyer est alors fixé à la valeur locative, conformément aux articles R. 145-8 et R. 145-6 du même code.
La jurisprudence des années 2023 à 2026 éclaire les deux conditions du déplafonnement. S’agissant d’abord des obligations respectives des parties, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt publié au Bulletin du 23 janvier 2025, que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887). En l’espèce, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 avait imposé au bailleur, copropriétaire non occupant, de souscrire une assurance de responsabilité civile, et cette charge légale nouvelle, cumulée à d’autres augmentations, avait entraîné une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré, constituant une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement.
À l’inverse, la simple exécution d’une obligation contractuelle préexistante ne constitue pas une modification notable. La troisième chambre civile a ainsi rappelé, par un arrêt du 7 mai 2025, que le versement d’un dépôt de garantie équivalent à six mois de loyers et le paiement du loyer trimestriellement d’avance ne constituent pas un facteur de diminution de la valeur locative, dès lors que la stipulation a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer des intérêts sur les sommes excédant deux termes, conformément à l’article L. 145-40 du code de commerce. La Cour énonce en ce sens que « dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394).
S’agissant ensuite des facteurs locaux de commercialité, la Cour de cassation a précisé, par un arrêt du 18 septembre 2025, le degré d’exigence de leur incidence sur l’activité du preneur. La société Expo luminaires soutenait que la modification notable des facteurs locaux de commercialité ne pouvait fonder le déplafonnement que si elle avait une incidence effective sur l’activité réellement exercée. La haute juridiction écarte cette lecture en jugeant que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288). Or, cette appréciation s’opère au regard des éléments d’urbanisme et d’environnement commercial décrits à l’article R. 145-6 du code de commerce, sans que le bailleur ait à rapporter la preuve d’une dégradation du chiffre d’affaires du locataire.
La question de la déspécialisation du bail interroge enfin les rapports entre le changement de destination et le déplafonnement. Dans un arrêt publié au Bulletin du 15 février 2023, la Cour de cassation a jugé que la cession du droit au bail consentie en application de l’article L. 145-51 du code de commerce, avec déspécialisation, « emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré » (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849). En conséquence, le bailleur qui n’a pas exercé son droit de rachat prioritaire ni contesté la déspécialisation n’est pas réputé avoir renoncé à se prévaloir du changement de destination pour obtenir le déplafonnement du loyer renouvelé.
B. L’étalement de la hausse déplafonnée, le loyer binaire et les modalités procédurales de la fixation
Le déplafonnement du loyer renouvelé n’emporte pas nécessairement une application immédiate de la valeur locative : l’article L. 145-34, dernier alinéa, du code de commerce prévoit un étalement de la variation, laquelle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à dix pour cent du loyer acquitté au cours de l’année précédente. La troisième chambre civile a toutefois délimité avec netteté le champ de ce dispositif. Dans un arrêt de section publié au Bulletin du 25 janvier 2023, elle a jugé que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943). Or, le juge des loyers commerciaux, dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix, ne peut dès lors pas dresser l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer, cette prérogative appartenant aux parties elles-mêmes.
Par ailleurs, l’étalement de dix pour cent ne bénéficie pas au preneur dans toutes les hypothèses de déplafonnement. Dans un arrêt du 16 octobre 2025 opposant la société Monoprix exploitation à la société civile immobilière Foch, la Cour de cassation a jugé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834). Or, le bail litigieux, consenti à compter du 1er octobre 2001, avait été déplafonné en raison de la durée du bail expiré, supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation, de sorte que la locataire ne pouvait se prévaloir de l’étalement de la hausse ; la demande en paiement d’une provision sur les loyers dus pouvait donc prospérer dans son intégralité.
La question du loyer binaire, composé d’une part fixe et d’une part variable indexée sur le chiffre d’affaires, occupe une place singulière dans ce contentieux. Par un arrêt de section publié au Bulletin et au Rapport du 30 mai 2024, la Cour de cassation a jugé que la fixation du loyer renouvelé d’un bail stipulant un loyer binaire échappe en principe aux dispositions du statut et n’est régie que par la convention des parties. Or, la contestation soulevée par le locataire pour s’opposer à la demande en fixation judiciaire du loyer, au motif que les parties seraient convenues d’un loyer variable sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux, s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir : « il résulte des articles L. 145-33 à L. 145-36 du code de commerce qu’à défaut d’accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, celui-ci est fixé judiciairement à la valeur locative », et « un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447). En conséquence, le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable la demande en fixation, mais doit examiner au fond la volonté commune des parties, exprimée dans le contrat ou dans des éléments extrinsèques, de soumettre la part fixe du loyer à la valeur locative.
Cette jurisprudence a été confirmée et précisée par un arrêt du 18 juin 2026 rendu dans le litige opposant la société Promod à la société civile immobilière Barneoud Wasquehal. La locataire, titulaire d’un bail stipulant un loyer comportant une part fixe et une part variable calculée sur le chiffre d’affaires, sollicitait la fixation judiciaire du loyer renouvelé à la valeur locative ; la Cour de cassation a rejeté le pourvoi en approuvant la cour d’appel d’avoir retenu que « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). Or, l’examen des clauses du bail, dont le loyer de base constituait un minimum garanti correspondant à la valeur locative, n’avait pas révélé de volonté commune de soumettre la part fixe à une fixation judiciaire, de sorte que la demande devait être rejetée.
Enfin, la détermination de la valeur locative s’impose également à l’indemnité d’occupation due par le locataire qui exerce son droit d’option après avoir refusé le renouvellement au prix proposé. Dans un arrêt publié au Bulletin du 29 janvier 2026, la Cour de cassation a rappelé que cette indemnité, qui trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du même code. Or, elle a jugé que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227). En l’espèce, la cour d’appel avait fixé la valeur locative sans la minorer du fait de la clause exorbitante transférant la taxe foncière au preneur, la Cour de cassation censure cette omission au visa des articles L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-8 du code de commerce, rappelant que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227).
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime cohérent de la révision judiciaire du loyer du bail commercial, articulé autour de trois axes. Le premier axe concerne la révision en cours de bail, dont le seuil du quart prévu à l’article L. 145-39 du code de commerce constitue le déclencheur autonome, indépendant de toute démonstration de sous-évaluation ; les clauses d’indexation dépourvues de réciprocité y font échec et sont réputées non écrites en application de l’article L. 145-15, la sanction restant toutefois limitée à la seule stipulation prohibée, sauf indivisibilité démontrée. Le second axe porte sur la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, subordonnée à la preuve d’une modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité, la seule potentialité d’une incidence favorable sur l’activité suffisant désormais, et les charges légales nouvelles s’appréciant à la date de la dernière fixation. Le troisième axe, procédural, rappelle que le tribunal judiciaire saisi accessoirement de la fixation du loyer doit statuer sur son bien-fondé, que l’étalement de la hausse déplafonnée échappe à l’office du juge des loyers commerciaux, et que le loyer binaire demeure soumis à la volonté commune des parties. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent bailleurs et preneurs dans la négociation des clauses d’indexation, la conduite des demandes de révision et la fixation judiciaire des loyers renouvelés ou déplafonnés.
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