I. La faute de la victime, cause de réduction du droit à réparation des troubles anormaux de voisinage
A. La faute contributive à l’aggravation du dommage et le partage de responsabilité
La responsabilité du fait des troubles anormaux de voisinage trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Cette responsabilité, qui ne suppose la démonstration d’aucune faute de l’auteur du trouble, se heurte toutefois à un tempérament d’importance : le comportement de la victime peut atténuer, voire anéantir, son droit à indemnisation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté, par un arrêt du 5 juin 2025, une précision majeure sur ce point, en consacrant expressément le mécanisme de la faute contributive à l’aggravation du préjudice (Civ. 3e, 5 juin 2025, n° 23-23.775, FS-B, Publié au Bulletin).
L’espèce soumise à la Cour offrait une illustration singulière de cette problématique. Une société sidérurgique avait été autorisée, dès 1978, à exploiter une décharge destinée à recevoir du sulfate de fer, et la remise en état du site avait été achevée en 1999. Des exploitants agricoles voisins, dont les parcelles et la rivière traversant leurs terres se trouvaient polluées, ont agi en réparation sur le fondement du trouble anormal de voisinage, obtenant notamment une indemnité de 247 000 euros au titre de la production laitière, une somme de 2 081 640 euros pour les pertes subies au titre de l’élevage bovin et une indemnité de 100 000 euros pour la perte de valeur génétique du cheptel. La cour d’appel avait refusé tout partage de responsabilité, en relevant que les exploitants n’avaient pas augmenté le pâturage de leurs bovins sur les parcelles polluées et qu’ils n’étaient, en tout état de cause, tenus d’aucune obligation de minimiser leur préjudice dans l’intérêt du pollueur.
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa de l’article 1240 du code civil, en énonçant que « si la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable, sa faute, lorsqu’elle a contribué à l’aggravation du dommage, diminue son droit à réparation » (Civ. 3e, 5 juin 2025, n° 23-23.775, précité). En l’espèce, les juges du fond avaient pourtant constaté que les exploitants avaient persisté à faire pâturer leurs bêtes sur des terres qu’ils savaient polluées depuis 2002, alors même qu’ils disposaient de trente-sept hectares de terres non concernées par la pollution. Or, cette persistance se trouvait en lien direct, à compter de l’année 2004, avec la surmortalité du cheptel qui avait perduré jusqu’au jour où la cour d’appel avait statué.
En conséquence, dès lors que le comportement de la victime est fautif et que cette faute a contribué à l’aggravation du dommage, le juge doit procéder à un partage de responsabilité entre le voisin à l’origine du trouble et la victime elle-même. La formule de l’arrêt du 5 juin 2025 doit être lue comme l’articulation de deux exigences distinctes : la victime ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir pris des mesures conservatoires dans le seul intérêt du responsable, mais sa propre faute, lorsqu’elle a participé à l’accroissement du préjudice, réduit proportionnellement le montant des sommes qui lui sont dues. Cette solution, publiée au Bulletin, confirme la place centrale de l’appréciation souveraine des juges du fond dans la quantification de la part de dommage imputable à chaque partie.
A cet égard, la sanction de la faute de la victime ne se limite pas à l’hypothèse d’une pollution industrielle. Le mécanisme dégagé par la troisième chambre civile vaut pour l’ensemble des troubles anormaux de voisinage, qu’ils procèdent de nuisances sonores, d’infiltrations ou de l’exercice d’une activité particulièrement bruyante. Des lors, l’exploitant ou le propriétaire poursuivi conserve toujours la faculté de démontrer que la victime, informée du danger ou du désagrément, a volontairement laissé se développer le préjudice qu’elle invoque, ce qui peut justifier une réduction, voire une suppression, de l’indemnisation mise à sa charge (Civ. 3e, 5 juin 2025, n° 23-23.775, FS-B, Publié au Bulletin).
La démonstration de la faute de la victime suppose néanmoins que soient réunies des conditions rigoureuses, dont la réunion relève du pouvoir souverain des juges du fond. Il ne suffit pas, pour obtenir un partage de responsabilité, d’invoquer une simple imprudence ou un défaut de vigilance de la victime ; encore faut-il établir que son comportement a effectivement contribué à la réalisation ou à l’aggravation du dommage, ainsi qu’un lien de causalité direct entre cette faute et la part de préjudice dont l’indemnisation est contestée. Or, la Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle de la qualification juridique, comme l’illustre l’arrêt du 5 juin 2025 dans lequel elle a censuré les juges du fond qui, tout en constatant le caractère fautif du maintien du pâturage sur les parcelles polluées, avaient refusé d’en tirer les conséquences indemnitaires qui s’imposaient.
B. L’absence d’obligation de minimiser le préjudice et les bornes de l’indemnisation
La première branche de la règle énoncée par l’arrêt du 5 juin 2025, selon laquelle la victime « n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable », n’est pas une simple formule de style. Elle traduit l’attachement de la Cour de cassation au principe de la réparation intégrale, qui commande de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le dommage n’avait pas été causé. La victime d’un trouble anormal de voisinage ne peut donc se voir opposer un refus d’indemnisation au seul motif qu’elle aurait pu, par des diligences particulières, restreindre l’ampleur de son préjudice (Civ. 3e, 5 juin 2025, n° 23-23.775, FS-B, Publié au Bulletin).
Cette liberté de la victime connaît néanmoins une limite qui touche à l’essence même du droit de propriété. Par un arrêt du 14 septembre 2023, la troisième chambre civile a jugé que « à défaut d’accord des parties, la victime d’un dommage ne peut être indemnisée du coût de travaux devant être effectués sur un fonds dont elle n’est pas propriétaire » (Civ. 3e, 14 septembre 2023, n° 22-15.750, FS-B, Publié au Bulletin). La Cour a ainsi cassé la condamnation d’un propriétaire au versement de 475 840 euros correspondant au coût des travaux de reprise de son propre terrain, dont l’expert avait préconisé la réalisation afin de remédier aux effondrements qu’il avait causés sur la parcelle voisine.
La solution procède d’une application combinée des articles 544 du code civil, selon lequel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », et 1240 du même code. L’indemnisation de la victime d’un trouble anormal de voisinage ne peut, en effet, aboutir à faire supporter à son auteur le coût de travaux affectant le fonds d’un tiers, dès lors que ce tiers n’a pas consenti à leur réalisation. Le voisin ne saurait ainsi obtenir, sous couvert de dommages-intérêts, une forme d’exécution forcée de travaux sur un bien dont il ne détient aucun droit, l’atteinte au droit de propriété de l’auteur du trouble devant être préservée en l’absence d’accord de celui-ci.
Par ailleurs, cette jurisprudence doit être rapprochée de celle relative à l’étendue des préjudices indemnisables. Le trouble anormal de voisinage peut ouvrir droit à la réparation de préjudices de nature variée, qu’il s’agisse du préjudice matériel, du préjudice de jouissance ou du préjudice moral, mais chacune de ces composantes doit être établie dans son existence comme dans son étendue. La charge de la preuve pèse, conformément au droit commun, sur la victime qui réclame indemnisation, et l’appréciation du caractère certain et actuel de chaque préjudice relève de l’office souverain des juges du fond (Civ. 3e, 14 septembre 2023, n° 22-15.750, précité).
En conséquence, le régime indemnitaire des troubles anormaux de voisinage se caractérise par un équilibre subtil entre la faveur accordée à la victime, qui n’a pas à minimiser son préjudice, et le respect de la sphère patrimoniale du responsable, qui ne peut être contraint de financer des travaux sur un fonds tiers. La réparation doit demeurer proportionnée au préjudice effectivement subi, sans jamais déborder sur le terrain de l’appropriation forcée du patrimoine d’autrui (Civ. 3e, 14 septembre 2023, n° 22-15.750, FS-B, Publié au Bulletin).
Cette construction jurisprudentielle appelle une dernière observation relative à la place de l’accord des parties. La règle posée par l’arrêt du 14 septembre 2023 réserve expressément l’hypothèse dans laquelle le propriétaire du fonds concerné consent à la réalisation des travaux sur son terrain ; en présence d’un tel accord, l’indemnisation du coût des travaux peut parfaitement être allouée à la victime, laquelle supporte alors la charge de leur exécution. Cette solution, qui privilégie la volonté des parties, offre aux voisins un outil de règlement amiable efficace, en permettant au juge d’indemniser des travaux dont la réalisation est acceptée par le propriétaire du fonds, sans qu’il soit porté atteinte au droit de propriété consacré par l’article 544 du code civil.
II. La démonstration du trouble et l’office du juge dans la réparation du voisinage
A. La recevabilité des actions indemnitaires et le référé du trouble manifestement illicite
La mise en œuvre de la réparation des troubles anormaux de voisinage suppose que la victime soit en mesure d’agir utilement, tant au fond qu’en référé. La troisième chambre civile a, sur ce terrain, précisé les conditions de recevabilité des actions, en particulier dans le cadre de la copropriété. Par un arrêt du 16 octobre 2025, elle a jugé que le copropriétaire qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot doit certes informer le syndic, mais que « si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n’était pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 23-19.843, FS-B, Publié au Bulletin).
Cette décision revêt une portée pratique considérable dans le contentieux des locations meublées de courte durée. Des copropriétaires, victimes du trouble de jouissance causé par la mise à disposition d’un appartement voisin à une clientèle de passage, avaient assigné en indemnisation les propriétaires de ce logement. La Cour a validé la recevabilité de leur action individuelle, l’information du syndic prévue par l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux termes duquel « tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic », ne constituant qu’une simple formalité dépourvue de sanction procédurale.
A cet égard, le trouble de jouissance généré par une activité de location touristique au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété peut donc être directement poursuivi par chaque copropriétaire lésé, sans que celui-ci soit tenu d’attendre une décision de l’assemblée générale ou une action du syndicat. La recevabilité de l’action individuelle n’est subordonnée à aucune autre condition que la démonstration d’un intérêt personnel à agir, tenant à l’atteinte portée à la jouissance du lot dont il est propriétaire (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 23-19.843, FS-B, Publié au Bulletin).
La victime d’un trouble anormal de voisinage dispose en outre de la voie du référé, fondée sur l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, aux termes duquel le président du tribunal judiciaire « peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Par un arrêt du 23 janvier 2025, la troisième chambre civile a précisé les conditions dans lesquelles un locataire peut se prévaloir de ce fondement pour obtenir le rétablissement d’un passage entravé par un voisin (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-19.970, FS-B, Publié au Bulletin).
La Cour a ainsi énoncé que « si le locataire n’a pas qualité pour agir en reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds qu’il loue, il peut, en cas d’atteinte au droit de passage bénéficiant à ce fonds susceptible de constituer un trouble manifestement illicite, agir en référé pour réclamer le rétablissement dudit passage » (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-19.970, précité). En l’espèce, des locataires d’une villa, dont l’unique accès carrossable avait été obstrué par une chaîne munie d’un écriteau « propriété privée », ont obtenu que soit ordonné le retrait du dispositif. La solution distingue nettement l’action en reconnaissance d’un droit réel, réservée au propriétaire du fonds, de l’action tendant à faire cesser un trouble manifestement illicite, ouverte au simple occupant personnellement lésé.
Des lors, la victime d’une obstruction, d’une nuisance ou de tout autre trouble manifestement illicite peut obtenir rapidement, par la voie du référé, la cessation de ce trouble, sans avoir à démontrer l’existence d’un droit réel sur le fonds d’autrui. La seule condition tient à la caractérisation du trouble, qui doit être évident et immédiatement constatable, ainsi qu’à la démonstration d’un intérêt personnel à agir (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-19.970, FS-B, Publié au Bulletin).
La voie du référé ne dispense toutefois pas la victime de rapporter la preuve du trouble qu’elle allègue, ni le juge des référés d’apprécier si ce trouble présente le caractère d’évidence requis par le texte. L’action au fond, tendant à l’indemnisation du préjudice définitivement constitué, demeure en outre nécessaire lorsque la victime entend obtenir réparation de l’intégralité de ses préjudices, le juge des référés ne pouvant allouer qu’une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile incite ainsi les victimes à articuler les deux voies, la cessation du trouble étant confiée au référé et la réparation définitive relevant du juge du fond, saisi dans les délais de prescription de droit commun.
B. Les limites de la compétence du juge judiciaire à l’égard des installations classées
L’office du juge judiciaire dans la répression des troubles anormaux de voisinage se heurte toutefois à une frontière décisive, tracée par le principe de la séparation des autorités administratives et judiciaires. Par un arrêt du 21 décembre 2023, la troisième chambre civile a rappelé que « les tribunaux judiciaires ne sont compétents que pour se prononcer sur les dommages-intérêts à allouer aux tiers lésés par le voisinage d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE), ainsi que sur les mesures propres à faire cesser le préjudice que cette installation pourrait causer dans l’avenir, à condition que ces mesures ne contrarient pas les prescriptions édictées par l’administration en vertu des pouvoirs de police spéciale qu’elle détient » (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 23-14.343, FS-B, Publié au Bulletin).
La Cour était saisie d’une demande de suspension de l’exploitation d’une carrière, formée par des associations de protection de l’environnement au motif que les travaux en cours détruisaient l’habitat d’espèces protégées. L’exploitation litigieuse avait pourtant été autorisée par des arrêtés préfectoraux définitifs, délivrés au titre de la législation des installations classées. La cour d’appel avait ordonné la suspension provisoire de tous travaux jusqu’à l’obtention d’une dérogation à l’interdiction de destruction des espèces protégées, mais la Cour de cassation a censuré cette décision, au motif que le juge judiciaire avait substitué sa propre appréciation à celle de l’autorité administrative (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 23-14.343, précité).
Statuant sans renvoi, la Cour a dit n’y avoir lieu à référé, en retenant que « en l’absence de trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu à référé ». Cette solution révèle la hiérarchie des normes à laquelle se trouve soumis le contentieux du voisinage : lorsque l’activité à l’origine du trouble est autorisée par l’administration, en vertu de ses pouvoirs de police spéciale, le juge judiciaire ne peut ni suspendre cette activité, ni en interdire la poursuite, sa seule compétence portant sur l’indemnisation des préjudices causés aux tiers et sur les mesures propres à faire cesser ces préjudices, pour autant qu’elles respectent les prescriptions administratives.
Par ailleurs, cette répartition des compétences ne prive pas les victimes de toute protection. Les tiers lésés par le voisinage d’une installation classée conservent la faculté d’agir en réparation devant la juridiction judiciaire, qui peut les indemniser intégralement et ordonner les mesures de nature à faire cesser le préjudice pour l’avenir. L’arrêt du 21 décembre 2023 ne fait ainsi qu’encadrer l’office du juge, sans le supprimer, et il invite les victimes à articuler leurs demandes avec les autorisations administratives qui régissent l’activité litigieuse (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 23-14.343, FS-B, Publié au Bulletin).
En conséquence, le contentieux des troubles anormaux de voisinage se présente comme un ensemble cohérent où la réparation, la faute de la victime et l’office du juge se répondent. La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime équilibré, qui protège la victime sans faire peser sur elle l’obligation de minimiser son préjudice, qui sanctionne sa faute lorsqu’elle a aggravé le dommage, et qui borne l’intervention du juge aux frontières tracées par le droit de propriété et par les prérogatives de l’administration (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 23-14.343, FS-B, Publié au Bulletin).
Les praticiens retiendront enfin que le contentieux du voisinage demeure, par essence, un contentieux de l’espèce, dans lequel l’appréciation du caractère anormal du trouble et la quantification des préjudices dépendent étroitement des circonstances de chaque affaire. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile fournit néanmoins un cadre prévisible, qui permet aux parties d’anticiper les conséquences de leurs comportements respectifs et d’évaluer, avec une sécurité accrue, les chances de leurs actions en réparation.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile offre un panorama complet des conditions de la réparation des troubles anormaux de voisinage. L’arrêt du 5 juin 2025 consacre la faute de la victime comme cause de diminution du droit à réparation, sans pour autant lui imposer de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable, tandis que l’arrêt du 14 septembre 2023 interdit l’indemnisation du coût de travaux à réaliser sur le fonds d’autrui. La recevabilité des actions individuelles des copropriétaires, la voie du référé ouverte à la victime d’un trouble manifestement illicite et le respect des polices administratives dans le contentieux des installations classées complètent ce dispositif, dont la cohérence garantit à la fois la protection des victimes et la sécurité juridique des propriétaires voisins.
La mise en œuvre de ces règles, dont l’application concrète suppose une analyse fine des faits de chaque espèce, relève de l’appréciation des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation. Les propriétaires comme les victimes de troubles de voisinage gagneront à s’entourer d’un avocat en droit immobilier à Paris, afin d’apprécier la recevabilité de leurs actions, la démonstration du caractère anormal du trouble et l’étendue des préjudices susceptibles d’être indemnisés au regard des arrêts rendus par la troisième chambre civile depuis 2023.
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