I. L’obligation de publication des demandes en justice tendant à l’anéantissement des actes soumis à publicité foncière
A. Le champ de l’obligation : les demandes en nullité, en résolution et en rescision des actes publiés
Le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière soumet à une formalité obligatoire les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort portant sur des droits soumis à publicité (article 28, 4°, c, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). Or, cette exigence, qui s’impose au demandeur dès l’introduction de son action, se double d’une condition de recevabilité dont la méconnaissance est radicalement sanctionnée.
Aux termes de l’article 30, 5°, du même décret, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28, 4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. La troisième chambre civile a récemment rappelé, dans un arrêt destiné à la plus haute publication, que « il résulte de la combinaison de ces textes que seules les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité sont irrecevables si elles n’ont pas été publiées » (Civ. 3e, 12 mars 2026, n° 23-12.251, FS-B, publié au Bulletin).
La solution n’est pas nouvelle, mais elle a été appliquée avec constance depuis le début de la décennie. Dès l’année 2020, la chambre avait jugé irrecevable la demande en résolution d’une vente immobilière formée par assignation non publiée, en rappelant que « sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort » (Civ. 3e, 5 mars 2020, n° 19-14.974). Cette jurisprudence s’est ensuite déployée au contentieux de la nullité de la vente, où la publication de l’assignation a été exigée à peine d’irrecevabilité de la demande (Civ. 3e, 25 mai 2022, n° 21-13.017), ainsi qu’à celui de l’annulation des actes authentiques portant mutation de droits réels (Civ. 3e, 9 novembre 2022, n° 21-21.116).
La portée de l’obligation a toutefois été précisément circonscrite par l’arrêt du 12 mars 2026, qui en délimite le périmètre au regard de la nature des prétentions formées. Dès lors que la demande en nullité de l’acte notarié modificatif d’une servitude avait été publiée, la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication ne pouvait être opposée aux demandes subsidiaires en remboursement d’une somme versée au titre de l’enrichissement sans cause et en dommages et intérêts, lesquelles ne se rattachaient pas par un lien de dépendance nécessaire à la prétention soumise à la formalité (Civ. 3e, 12 mars 2026, n° 23-12.251, précité). Dès lors, seules les prétentions directement tendues vers l’anéantissement rétroactif d’un acte soumis à publicité se trouvent assujetties à la formalité, les prétentions indemnitaires et restitutoires accessoires demeurant recevables en dehors de toute publication.
L’arrêt du 12 mars 2026 présente, à cet égard, une portée didactique remarquable, en ce qu’il articule la sanction du défaut de publication avec la qualification des demandes formées. La cour d’appel avait déclaré irrecevable l’intégralité des prétentions de la demanderesse au motif que l’assignation réclamant l’annulation de l’acte modificatif de servitude, acte portant sur des droits réels immobiliers, n’avait pas été publiée au service de la publicité foncière. Or, la troisième chambre civile distingue, au sein d’une même instance, les demandes soumises à la formalité et celles qui en sont exemptes : seules les premières appellent la publication, quand bien même elles seraient formées dans une même assignation ou les mêmes conclusions que les secondes. Cette analyse, qui procède d’une lecture stricte de l’article 28, 4°, c, du décret du 4 janvier 1955, évite de faire peser sur le demandeur une exigence de publication disproportionnée au regard de la finalité du texte, laquelle est d’informer les tiers de l’existence d’une contestation susceptible d’anéantir un droit publié à leur préjudice.
B. La distinction des demandes exclues du champ de la publicité obligatoire
Le domaine de la publicité obligatoire ne recouvre pas l’ensemble des actions qui intéressent les droits immobiliers, et la jurisprudence distingue avec rigueur les demandes soumises à la formalité de celles qui n’y sont pas assujetties. En premier lieu, la demande tendant à la réitération ou à la réalisation en la forme authentique d’une vente sous seing privé ne figure qu’au rang des publications facultatives, organisées par l’article 37, 2°, 1, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
La troisième chambre civile a tiré les conséquences de cette distinction dans un arrêt de principe aux conclusions éclairantes : « la publication facultative de la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d’une vente sous seing privé, prévue par l’article 37.2 du décret du 4 janvier 1955, n’emporte pas mutation de propriété et ne peut pas être assimilée à la publication d’un acte authentique de vente, de sorte qu’elle n’entraîne pas en elle-même les effets de l’opposabilité aux tiers prévus par l’article 30 du même décret » (Civ. 3e, 1er octobre 2020, n° 19-17.549, FS-P+B+I, publié au Bulletin). Le demandeur qui poursuit la réitération d’une promesse de vente ne saurait donc se prévaloir de la publication de son assignation pour opposer aux tiers des droits qu’il ne détient pas encore.
En second lieu, la jurisprudence récente a précisé que l’assignation dépourvue de toute demande de reconnaissance d’un droit ne produit pas les effets juridiques attachés à l’engagement d’une action. Ainsi, « une assignation, si elle n’est pas accompagnée d’une demande de reconnaissance d’un droit, ne serait-ce que par provision, ne peut faire courir la prescription de l’action du constructeur tendant à être garanti » (Civ. 3e, 11 mai 2023, n° 21-24.967), la Cour ayant repris la règle dégagée par un arrêt antérieur publié. Cette analyse confirme que la nature de la prétention, et non la seule qualification de l’assignation, détermine l’exigence de publication : seules les demandes porteuses d’une prétention à l’anéantissement d’un droit publié sont soumises à la formalité.
La distinction ainsi opérée entre les demandes soumises à publicité obligatoire et les demandes qui n’y sont pas assujetties repose sur une finalité clairement identifiée : la protection des tiers qui, s’appuyant sur le fichier immobilier, acquièrent des droits sur un immeuble en se fiant à la régularité des actes publiés. La publicité de la demande en justice leur permet d’être informés de l’existence d’une contestation susceptible d’anéantir rétroactivement le droit du titulaire apparent, et de prendre leurs précautions avant de contracter. En revanche, les demandes purement indemnitaires, qui ne remettent pas en cause l’existence même du droit publié, n’exposent pas les tiers au même risque et peuvent légitimement demeurer hors du champ de la formalité. Cette économie générale du dispositif explique que la jurisprudence fasse preuve de rigueur dans l’appréciation de la nature des prétentions, sans jamais étendre par analogie le domaine de la publicité obligatoire.
A cet égard, la distinction opérée entre l’action en résolution de la vente, qui tend à sanctionner une obligation de nature personnelle et se prescrit par cinq ans en application de l’article 2224 du code civil (article 2224 du code civil), et l’action réelle de revendication, illustre la diversité des régimes applicables selon la nature de la prétention (Civ. 3e, 11 janvier 2023, n° 21-22.467). En conséquence, le praticien doit déterminer, avant toute assignation, si sa demande tend à l’anéantissement d’un acte publié, seule hypothèse dans laquelle la formalité conditionne la recevabilité de l’action.
II. La sanction de l’irrecevabilité et l’office du juge saisi de la fin de non-recevoir
A. La nature procédurale de la sanction et le sort des prétentions non publiées
Le défaut de publication de la demande en justice est sanctionné par une fin de non-recevoir, dont le régime procédural a été précisément défini par la jurisprudence. Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix ou la chose jugée.
La troisième chambre civile a déduit de cette qualification une règle de compétence et de pouvoirs d’une portée pratique considérable : « le juge qui décide que la demande dont il est saisi est irrecevable excède ses pouvoirs en statuant au fond » (Civ. 3e, 25 mai 2022, n° 21-13.017, précité). Dans cette espèce, la cour d’appel avait déclaré irrecevable la demande en nullité de la vente faute de publication de l’assignation, tout en déboutant les demandeurs au fond de cette même prétention ; la cassation est intervenue pour excès de pouvoir, la Cour ayant énoncé que la décision d’irrecevabilité interdit au juge de statuer au fond, quand bien même la fin de non-recevoir serait fondée.
La sanction de l’irrecevabilité n’est toutefois pas irrémédiable, dès lors qu’aucune déchéance n’est attachée au dépassement d’un délai de publication. Comme l’a relevé la Cour dans une décision non publiée, « aucune déchéance n’étant édictée pour l’accomplissement des formalités de publicité foncière, il peut y être procédé jusqu’à la clôture des débats » (Civ. 3e, 5 mars 2020, n° 19-14.974, précité). Le demandeur qui a omis de publier son assignation peut donc régulariser sa situation jusqu’à la clôture de l’instruction, la fin de non-recevoir ne pouvant prospérer si la formalité a été accomplie avant cette date.
Cette souplesse a été confirmée par la jurisprudence ultérieure, qui a refusé d’exiger la publication dans un délai déterminé à compter de l’assignation. La troisième chambre civile a ainsi jugé qu’« il suffit que l’assignation en nullité de la vente immobilière soit publiée au registre de la publicité foncière avant la clôture des débats » (Civ. 3e, 1er avril 2021, n° 20-12.323), rejetant le moyen qui prétendait imposer une publication dans les trois mois de l’acte introductif d’instance. La régularisation tardive, mais antérieure à la clôture, préserve donc la recevabilité de l’action, ce qui invite le demandeur à faire publier sans délai son assignation afin d’éviter tout risque contentieux.
Par ailleurs, la jurisprudence distingue la condition de recevabilité de l’action, qui suppose la publication de la demande elle-même, de l’opposabilité de l’anéantissement aux tiers titulaires de droits concurrents. Ainsi, « les exigences de publicité préalable prévues à l’article 30.1, alinéa 4, du décret du 4 janvier 1955 pour l’action en résolution d’une vente immobilière ne conditionnent son opposabilité qu’à l’égard des tiers ayant publié des droits immobiliers acquis du titulaire du droit anéanti » (Civ. 3e, 1er octobre 2020, n° 19-17.549, précité). La publication de la demande opère ainsi une double fonction : elle conditionne la recevabilité de l’action devant le juge et elle préserve l’effet rétroactif de l’anéantissement à l’égard des ayants cause à titre particulier du titulaire du droit anéanti.
Cette articulation entre recevabilité et opposabilité révèle la technicité du régime de la publicité foncière, dont la maîtrise exige du praticien une connaissance fine des textes et de leur application prétorienne. Le demandeur qui intente une action en résolution de vente immobilière doit ainsi veiller, d’une part, à faire publier son assignation pour échapper à l’irrecevabilité de sa demande et, d’autre part, à ce que la clause résolutoire ou la cause légale de l’anéantissement ait été elle-même publiée ou réside dans la loi, afin que le jugement prononçant la résolution soit opposable aux ayants cause à titre particulier de l’acquéreur. La méconnaissance de ces exigences cumulatives expose le demandeur à une double défaite : la perte de son action, pour défaut de publication de la demande, ou l’inopposabilité de la solution obtenue, pour défaut de publication des droits ou des clauses invoqués.
B. L’office du juge de la mise en état et les pouvoirs du juge du fond
La fin de non-recevoir tirée du défaut de publication relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, en application de l’article 789 du code de procédure civile. La troisième chambre civile a précisé, dans l’arrêt de principe du 12 mars 2026, l’étendue des obligations pesant sur ce magistrat lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond : « ces règles sont claires et dénuées d’ambiguïté pour un professionnel du droit. Il en découle qu’il n’incombe pas au juge l’obligation d’aviser les parties de la possibilité de demander que la question de fond soit tranchée par le tribunal » (Civ. 3e, 12 mars 2026, n° 23-12.251, précité).
Cette solution met un terme aux débats relatifs à l’obligation d’information pesant sur le juge de la mise en état saisi d’une fin de non-recevoir liée au fond. En l’espèce, la qualification de l’acte litigieux conditionnait l’exigence de publication ; le juge de la mise en état avait déclaré l’action irrecevable sans inviter les parties à solliciter le renvoi de la question de fond devant la formation de jugement, et la Cour a validé cette analyse en considérant que les règles de l’article 789 du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, étaient suffisamment claires pour ne pas imposer une telle information. Or, cette position doit être conciliée avec l’exigence de ne pas statuer au fond après avoir accueilli la fin de non-recevoir, le juge de la mise en état devant limiter sa décision à l’irrecevabilité de la demande concernée.
La solution du 12 mars 2026 s’inscrit dans une jurisprudence constante qui confie au juge de la mise en état, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, le soin de statuer sur les fins de non-recevoir, tout en lui laissant la faculté de renvoyer l’examen d’une fin de non-recevoir liée à une question de fond devant la formation de jugement lorsqu’il estime la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction de nature à le justifier. En refusant de faire de cette faculté une obligation d’information, la troisième chambre civile fait peser sur les parties la charge de connaître les voies procédurales qui s’offrent à elles, conformément à la logique d’un procès civil dans lequel les parties, assistées de leurs conseils, sont maîtres de leurs prétentions et de leurs moyens. Cette conception de l’office du juge, qui privilégie la responsabilité des parties, n’est pas sans conséquence pratique : le justiciable qui souhaite que la question de fond conditionnant la fin de non-recevoir soit tranchée par le tribunal doit expressément s’opposer à la compétence du juge de la mise en état et solliciter le renvoi, à défaut de quoi l’irrecevabilité pourra être prononcée sur le seul examen de la question préalable.
L’office du juge du fond n’est pas davantage élargi par la sanction du défaut de publication, ainsi que l’illustre la jurisprudence relative à la contestation des actes publiés. La troisième chambre civile a ainsi rappelé, à propos d’un acte de notoriété acquisitive publié au service de la publicité foncière, que le régime de contestation institué par la loi n° 2017-256 du 28 février 2017 n’était pas applicable aux actes publiés antérieurement à son entrée en vigueur, en vertu du principe de non-rétroactivité des lois : « la loi du 28 février 2017 ne prévoyant pas d’application rétroactive de ses dispositions, le nouveau régime ainsi institué, selon lequel un acte de notoriété acquisitive concernant un immeuble situé à la Réunion, répondant à certaines conditions de contenu et de modalités de publication, ne peut plus être contesté passé un certain délai, n’est pas applicable aux actes de notoriété acquisitive publiés avant son entrée en vigueur » (Civ. 3e, 28 novembre 2024, n° 23-14.640, FS-B, publié au Bulletin). Cette décision manifeste la vigilance de la Cour à l’égard des conditions légales d’une publicité qui ne saurait, à elle seule, modifier les règles de prescription applicables aux actions en contestation.
Dès lors, le régime de la publicité foncière des demandes en justice dessine un équilibre entre la sécurité juridique des transactions immobilières et la protection du droit d’agir des parties. La publication de l’assignation en nullité, en résolution ou en rescision d’un acte publié constitue une condition de recevabilité rigoureusement appliquée, dont la méconnaissance est sanctionnée par une irrecevabilité de la demande, mais dont la régularisation demeure possible jusqu’à la clôture des débats. En conséquence, la maîtrise de ces règles conditionne la conduite de tout contentieux immobilier, tant pour le demandeur, qui doit faire publier son assignation, que pour le défendeur, qui dispose d’une fin de non-recevoir redoutable à l’encontre des prétentions adverses non publiées.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, jalonnée de l’arrêt de principe du 1er octobre 2020 à l’arrêt publié du 12 mars 2026, a consolidé un régime cohérent de la publicité foncière des demandes en justice, dont la portée pratique excède le seul contentieux de la vente immobilière pour irriguer l’ensemble des actions tendant à l’anéantissement d’actes soumis à publicité. La publication de l’assignation, condition de recevabilité de l’action, doit être distinguée de l’opposabilité de l’anéantissement aux tiers, qui suppose des formalités complémentaires ; l’une et l’autre concourent à la sécurité du fichier immobilier, dont l’intégrité fonde la confiance des acquéreurs et des financeurs. Par ailleurs, l’office du juge, cantonné à l’examen de la recevabilité sans empiètement sur le fond, garantit un équilibre procédural dont les justiciables tirent un bénéfice certain, à condition que leurs conseils maîtrisent les subtilités d’une formalité dont la méconnaissance demeure une cause d’irrecevabilité fréquente. Le praticien du droit immobilier, qu’il intervienne pour un vendeur, un acquéreur ou un tiers au contrat, trouve ainsi dans cette jurisprudence un guide sûr pour sécuriser la conduite de ses procédures et anticiper les fins de non-recevoir ; en cas de difficulté, l’assistance d’un avocat en contentieux de la vente immobilière à Paris permet d’appréhender ces règles complexes et de préserver les droits des parties.
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