La location saisonnière constitue, pour les propriétaires de locaux situés dans les zones touristiques, un mode d’exploitation particulièrement attractif, qui permet de tirer parti de la fréquentation estivale ou hivernale sans s’engager dans la durée. Cette pratique rencontre toutefois la limite du statut des baux commerciaux, dont l’application ne dépend ni de l’intitulé donné à la convention ni de la qualification choisie par les parties, mais des conditions objectives de l’exploitation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, depuis 2023, une série d’arrêts qui précise les conditions de la requalification des conventions saisonnières successives en bail commercial, le régime de la mutation en bail statutaire et les limites administratives de la location de courte durée, sans que l’ensemble de cette jurisprudence ait fait l’objet d’une synthèse.
L’enjeu est considérable pour les bailleurs comme pour les preneurs. Le preneur qui exploite un fonds de commerce dans un local qui lui est loué pour de courtes périodes peut revendiquer le bénéfice de la propriété commerciale, tandis que le bailleur qui a organisé la précarité de l’occupation s’expose, à la fois, à la requalification de la convention et aux sanctions administratives attachées au changement d’usage des locaux. Or, les arrêts rendus entre 2023 et 2026, dont plusieurs publiés au Bulletin, dessinent un régime dont la maîtrise conditionne la sécurité des montages locatifs saisonniers. En conséquence, il convient d’examiner successivement les conditions d’application du statut des baux commerciaux aux conventions saisonnières, puis les limites de la pratique de la location saisonnière.
I. La location saisonnière et l’application du statut des baux commerciaux
A. La qualification des conventions saisonnières successives et la renonciation au statut
Le champ d’application du statut des baux commerciaux est défini par l’article L. 145-1 du code de commerce, qui vise les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant, un industriel ou un chef d’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat. La circonstance que l’activité s’exerce de manière saisonnière ne fait pas, par elle-même, obstacle à l’application du statut, dès lors que le local est le siège de l’exploitation d’un fonds. La pratique du bail saisonnier se heurte ainsi à la frontière entre le bail dérogatoire, régi par l’article L. 145-5 du code de commerce, et le bail statutaire, dont les parties ne peuvent s’exonérer que dans les conditions strictes posées par ce texte.
Selon l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre du bail commercial « à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». La référence à la durée totale des baux successifs est déterminante pour la pratique saisonnière : la conclusion répétée de conventions de courte durée, sans interruption réelle de la possession, s’analyse comme une succession de baux dont les durées s’additionnent pour le calcul du plafond légal. Or, le texte ajoute que, « à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ». A cet égard, le législateur a réservé le cas des locations à caractère saisonnier, pour lesquelles les deux alinéas relatifs à la mutation en bail statutaire ne sont pas applicables, ce qui confère à la qualification de la convention une portée décisive.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé les conditions dans lesquelles le preneur peut se prévaloir du statut malgré l’intitulé de la convention. Par un arrêt du 15 février 2023, la Cour a été saisie du cas d’un « bail d’occupation précaire » de six mois consenti pour l’exploitation de la terrasse d’un restaurant en Corse, à l’issue duquel le preneur était resté dans les lieux ; la cour d’appel avait jugé que l’occupant, en signant un protocole reconnaissant devoir des indemnités d’occupation et non des loyers, avait renoncé à la mutation du bail dérogatoire en bail commercial de droit commun. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, énonçant que la cour d’appel s’était prononcée « par des motifs ne caractérisant pas une renonciation non équivoque du locataire à se prévaloir du statut des baux commerciaux », alors qu’elle avait constaté que le locataire était resté et avait été laissé en possession à l’expiration de la convention (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-12.698). La renonciation au statut, dont la charge de la preuve pèse sur le bailleur, doit ainsi être certaine et sans équivoque, une reconnaissance de dettes au titre d’indemnités d’occupation ne suffisant pas à la caractériser.
La question de la durée totale des baux successifs a été au cœur de l’arrêt du 30 mai 2024, publié au Bulletin, rendu dans un litige opposant les bailleurs à une société qui s’était vu consentir successivement un bail précaire de vingt-trois mois, un bail dérogatoire de vingt-trois mois puis un « bail précaire à loyer commercial sans bénéfice de la propriété commerciale » de trente-six mois. Les preneurs invoquaient la fraude des bailleurs, qui avaient organisé la succession des conventions pour éluder le statut, pour échapper à la prescription de leur action en requalification. La Cour a retenu, au visa de l’article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 juin 2014, et du principe selon lequel la fraude corrompt tout, que « la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184). La succession de conventions dérogatoires conclues pour le même fonds et les mêmes locaux, lorsqu’elle excède la durée maximale ou qu’elle est organisée en fraude des droits du preneur, ne saurait ainsi priver celui-ci de la possibilité de se prévaloir du statut.
La chaîne des conventions peut également associer un bail dérogatoire et des conventions d’occupation précaire, comme dans l’affaire du « bar éphémère » jugée par l’arrêt du 5 mars 2026. Une société d’exploitation s’était vu consentir un bail commercial de courte durée de vingt mois, régi par l’article L. 145-5 du code de commerce, puis deux conventions d’occupation précaire de onze et quatorze mois ; le bailleur avait dénoncé le dernier contrat pour réaliser un projet de démolition, et la locataire avait assigné en requalification et en paiement d’une indemnité d’éviction, avant de signer un protocole organisant sa sortie des lieux. La Cour de cassation a censuré l’arrêt qui avait déclaré l’action irrecevable au motif qu’une transaction avait été conclue, sans caractériser de concession réciproque de la part du bailleur (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-13.422). L’exploitation éphémère d’un fonds dans un local commercial n’exclut donc pas, en principe, la requalification, lorsque la succession des conventions déroge aux conditions de l’article L. 145-5.
B. La prescription de l’action en requalification et la distinction de l’action en constatation
L’action par laquelle le preneur conteste la qualification de la convention et revendique l’application du statut est soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce, selon lequel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». La question du point de départ de ce délai, dans l’hypothèse d’une succession de conventions, a été tranchée par l’arrêt du 25 mai 2023, publié au Bulletin, rendu dans une affaire où une société exploitant un piano-bar avait conclu avec une commune successivement sept conventions d’occupation précaire, avant qu’un projet de « bail de location saisonnière » de sept mois ne lui soit proposé. La cour d’appel avait déclaré l’action en requalification prescrite au motif que le délai courait depuis la conclusion de la première convention, en 2009 ; la Cour de cassation a cassé cette décision.
La Cour a en effet énoncé que « le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946). En l’espèce, la société demandait la requalification de la dernière convention, conclue le 1er novembre 2014, de sorte que le point de départ du délai biennal devait être fixé à cette date et non à celle de la première convention de 2009. Cette solution présente une portée pratique majeure pour les occupants saisonniers : chaque nouvelle convention rouvre le délai pour la requalification de celle-ci, sans que la durée écoulée depuis la première mise à disposition puisse être opposée au preneur.
La distinction entre l’action en requalification d’une convention et l’action en constatation d’un bail statutaire né du maintien en possession a été précisée par un second arrêt du 25 mai 2023, également publié au Bulletin. Une société, bénéficiaire d’un « bail commercial de courte durée » puis d’un nouveau bail expirant le 30 septembre 2006, était restée dans les lieux et avait été laissée en possession, le bailleur émettant des quittances de loyer jusqu’en 2016 ; elle avait ensuite assigné en constatation de l’existence d’un bail soumis au statut, né du fait de son maintien en possession à l’issue du bail dérogatoire. La cour d’appel avait déclaré l’action prescrite au visa de l’article 2224 du code civil, en retenant que le premier bail ayant été signé en 2004, la société aurait dû agir dans les cinq ans. La Cour de cassation a jugé, au contraire, que « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007).
Le régime de l’action est ainsi tributaire de la qualification du fondement invoqué. L’action en requalification d’un contrat en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, dont le point de départ est fixé à la conclusion du contrat litigieux, y compris lorsqu’il s’agit du dernier d’une série de contrats dérogatoires successifs. En revanche, l’action en constatation du bail statutaire né du maintien en possession à l’issue d’un bail dérogatoire, qui procède de l’effet même de la loi, n’est enfermée dans aucun délai. La troisième chambre civile a confirmé cette dualité dans l’arrêt du 25 janvier 2023, qui a jugé que la demande tendant à la requalification d’un contrat de location-gérance en bail commercial « était soumise à la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce et que le délai de prescription avait couru à compter de la conclusion du contrat » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-24.394).
Par ailleurs, la prescription biennale de l’action en requalification demeure susceptible d’être écartée en présence d’une fraude, ainsi que l’a rappelé l’arrêt du 30 mai 2024 précité, dont la portée dépasse le seul cas des baux saisonniers. Or, la charge de la preuve de la fraude, qui s’infère de la chronologie des conventions, de l’identité des parties et de l’absence de reprise réelle de possession entre les contrats, pèse sur le preneur qui s’en prévaut. Des lors, la stratégie du preneur occupant des locaux à titre saisonnier devra distinguer, selon l’ancienneté des conventions, l’action en requalification du dernier contrat, enfermée dans le délai biennal, de l’action en constatation du bail né du maintien en possession, qui échappe à toute prescription, la seconde étant seule ouverte lorsque la première est prescrite.
II. Les limites de la pratique de la location saisonnière
A. L’encadrement administratif de la location de courte durée : le changement d’usage et l’amende civile
La location saisonnière ne s’exerce pas seulement dans le cadre des rapports contractuels entre bailleur et preneur ; elle est également soumise à un encadrement administratif dont la méconnaissance expose ses auteurs à des sanctions financières. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation soumet à autorisation préalable le changement d’usage des locaux à usage d’habitation dans les communes de plus de deux cent mille habitants et dans les communes limitrophes, et précise que « le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article ». La pratique des locations touristiques de courte durée se heurte ainsi à la réglementation du changement d’usage, indépendamment du statut dont relève la convention de location.
La troisième chambre civile a appliqué ce dispositif à la sous-location de courte durée par un arrêt du 15 février 2023, publié au Bulletin, rendu dans une affaire où une société, locataire d’un local meublé, le sous-louait de manière répétée à une clientèle de passage, en dépit de l’absence d’autorisation de changement d’usage. La Cour a jugé que « est passible d’une condamnation au paiement d’une telle amende civile, le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 précité » (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 22-10.187). La Cour a également écarté l’appel en garantie formé par le locataire contre la bailleresse, qui lui avait pourtant garanti la licéité de la location meublée de courte durée : l’avenant par lequel le bailleur garantissait sur l’honneur l’absence d’obstacles ne pouvait exonérer le sous-locataire de sa propre responsabilité, celui-ci étant tenu de s’assurer personnellement de l’existence de l’autorisation.
Le régime de l’amende civile est précisé par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont la version en vigueur depuis la loi du 19 novembre 2024 fixe le montant maximal de la sanction à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé. L’arrêt du 11 juillet 2024, publié au Bulletin, a précisé les conditions d’application de ce dispositif dans un litige opposant la Ville de Paris aux propriétaires et au locataire d’un appartement loué de manière répétée à une clientèle de passage par l’intermédiaire d’une société de conciergerie. La Cour a jugé que « le montant de l’amende ainsi encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé » (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-24.020), et a censuré la condamnation in solidum des propriétaires indivis au paiement d’une amende unique.
La Cour a en effet rappelé que l’amende civile, constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, « son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum » (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-24.020, précité). La responsabilité du gestionnaire professionnel des locations de courte durée a, dans le même temps, été retenue : la Cour a approuvé la condamnation du gérant d’une société de réservation et de conciergerie, qui ne pouvait ignorer la réglementation applicable et qui n’avait pas cessé les locations de courte durée après avoir eu connaissance de la procédure engagée par la Ville. Or, cette jurisprudence intéresse directement les bailleurs de locaux commerciaux, dont les locaux peuvent être mis à la disposition d’exploitants saisonniers : l’absence d’autorisation de changement d’usage ou d’enregistrement des meublés de tourisme engage la responsabilité de chacun des intervenants, propriétaire, locataire et gestionnaire.
La question de l’enregistrement des meublés de tourisme a été abordée par l’arrêt du 2 avril 2026, rendu dans un litige opposant une société propriétaire de trois appartements à sa locataire, qui les sous-louait de manière saisonnière et avait invoqué l’impossibilité de poursuivre son activité faute de communication des numéros d’enregistrement des logements en tant que meublés de tourisme. La cour d’appel avait prononcé la nullité de plein droit du bail au visa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, au motif que la bailleresse ne justifiait pas d’une autorisation pour exercer une activité de location meublée de tourisme ; la Cour de cassation a cassé cette décision pour défaut de réponse aux conclusions, sans toutefois remettre en cause le principe de la nullité de plein droit des conventions conclues en violation de l’article L. 631-7 (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-11.115). A cet égard, la nullité de plein droit des accords conclus en méconnaissance de l’article L. 631-7, expressément prévue par ce texte, constitue un risque majeur pour les montages de location saisonnière irréguliers.
B. Les montages d’exploitation saisonnière : la résidence de tourisme et les conventions transactionnelles
L’exploitation saisonnière de locaux peut emprunter la forme de la résidence de tourisme, définie par l’article D. 321-1 du code du tourisme, selon lequel « la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière », dont les locaux d’habitation meublés « sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois ». Ce mode d’organisation, qui repose sur la gestion unique de l’ensemble par une seule personne physique ou morale, a donné lieu à une jurisprudence récente de la troisième chambre civile relative à l’articulation entre le règlement de copropriété et la liberté des propriétaires de louer leur lot.
Par un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour de cassation a été saisie d’un litige opposant des copropriétaires, qui louaient occasionnellement leur appartement sans passer par l’exploitant unique désigné par le règlement de copropriété, au syndicat des copropriétaires et à la société d’exploitation d’une résidence de tourisme. La cour d’appel avait fait droit à la demande d’interdiction de toute location saisonnière sans le concours de l’exploitant, au motif que le règlement de copropriété imposait un exploitant unique pour l’ensemble de la résidence. La Cour de cassation a censuré cette décision, au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles D. 321-1 et D. 321-2 du code du tourisme, en retenant que l’exigence d’un gestionnaire unique ne vaut que pour les locaux relevant de la résidence de tourisme, soit 70 % au moins des locaux d’habitation meublés, et non pour l’ensemble de la copropriété (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-14.303).
Cette solution dessine les limites du pouvoir d’organisation collective de l’exploitation saisonnière. Le règlement de copropriété peut imposer la destination de résidence de tourisme et la gestion unique des locaux qui lui sont affectés, dans les conditions prévues par les textes du code du tourisme, mais il ne peut étendre cette contrainte aux lots qui ne relèvent pas de cette exploitation, dont les propriétaires conservent la libre disposition sous réserve du respect de la destination de l’immeuble. Or, la dénaturation du règlement de copropriété, dont les termes clairs et précis ne pouvaient recevoir l’interprétation retenue par la cour d’appel, a été sanctionnée, ce qui confirme la vigilance que doivent observer les rédacteurs des règlements de copropriété lorsqu’ils organisent l’exploitation saisonnière d’un ensemble immobilier.
La sortie des lieux de l’exploitant saisonnier est, par ailleurs, fréquemment organisée par une convention transactionnelle, dont la validité est subordonnée à l’existence de concessions réciproques. L’article 2044 du code civil définit la transaction comme « un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ». L’arrêt du 5 mars 2026, relatif au « bar éphémère », en fait application au protocole conclu entre le bailleur et l’exploitant évincé : la cour d’appel avait déduit de la renonciation de l’exploitant à son droit d’occupation et à toute action en requalification, ainsi que de la cession de la licence IV et des parts sociales, l’existence d’une transaction emportant extinction de l’action en indemnité d’éviction. La Cour de cassation a cassé cette décision, faute pour la cour d’appel d’avoir « caractérisé une concession de la part de la société Donibane Berri » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-13.422, précité).
La transaction, pour faire obstacle à l’action en requalification et à la demande d’indemnité d’éviction, doit ainsi emporter des concessions réciproques réelles, dont le caractère doit être vérifié au regard des prétentions respectives des parties. En conséquence, la seule organisation contractuelle de la sortie de l’occupant saisonnier, qui se borne à réserver des avantages au bailleur, ne saurait valoir transaction au sens de l’article 2044 du code civil. Par ailleurs, les stipulations propres au contrat de location saisonnière, telles que la clause prévoyant le versement du double des arrhes en cas de désistement du bailleur, renvoient aux règles de l’article 1590 du code civil, aux termes duquel, en cas de promesse faite avec des arrhes, « chacun des contractants est maître de s’en départir », l’application de cette faculté de dédit ayant été rappelée par la Cour de cassation dans son arrêt du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-17.233).
L’économie générale de la jurisprudence de la troisième chambre civile depuis 2023 se résume ainsi : la qualification de la convention l’emporte sur son intitulé, la succession de baux dérogatoires et de conventions d’occupation précaire étant appréciée au regard de la durée totale des baux successifs et de la reprise effective de possession ; la mutation en bail statutaire, par le maintien en possession du preneur, s’opère de plein droit à l’expiration de la durée maximale, sauf renonciation non équivoque ; l’action en requalification du dernier contrat se prescrit par deux ans, tandis que l’action en constatation du bail né de la loi n’est pas prescrite, la fraude suspendant le délai. Enfin, la pratique de la location saisonnière demeure encadrée par la réglementation du changement d’usage, dont la méconnaissance expose chaque intervenant à une amende civile, et par les règles propres aux résidences de tourisme et aux transactions.
Conclusion
La location saisonnière, longtemps perçue comme une modalité d’exploitation marginale des locaux commerciaux, s’est installée au cœur du contentieux des baux commerciaux, la troisième chambre civile ayant rendu entre 2023 et 2026 une série d’arrêts qui en précisent le régime. La requalification des conventions saisonnières successives en bail commercial, la mutation en bail statutaire du preneur laissé en possession et la sanction de la fraude à la durée maximale des baux dérogatoires constituent autant de mécanismes dont la maîtrise est déterminante pour les bailleurs et les preneurs des zones touristiques. Les arrêts publiés au Bulletin des 15 février 2023, 25 mai 2023 et 30 mai 2024 offrent, à cet égard, un socle jurisprudentiel stable, complété par les décisions les plus récentes relatives au changement d’usage et aux résidences de tourisme.
Pour le bailleur, la sécurisation d’une exploitation saisonnière suppose une vérification préalable de la durée totale des baux successifs, du respect des formalités d’état des lieux et de la réglementation du changement d’usage, ainsi qu’une attention particulière aux clauses organisant la précarité, qui ne sauraient faire échec à la mutation légale en bail statutaire. Pour le preneur, la conservation des pièces relatives à la succession des conventions, aux quittances de loyer et à la continuité de la possession est essentielle à la preuve de l’exploitation et à la computation des délais de prescription. A cet égard, la distinction entre l’action en requalification du dernier contrat et l’action en constatation du bail né du maintien en possession commande le choix du fondement et la recevabilité de la demande, tandis que la fraude, lorsqu’elle est démontrée, suspend le délai biennal.
La jurisprudence de la troisième chambre civile, dont les développements les plus récents en matière de location saisonnière restent à observer, confirme ainsi que la qualification des conventions de courte durée constitue l’un des enjeux majeurs du droit des baux commerciaux. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent les bailleurs et les preneurs dans la sécurisation de ces montages, tant au stade de la rédaction des conventions que dans la conduite des litiges en requalification, en mutation du bail ou en contestation des sanctions administratives. La connaissance précise des arrêts rendus entre 2023 et 2026 permet d’éclairer les choix contractuels et procéduraux des parties au regard des exigences du statut des baux commerciaux.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.