La location meublée de tourisme est devenue l’un des contentieux les plus nourris du droit immobilier contemporain. Le développement des plateformes numériques a favorisé la mise en location répétée de logements à une clientèle de passage, au prix d’une raréfaction de l’offre locative de longue durée dans les communes tendues. Le législateur a répondu à ce phénomène par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dont la portée a été précisée par les décrets du 19 mars 2026 et par l’entrée en vigueur, le 20 mai 2026, du régime d’enregistrement national des déclarations prévu à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, parallèlement, fixé les contours du dispositif que constituent l’autorisation préalable de changement d’usage et l’amende civile, au terme d’une série d’arrêts publiés au Bulletin qui s’échelonne du 9 novembre 2022 au 16 avril 2026. L’arrêt du 16 avril 2026 (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-22.809 FS-B) offre une illustration particulièrement nette de la rigueur avec laquelle la haute juridiction apprécie les exceptions au plafond de cent vingt jours de location de la résidence principale. Il convient d’exposer le régime de la qualification du changement d’usage (I) avant d’en analyser la sanction (II).
I. La qualification du changement d’usage des locaux d’habitation
La détermination de l’usage d’habitation d’un local commande l’application de l’ensemble du dispositif. La Cour de cassation a précisé les règles de cette qualification (A) avant de définir les formalités qui s’imposent à celui qui entend louer son bien en meublé de tourisme (B).
A. La détermination de l’usage d’habitation du local
L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, répute à usage d’habitation tout local qui était affecté à cet usage à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, ou à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage. L’usage d’habitation peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Or, la jurisprudence antérieure à cette réforme avait d’ores et déjà éclairé la notion d’affectation au 1er janvier 1970, seul critère alors applicable. Par un arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile a jugé que « l’affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-13.058 FS-B, publié au Bulletin). La circonstance qu’un logement d’une surface inférieure au seuil minimal d’habitabilité de neuf mètres carrés ait été loué à l’époque de référence n’emporte ainsi aucune incidence sur la qualification retenue, dès lors que l’affectation effective à l’usage d’habitation est établie.
La haute juridiction a, dans la même décision, rappelé que « un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier ». Cette règle avait été posée par un arrêt du 13 juin 2024, rendu à propos de la réunion de deux lots parisiens dont un seul, de quarante-deux mètres carrés, était à usage d’habitation à la date de référence, l’autre, de dix mètres carrés, étant alors occupé par un commerce (Civ. 3e, 13 juin 2024, n° 23-11.053 FS-B, publié au Bulletin). La cour d’appel, qui avait refusé de caractériser le changement d’usage au motif que le local issu de la réunion n’était pas affecté dans son entier à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, a été censurée. En conséquence, la location de courte durée du local issu de cette réunion constitue un changement d’usage pour le lot concerné, soumis à autorisation. La même solution a été reprise dans l’arrêt du 16 octobre 2025, où la ville poursuivait le propriétaire et le locataire d’un appartement issu de la fusion d’un local de vingt-cinq mètres carrés, occupé en 1970 par un bar, et d’un local de six mètres carrés, alors loué à usage d’habitation.
La réforme du 19 novembre 2024 a élargi les critères de détermination de l’usage d’habitation. A cet égard, la Cour de cassation a précisé, par un avis du 10 avril 2025 rendu sur demande du tribunal judiciaire de Paris, la portée dans le temps de cette réforme (Civ. 3e, avis, 10 avril 2025, n° 25-70.002 P+B). Elle a relevé que la loi du 19 novembre 2024 « modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d’habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970, deux périodes d’une durée respective de sept et trente ans » et qu’elle a « pour effet de soumettre à un régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’en relevaient pas en l’état du texte dans sa rédaction antérieure ». Or, l’amende civile constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, le principe de non-rétroactivité de la loi répressive plus dure fait obstacle à l’application de la loi nouvelle aux faits antérieurs à son entrée en vigueur. La haute juridiction en a déduit que « cette loi doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive », de sorte que la détermination de l’usage d’habitation doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne lorsque l’amende est sollicitée pour un changement d’usage illicite intervenu avant le 21 novembre 2024.
B. Les formalités de déclaration et l’autorisation préalable de changement d’usage
L’article L. 324-1-1 du code du tourisme soumet toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national opéré par l’organisme public unique, qui délivre un avis de réception comprenant un numéro de déclaration. La déclaration indique si le meublé constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La Cour de cassation a précisé, par un arrêt du 27 juin 2024, que cette obligation de déclaration préalable s’impose « pour toute location d’un meublé de tourisme, quel que soit son usage au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-13.567 FS-B, publié au Bulletin). L’espèce concernait un propriétaire parisien qui avait mis en location un local sans procéder à l’enregistrement de la déclaration préalable, le tribunal ayant estimé que la délibération du conseil de Paris du 4 juillet 2017 ne pouvait s’appliquer qu’aux locaux dont l’usage d’habitation était démontré. La haute juridiction a censuré cette analyse, jugeant qu’un local commercial ou un local dont l’usage d’habitation n’est pas établi n’échappe pas à l’obligation de déclaration dans les communes ayant mis en place la procédure d’enregistrement.
La déclaration ne dispense toutefois pas d’obtenir l’autorisation de changement d’usage lorsque celle-ci est requise. La Cour de cassation a jugé, par un arrêt du même jour, qu’« une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-13.131 FS-B, publié au Bulletin). L’espèce concernait une locataire et un gestionnaire bordelais qui se prévalaient d’une décision de classement en meublé de tourisme délivrée par un organisme départemental de tourisme pour justifier la location de courte durée d’un appartement situé dans une commune de plus de deux cent mille habitants. La haute juridiction a censuré la cour d’appel, qui avait conféré à cette décision de classement une portée dispensive, alors que l’autorisation de changement d’usage, délivrée par le maire dans le cadre de la procédure prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, demeure seule de nature à permettre la location d’un local meublé à usage d’habitation à une clientèle de passage.
Or, dans les communes soumises au régime de l’autorisation préalable, le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme constitue, par lui-même, un changement d’usage. La jurisprudence avait d’ailleurs assimilé au changement d’usage le fait de louer un local meublé de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 9 novembre 2022 (Civ. 3e, 9 novembre 2022, n° 21-20.464, n° 21-20.814 FS-B, publié au Bulletin). Dans cette espèce, la ville de Paris poursuivait la société propriétaire d’un appartement issu de la transformation, autorisée par un permis de construire de 2001, d’un hôtel meublé en six logements d’habitation, ainsi que la société gestionnaire qui en assurait la mise en location de courte durée. La haute juridiction a retenu que le lot devait être qualifié de bien réputé à usage d’habitation, la transformation autorisée de l’hôtel en logements emportant, à elle seule, la qualification, et a rappelé que l’amende civile de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ne peut être prononcée que contre la personne qui a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du même code, à l’exclusion du simple intermédiaire.
II. La sanction du changement d’usage illicite
Le dispositif de régulation des meublés de tourisme repose, pour l’essentiel, sur l’amende civile prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune. La Cour de cassation a déterminé les personnes qui y sont exposées et le quantum de la sanction (A), avant de délimiter le champ du plafond de cent vingt jours applicable à la résidence principale (B).
A. Les personnes exposées à l’amende civile et le montant de la sanction
L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A du même code, ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de ces articles, est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, depuis la loi du 19 novembre 2024, le plafond antérieur étant de 50 000 euros. Le président du tribunal ordonne également, sur assignation de la commune, le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe, à l’expiration duquel il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile. La Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 11 juillet 2024, que « le montant de l’amende ainsi encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé » (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 22-24.020 FS-B, publié au Bulletin). Dans cette espèce, la cour d’appel avait prononcé une amende de 25 000 euros à l’encontre des propriétaires et une amende de 45 000 euros à l’encontre du locataire, professionnel de l’immobilier, gérant d’une société de réservation et de conciergerie. Le locataire, qui contestait le dépassement du plafond de 50 000 euros par local, a été débouté, la haute juridiction ayant jugé que le plafond s’apprécie par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé.
Le locataire qui sous-loue un local meublé en méconnaissance de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est donc passible de la sanction, ainsi que l’a énoncé la haute juridiction dans son arrêt du 15 février 2023, qui a jugé que « est passible d’une condamnation au paiement d’une telle amende civile, le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 précité » (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 22-10.187 FS-B, publié au Bulletin). L’espèce concernait un locataire professionnel qui sous-louait, par l’intermédiaire de plateformes numériques, un appartement parisien sans autorisation de changement d’usage, en se prévalant d’un avenant au bail aux termes duquel le bailleur garantissait la licéité de la location meublée de courte durée. La Cour de cassation a jugé que cet avenant ne pouvait exonérer le locataire de sa responsabilité, dès lors qu’il appartenait à ce dernier de s’assurer de l’existence d’une autorisation de changement d’usage. La garantie de délivrance du bailleur, qui ne couvre pas la régularité administrative de l’activité exercée par le preneur, a été écartée.
L’amende civile constitue une sanction ayant le caractère d’une punition. La Cour de cassation a déduit de cette qualification, dans son arrêt du 9 novembre 2022, que « les éléments constitutifs du manquement qu’elle sanctionne sont, par application du principe de légalité des délits et des peines, d’interprétation stricte » (Civ. 3e, 9 novembre 2022, n° 21-20.464, n° 21-20.814 FS-B, publié au Bulletin). Il en résulte que celui qui se borne à prêter son concours à la mise en location, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, n’encourt pas l’amende civile de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, quand bien même ses obligations spécifiques seraient définies à l’article L. 324-2-1 du code du tourisme. La sanction obéit, en outre, aux principes de personnalité et d’individualisation des peines, qui « font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum » (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 23-13.789 FS-B, publié au Bulletin). Des copropriétaires indivis ne peuvent ainsi être condamnés in solidum au paiement d’une même amende, chacun d’eux devant être sanctionné en considération de sa propre participation au manquement. La haute juridiction a relevé d’office ce moyen dans les deux arrêts du 11 juillet 2024, consacrant ainsi l’application de l’article 620, alinéa 2, du code de procédure civile au contentieux de l’amende civile.
B. Le plafond de cent vingt jours de la résidence principale et ses exceptions
L’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme interdit à toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale de le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La commune peut abaisser ce plafond, dans la limite de quatre-vingt-dix jours, sur délibération motivée. La résidence principale s’entend, selon l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La Cour de cassation a jugé, dans son arrêt du 11 juillet 2024, qu’il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement si le logement constituait la résidence principale du loueur au regard de son occupation effective, la domiciliation fiscale et la résidence déclarée du foyer étant à cet égard indifférentes (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 23-13.789 FS-B, publié au Bulletin). Dans cette espèce, le propriétaire, dont le poste professionnel le conduisait à occuper l’appartement parisien quatre jours par semaine tandis que son épouse et ses enfants résidaient en Bretagne, louait le logement les fins de semaine à une clientèle de passage. La cour d’appel a souverainement estimé que l’occupation de deux cent huit jours par an n’atteignait pas le seuil de deux cent quarante jours requis par la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le logement ne constituait pas la résidence principale de son propriétaire et que sa mise en location de courte durée était subordonnée à une autorisation préalable de changement d’usage, quel que soit le nombre de nuitées louées.
C’est dans ce cadre que s’inscrit l’arrêt du 16 avril 2026, rendu à propos d’une locataire parisienne qui avait mis en location son appartement, déclaré comme résidence principale, à raison de deux cent cinquante-trois nuitées en 2019 et de cent cinquante-deux nuitées en 2020, en invoquant la réalisation d’un stage dans une société à Amsterdam puis le suivi d’une formation dispensée par l’ESCP à Londres. La troisième chambre civile a jugé que « ne suffisent pas à caractériser une obligation professionnelle au sens de l’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme le suivi d’un cursus d’enseignement scolaire ou universitaire ou la réalisation d’un stage dans le cadre d’un tel cursus » (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-22.809 FS-B, publié au Bulletin). En conséquence, la cour d’appel, qui avait assimilé un stage et une formation à des motifs professionnels en ce qu’ils s’inscrivent dans une démarche d’insertion dans un milieu professionnel, a été censurée, la location excédant le plafond de cent vingt jours étant constitutive du manquement prévu par la loi. Cette solution, rendue sous l’empire de la rédaction antérieure de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, qui sanctionnait le dépassement du plafond par une amende civile d’un montant maximal de 10 000 euros, conserve toute sa portée sous l’empire de la loi du 19 novembre 2024, qui a porté ce plafond à 15 000 euros et celui de l’amende pour changement d’usage à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime cohérent et rigoureux de la location meublée de tourisme. La détermination de l’usage d’habitation, fondée sur l’affectation effective du local à la date de référence, et l’assimilation de la location répétée de courte durée à un changement d’usage soumis à autorisation préalable assurent la protection du parc locatif des communes tendues. Or, l’amende civile, dont le montant a été porté à 100 000 euros par la loi du 19 novembre 2024, constitue une sanction effective, dont la Cour de cassation encadre strictement l’application au nom des principes de légalité, de personnalité et d’individualisation des peines, tout en étendant sa mise en œuvre aux locataires qui sous-louent sans autorisation. Par ailleurs, le plafond de cent vingt jours applicable à la résidence principale et l’interprétation restrictive de l’exception d’obligation professionnelle, illustrée par l’arrêt du 16 avril 2026, rappellent que le régime de faveur réservé aux loueurs de leur résidence principale ne saurait être détourné de sa finalité. Dès lors, tout projet de location meublée de tourisme suppose une vérification préalable de l’usage du local, de l’existence d’une autorisation de changement d’usage, de la réalisation de la déclaration enregistrée et du respect du plafond légal, sous peine d’exposer son auteur à une amende civile dont le montant peut être considérable, cumulée avec l’obligation de retour à l’usage d’habitation et l’astreinte qui l’accompagne. La consultation d’un avocat en droit de la location meublée et des locations touristiques à Paris permet d’apprécier ces risques et de sécuriser la mise en conformité du bien avec les règles applicables.
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