L’inviolabilité du droit de propriété constitue l’un des piliers de l’ordre juridique français. L’article 544 du code civil le proclame dans des termes que la doctrine qualifie volontiers d’absolus, et l’article 545 du même code en assure la garantie constitutionnelle contre toute dépossession forcée. Pourtant, les litiges de voisinage révèlent quotidiennement que ces grands principes se heurtent à la réalité matérielle du surplomb et de l’empiétement. Une branche qui dépasse, une construction qui déborde de quelques centimètres, un ouvrage d’isolation qui surplombe le fonds voisin : autant d’hypothèses dans lesquelles la frontière entre deux propriétés devient le théâtre de conflits dont la résolution mobilise un arsenal juridique complexe, partagé entre le code civil, les usages locaux et les interventions du législateur contemporain.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, au cours des derniers mois, plusieurs décisions qui renouvellent l’approche de ces questions. L’arrêt du 9 juillet 2026 relatif à l’élagage d’un pin en région parisienne et celui du 3 juillet 2025 concernant la démolition d’une extension empiétant sur le fonds voisin illustrent, chacun à sa manière, la tension entre la protection absolue du droit de propriété et les correctifs que le juge est parfois conduit à y apporter. Ces décisions s’inscrivent dans un paysage juridique que la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique a enrichi d’une institution nouvelle, le droit de surplomb pour isolation thermique par l’extérieur, codifié à l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, dont la nature juridique fait l’objet d’un débat doctrinal qui n’est pas clos.
L’examen de cette actualité jurisprudentielle conduit à distinguer deux régimes dont l’articulation mérite d’être précisée : d’une part, la protection rigoureuse que le droit positif accorde au propriétaire victime d’un empiétement et, d’autre part, les tempéraments que les usages et les lois spéciales apportent à cette protection lorsque le surplomb procède d’une cause particulière, végétale ou légale.
I. La protection absolue du droit de propriété contre l’empiétement
A. Le principe intangible de l’article 545 du code civil
La Cour de cassation a construit, au fil d’une jurisprudence constante, un principe d’une grande netteté : nul ne peut empiéter sur le fonds d’autrui et, si un tel empiétement est constaté, la démolition de l’ouvrage qui l’a causé s’impose au juge sans qu’il puisse y substituer une autre mesure. Ce principe trouve son fondement dans l’article 545 du code civil, aux termes duquel « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 21 décembre 2017 (pourvoi n° 16-25.406, publié au Bulletin) a formulé ce principe avec une clarté qui n’a pas été démentie depuis. La Cour y énonce que « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus ». Elle ajoute que « l’auteur d’un empiétement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’empiétement ». Cette solution, confirmée par l’arrêt du 17 mai 2018 (pourvoi n° 16-15.792, publié au Bulletin), exclut que l’auteur de l’empiétement puisse se prévaloir de la protection de ses biens pour faire échec à la sanction de son propre empiétement.
L’arrêt du 3 juillet 2025 (pourvoi n° 23-12.925) est venu rappeler cette solution avec une particulière vigueur. En l’espèce, les propriétaires d’un fonds avaient assigné leurs voisins en bornage judiciaire puis, après expertise, sollicité la démolition d’une extension de la maison de ces derniers qui empiétait sur leur parcelle. La cour d’appel de Nîmes, par un arrêt du 1er décembre 2022, avait rejeté la demande de démolition au motif que l’empiétement portait sur une superficie de 4,653 mètres carrés sur une parcelle de 1 622 mètres carrés, que l’ouvrage se situait dans l’alignement d’un mur mitoyen, qu’il avait été édifié en vertu d’un permis de construire et antérieurement à l’acquisition du fonds par les demandeurs, et qu’il se composait d’un bâtiment comportant deux pièces à vivre du domicile des défendeurs. La cour d’appel en avait déduit que « la démolition de cet ouvrage est une sanction disproportionnée ».
La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 545 du code civil. Elle rappelle que, « ayant constaté un empiétement, fût-il réalisé par un bâtiment pouvant être regardé comme un domicile au sens de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, il lui incombait d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin ». La cassation est prononcée, l’affaire étant renvoyée devant la cour d’appel de Montpellier. La motivation est d’autant plus remarquable qu’elle écarte explicitement le contrôle de proportionnalité que la cour d’appel avait cru pouvoir opérer entre le droit de propriété de la victime de l’empiétement et le droit au respect du domicile de son auteur.
La Cour de cassation avait déjà précisé dans son arrêt du 21 décembre 2017 que « les mesures d’expulsion et de démolition d’un bien construit illégalement sur le terrain d’autrui caractérisent une ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales » mais que « l’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ». Par cette motivation, la Cour de cassation réalise elle-même, au niveau du principe, le contrôle de proportionnalité entre les deux droits fondamentaux en présence — le droit de propriété et le droit au respect du domicile — et conclut que la balance penche invariablement en faveur du propriétaire dont le fonds a été amputé par l’empiétement. Le juge du fond ne saurait donc s’y livrer à nouveau dans chaque espèce.
La rigueur de cette solution se justifie par la nature même du droit de propriété, que l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 qualifie de droit « inviolable et sacré ». L’empiétement, même minime, constitue une atteinte à l’intégrité matérielle du fonds qui, si elle n’était pas sanctionnée par la remise en état, équivaudrait à une expropriation de fait au profit du voisin, sans indemnité et sans procédure.
B. L’articulation avec la voie du référé
Si l’action au fond permet d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur le fonds voisin, la voie du référé offre au propriétaire une protection plus immédiate lorsque le trouble présente un caractère manifestement illicite. L’article 835 du code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
L’atteinte au droit de propriété résultant d’un empiétement constitue, par elle-même, un trouble manifestement illicite au sens de ce texte. Cependant, l’arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-12.527) illustre la limite que le caractère supplétif des dispositions du code civil relatives aux plantations peut apporter à l’évidence du trouble. En l’espèce, la propriétaire d’un emplacement de parking au sein d’une résidence soumise au statut de la copropriété avait assigné en référé les propriétaires d’un jardin jouxtant cet emplacement, sur lequel était implanté un pin de grande hauteur, aux fins d’obtenir l’élagage des branches qui dépassaient sur son fonds. La cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 19 décembre 2024, avait rejeté cette demande.
La Cour de cassation rejette le pourvoi en relevant que la cour d’appel a retenu « qu’un usage ancien, constant et de notoriété publique autorisait, dans les banlieues pavillonnaires de la région parisienne, la plantation d’arbres et de haies jusqu’à l’extrême limite des jardins, sauf gêne excessive du propriétaire du fonds voisin » et « que cet usage primait les dispositions supplétives du code civil ». Dès lors, la cour d’appel, qui avait relevé que ni les photographies produites ni les constatations d’un commissaire de justice en 2023 « ne révélaient avec l’évidence requise en référé un dommage lié au surplomb de l’arbre », avait pu en déduire l’absence de trouble manifestement illicite.
Cette décision, sans opérer de revirement explicite, rappelle que l’article 671 du code civil, qui fixe les distances minimales de plantation des arbres par rapport à la limite séparative, renvoie expressément aux « règlements particuliers actuellement existants » et aux « usages constants et reconnus ». L’article 671 dispose ainsi qu’« il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres ». Or, lorsque l’usage local écarte les distances légales et autorise la plantation jusqu’à l’extrême limite du jardin, le surplomb des branches qui en résulte ne constitue pas, en lui-même, un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, sauf à caractériser une gêne excessive pour le propriétaire du fonds voisin.
Par ailleurs, l’article 673 du code civil confère au propriétaire du fonds surplombé le droit de « contraindre celui-ci à les couper » — le propriétaire de l’arbre — sans condition de distance, et précise que ce droit « est imprescriptible ». La coexistence de ces deux dispositions, l’article 671 qui régit la plantation et l’article 673 qui régit le surplomb, invite à distinguer le contentieux de la légalité de la plantation, qui peut être écarté par l’usage local, et le contentieux du surplomb persistant, qui relève de l’appréciation souveraine du juge quant à l’existence d’une gêne excessive.
La Cour de cassation du 11 mai 2022 (pourvoi n° 19-23.456) avait déjà eu l’occasion de rappeler la portée combinée des articles 671, 672 et 673 du code civil en censurant un arrêt de cour d’appel qui avait rejeté une demande d’abattage d’arbres sans rechercher si le surplomb excédait ce que le voisinage ordinaire permet de tolérer.
II. Le surplomb autorisé : des usages locaux à la loi Climat
A. L’usage local, correctif coutumier du droit commun
L’arrêt du 9 juillet 2026 précité met en lumière une dimension souvent négligée du droit des biens : la persistance des usages locaux comme source normative en matière de rapports de voisinage. L’article 671 du code civil lui-même organise cette subsidiarité en ne fixant les distances de plantation qu’« à défaut de règlements et usages ». La Cour de cassation, en homologuant le raisonnement de la cour d’appel de Versailles, confère à l’usage local une véritable force dérogatoire aux dispositions supplétives du code civil.
Cette solution s’inscrit dans une tradition juridique ancienne. L’usage local, pour être opposable, doit présenter trois caractères cumulatifs : l’ancienneté, la constance et la notoriété publique. L’arrêt du 9 juillet 2026 les relève expressément, la cour d’appel ayant constaté que l’usage autorisant la plantation d’arbres et de haies jusqu’à l’extrême limite des jardins, dans les banlieues pavillonnaires de la région parisienne, réunissait ces trois qualités. L’usage revêt ainsi une véritable fonction normative de substitution : ce n’est pas le code civil qui fixe la règle, mais la pratique sociale consolidée par le temps, sous le contrôle du juge qui en vérifie l’existence et la portée.
Le mécanisme n’est pas sans rappeler la place que le code civil réserve à la coutume dans d’autres domaines, notamment en matière de servitudes. L’article 688 du code civil énonce que les servitudes sont établies « pour l’usage des bâtiments, ou pour celui des fonds de terre » et l’article 689 précise qu’elles peuvent être « apparentes » ou « non apparentes », la destination du bon père de famille constituant un mode d’établissement des servitudes qui emprunte lui aussi à l’usage. En matière de plantations, le législateur a délibérément choisi de laisser aux usages locaux une place éminente, au motif que les conditions climatiques, la nature des sols et les traditions horticoles varient considérablement d’une région à l’autre.
Dès lors, l’efficacité du référé en matière de trouble manifestement illicite s’en trouve affectée. Là où l’empiétement par une construction ne tolère aucune discussion et impose la démolition, le surplomb végétal ouvre un espace d’appréciation judiciaire que la voie du référé n’est pas toujours apte à trancher. Le juge des référés ne peut ordonner l’élagage que si le trouble est manifeste, ce qui suppose que le surplomb excède, avec l’évidence requise à ce stade de la procédure, ce que le voisinage ordinaire permet de tolérer. À défaut, le demandeur devra saisir le juge du fond, qui pourra ordonner une expertise pour mesurer l’ampleur de la gêne et, le cas échéant, ordonner l’élagage ou l’abattage de l’arbre sur le fondement de l’article 673 du code civil.
Cette distinction entre le contentieux de l’empiétement par une construction et celui du surplomb végétal n’est pas anecdotique. Elle révèle une gradation dans la protection que le droit accorde au propriétaire selon la nature et la cause de l’atteinte portée à son fonds. L’empiétement par une construction, en ce qu’il matérialise une appropriation durable d’une fraction du fonds voisin, appelle la sanction la plus rigoureuse. Le surplomb végétal, en revanche, relève d’une logique distincte : il ne procède pas d’un acte volontaire d’appropriation mais de la croissance naturelle d’un végétal, et les usages locaux, en autorisant la plantation jusqu’à l’extrême limite du jardin, ont déjà intégré ce risque dans l’économie des rapports de voisinage.
B. Le droit de surplomb légal : un empiétement autorisé par la loi Climat
À cette figure classique du surplomb végétal, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a ajouté une institution d’un genre nouveau : le droit de surplomb pour isolation thermique par l’extérieur, codifié à l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce texte autorise « le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur » à bénéficier « d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ».
L’innovation est considérable. Pour la première fois, le législateur autorise un propriétaire à empiéter sur le fonds voisin sans que cet empiétement ne constitue une illégalité. Le mécanisme se distingue de l’expropriation pour cause d’utilité publique par son caractère privé : ce n’est pas une personne publique qui acquiert le droit d’empiéter, mais un propriétaire privé, sur le fondement direct de la loi. La doctrine a immédiatement soulevé la question de la nature juridique de ce droit, et un débat s’est formé, depuis la parution des textes, sur la qualification à lui appliquer.
Plusieurs arguments ont été avancés en faveur de la qualification de servitude légale. L’article 687 du code civil admet que les servitudes soient établies « pour l’usage des bâtiments », et non exclusivement pour l’usage des fonds de terre. L’article 703 du même code prévoit que la servitude s’éteint « lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user », ce qui correspond à l’extinction du droit de surplomb par la destruction du bâtiment isolé, prévue au dernier alinéa du I de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation. Enfin, l’article 689 du code civil reconnaît la servitude apparente qui s’annonce « par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc », ce qui pourrait inclure un ouvrage d’isolation.
Cependant, des objections substantielles fragilisent cette qualification. La première tient à la nature même du droit de surplomb, qui « réalise une immixtion dans une partie de la chose d’autrui — une fraction du dessus » et constitue, de ce fait, un empiétement. Or la position de la Cour de cassation est constante : une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui. Les arrêts du 24 mai 2000 (pourvoi n° 97-22.255) et du 27 juin 2001 (pourvoi n° 98-15.216) l’ont rappelé avec netteté. Certes, la Cour de cassation a pu, dans certaines décisions, qualifier de « servitude de surplomb » un empiétement, notamment dans l’arrêt du 12 mars 2008 (pourvoi n° 07-10.164) et dans celui du 5 avril 2013 (pourvoi n° 12-12.377). Mais il s’agissait, dans ces espèces, de régulariser un empiétement ancien par le mécanisme de la prescription acquisitive, sur le fondement de l’article 708 du code civil, et non d’instituer ab initio une servitude d’empiéter.
La deuxième objection tient au régime de l’extinction du droit. Le IV de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le propriétaire du fonds surplombé peut, s’il obtient une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens, exiger la dépose de l’ouvrage d’isolation, les frais incombant au propriétaire du bâtiment isolé. Cette faculté de suppression unilatérale, sans substitution d’une servitude équivalente, est incompatible avec l’article 701 du code civil, qui interdit au propriétaire du fonds servant de « changer l’état des lieux » et de « diminuer l’usage de la servitude » ou de « le rendre plus incommode ». La suppression pure et simple, sans équivalent imposé, contredit le régime légal des servitudes.
En conséquence, une partie de la doctrine incline à qualifier le droit de surplomb de droit réel sui generis, c’est-à-dire d’un droit réel qui n’entre dans aucune des catégories classiques mais qui partage avec elles la caractéristique de grever un immeuble au profit d’un autre. Cette qualification, déjà retenue pour le droit réel de jouissance spéciale consacré par l’arrêt de la troisième chambre civile du 31 octobre 2012 (pourvoi n° 11-16.304, dit « Maison de Poésie »), permet de concilier la légalité du dispositif avec le principe d’intangibilité de l’ouvrage de la loi, sans heurter les catégories du code civil. Elle laisse toutefois entière la question de la publicité foncière, le décret d’application n° 2022-926 du 23 juin 2022 ayant prévu que les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier.
L’édifice normatif ainsi construit par le législateur dessine une figure hybride, à mi-chemin entre la servitude légale et le droit réel sui generis, dont la nature exacte devra être précisée par la jurisprudence à venir. La troisième chambre civile n’a pas encore eu à se prononcer sur la qualification du droit de surplomb issu de la loi Climat, mais l’arrêt du 25 juin 2026 (pourvoi n° 22-13.550, publié au Bulletin) sur le référé-démolition confronté au droit au domicile montre que la haute juridiction est attentive à l’articulation entre les mécanismes nouveaux et les principes fondamentaux du droit des biens.
Conclusion
L’actualité jurisprudentielle récente de la troisième chambre civile met en lumière la remarquable plasticité du droit des biens face aux sollicitations dont il est l’objet. La protection du propriétaire contre l’empiétement demeure absolue, l’arrêt du 3 juillet 2025 rappelant avec force que ni la minime superficie de l’empiétement, ni le caractère habitable de l’ouvrage, ni le permis de construire qui l’a autorisé ne sauraient faire obstacle à la démolition. Mais cette absoluité connaît des tempéraments lorsque le surplomb procède d’une cause particulière. L’usage local, lorsqu’il est ancien, constant et de notoriété publique, peut écarter les dispositions supplétives du code civil en matière de plantations, comme le montre l’arrêt du 9 juillet 2026. Quant au droit de surplomb issu de la loi Climat, il réalise un empiétement autorisé par la loi elle-même, dont la qualification juridique — servitude légale ou droit réel sui generis — demeure débattue. La jurisprudence à venir aura à préciser les contours de cette institution nouvelle, dont l’importance pratique croîtra à mesure que les exigences de rénovation énergétique du parc immobilier se feront plus pressantes.
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