I. La constitution du lien contractuel entre colocataires
A. La solidarité des colocataires et son extinction après le congé
La colocation, définie par l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur », repose sur un mécanisme de solidarité dont la portée conditionne l’ensemble du contentieux locatif. L’engagement solidaire des colocataires, en ce qu’il permet au bailleur de poursuivre chacun d’eux pour la totalité de la dette, suppose une stipulation expresse dès lors que, selon l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». La jurisprudence de la troisième chambre civile s’est attachée, au cours des dernières années, à en préciser le régime, tant au regard de la naissance de la dette que de son extinction.
Le principe directeur a été énoncé par la formation de section de la troisième chambre civile dans un arrêt du 8 avril 2021, publié au Bulletin (Civ. 3e, 8 avril 2021, n° 19-23.343, FS-P). Au visa de l’article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989, la Cour a rappelé que « la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail » et que, à défaut, « elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ». Elle en a tiré la conséquence décisive selon laquelle « la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date ». En l’espèce, une colocataire ayant donné congé à effet au 29 avril 2015 se voyait réclamer une part des travaux de remise en état constatés dans l’état des lieux de sortie établi le 4 janvier 2016, soit postérieurement à l’expiration du délai de six mois. La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait retenu cette dette, en énonçant que « la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire ». Cette solution consacre une lecture chronologique de la solidarité, qui ne saurait survivre aux dettes nées après son extinction.
Or, le même arrêt du 8 avril 2021 a simultanément précisé la portée du dépôt de garantie au regard de l’engagement solidaire. Statuant au visa des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour a jugé que le dépôt de garantie, qui a « notamment pour objet de garantir le paiement du loyer », ne saurait être exclu du paiement des échéances locatives demeurées impayées par les colocataires. La cour d’appel avait en effet considéré que le dépôt de garantie « n’a pas vocation à couvrir des échéances de loyer », raisonnement que la Cour de cassation a écarté au motif que ce dépôt garantit l’exécution de l’ensemble des obligations locatives du locataire. Par ailleurs, la Cour a rappelé, dans la même décision, que la clause de solidarité doit être appréciée dans toute son étendue conventionnelle, y compris lorsque la dette locative résulte de la régularisation des charges et des réparations locatives, dès lors qu’elle est née pendant la période d’application de la clause.
La question de l’extinction de la solidarité a été de nouveau examinée dans un arrêt de cassation sans renvoi du 3 juillet 2025 (Civ. 3e, 3 juillet 2025, n° 23-16.723). En l’espèce, deux colocataires avaient donné congé le même jour avec un préavis de trois mois, tandis que le bail stipulait que la solidarité des colocataires « en cas de congé délivré par l’un d’eux, sans remplacement immédiat par un nouveau colocataire, s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ». Après l’expiration du bail, l’un des colocataires étant demeuré dans les lieux, la bailleresse réclamait à la colocataire sortante le paiement solidaire d’une indemnité d’occupation. La Cour a censuré la cour d’appel pour avoir omis de rechercher, comme il lui était demandé, « si M. [N] n’était pas seul redevable du paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2018, dès lors que les locataires avaient simultanément donné congé le 3 avril 2017, ce qui avait mis fin au bail à l’expiration du délai de préavis, et que le bail ne prévoyait de solidarité qu’en cas de congé par un colocataire et poursuite du bail avec l’autre ». Dès lors que le congé avait été donné par les deux colocataires, la clause de solidarité, conçue pour la poursuite du bail avec un seul d’entre eux, ne pouvait fonder la condamnation de la colocataire sortante au titre de l’indemnité d’occupation, laquelle ne relevait en outre que du fondement quasi délictuel de l’article 1240 du code civil.
La condition tenant à la délivrance d’un congé valable par le colocataire sortant a été appréciée strictement par la troisième chambre civile dans un arrêt du 24 octobre 2019 (Civ. 3e, 24 octobre 2019, n° 18-16.914). Un colocataire solidaire, qui avait quitté matériellement les lieux, avait délivré seul un congé, sans que l’autre colocataire ne donne congé. La cour d’appel avait retenu que « le bail avait été conclu entre Mme T… d’une part et d’autre part M. G… et Mme A…, lesquels s’engageaient solidairement » et que « le congé ne pouvait être valablement donné que par les deux locataires », la clause de solidarité « visait expressément non seulement le bail initial mais ses renouvellements ». La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, consacrant ainsi l’idée que le colocataire solidaire ne peut, par un congé unilatéral, se libérer de la solidarité conventionnelle qui le lie au bailleur tant que l’autre colocataire n’a pas mis fin au bail, la cessation du contrat étant subordonnée à la restitution des clés. Cette solution illustre l’articulation entre la liberté du colocataire de quitter les lieux et la permanence de son engagement solidaire à l’égard du bailleur.
B. La qualité de colocataire et l’opposabilité du titre d’occupation
La qualification de colocataire, condition de l’application du régime de la solidarité, suppose que la personne soit partie au contrat de bail. La troisième chambre civile a ainsi eu l’occasion de juger, par une décision du 7 décembre 2022 (Civ. 3e, 7 décembre 2022, n° 21-20.443), que la personne qui « n’a signé aucun contrat de location au contradictoire de la bailleresse » ne peut être considérée comme colocataire, faute de lien contractuel avec le bailleur. En conséquence, la seule occupation des lieux, fût-elle effective et prolongée, ne confère pas la qualité de colocataire, laquelle demeure tributaire de la signature du contrat ou d’un avenant au bail. Cette exigence protectrice du bailleur, qui conserve la faculté de choisir ses cocontractants, vaut également pour le colocataire qui prétend se prévaloir de la solidarité de celui qui n’a pas consenti au bail.
La question de l’opposabilité du titre d’un colocataire ajouté au bail a été tranchée dans un arrêt de cassation du 9 mai 2019 (Civ. 3e, 9 mai 2019, n° 18-16.051). Une épouse se prévalait d’un avenant du 22 février 2007, signé par le bailleur originaire, lui conférant, ainsi qu’à son époux, la qualité de « colocataires solidaires et indivis » du bail. L’immeuble ayant été vendu, l’acquéreur contestait l’opposabilité de cet avenant. La Cour de cassation a rappelé qu’« un acte sous signature privée n’acquiert date certaine à l’égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d’un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique », au visa de l’article 1328 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. En l’espèce, le bailleur originaire étant décédé avant la vente, l’avenant avait acquis date certaine du jour de ce décès, de sorte qu’il était opposable à l’acquéreur. Cette solution garantit la stabilité de la colocation en cas de mutation de l’immeuble, tout en subordonnant l’opposabilité du titre du colocataire à la preuve de sa date certaine.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a admis, par une décision du 28 mai 2020 (Civ. 3e, 28 mai 2020, n° 19-16.274), que la qualité de colocataire peut résulter de plusieurs contrats distincts conclus le même jour avec le bailleur, dès lors que les locaux loués constituent une unité d’habitation. En l’espèce, deux logements voisins avaient été loués par deux contrats distincts signés le même jour aux mêmes preneurs, dont la cour d’appel avait retenu qu’ils étaient « ensemble colocataires des deux appartements », ceux-ci formant une seule habitation au regard des besoins familiaux des occupants. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi du bailleur, qui contestait la qualification d’unité d’habitation pour échapper à l’application de la loi du 1er septembre 1948. Si cette espèce relève du régime du maintien dans les lieux, elle illustre la souplesse de la notion de colocation, laquelle n’implique pas nécessairement la conclusion d’un contrat unique.
II. Le régime financier et la responsabilité du colocataire
A. Le loyer de la chambre meublée et la charge des dépenses de la colocation
La location d’une chambre au sein d’une maison louée en colocation obéit à un régime financier spécifique, dont l’encadrement des loyers constitue désormais un élément central. L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dispose, pour les territoires soumis au dispositif d’encadrement, que « en cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article ». Il ajoute que « le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail ». Ces exigences légales, dont la sanction réside dans l’action en diminution du loyer du locataire, encadrent la fixation du prix de chaque chambre louée en colocation.
La troisième chambre civile a donné une application concrète de ce dispositif dans un arrêt du 12 février 2026 (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-20.958), qui constitue la décision la plus récente de la série. Une bailleresse avait donné à bail une chambre meublée au sein d’une maison louée en colocation pour un loyer mensuel de 620 euros, outre un forfait mensuel de charges de 30 euros. Le locataire avait agi en restitution de la part des loyers perçus au-delà du loyer de référence majoré applicable selon les arrêtés préfectoraux pris pour l’application du dispositif d’encadrement des loyers. La bailleresse soutenait que le logement, entièrement rénové et situé à proximité d’un site archéologique, justifiait un complément de loyer au titre de ses caractéristiques de localisation et de confort. La Cour a rejeté le pourvoi en énonçant qu’« ayant relevé que le contrat de bail écrit ne prévoyait pas de complément de loyer, le juge, qui n’était pas tenu de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ». En conséquence, le complément de loyer, qui doit être mentionné au contrat en vertu de l’article 140 précité, ne peut être invoqué par le bailleur qui n’en a pas stipulé l’existence lors de la conclusion du bail.
Or, le même arrêt du 12 février 2026 a précisé le sort des charges forfaitaires en colocation. L’article 8-1, V, de la loi du 6 juillet 1989 permet en effet aux parties de prévoir que les charges locatives sont récupérées « sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ». La Cour a jugé, au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qu’« ayant constaté que le bail liant les parties portait sur une chambre meublée au sein d’une maison louée en colocation et qu’il prévoyait un montant de charges fixé de façon forfaitaire à la somme mensuelle de 30 euros, le juge en a exactement déduit que le bailleur ne pouvait demander un paiement complémentaire au titre des charges réellement exposées ». Cette solution, qui écarte toute régularisation lorsque le contrat a opté pour le forfait, confère une portée décisive au choix contractuel des parties, le bailleur ne pouvant cumuler le forfait et la régularisation des charges réelles.
Par ailleurs, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit le régime des charges récupérables, demeure le fondement de la répartition des dépenses entre le bailleur et le locataire lorsque les parties n’ont pas opté pour le forfait. La régularisation annuelle des provisions pour charges suppose la communication d’un décompte par nature et, dans les immeubles collectifs, du mode de répartition, le bailleur devant justifier la réalité des dépenses exposées. La jurisprudence de la troisième chambre civile, telle qu’illustrée par l’arrêt du 12 février 2026, manifeste ainsi une exigence de cohérence entre la stipulation contractuelle et la demande en paiement, le bailleur étant tenu par le choix de la clause de charges qu’il a lui-même rédigée.
B. La responsabilité du colocataire en cas d’incendie et la force majeure
La responsabilité du locataire en cas d’incendie du logement loué est régie par l’article 1733 du code civil, aux termes duquel le locataire « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ». Lorsque le logement est occupé en colocation, la question se pose de savoir si la responsabilité du colocataire innocent peut être engagée pour un incendie provoqué par l’autre colocataire, voire par un tiers introduit dans les lieux à son insu.
La troisième chambre civile s’est prononcée sur cette hypothèse dans un arrêt de cassation partielle du 29 janvier 2026 (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-13.378), qui constitue la seconde décision de 2026 de la série. Un incendie volontairement provoqué par un colocataire s’était déclaré dans un appartement, son auteur s’étant introduit dans les lieux en brisant une vitre, à l’insu de sa colocataire qui avait été mise en sécurité par les gendarmes. La cour d’appel avait condamné solidairement la colocataire et son assureur sur le fondement de l’article 1733, en retenant que la circonstance que l’incendie ait été provoqué délibérément par le colocataire ne permettait pas à la colocataire de s’exonérer de sa responsabilité. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, en relevant que la cour d’appel n’avait pas recherché « si M. [T] occupait toujours les lieux loués et s’il ne s’y était pas introduit à l’insu de sa colocataire, ce qui était de nature à constituer un cas de force majeure pour celle-ci ». En conséquence, l’incendie volontaire provoqué par un tiers à l’insu du colocataire, lorsque celui-ci n’occupe plus les lieux ou ne pouvait empêcher l’intrusion, est susceptible de constituer un cas de force majeure exonérant le colocataire innocent de la présomption de responsabilité de l’article 1733.
Dès lors, la responsabilité du colocataire en cas d’incendie s’apprécie au regard de sa situation individuelle et non de la seule existence d’un bail en colocation. La présomption de l’article 1733, qui pèse sur le locataire, peut être combattue par la preuve d’un cas fortuit ou d’une force majeure, laquelle suppose l’extériorité de l’événement et l’absence de faute de la personne qui s’en prévaut. Or, en colocation, l’exigence de l’article 1310 du code civil, selon laquelle « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas », trouve ici une illustration singulière : la responsabilité de plein droit de l’article 1733 ne saurait, à elle seule, entraîner la solidarité des colocataires entre eux, chacun n’étant tenu, à défaut de stipulation, que des conséquences de sa propre faute ou de la présomption légale qui lui est personnelle.
En outre, lorsque le colocataire innocent a été exposé à des violences de la part de l’autre colocataire, la question de la force majeure se conjugue avec celle de la jouissance paisible du logement, laquelle incombe au bailleur en vertu des obligations de délivrance et d’entretien du logement loué. La jurisprudence de la troisième chambre civile, telle qu’illustrée par les arrêts du 3 juillet 2025 et du 29 janvier 2026, révèle ainsi une attention constante à la situation concrète de chaque colocataire, dont la responsabilité ne saurait être engagée sur le seul fondement de la qualité de cocontractant, sans recherche des circonstances de l’espèce. Cette approche, protectrice de la sécurité des occupants, s’inscrit dans un mouvement plus large de la jurisprudence récente tendant à apprécier les obligations locatives à l’aune des exigences de proportionnalité et de bonne foi.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2019 et 2026, a progressivement dessiné un régime complet de la colocation, articulé autour de la solidarité conventionnelle des colocataires, de la réglementation du loyer des chambres louées et de l’appréciation individualisée de leur responsabilité. L’arrêt du 8 avril 2021 a fixé le principe de l’extinction de la solidarité au plus tard six mois après la date d’effet du congé, tandis que l’arrêt du 3 juillet 2025 en a précisé la portée lorsque le congé est donné par l’ensemble des colocataires. Les deux décisions de l’année 2026, rendues respectivement les 29 janvier et 12 février, marquent une étape nouvelle : la première subordonne la responsabilité du colocataire en cas d’incendie à une recherche concrète des circonstances de force majeure, la seconde soumet le loyer de la chambre meublée à l’encadrement légal et interdit toute régularisation des charges lorsque les parties ont opté pour un forfait. En conséquence, la colocation n’est plus un mode d’occupation marginal, mais un objet juridique pleinement identifié, dont la sécurisation suppose une rédaction rigoureuse du bail et de ses annexes. À cet égard, le colocataire sortant comme le bailleur doivent être attentifs à la stipulation de la clause de solidarité, à la mention du complément de loyer et au choix du mode de récupération des charges, sous peine de voir leurs prétentions écartées par le juge. Dès lors, la consultation d’un avocat en droit du bail d’habitation à Paris ou d’un avocat en droit de la colocation et de la sous-location à Paris permet d’anticiper les difficultés d’un contentieux dont la jurisprudence récente a considérablement affiné les contours.
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