I. La détermination contractuelle de la destination des lieux loués
A. La portée de la clause de destination et l’étendue de l’activité autorisée
La clause de destination constitue l’un des éléments structurants du bail commercial, en ce qu’elle délimite l’activité que le preneur est autorisé à exercer dans les lieux loués. Aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique aux immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés. Or, la destination inscrite au contrat détermine non seulement l’usage des lieux, mais aussi l’étendue des obligations de délivrance du bailleur et le champ de la propriété commerciale du preneur. En conséquence, la rédaction de la clause conditionne l’équilibre du rapport locatif et la sécurité des deux parties, ainsi que l’a récemment illustrée une jurisprudence abondante de la troisième chambre civile.
La Cour de cassation retient une lecture stricte de la clause de destination, qui n’autorise que les activités expressément prévues au bail. Par un arrêt du 10 avril 2025, elle a ainsi jugé, au sujet d’une clause intitulée « destination » qui précisait que « tout changement même temporaire dans la destination des lieux ou la nature du commerce exploité, ainsi que toutes activités annexes ou complémentaires devront recevoir l’accord exprès préalable et écrit du bailleur sous peine de résiliation du présent bail », que cette clause n’autorisait que l’activité d’achat, vente et exposition de véhicules, à l’exclusion de celle de réparation de véhicules et de vente de pièces détachées, laquelle constituait une activité distincte (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473, F-D). Par ailleurs, la haute juridiction a rappelé, dans la même affaire, que l’exigence d’un accord exprès préalable et écrit du bailleur ne laissait aucune place à une autorisation tacite fondée sur la seule connaissance des activités exercées.
Cette exigence d’accord écrit se combine avec le principe selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, consacré à l’article 1103 du code civil. La troisième chambre civile en tire des conséquences rigoureuses en matière de preuve du changement de destination : l’attestation unilatérale du bailleur, non signée des deux parties, ne saurait valoir modification de la clause. A cet égard, la Cour a pu écarter une attestation de mise à disposition des locaux, rédigée par le gérant de la bailleresse, au motif qu’elle ne constituait pas un avenant au bail et ne faisait aucune référence à une clause quelconque du contrat et à sa modification éventuelle d’un commun accord entre les parties (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473, précité).
La délimitation de l’activité autorisée s’apprécie également au regard de la destination exclusive que les parties ont pu convenir. Par un arrêt du 19 juin 2025, la Cour de cassation a été saisie d’un litige portant sur des locaux destinés à l’activité de « confection de tous vêtements hommes, dames, enfants (fabrication et commercialisation) à l’exclusion de toutes autres activités », formule qui manifeste la volonté des parties de cantonner strictement l’usage des lieux (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127, F-D). En pareil cas, toute activité non comprise dans l’énumération contractuelle excède la destination et expose le preneur aux sanctions prévues par le bail.
La destination des lieux influe par ailleurs sur la condition d’immatriculation du preneur, qui conditionne le bénéfice du statut. Par un arrêt du 2 avril 2026, la troisième chambre civile a rappelé que l’activité autorisée par le bail était celle de « commerce de parapluies, cannes, ombrelles et cannes de défense, à l’exclusion de toute autre destination et vente correspondante » et que l’immatriculation du locataire devait être appréciée au regard de cette activité autorisée (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-15.435, F-D). En l’espèce, la cour d’appel avait dénié le statut au locataire en se fondant sur une fiche d’information du site Infogreffe indiquant un code de rattachement à la nomenclature d’activités françaises, que la Cour de cassation a requalifiée en violation de l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui était soumis, dès lors que cette pièce n’était pas un extrait Kbis.
Enfin, l’étendue de l’activité autorisée commande l’appréciation de la perte de la chose louée. Par un arrêt du 7 mai 2025, la Cour de cassation a jugé que l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne pouvait être assimilé à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.097, F-D). Cette solution confirme que la destination contractuelle constitue la référence à partir de laquelle s’apprécie l’usage attendu des lieux et, partant, l’existence d’une privation de jouissance susceptible d’exonérer le preneur du paiement des loyers.
B. L’obligation du bailleur de délivrer un local conforme à la destination contractuelle
L’obligation de délivrance du bailleur, consacrée à l’article 1719 du code civil, impose de remettre au preneur un local apte à servir à l’usage pour lequel il a été loué. Cette obligation se mesure à l’aune de la destination contractuelle des lieux, qui en constitue le référentiel. Par un arrêt du 12 octobre 2023, la Cour de cassation a jugé que le bailleur, qui avait donné son accord au changement de la destination des locaux, était tenu dès l’origine du bail de délivrer à sa locataire un local conforme à sa destination contractuelle de restaurant, ce qui supposait l’installation d’un conduit d’évacuation des vapeurs et fumées (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-16.175, F-D). Or, la Cour a également caractérisé, dans cette affaire, une volonté claire et non équivoque du bailleur d’autoriser la présence du conduit d’extraction sur la façade de son immeuble, révélée par son silence prolongé face à un ouvrage apparent.
La jurisprudence la plus récente étend cette obligation à toute la durée du contrat. Par un arrêt du 19 mars 2026, la troisième chambre civile a énoncé qu’il incombait au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat, cassant l’arrêt d’appel qui avait apprécié le respect de l’obligation de délivrance à la seule date de conclusion du bail (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483, F-D). En l’espèce, le preneur invoquait des désordres électriques et des non-conformités aux règles de sécurité applicables à l’activité exercée, éléments que le bailleur devait assumer dès lors qu’ils affectaient la jouissance des lieux conformément à leur destination.
La conformité du local à sa destination engage encore le bailleur en matière de travaux de mise aux normes. Par un arrêt du 19 juin 2025, la Cour de cassation a retenu que les travaux de mise aux normes autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux relevaient de l’obligation de délivrance du bailleur, lequel devait les assurer et les prendre en charge (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127, F-D). En conséquence, la destination contractuelle détermine le partage des charges de conformité entre les parties, le bailleur supportant les travaux qui conditionnent l’exercice même de l’activité autorisée.
La portée de cette obligation est toutefois circonscrite à l’usage contractuellement prévu. Par un arrêt du 4 juillet 2024, la Cour de cassation a rappelé que, si l’obligation de délivrance implique de délivrer un local en état de servir à l’usage contractuellement prévu tout au long de l’exécution du contrat, l’impossibilité pour le locataire de céder son droit au bail n’est pas constitutive, en elle-même, d’un manquement du bailleur à cette obligation (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-15.902, F-D). La haute juridiction a néanmoins validé la résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse en relevant que la situation juridique du local ne permettait pas la poursuite de son exploitation dans les termes du bail, la servitude de non-division affectant l’immeuble ayant privé la locataire de la possibilité de céder son droit au bail conformément aux stipulations contractuelles.
Des lors, la destination des lieux commande l’appréciation des obligations réciproques des parties tout au long de la vie du bail. En conséquence, la détermination de l’activité autorisée à la conclusion du contrat conditionne tant la délivrance due par le bailleur que le périmètre de l’exploitation que le preneur peut valablement conduire, ainsi que le révèle l’articulation de ces arrêts récents de la troisième chambre civile.
II. Le changement de destination et la sanction du dépassement
A. Les voies de modification : l’accord du bailleur, la renonciation et la déspécialisation
Le changement de destination des lieux loués suppose, en principe, l’accord du bailleur, qui peut être exprès ou tacite, mais doit en toute hypothèse être clair et non équivoque. Par un arrêt du 12 octobre 2023, la Cour de cassation a jugé qu’une autorisation implicite ne pouvait être retenue qu’à la condition de caractériser l’absence d’équivocité, ce qui excluait de déduire un accord du seul consentement initial à l’usage de restaurant et à des travaux de réunion des locaux (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-16.175, F-D). Par ailleurs, la renonciation du bailleur à se prévaloir de la clause de destination ne se présume pas : par l’arrêt du 10 avril 2025 déjà évoqué, la Cour a pu déduire du simple silence pendant plusieurs années de la bailleresse, malgré sa connaissance des activités réellement exercées par la locataire, l’absence de renonciation claire et non équivoque à se prévaloir de la clause (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473, F-D).
La déspécialisation partielle offre au preneur une voie légale de modification de la destination. Aux termes de l’article L. 145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, après avoir fait connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette formalité valant mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire des activités envisagées. Dans l’affaire Garage de Châtel, la Cour de cassation a relevé que la demande de déspécialisation partielle de la locataire contredisait l’existence d’un accord antérieur de la bailleresse et que la réponse négative de cette dernière était intervenue dans le délai de deux mois prévu par ce texte, ce qui excluait toute mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473, précité).
La déspécialisation plénière, régie par l’article L. 145-48 du code de commerce, autorise le locataire à exercer dans les lieux une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. La mise en œuvre de cette faculté suppose que le demandeur soit titulaire du droit au bail, ce qui pose la question de la régularité de la cession lorsqu’une clause d’agrément subordonne celle-ci à l’accord écrit et préalable du bailleur. Par un arrêt du 16 novembre 2023, la Cour de cassation a rappelé que les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce à l’accord écrit et préalable du bailleur, le preneur pouvant se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.567, F-D).
La cession du droit au bail avec déspécialisation, dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, présente des incidences propres sur le loyer renouvelé. Par un arrêt de principe du 15 février 2023, publié au bulletin, la Cour de cassation a jugé que la cession du droit au bail, dans les conditions de cet article, emportant malgré une déspécialisation le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849, FS-B). La haute juridiction a également précisé qu’il ne pouvait être déduit du non-exercice par les bailleurs de leur droit de rachat prioritaire ou de l’absence d’opposition en justice à la déspécialisation leur renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer.
B. La sanction du dépassement : la clause résolutoire, l’immatriculation et le loyer renouvelé
La violation de la clause de destination expose le preneur à la mise en œuvre de la clause résolutoire stipulée au bail. Or, la jurisprudence encadre strictement l’exercice de cette prérogative, en soumettant le bailleur à l’exigence de bonne foi. Par un arrêt du 25 avril 2024, la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour exercice d’activités de nettoyage et de réparation de véhicules sur un terrain destiné au seul négoce, sans rechercher si la clause avait été mise en œuvre de bonne foi par la bailleresse, alors même que le preneur invoquait la tolérance prolongée du bailleur et l’usage de la clause aux fins d’échapper au paiement d’une indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 23-10.384, F-D). En conséquence, la mise en œuvre de la clause résolutoire fondée sur le dépassement de la destination suppose que le bailleur ne se soit pas rendu lui-même complice du manquement par sa passivité prolongée.
Le dépassement de la destination peut également priver le preneur du bénéfice du statut des baux commerciaux, en raison de l’exigence d’immatriculation au titre de l’activité autorisée par le bail. Par un arrêt du 19 mars 2026, la Cour de cassation a rappelé que l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne le droit au renouvellement du bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction, doit être effectuée au titre de l’activité autorisée par le bail et exercée dans les lieux loués (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581, F-D). La haute juridiction a toutefois admis que le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut, en retenant que les deux lots formaient une unité d’exploitation unique et indivisible dès lors qu’aucune barrière physique ne les séparait, que la clientèle circulait de l’un à l’autre et qu’aucune comptabilité analytique distincte n’était dressée.
Cette exigence d’immatriculation au titre de l’activité autorisée par le bail trouve son prolongement dans l’arrêt du 2 avril 2026, qui impose au juge de vérifier la conformité de l’activité immatriculée à celle contractuellement autorisée, sans pouvoir se fonder sur des pièces dépourvues de force probante telles qu’une fiche d’information Infogreffe (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-15.435, précité). Or, la méconnaissance de la destination par le preneur peut en outre constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité, au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, sous réserve du respect de la mise en demeure préalable imposée par ce texte lorsque l’infraction consiste en l’inexécution d’une obligation.
Le changement de destination intervenu au cours du bail expiré exerce enfin une incidence directe sur la fixation du loyer renouvelé. En application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, la valeur locative se détermine notamment d’après la destination des lieux, et la modification notable des éléments la composant fait échec au plafonnement du loyer renouvelé. Par l’arrêt Leopol du 15 février 2023, la Cour de cassation a retenu que le bailleur pouvait invoquer, au soutien de sa demande en fixation du loyer renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré, sans que la déspécialisation opérée dans le cadre de l’article L. 145-51 n’y fasse obstacle (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849, précité). Des lors, le changement d’activité autorisé par le bailleur au cours du bail produit des effets économiques au-delà du terme du contrat, sur le terrain du loyer du bail renouvelé.
La sanction du dépassement de la destination dépend ainsi de la nature du manquement et du comportement des parties. En conséquence, la clause de destination, loin de constituer une simple clause de style, engage la pérennité du bail, la consistance de la propriété commerciale et le sort du loyer renouvelé, comme en témoignent les arrêts rendus par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de l’arrêt Leopol du 15 février 2023 à l’arrêt du 2 avril 2026, dessine un régime cohérent de la clause de destination dans le bail commercial. La détermination contractuelle de l’activité autorisée commande l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur, laquelle s’apprécie tout au long de l’exécution du contrat, ainsi que le périmètre de l’exploitation que le preneur peut conduire dans les lieux. Or, le changement de destination demeure strictement encadré : l’accord du bailleur doit être clair et non équivoque, la renonciation à se prévaloir de la clause ne se présume pas, et la déspécialisation, partielle ou plénière, obéit aux formalités des articles L. 145-47, L. 145-48 et L. 145-51 du code de commerce. En conséquence, le dépassement de la destination expose le preneur à la mise en œuvre de la clause résolutoire, exercée de bonne foi, à la perte du droit au renouvellement en cas de défaut d’immatriculation conforme et au déplafonnement du loyer renouvelé. Ces décisions récentes, dont plusieurs n’ont pas encore été commentées par la doctrine, confirment que la rédaction de la clause de destination constitue un enjeu déterminant pour les parties au bail commercial, tant au regard de la délivrance due par le bailleur que des prérogatives du preneur, dans un contexte jurisprudentiel en constante évolution depuis 2023. Les praticiens du droit des baux commerciaux à Paris et en province doivent ainsi intégrer ces solutions dans la rédaction des contrats comme dans la conduite des contentieux relatifs à l’usage des lieux loués.
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