I. L’obligation d’information et de conseil du professionnel de l’immobilier à l’égard de l’acquéreur investisseur
A. La consécration d’un devoir d’information sur les caractéristiques et les risques de l’opération
La vente en l’état futur d’achèvement d’un logement destiné à la location demeure, aux termes de l’article L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Lorsque l’acquisition s’inscrit dans un montage de défiscalisation, la confrontation entre le prix payé à l’achat et la valeur réelle du bien peut révéler, des années plus tard, une surévaluation dont l’acquéreur demande réparation. La troisième chambre civile a consacré, dans ce domaine, un devoir d’information et de conseil dont l’arrêt rendu le 12 mars 2026 (n° 24-18.397, arrêt n° 148 F-D) vient de rappeler la portée et les sanctions.
En l’espèce, un acquéreur avait acheté en 2006, au prix de 144 210 euros, un appartement avec emplacement de parking dans une résidence en copropriété, à titre d’investissement locatif bénéficiant d’une défiscalisation, par l’intermédiaire de la société Omnium conseil, devenue la société Stellium immobilier. Dix ans après la vente, une estimation de l’agence Foncia évaluait le bien à la somme de 59 000 euros, de sorte que l’investisseur, invoquant un défaut d’information sur le risque financier de l’opération, assigna la venderesse et la société chargée de la commercialisation en responsabilité et en paiement de dommages-intérêts. La cour d’appel de Pau, par arrêt du 30 avril 2024, accueillit partiellement cette demande, et la Cour de cassation, le 12 mars 2026, rejeta le pourvoi de la société Stellium immobilier.
La portée de l’arrêt tient d’abord à la caractérisation du manquement de l’intermédiaire professionnel. La haute juridiction relève que la mandataire chargée de la commercialisation du projet « s’était bornée à remettre à l’acquéreur un guide de l’investissement, rappelant que l’immobilier constituait une valeur refuge par excellence même s’il subissait de faibles fluctuations à la hausse ou à la baisse et affirmant que « votre bien connaîtra probablement une revalorisation » ». Ce document ne présentait qu’une étude théorique des risques, de surcroît fondée sur une seule hypothèse, la plus optimiste, sans jamais mentionner les aléas possibles pour ce type d’investissement, notamment une éventuelle dévalorisation du bien. Or la présentation d’un programme immobilier sous un jour exclusivement favorable, en écartant toute hypothèse de baisse, constitue une méconnaissance de l’obligation d’information pesant sur le professionnel.
Cette obligation est aujourd’hui solidement ancrée dans la jurisprudence de la troisième chambre civile. Par un arrêt du 13 avril 2023 (n° 22-10.288), la Cour de cassation a énoncé que « le vendeur, promoteur d’une opération d’investissement immobilier bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, est tenu envers les acquéreurs d’un devoir d’information sur les caractéristiques et les risques de cette opération ». Elle a, dans le même arrêt, rappelé que « l’intermédiaire professionnel qui commercialise des opérations immobilières de placement a l’obligation d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l’investissement qu’il lui propose ». Le vendeur promoteur, tout comme la société chargée de la commercialisation, se trouve ainsi tenu d’une obligation dont le contenu excède la simple présentation des avantages fiscaux de l’opération.
Le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, défini aux articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, se trouve ainsi complété par une exigence d’information dont l’intensité varie selon la qualité de l’acquéreur et la complexité du montage proposé. L’acquéreur non averti, qui s’engage sur la foi de simulations de rendement et d’avantages fiscaux, constitue la figure centrale de la protection édifiée par la Cour de cassation, dès lors que le déséquilibre d’information entre le professionnel et l’investisseur justifie l’imposition de devoirs renforcés. La remise d’un plan de financement, la présentation d’un taux de rentabilité ou l’affirmation d’une garantie de loyers constituent autant d’engagements dont le professionnel répond, sans qu’il puisse se retrancher derrière la connaissance supposée par l’acquéreur des aléas inhérents à tout placement immobilier.
Par ailleurs, la Cour de cassation refuse que cette obligation soit réputée exécutée par la seule remise de documents commerciaux insistant sur les garanties du placement. Par un arrêt du 21 septembre 2022 (n° 20-21.043), elle a censuré la cour d’appel qui avait écarté tout manquement de la société chargée de la commercialisation d’une résidence de tourisme, après avoir pourtant relevé la remise aux acquéreurs de plaquettes insistant sur « les valeurs de sécurité, rentabilité et garantie, présentées en caractères gras », décrivant le preneur comme le leader européen de la gestion de résidence de tourisme et présentant le loyer comme garanti par un bail minimum de neuf ans. En statuant par des motifs impropres à établir que l’attention des acquéreurs avait été appelée sur l’ensemble des risques du placement, la cour d’appel avait privé sa décision de base légale.
B. La sanction du manquement : de l’indemnisation en perte de chance à la nullité pour dol
La sanction du manquement à l’obligation d’information et de conseil s’analyse, s’agissant d’un intermédiaire qui n’est pas partie au contrat de vente, sur le terrain de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 12 mars 2026, la cour d’appel de Pau avait alloué à l’acquéreur une indemnisation correspondant à vingt pour cent de la dévalorisation du bien, soit la somme de 28 800 euros, en retenant que le préjudice s’analysait en une perte de chance de ne pas avoir contracté. La Cour de cassation a approuvé cette analyse, en jugeant que la cour d’appel avait pu déduire du manquement constaté la nécessité de réparer « le préjudice en résultant, analysé en une perte de chance, qu’elle a fixé à une somme dont elle a souverainement évalué le montant ».
La jurisprudence antérieure offre des illustrations convergentes de cette sanction. Par un arrêt du 23 février 2017 (n° 15-29.503), la troisième chambre civile avait déjà rejeté le pourvoi de la société Stellium immobilier, condamnée à garantir la venderesse des condamnations prononcées au profit d’acquéreurs dont le consentement avait été vicié par le dol de la mandataire, laquelle avait remis « une plaquette publicitaire présentant la résidence comme promise à une forte demande locative, sans les informer correctement des risques de l’opération ». La réitération des condamnations prononcées contre ce même intermédiaire, près de dix ans plus tard, démontre la constance des juridictions dans la répression des pratiques commerciales fondées sur la présentation fallacieuse des perspectives de rendement.
De la même manière, par un arrêt du 12 octobre 2017 (n° 16-23.362), la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir annulé pour dol la vente de deux lots acquis en l’état futur d’achèvement, au motif que le promoteur, qui connaissait l’état de saturation du marché locatif de la ville concernée, « assurait aux acquéreurs un placement sûr et rentable à court terme dans l’unique intérêt de rentabiliser son opération ». La dissimulation d’une information déterminante, telle que l’insuffisance de la demande locative ou la surévaluation du prix, tombe ainsi sous le coup de la réticence dolosive définie à l’article 1137 du code civil, lequel vise « la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». L’acquéreur peut alors solliciter, outre l’allocation de dommages-intérêts, la nullité de la vente, dont le prononcé emporte restitution du prix et des frais engagés.
À cet égard, la frontière entre l’indemnisation en perte de chance et l’annulation pour dol dépend de la qualité du professionnel poursuivi et de la nature des manoeuvres reprochées. Le vendeur et le promoteur, parties au contrat, encourent la nullité lorsque le consentement de l’acquéreur a été vicié, tandis que l’intermédiaire, tiers au contrat, ne peut être condamné qu’à des dommages-intérêts. En conséquence, l’investisseur dispose d’un choix stratégique entre l’action en nullité, soumise au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil lorsqu’elle est fondée sur le dol, et l’action en responsabilité, dont le régime de prescription appelle une attention particulière.
L’évaluation du préjudice obéit par ailleurs à des règles dont la souplesse laisse aux juges du fond une marge d’appréciation substantielle. La perte de chance, retenue dans l’arrêt du 12 mars 2026, se définit comme la disparition certaine d’une éventualité favorable, laquelle s’apprécie au regard de la probabilité que l’acquéreur aurait eue, s’il avait été correctement informé, de renoncer à l’opération ou de négocier un prix conforme à la valeur réelle du bien. L’indemnisation allouée, fixée à vingt pour cent de la dévalorisation du bien dans l’affaire Stellium immobilier, manifeste la volonté des juridictions de réparer l’intégralité du préjudice résultant de la faute, sans pour autant indemniser la seule dépréciation conjoncturelle du marché, laquelle demeure étrangère au manquement du professionnel. La distinction entre la perte de chance et la perte de valeur globale du placement, dont la charge de la démonstration incombe à l’acquéreur, constitue ainsi un enjeu déterminant de l’évaluation des dommages-intérêts.
La répétition des condamnations prononcées à l’encontre de la société Stellium immobilier, en 2017 puis en 2026, révèle enfin la portée dissuasive de la jurisprudence de la troisième chambre civile. Les documents de commercialisation, plaquettes, guides de l’investissement et études financières personnalisées, sont soumis à un contrôle rigoureux portant sur leur caractère sincère et complet, et les mentions générales relatives aux fluctuations du marché ne sauraient suppléer l’absence d’information sur les risques spécifiques de l’opération proposée. Or cette exigence de sincérité s’impose dès la phase précontractuelle, la Cour de cassation n’exigeant pas la preuve d’une intention de tromper pour retenir la responsabilité délictuelle de l’intermédiaire, alors même que la qualification de dol suppose, aux termes de l’article 1137 du code civil, la démonstration du caractère intentionnel de la dissimulation.
II. La prescription de l’action en responsabilité : la fixation du point de départ à la connaissance des faits
A. Le principe : un délai quinquennal courant de la révélation du dommage
L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Le point de départ du délai de prescription ne coïncide donc pas nécessairement avec la conclusion de la vente, mais se détermine à la date à laquelle la victime a été en mesure de prendre conscience du dommage. Dans l’arrêt du 12 mars 2026, la société Stellium immobilier soutenait précisément que l’acquéreur était en mesure d’apprécier la surévaluation du prix d’acquisition dès la date de la vente, au regard des données accessibles de l’état du marché immobilier dans le secteur concerné.
La Cour de cassation a écarté cette argumentation en retenant que, l’acquéreur ayant eu connaissance, le 15 août 2016, de l’estimation de son bien à la somme de 59 000 euros, « le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur à l’encontre de la société chargée de la commercialisation du programme immobilier à visée défiscalisante au titre, notamment, d’une surestimation du prix à l’achat, ne pouvait être fixé à la date de conclusion de la vente, mais devait l’être à la date à laquelle celui-ci avait eu connaissance des faits lui permettant d’agir ». L’instance engagée le 23 octobre 2018 étant dès lors recevable, la condamnation et l’indemnisation de 28 800 euros ont été maintenues.
Ce principe s’inscrit dans une série jurisprudentielle cohérente. Par un arrêt de principe du 1er février 2024 (n° 22-13.446, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a jugé que, dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt dont le remboursement du capital était différé à dix ans, « le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté ». La cour d’appel, qui avait fixé le point de départ au jour de la signature de l’acte authentique au motif que la valeur du bien était un élément accessible et connu dès l’acquisition, a été censurée.
La Cour de cassation a, de surcroît, précisé la notion de manifestation du dommage dans un arrêt du 19 février 2026 (n° 24-11.109), en rappelant qu’« il est jugé, en matière d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, que la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat ». Ayant constaté que l’acquéreur n’avait eu connaissance de la valeur réelle du bien que lors d’une estimation immobilière réalisée en mars 2018, la cour d’appel ne pouvait, sans violer l’article 2224 du code civil, fixer le point de départ de la prescription à la fin de l’année 2011 au motif que la rentabilité de l’opération était alors appréciable.
La référence à la formule du point de départ retenue dans l’arrêt du 19 février 2026 procède de l’arrêt de principe du 26 octobre 2022 (n° 21-19.898, publié), expressément visé par la Cour de cassation, et manifeste la volonté de la troisième chambre civile d’unifier le régime de la prescription des actions fondées sur les manquements des professionnels de l’investissement immobilier défiscalisé. La condition de la connaissance des faits, commune à l’action en responsabilité et à l’action en nullité, s’apprécie ainsi au regard de la capacité de l’acquéreur à appréhender la réalité économique de son investissement, et non de la seule possibilité théorique de consulter les données du marché. La Cour de cassation sanctionne dès lors les juges du fond qui font peser sur l’acquéreur une obligation de vigilance rétroactive, incompatible avec la confiance légitime qu’il est en droit de placer dans les informations délivrées par le professionnel.
B. Les applications récentes : de la surévaluation révélée par une estimation à la réalisation du risque
La jurisprudence récente révèle toutefois que la surévaluation ne saurait être indéfiniment invoquée par l’acquéreur, la connaissance des faits pouvant être fixée à une date antérieure à la revente du bien. Par un arrêt du 22 janvier 2026 (n° 24-12.207), la troisième chambre civile a ainsi rejeté le pourvoi d’un acquéreur qui avait acheté en 2012 un appartement au prix de 158 862,88 euros hors taxe et l’avait revendu en 2021 au prix de 114 000 euros. Les juges du fond avaient retenu que l’économie du contrat, compte tenu du taux de TVA appliqué, révélait que le bien était un bien ancien soumis à dépréciation immédiate, et que l’insuffisance de rentabilité locative, supérieure à quinze pour cent dès la première année de location, « traduisait nécessairement une surévaluation du prix du bien à l’achat ».
La Cour de cassation a approuvé cette analyse en jugeant que la cour d’appel « a souverainement retenu que l’acquéreur avait eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action dès le mois de janvier 2014 », et en a exactement déduit que l’action engagée le 20 juin 2020 était prescrite. La divergence des solutions, entre l’arrêt du 12 mars 2026 et l’arrêt du 22 janvier 2026, tient ainsi à la date à laquelle l’acquéreur a effectivement découvert la surévaluation : le défaut manifeste de rentabilité dès la première année suffit à caractériser cette connaissance, tandis qu’une estimation professionnelle constitue l’élément de révélation lorsque la dépréciation ne se déduit pas du contrat lui-même.
La charge de la preuve de la date de connaissance pèse en outre sur l’acquéreur, ainsi que l’illustre l’arrêt du 30 janvier 2020 (n° 19-10.369), dans lequel la Cour de cassation a jugé que « l’estimation du bien à laquelle M. et Mme F… avait fait procéder en 2012 ne suffisait pas à caractériser la date à laquelle ils avaient eu connaissance de la surévaluation constitutive du dol qu’ils alléguaient », tout en rejetant le pourvoi des acquéreurs dont les actions en nullité étaient prescrites. L’estimation du bien ne vaut révélation que si elle est contemporaine de la prise de conscience effective du préjudice, l’investisseur devant démontrer qu’il n’a connu les faits qu’à une date déterminée.
Des lors, la détermination du point de départ du délai de prescription obéit à un examen concret des circonstances de chaque espèce. L’acquéreur d’un bien défiscalisé surévalué dispose de cinq ans à compter du jour où il a découvert, ou aurait dû découvrir, l’impossibilité d’obtenir la rentabilité promise, que cette découverte résulte d’une estimation professionnelle, d’une carence locative prolongée ou de l’impossibilité de revendre le bien à un prix couvrant le capital emprunté. En conséquence, la conservation des estimations immobilières, des correspondances avec les gestionnaires locatifs et des justificatifs de vacance revêt une importance déterminante pour la recevabilité de l’action.
Par ailleurs, l’articulation entre l’action en responsabilité et l’action en nullité pour dol obéit à des régimes distincts, dont la maîtrise conditionne l’issue du contentieux. L’action en nullité pour dol se prescrit par cinq ans à compter de la découverte de l’erreur provoquée par le dol, ainsi qu’il résulte de la combinaison des articles 1137 et 2224 du code civil, tandis que l’action en responsabilité contre l’intermédiaire ne court que du jour où le risque s’est réalisé. La jurisprudence de la troisième chambre civile, nourrie des arrêts rendus entre 2017 et 2026, dessine ainsi un régime protecteur de l’acquéreur non averti, sans jamais consacrer une imprescriptibilité de fait des actions fondées sur la surévaluation.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2017 à 2026 consacre un dispositif complet de protection de l’acquéreur d’un bien immobilier à visée défiscalisante. Le vendeur promoteur et l’intermédiaire chargé de la commercialisation sont tenus d’une obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques et les risques de l’opération, dont la méconnaissance ouvre droit à réparation du préjudice, analysé en perte de chance, voire à l’annulation de la vente lorsque la dissimulation s’analyse en un dol. Le point de départ de la prescription quinquennale se fixe, quant à lui, au jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, c’est-à-dire, s’agissant d’une surévaluation, à la date de sa révélation par une estimation professionnelle ou par l’insuffisance manifeste de la rentabilité promise. L’arrêt du 12 mars 2026, en rejetant le pourvoi de la société Stellium immobilier, confirme la vigueur de cette protection et rappelle aux professionnels de l’immobilier que la présentation d’un investissement sous un angle exclusivement favorable, sans information sur les aléas du marché, engage leur responsabilité. L’investisseur qui s’estime victime d’une surévaluation doit en conséquence agir dans les cinq ans de la découverte du préjudice et conserver l’ensemble des documents permettant d’établir la date de cette connaissance, dans la perspective d’un contentieux de la vente immobilière dont l’issue dépendra de la démonstration du manquement, de l’étendue du préjudice et de la recevabilité de l’action.
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