I. Le régime de l’imputation des charges locatives au preneur : un encadrement contractuel et légal
A. L’exigence d’une stipulation expresse : la clause claire et précise
Le bail commercial est un contrat à titre onéreux dont la structure repose sur un principe de liberté contractuelle étendu, mais cette liberté connaît une limite constante dans le contentieux des charges. En effet, les charges, impôts et taxes ne constituent pas un accessoire naturel du loyer et ne peuvent être mis à la charge du preneur que si le contrat les y soumet expressément, à défaut de quoi ils demeurent supportés par le bailleur en sa qualité de propriétaire de l’immeuble. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé cette exigence avec une vigueur particulière dans sa jurisprudence récente, en en faisant la pierre angulaire du régime de l’imputation des dépenses locatives.
La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 16 mai 2024, que « la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d’un bail commercial qu’en vertu d’une clause claire et précise » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.830, Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.830). Dans cette espèce, la clause du bail imposait au preneur de rembourser « la totalité des charges afférentes directement ou indirectement aux locaux loués et à l’immeuble pour sa quote-part », de telle sorte que le loyer fût perçu « net de toutes charges, impôts, contributions, taxes et dépenses quelconques » ; la cour d’appel en avait déduit que la taxe litigieuse entrait dans le champ du remboursement. Or, la Haute juridiction a censuré ce raisonnement, au motif qu’aucune stipulation claire et précise ne mettait expressément cette taxe à la charge de la locataire, laquelle avait d’ailleurs spontanément acquitté les sommes réclamées. Cette solution illustre le refus constant de déduire l’imputation d’une dépense déterminée d’une formule générale de transfert des charges.
Par ailleurs, la même exigence de précision s’applique à la rédaction des clauses relatives aux impôts et taxes foncières. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel d’avoir écarté l’imputation au preneur de taxes d’urbanisme, au motif que la clause du bail mettant à sa charge « l’ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière en fonction de la superficie louée » ne comportait pas de disposition expresse les visant (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-17.985, Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-17.985). La Haute juridiction a ainsi jugé que, « en l’absence de dispositions expresses, les taxes d’urbanisme ne pouvaient être imputées à la locataire », la cour d’appel ayant légalement justifié sa décision par ce seul motif, quand bien même la clause énumérait les taxes au moyen du terme « notamment », dont la portée est en principe non limitative. A cet égard, la référence à une énumération, fût-elle ouverte, ne supplée pas l’absence de désignation expresse de l’imposition litigieuse.
Cette rigueur se retrouve également s’agissant des réparations de l’immeuble. Aux termes de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » (article 606 du code civil). La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 16 mars 2023, que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.107, Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.107). En l’espèce, la clause du bail mettait à la charge du preneur une contribution aux charges des parties communes et d’utilité collective, y compris les réparations des équipements du centre commercial, mais elle ne visait pas expressément la réfection de la toiture ; la cour d’appel avait néanmoins condamné le preneur à contribuer aux travaux portant sur celle-ci, sans rechercher si une clause claire et précise la mettait à sa charge. Or, la cassation est intervenue au visa des articles 1134, 1720 et 1754 du code civil, la Cour rappelant que le transfert des réparations structurelles exige une stipulation d’autant plus explicite qu’elle déroge à la répartition légale des charges entre bailleur et preneur. Des lors, la clause générale de participation aux charges d’un ensemble immobilier ne saurait, à elle seule, opérer ce transfert.
B. Les limites légales à l’imputation : l’inventaire précis et limitatif et les charges non imputables
La loi Pinel du 18 juin 2014 a profondément modifié le régime des charges locatives en imposant un formalisme contractuel destiné à garantir la transparence de leur répartition. Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » (article L. 145-40-2 du code de commerce). Cet inventaire constitue désormais le support exclusif de l’imputation des charges au preneur, dont la méconnaissance entraîne la réputation non écrite de la clause contraire, en application de l’article L. 145-15 du code de commerce, qui déclare réputés non écrits « les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec » aux dispositions impératives du statut (article L. 145-15 du code de commerce).
La sanction du réputé non écrit présente une efficacité redoutable pour le preneur, dès lors qu’elle opère de plein droit, sans qu’il soit nécessaire d’établir un préjudice, et qu’elle ne peut être écartée par la production ultérieure de décomptes détaillés. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile a conféré à ce dispositif une portée particulièrement protectrice, en imposant au bailleur de démontrer la réalité des dépenses dont il réclame le remboursement. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a ainsi jugé que « pour conserver les sommes versées au titre des provisions, en les affectant à sa créance de remboursement d’un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat de bail commercial, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-17.985, Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-17.985). En l’espèce, la bailleresse ne justifiait pas du montant des charges de copropriété pour trois exercices, faute de produire les régularisations établies par le syndic, de sorte que les provisions correspondantes devaient être restituées au preneur.
Par ailleurs, l’article R. 145-35 du code de commerce dresse la liste des charges qui ne peuvent, en raison de leur nature, être imputées au locataire, et qui constituent autant de limites impératives à la liberté contractuelle (article R. 145-35 du code de commerce). Sont ainsi exclus les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations, les impôts et taxes dont le redevable légal est le bailleur, à l’exception de la taxe foncière et des taxes additionnelles, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers, ainsi que, dans les ensembles immobiliers, les charges afférentes aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. La liste ainsi édictée revêt un caractère limitatif et d’ordre public, de sorte que toute clause contraire est frappée de la sanction du réputé non écrit.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a encore précisé le régime des travaux de mise en conformité, dont la charge pèse par principe sur le bailleur. Dans un arrêt du 10 avril 2025, la Cour de cassation a jugé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099, Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099). Dans cette affaire, l’immeuble loué présentait dès sa construction des non-conformités au regard du règlement de sécurité-incendie, et les clauses du bail, qui imposaient au preneur de prendre les lieux en l’état et de réaliser tous travaux de mise aux normes, ne pouvaient être regardées comme une stipulation expresse mettant à sa charge les travaux destinés à remédier aux non-conformités existantes au moment de la délivrance initiale des locaux. Or, la cour d’appel, qui avait retenu une faute lourde du preneur pour avoir exploité pendant quatorze ans un établissement non conforme, a été censurée pour n’avoir pas constaté l’existence d’une telle stipulation.
Enfin, le transfert des impôts fonciers au preneur, s’il demeure licite, n’est pas sans incidence sur la détermination du loyer du bail renouvelé. La troisième chambre civile a en effet jugé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que « l’impôt foncier mis à la charge de la locataire par le bail constituait une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative qu’elle a souverainement estimée » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943). Cette solution s’inscrit dans le prolongement de l’article R. 145-8 du code de commerce, aux termes duquel « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (article R. 145-8 du code de commerce). A cet égard, l’imputation d’une charge exorbitante n’est donc pas sanctionnée par la nullité de la clause, mais elle se traduit, en pratique, par une minoration du loyer au renouvellement, ce qui en neutralise partiellement l’avantage économique pour le bailleur.
II. La régularisation des charges locatives : l’obligation d’information du bailleur et le sort des provisions
A. La transmission effective des justificatifs et la charge de la preuve
Le législateur n’a pas seulement encadré la répartition des charges ; il a également institué une obligation d’information récurrente à la charge du bailleur, destinée à permettre au preneur de contrôler les sommes mises à son compte. Aux termes de l’article R. 145-36 du code de commerce, « l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi » (article R. 145-36 du code de commerce). Le même texte précise que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ». Cette obligation de communication, qui prolonge l’inventaire prévu à l’article L. 145-40-2, constitue le pivot du mécanisme de régularisation des charges.
La troisième chambre civile a donné à cette obligation une portée que la lettre du texte ne laissait pas entièrement pressentir, en distinguant la mise à disposition des documents de leur transmission effective. Dans un arrêt du 29 janvier 2026, promis à la publication au Bulletin, la Cour de cassation a jugé « que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, d’autre part, qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, FS-B). En l’espèce, la bailleresse avait mis les factures justificatives à la disposition de la locataire, laquelle ne les avait pas contestées, et les juges du fond en avaient déduit qu’elle avait satisfait à son obligation de communication ; la Cour de cassation a censuré cette analyse, au motif qu’« il incombait à la bailleresse d’adresser à la locataire qui lui en avait fait la demande les justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances qu’elle lui imputait et de justifier devant le juge du montant des charges qui étaient contestées par la locataire ».
Cette exigence de transmission effective s’articule avec les règles de la charge de la preuve. Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » (article 1353 du code civil). Il en résulte que les provisions versées par le preneur au titre des charges s’analysent comme de simples avances, dont le bailleur ne peut conserver le produit qu’à la condition d’en démontrer la réalité et le montant. Cette qualification des provisions comme avances remboursables, distinctes du loyer, commande l’ensemble du contentieux de la régularisation : la perception des provisions ne confère pas au bailleur un droit acquis, mais l’investit d’une obligation de justification qui se prolonge, le cas échéant, devant le juge.
Or, la jurisprudence récente a également rappelé que l’information du preneur sur l’ampleur des charges est un élément substantiel du contrat, dont l’insuffisance peut être sanctionnée, dans des limites toutefois strictes. Dans un arrêt du 15 février 2023, la cour d’appel avait annulé le bail commercial au motif que le contrat, « s’il est très précis sur le transfert des charges, ne donne pas d’éléments d’information sur le montant réel des charges », de sorte que la locataire n’avait pas, lors de la conclusion, « une vision exacte du montant réel du loyer et charges dont elle aurait à s’acquitter » ; la troisième chambre civile a censuré cette analyse, en rappelant que la validité du consentement s’apprécie au moment de la formation du contrat et que des éléments postérieurs, tels que l’ampleur des régularisations intervenues après la conclusion, sont impropres à caractériser l’erreur du preneur (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-23.166, Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-23.166). Cette solution délimite avec netteté le périmètre du contrôle : le montant des charges doit être appréhendé à la date de la signature du bail, et non à l’aune des régularisations ultérieures, dont la variation est inhérente au mécanisme.
B. La régularisation tardive et la prescription de l’action en restitution
La question la plus délicate du contentieux des charges locatives tient aux conséquences de l’absence ou de la tardiveté de la régularisation annuelle. L’article R. 145-36 du code de commerce fixe un délai de communication, mais il ne prévoit aucune sanction textuelle attachée à son dépassement, et il a appartenu à la jurisprudence de déterminer si la régularisation tardive privait le bailleur du droit de conserver les provisions perçues. La troisième chambre civile a apporté, dans un arrêt du 29 janvier 2026 publié au Bulletin, une réponse de principe à cette question restée ouverte depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
La Cour de cassation a en effet jugé que « le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270, Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270, FS-B). En l’espèce, la bailleresse n’avait transmis les états de dépenses et les factures de régularisation que plusieurs années après le terme des exercices concernés, postérieurement à une mise en demeure du preneur, et la locataire en déduisait que les provisions devaient lui être restituées en totalité ; la Haute juridiction a au contraire retenu que, la bailleresse justifiant à hauteur d’appel du montant des charges exposées, dont ni le principe ni le montant n’étaient discutés, la demande de remboursement intégral des provisions devait être rejetée.
Cette solution, qui écarte toute déchéance automatique du bailleur au seul titre de la tardiveté de la régularisation, confère un rôle central à la preuve et au comportement processuel des parties. La régularisation tardive constitue certes un manquement du bailleur à son obligation d’information, mais elle ne prive pas celui-ci de son droit aux charges lorsqu’il est en mesure d’établir leur existence et leur montant, y compris devant le juge. Or, cette jurisprudence impose en contrepoint au preneur de ne pas fonder exclusivement sa défense sur le dépassement des délais, et de contester utilement la nature des charges, leur conformité à l’inventaire contractuel ou les clés de répartition appliquées. A cet égard, la solution du 29 janvier 2026 s’inscrit dans un équilibre délicat entre la sécurité juridique du bailleur, qui conserve la charge de la justification, et la protection du preneur, qui ne saurait se prévaloir d’une sanction automatique que le législateur n’a pas édictée.
Enfin, l’action en restitution des provisions versées est soumise à la prescription quinquennale de droit commun. Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 14 novembre 2024, les modalités d’application de cette prescription à la répétition des charges locatives : les sommes que le bailleur peut réclamer au titre des charges étant « variables, non déterminées dans leur montant », dépendant d’éléments qui n’étaient pas connus du preneur et résultant de déclarations que le bailleur était tenu de faire, la prescription ne court qu’à compter de la connaissance de ces éléments (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 22-16.953, Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 22-16.953). Le même arrêt rappelle que la mesure d’expertise ordonnée pour établir les comptes entre les parties suspend la prescription de l’action en répétition, en application de l’article 2239 du code civil, ce qui confère au preneur un délai effectif pour agir lorsque le montant des charges demeure indéterminé.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, consolidée par les deux arrêts publiés au Bulletin du 29 janvier 2026, dessine un régime des charges locatives désormais stabilisé dans ses principes directeurs. L’imputation des dépenses au preneur suppose une stipulation claire et précise, conforme à l’inventaire limitatif exigé par l’article L. 145-40-2 du code de commerce, et respectueuse des exclusions impératives de l’article R. 145-35 du même code ; la régularisation annuelle, régie par l’article R. 145-36, impose au bailleur de transmettre effectivement les justificatifs au preneur qui les réclame, et non de se borner à les tenir à sa disposition ; la tardiveté de la régularisation, enfin, n’entraîne pas la déchéance du bailleur, dès lors qu’il justifie devant le juge de l’existence et du montant des charges exigibles. En conséquence, la sécurité juridique des relations locatives commande aux bailleurs de sécuriser la rédaction des clauses de charges et la conservation des pièces justificatives, et aux preneurs de contester utilement la nature et la répartition des dépenses qui leur sont imputées, dans le délai de la prescription quinquennale. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent bailleurs et preneurs dans le contentieux des charges locatives, de la négociation du bail à la régularisation des comptes, en mobilisant cette jurisprudence récente au service de la défense de leurs intérêts.
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