I. La répartition légale des charges de réparation dans le bail commercial : l’obligation d’entretien et de réparation du bailleur
A. Le contenu de l’obligation légale : délivrance en bon état, entretien et grosses réparations
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Cette répartition légale, qui pèse sur le bailleur commercial, ne trouve sa mesure qu’à la lumière de l’article 606 du code civil, aux termes duquel « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». La toiture, les murs porteurs et la charpente échappent ainsi à la charge du preneur, sauf stipulation contraire, tandis que les réparations d’entretien lui incombent en vertu de l’article 1754 du code civil, qui énumère les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu s’il n’y a clause contraire.
La troisième chambre civile a précisé la portée de ces obligations dans un arrêt du 19 juin 2025, rendu dans le litige opposant la société Besson chaussures à sa bailleresse au sujet d’infiltrations en provenance d’une toiture vétuste ayant endommagé les faux plafonds d’un local situé dans un immeuble en copropriété. Rappelant que le bailleur doit « délivrer au preneur la chose louée et entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée », la Cour de cassation énonce que « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié au Bulletin). Elle en déduit qu’une fois informée des infiltrations affectant les parties privatives, la bailleresse devait remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution, peu important que les fuites trouvent leur origine dans une toiture vétuste relevant des parties communes de l’immeuble.
Par ailleurs, l’obligation de délivrance et d’entretien s’impose au bailleur pendant toute la durée du bail, sans qu’il puisse se retrancher derrière la connaissance que le preneur avait de l’état des lieux au moment de la conclusion du contrat. La Cour de cassation a rappelé cette règle dans un arrêt du 14 novembre 2024, rendu au profit d’une société locataire d’un immeuble comportant un rez-de-chaussée commercial et un premier étage à usage d’habitation, dont l’état de vétusté était connu dès la prise à bail en 2004. Elle énonce que « la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations » (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-12.650). Cette solution vaut à fortiori pour le local commercial, dont le preneur n’a jamais à supporter l’état de la structure, et confirme que la délivrance n’est pas un événement ponctuel mais une obligation continue, dont l’exécution conditionne la jouissance paisible du preneur tout au long du bail.
L’obligation d’entretien du bailleur ne se réduit pas davantage à l’état de la chose louée elle-même, dès lors que le local est intégré dans un ensemble plus vaste tel qu’un centre commercial. Dans un arrêt du 20 avril 2023, la Cour de cassation a rappelé que les défauts d’éclairage et d’entretien des extérieurs du centre, notamment des parkings, des espaces verts et des conteneurs à ordures, « étaient constitutifs de manquements contractuels quand bien même ils ne pourraient être directement corrélés à une baisse d’activité chiffrable pour l’exploitant » (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 21-24.848). Or l’arrêt a été cassé en ce que la cour d’appel avait alloué des dommages-intérêts au titre de la perte de chiffre d’affaires sans caractériser de lien de causalité entre les manquements retenus et le préjudice indemnisé : le manquement du bailleur à son obligation d’entretien existe indépendamment de toute démonstration d’une perte économique, mais son indemnisation suppose, conformément au droit commun de la responsabilité contractuelle, la preuve d’un préjudice en relation directe avec la faute.
A cet égard, lorsque le local est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le bailleur ne peut se libérer de son obligation en se retranchant derrière la compétence du syndicat des copropriétaires. La Cour de cassation a solennellement affirmé, dans l’arrêt du 19 juin 2025 précité, que « les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Elle en a tiré une conséquence directe sur l’étendue de la réparation : le préjudice de jouissance du preneur doit être intégralement indemnisé à compter du jour où le bailleur a été informé des désordres jusqu’à leur cessation, sans que la perte d’une chance d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture puisse être substituée à la réparation du trouble lui-même, en application du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.
B. Les limites de l’obligation du bailleur : la force majeure et la distinction avec la perte de la chose louée
L’obligation d’entretien et de réparation du bailleur n’est pas pour autant sans limites, et la jurisprudence circonscrit strictement les causes d’exonération. L’obligation de jouissance paisible résultant de l’article 1719, 3°, du code civil ne cesse, selon une jurisprudence constante rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt du 21 mai 2026, « qu’en cas de force majeure » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905). Dans cette espèce, la locataire d’un local commercial à usage de restaurant avait subi plusieurs dégâts des eaux à compter de juillet 2014, et la cour d’appel avait exonéré les bailleurs au motif que les travaux incombaient à la seule copropriété et qu’aucune négligence ne pouvait leur être reprochée, dès lors qu’ils avaient immédiatement porté les désordres à la connaissance du syndic. Or la Cour de cassation a censuré ce raisonnement au motif que les juges du fond n’avaient pas caractérisé « une circonstance de force majeure de nature à exonérer les bailleurs de leur obligation », seule circonstance de nature à les libérer, la saisine du syndic et la recherche de solutions techniques étant indifférentes.
La distinction entre la simple réparation et la perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du code civil, borne également l’obligation du bailleur en cas de sinistre. Aux termes de ce texte, si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, tandis que sa destruction partielle ouvre au preneur une option entre la diminution du prix et la résiliation. La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 4 juin 2026 rendu à propos d’une villa d’un lotissement exploité en hôtel de tourisme endommagée par le cyclone Irma, qu’« il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068). Le simple endommagement du bien, fût-il grave, ne suffit donc pas : sa remise en état doit impliquer une véritable reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à la valeur du bien.
En conséquence, lorsque le bien demeure réparable, le bail se poursuit et le bailleur reste tenu de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation, dont il ne peut s’exonérer en invoquant les règles gouvernant la perte de la chose louée. La Cour de cassation a précisé, dans le même arrêt du 4 juin 2026, que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068). La bailleresse qui, après le passage du cyclone, s’était abstenue de faire procéder aux réparations pendant près de trois ans, ne pouvait dès lors reprocher à la locataire le défaut de paiement des loyers ni lui dénier le droit au renouvellement, la villa n’ayant jamais été détruite mais seulement endommagée, et la Cour a censuré l’arrêt qui avait confondu simple endommagement et véritable destruction.
Enfin, la force majeure elle-même n’exonère le bailleur que « pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé », selon la formule rappelée dans l’arrêt du 4 juin 2026 précité. Cette exigence de temporalité rejoint celle posée par l’arrêt du 19 juin 2025, aux termes duquel le bailleur n’est dispensé de ses travaux « que pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé ». Or une telle circonstance demeure exceptionnelle : les contraintes financières du bailleur, la lenteur du syndic ou les difficultés techniques des travaux ne constituent pas des cas de force majeure, et les juges du fond qui exonèrent le bailleur sans caractériser un tel événement s’exposent à la cassation, ainsi que l’illustre l’arrêt du 21 mai 2026 rendu dans l’affaire du restaurant toulousain.
II. Les aménagements contractuels de la répartition des réparations : l’interprétation stricte des clauses de transfert et la responsabilité du preneur
A. L’interprétation restrictive des clauses de transfert des grosses réparations
La répartition légale posée par les articles 1719, 1720, 1754 et 606 du code civil n’est pas d’ordre public, et les parties au bail commercial peuvent y déroger en mettant tout ou partie des grosses réparations à la charge du preneur. La jurisprudence de la troisième chambre civile soumet toutefois ces clauses de transfert à une exigence redoublée de clarté et de précision, ainsi qu’à une interprétation restrictive. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 16 mars 2023, rendu dans le litige opposant la société LMNJ à la société Mercialys au sujet de la contribution du preneur aux travaux de réfection de la toiture d’un centre commercial, en énonçant que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106).
La portée de cette règle se mesure à l’aune des stipulations rédigées de manière générique. Dans l’affaire Mercialys, la clause litigieuse mettait à la charge du preneur le remboursement des charges et prestations du centre commercial, « y compris les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ». La cour d’appel avait condamné la locataire à contribuer aux dépenses de réfection de la toiture au motif que la clause était licite, sans rechercher si une stipulation expresse visait spécifiquement les travaux de toiture. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, au motif que la généralité de la clause ne permettait pas de transférer au preneur la charge d’une réparation de structure, la toiture étant précisément un élément relevant des grosses réparations de l’article 606, et que l’interprétation restrictive imposait de vérifier que le transfert était expresse.
Par ailleurs, la référence expresse à l’article 606 du code civil dans la clause de transfert ne dispense pas de vérifier l’objet exact des travaux mis à la charge du preneur. La Cour de cassation l’a illustré dans un arrêt du 10 avril 2025, rendu dans le litige opposant la société Group Bumper, locataire de locaux sinistrés par un incendie, à sa bailleresse : le bail stipulait que le locataire prenait les lieux dans l’état où ils se trouvaient, sans pouvoir exiger du bailleur « aucune mise en état ni aucune réparation, y compris le gros entretien et les grosses réparations, par dérogation expresse à l’article 606 du code civil ». Or la Cour de cassation énonce que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099, 23-14.105 et 23-15.124). Les clauses de transfert du gros entretien et des grosses réparations n’ont donc pas pour effet de décharger le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme aux règles de sécurité applicables à l’activité du preneur, et une clause mettant à la charge du preneur la mise aux normes de l’établissement ne saurait remédier aux non-conformités existantes dès la construction de l’immeuble, préexistantes à la délivrance.
La même exigence d’interprétation stricte commande l’articulation de la clause de transfert avec l’obligation légale de délivrance. Dans un arrêt du 10 avril 2025, rendu dans le litige opposant la société DoubleTrade, locataire de locaux à usage de bureaux, à sa bailleresse, la clause du bail stipulait que le preneur renonçait, pour lui-même et ses assureurs, à tout recours contre le bailleur « du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués ». La cour d’appel avait déduit de cette clause de non-recours que la locataire était privée de toute demande d’indemnisation fondée sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. La Cour de cassation a cassé l’arrêt au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, en énonçant qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974, publié au Bulletin). La délivrance, en ce qu’elle fonde l’usage et la jouissance de la chose pendant tout le bail, ne peut ainsi être neutralisée par une renonciation générale aux recours, qui ne vaut que pour les risques expressément transférés.
A cet égard, la charge de la preuve du transfert pèse sur le bailleur qui s’en prévaut, et l’absence de stipulation expresse fait échec à toute imputation au preneur des travaux de structure. La jurisprudence du 10 avril 2025, qu’il s’agisse de l’arrêt rendu dans l’affaire Group Bumper ou de l’arrêt DoubleTrade, témoigne de la défiance de la troisième chambre civile à l’égard des clauses générales de transfert, dont la rédaction n’est pas suffisamment précise pour emporter la charge des réparations qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble. Des lors, la rédaction des baux commerciaux doit distinguer, de manière explicite, les travaux d’entretien courant, les grosses réparations de l’article 606 et les travaux de mise en conformité réglementaire, dont le sort juridique obéit à des régimes distincts.
B. La responsabilité du preneur pour dégradations et le régime de la remise en état des locaux
La répartition des réparations ne se limite pas à la charge des travaux au cours du bail, elle commande également le sort des locaux à la cessation du contrat. Aux termes de l’article 1732 du code civil, le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». La Cour de cassation a précisé le régime de cette responsabilité dans un arrêt du 27 juin 2024, rendu dans le litige opposant une bailleresse à la société RPG, locataire qui avait restitué les locaux dans un état non conforme à ses obligations contractuelles. Elle énonce que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502, publié au Bulletin).
Cette solution, qui semble favorable au bailleur, est cependant assortie d’une exigence de preuve du préjudice dont l’importance pratique est considérable. La Cour de cassation rappelle, dans le même arrêt, que « ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502). Or elle a censuré la cour d’appel qui avait condamné la locataire au paiement du coût des travaux de remise en état « au seul motif de l’inexécution des réparations par la locataire, sans constater qu’un préjudice pour la bailleresse était résulté de la faute contractuelle de la locataire ». Le manquement contractuel n’implique donc pas, par lui-même, l’existence d’un dommage en relation de causalité avec la faute, et le juge doit évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, en tenant compte des circonstances postérieures à la libération des lieux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
Par ailleurs, le juge qui constate le principe d’un préjudice né des dégradations ne peut en refuser la réparation au motif que les preuves fournies sont insuffisantes. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 14 décembre 2023, rendu au profit d’une bailleresse dont le local avait été restitué avec une trentaine de plaques de bardage endommagées, alors que la cour d’appel avait écarté sa demande au motif que le devis produit prévoyait une réfection intégrale ne correspondant pas aux seules plaques dégradées. Relevant que l’huissier avait dressé un constat contradictoire des dégradations, la Cour de cassation énonce que « le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties », et censure l’arrêt qui, « sans évaluer le montant du préjudice résultant de la dégradation par la locataire de plaques de bardage, dont elle constatait l’existence en son principe », avait rejeté la demande (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 21-19.488). Le bailleur doit donc produire les éléments de preuve des dégradations, mais le juge ne peut opposer l’imprécision du devis pour laisser sans réparation un préjudice dont il a constaté l’existence.
La répartition entre la vétusté, qui demeure à la charge du bailleur, et les dégradations imputables au preneur, qui pèsent sur lui, constitue l’une des difficultés les plus fréquentes du contentieux de la remise en état. La Cour de cassation a fixé le critère dans un arrêt du 27 juin 2024, rendu dans le litige opposant la société Belmat à la société Pâtes Lanza : le bail stipulait que le preneur tiendrait les lieux en parfait état de réparations et d’entretien, et que « toutes les réparations qu’elle qu’en soit la cause, y compris celles définies par les articles 1754 et 606 du code civil, seront à la charge du preneur ». Or la cour d’appel avait mis à la charge de la bailleresse l’ensemble des travaux liés au mauvais entretien et à la vétusté normale, eu égard à près de trois décennies d’occupation. La Cour de cassation censure cette analyse et rappelle que, dès lors que la clause transfère au preneur toutes les réparations, « le locataire était tenu de supporter le coût des réparations liées à la vétusté pour la part résultant d’un défaut d’entretien » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.042).
En conséquence, la vétusté n’est pas, en soi, un facteur exonérant le preneur lorsque la clause de transfert est claire : elle n’est prise en compte que dans sa part normale, c’est-à-dire celle qui résulte du simple écoulement du temps, tandis que la part résultant d’un défaut d’entretien demeure à la charge du preneur. La solution du 27 juin 2024 s’articule ainsi avec celle du 22-24.502 rendu le même jour : d’un côté, la clause de transfert élargit l’assiette des réparations dues par le preneur, y compris en matière de vétusté ; de l’autre, la condamnation suppose la constatation d’un préjudice en lien avec le manquement. Cette articulation révèle l’importance d’une rédaction rigoureuse des clauses relatives à l’entretien et aux réparations dans le bail commercial, dont la portée conditionne directement le sort des travaux en fin de bail.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un cadre cohérent de la répartition des réparations dans le bail commercial : l’obligation légale du bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, fondée sur les articles 1719 et 1720 du code civil, ne cesse qu’en cas de force majeure et demeure étrangère aux simples endommagements qui ne constituent pas une perte de la chose au sens de l’article 1722 ; les clauses de transfert des grosses réparations de l’article 606 sont d’interprétation stricte et n’exonèrent pas le bailleur de son obligation de délivrance, y compris lorsqu’elles visent expressément la référence à ce texte ; le preneur, de son côté, répond des dégradations survenues pendant sa jouissance en application de l’article 1732, la vétusté ne l’exonérant que pour la part qui ne résulte pas d’un défaut d’entretien, tandis que son indemnisation suppose un préjudice constaté et évalué. Cette architecture légale et jurisprudentielle commande une rédaction attentive des stipulations du bail, dont la précision détermine le sort des travaux d’entretien, des grosses réparations et des mises en conformité, tant pendant l’exécution du contrat qu’à l’occasion de la restitution des locaux ; les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent bailleurs et preneurs dans la négociation de ces clauses et dans la défense de leurs intérêts devant le juge des loyers commerciaux.
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