Le bail commercial oblige le bailleur, en vertu de l’article 1719 du code civil, à délivrer au preneur la chose louée et à l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Cette obligation de délivrance ne se limite pas à la remise matérielle des locaux : elle exige que la chose donnée à bail soit conforme à sa destination contractuelle, y compris au regard des règles d’urbanisme et des autorisations d’urbanisme. La question de la régularité administrative du local commercial, longtemps reléguée au second plan du contentieux locatif, a été remise au premier plan par un arrêt de la troisième chambre civile du 1er juin 2022, qui a jugé que le bailleur manque à son obligation de délivrance lorsqu’il consent un bail commercial sur un local édifié sans permis de construire.
Cette solution, publiée au Bulletin, s’inscrit dans un contexte où le risque de démolition des constructions irrégulières constitue une menace concrète pour la pérennité de l’exploitation commerciale. Les arrêts rendus entre 2022 et 2025 par la troisième chambre civile ont précisé les conditions dans lesquelles le preneur peut obtenir la résolution du bail, la restitution des loyers et l’indemnisation de ses préjudices, ainsi que la portée des actions en démolition engagées par les tiers et des obligations de mise en conformité. La présente étude examine, dans une première partie, la qualification du défaut de permis de construire comme manquement du bailleur à son obligation de délivrance et le risque de démolition qui en résulte, puis, dans une seconde partie, les sanctions ouvertes au preneur et les voies de sécurisation de sa situation.
I. Le local édifié sans permis de construire : un manquement du bailleur à l’obligation de délivrance et un risque de démolition
A. Le défaut de permis de construire, manquement du bailleur à l’obligation de délivrance
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. La jurisprudence a donné à cette exigence une portée étendue en matière de bail commercial, en jugeant que la délivrance d’un local affecté d’un défaut de permis de construire constitue un manquement du bailleur à son obligation. Par un arrêt du 1er juin 2022, la troisième chambre civile a énoncé que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée » (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-11.602, consultable sur le site de la Cour de cassation).
Dans cette affaire, les bailleurs avaient consenti à bail commercial à la société La Vénitienne un local destiné à l’exploitation d’un commerce de pizzas à emporter, local édifié sans permis de construire. La locataire avait sollicité la résolution du bail et la réparation de ses préjudices, en faisant valoir que l’absence de régularité administrative du local était source de troubles d’exploitation. La cour d’appel de Papeete avait rejeté la demande en retenant que l’absence de régularité n’avait pas d’incidence directe sur l’exploitation quotidienne du fonds et qu’aucun courrier de l’administration n’enjoignait à la locataire de quitter les lieux. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, en relevant que « le défaut de permis de construire affectant le local commercial, dont les consorts [D] ne démontrent pas qu’il puisse être régularisé, est source de troubles d’exploitation consistant en des difficultés pour assurer les lieux, de fortes restrictions quant aux capacités de développement du commerce, ainsi qu’en une limitation drastique de la capacité du preneur à vendre son fonds du fait du risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir » (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-11.602, précité).
La portée de cette décision est double. D’une part, elle affirme que la régularité administrative du local au regard des règles d’urbanisme participe de la conformité de la chose louée à sa destination contractuelle : le bailleur ne peut se retrancher derrière l’absence de troubles immédiats pour échapper à son obligation. D’autre part, elle ouvre au preneur la voie de la résolution du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance, dès lors que le défaut de permis de construire n’est pas démontré comme régularisable. Or, cette sanction résolutoire se distingue de la résiliation classique du bail commercial : prononcée aux torts du bailleur, elle emporte anéantissement rétroactif du contrat et ouvre droit à la restitution des loyers versés, conformément aux principes de l’ancien article 1184 du code civil.
La Cour de cassation a, par ailleurs, rappelé le caractère continu de l’obligation de délivrance et la charge des travaux de mise en conformité qui pèse sur le bailleur. Par un arrêt du 10 avril 2025, la troisième chambre civile a jugé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099, consultable sur le site de la Cour de cassation). Dans cette espèce, l’immeuble donné à bail commercial présentait, dès sa construction, des non-conformités au regard du règlement de sécurité-incendie, tenant à la composition de la réserve et à l’absence de dispositif de désenfumage ; la cour d’appel avait retenu que les stipulations contractuelles conférant au preneur la mise aux normes de l’établissement exonéraient la bailleresse. La Cour de cassation a censuré cette analyse, au motif que la clause invoquée ne mettait pas expressément à la charge du preneur les travaux destinés à remédier aux non-conformités existantes au moment de la délivrance initiale des locaux.
Cette décision précise le partage des obligations en matière de conformité réglementaire du local commercial : la charge des travaux destinés à remédier aux non-conformités préexistantes incombe au bailleur, sauf stipulation expresse du bail. Elle rejoint la logique de l’arrêt du 1er juin 2022, en ce que la régularité du local au regard des normes impératives, qu’il s’agisse des règles d’urbanisme ou des règles de sécurité, constitue un élément central de la délivrance. Le preneur qui découvre, après la conclusion du bail, que le local est affecté d’un défaut de permis de construire ou de non-conformités réglementaires ne saurait être contraint de supporter seul les conséquences de cette situation, quand bien même le bail contiendrait des clauses mettant à sa charge l’entretien ou la mise aux normes des locaux.
B. Le risque de démolition du local et la garantie du bailleur
Le principal risque attaché à l’exploitation d’un local édifié sans permis de construire tient à l’action en démolition susceptible d’être engagée par l’administration ou par les tiers. L’article L. 480-13 du code de l’urbanisme soumet l’action en démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire à des conditions strictes, tenant à l’annulation préalable du permis par la juridiction administrative. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé la portée de ces conditions. Par un arrêt du 3 avril 2025, la Cour de cassation a rappelé que « lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative » (Cass. 3e civ., 3 avr. 2025, n° 23-15.213, consultable sur le site de la Cour de cassation).
La même décision a, en outre, imposé au juge judiciaire, saisi d’une action en démolition fondée sur la violation des règles d’urbanisme, de rechercher si la construction est conforme aux prescriptions du permis, quand bien même le permis n’aurait pas été annulé (Cass. 3e civ., 3 avr. 2025, n° 23-15.213, précité). Il en résulte que la construction qui ne respecte pas les prescriptions de son permis s’expose à la démolition, indépendamment de l’annulation de celui-ci. La jurisprudence antérieure avait déjà posé le principe selon lequel « toute méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique peut servir de fondement à une action en démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire ultérieurement annulé, dès lors que le demandeur à l’action démontre avoir subi un préjudice personnel en lien de causalité directe avec cette violation » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-19.778, consultable sur le site de la Cour de cassation).
Le local dépourvu de tout permis de construire, quant à lui, se trouve dans une situation plus délicate encore : l’action en démolition engagée par l’administration sur le fondement de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme ou de la procédure des articles L. 480-4 et suivants du même code ne requiert aucune annulation préalable, la construction étant irrégulière par nature. Le risque de démolition, que l’arrêt du 1er juin 2022 qualifie de « risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir », constitue précisément le trouble d’exploitation qui fonde le manquement du bailleur à son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-11.602, précité).
Le bailleur doit, en outre, garantir le preneur des troubles de jouissance qui trouvent leur origine dans les droits des tiers sur la chose louée. Par un arrêt du 9 mars 2023, la troisième chambre civile a rappelé que « le bailleur doit garantir son locataire du risque d’éviction c’est-à-dire du trouble apporté à sa jouissance par l’exercice d’une action concernant la propriété du fonds ou le risque d’une telle action par ceux qui disposent de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au locataire » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-21.698, consultable sur le site de la Cour de cassation). Dans cette affaire, la bailleresse, société civile, n’avait pas été tenue de garantir sa locataire des troubles résultant du blocage de l’accès au parking par les ayants droit d’un associé décédé ; la Cour de cassation a censuré la cour d’appel, jugeant que la société bailleresse devait répondre des agissements de ses associés, lesquels ne constituent pas des tiers au sens de l’article 1725 du code civil.
Par ailleurs, le sort des constructions irrégulières édifiées par le preneur lui-même a été précisé dans le cadre des procédures de démolition engagées par les collectivités. Par un arrêt du 23 novembre 2023, la troisième chambre civile a rappelé que « les preneurs de biens ruraux, les locataires ou occupants de bonne foi de locaux à usage d’habitation ainsi que les locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal situés dans un bien acquis par la voie de la préemption ou en application des articles L. 211-5 ou L. 212-3 ne peuvent s’opposer à l’exécution des travaux de restauration ou de transformation intérieure ni à la démolition de ces locaux » (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-20.866, consultable sur le site de la Cour de cassation), tout en précisant que le preneur reste propriétaire des constructions qu’il a régulièrement édifiées et doit être indemnisé de leur perte lors de l’éviction définitive.
En conséquence, la situation du preneur d’un local édifié sans permis de construire se caractérise par une exposition permanente au risque de démolition, que le bailleur ne saurait ignorer. La jurisprudence de la troisième chambre civile retient que ce risque, dès lors qu’il est objectivement établi et non régularisable, constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ouvrant au preneur la faculté d’obtenir la résolution du bail et la réparation de ses préjudices. La seconde partie de cette étude examine le détail de ces sanctions et les voies de sécurisation offertes aux parties.
II. Les sanctions du défaut de régularité administrative : la résolution du bail et les voies de sécurisation du preneur
A. La résolution du bail pour manquement du bailleur à la délivrance et la restitution des loyers
La sanction du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un local conforme s’analyse en une résolution du contrat et non en une simple résiliation. La distinction présente un enjeu majeur pour le preneur : la résolution, qui sanctionne une inexécution affectant le contrat dès son origine, emporte l’anéantissement rétroactif du bail et ouvre droit à la restitution des loyers versés, tandis que la résiliation ne produit d’effets que pour l’avenir. L’arrêt du 1er juin 2022 a expressément retenu cette qualification, en censurant la cour d’appel qui avait débouté le preneur de sa demande de restitution de l’intégralité des loyers versés alors même que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance depuis l’origine du bail (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-11.602, précité).
La Cour de cassation a, dans le même esprit, rappelé les conditions d’appréciation de la gravité du manquement du bailleur. La défaillance du bailleur doit être suffisamment sérieuse pour justifier la résolution du contrat, ce qui suppose que le défaut de conformité affecte réellement l’usage des locaux. Dans l’hypothèse d’un local édifié sans permis de construire, la Cour de cassation a retenu que les troubles d’exploitation consistant en des difficultés pour assurer les lieux, des restrictions aux capacités de développement du commerce et une limitation de la capacité de cession du fonds caractérisent la gravité requise (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-11.602, précité). Le preneur qui entend se prévaloir de la résolution doit donc démontrer que l’irrégularité administrative du local affecte son exploitation, et non pas seulement invoquer une irrégularité formelle sans incidence concrète.
La question de la régularisation du défaut de permis de construire constitue, à cet égard, un critère déterminant de l’appréciation. L’arrêt du 1er juin 2022 souligne que les bailleurs ne démontraient pas que le défaut de permis de construire « puisse être régularisé » (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-11.602, précité) : la perspective d’une régularisation, par la délivrance d’un permis de construire a posteriori ou par la mise en conformité de la construction, est susceptible d’exclure le manquement ou d’en atténuer la gravité. Le preneur confronté à un local irrégulier doit donc apprécier, avec son conseil, la faisabilité d’une régularisation administrative avant d’engager une action en résolution, la démonstration de l’impossibilité de régulariser renforçant considérablement sa position.
Par ailleurs, la jurisprudence impose au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux aux normes réglementaires qu’exige l’exercice de l’activité du preneur, sauf stipulation expresse contraire du bail. L’arrêt du 10 avril 2025 a ainsi jugé que la clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise aux normes de l’établissement ne pouvait l’exonérer des travaux destinés à remédier aux non-conformités existantes lors de la délivrance initiale des locaux, faute pour cette clause de viser expressément de tels travaux (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099, précité). La même décision rappelle que la faute lourde, assimilable au dol, constitue le comportement « d’une extrême gravité, confinant au dol et dénotant l’inaptitude du débiteur de l’obligation à l’accomplissement de la mission contractuelle qu’il avait acceptée » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099, précité), ouvrant la voie à la réparation intégrale du préjudice.
Le preneur dispose, en outre, de la faculté d’opposer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers lorsque le local est impropre à sa destination contractuelle. Cette arme défensive, fondée sur les articles 1219 et 1719 du code civil, lui permet de refuser d’exécuter son obligation de paiement tant que le bailleur n’a pas remédié à son manquement. Or, en matière de bail commercial portant sur un local irrégulier, l’exception d’inexécution doit être maniée avec prudence : elle ne produit d’effets qu’à compter du jour où les locaux sont réellement impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, et le preneur qui la met en œuvre sans fondement sérieux s’expose à la résiliation de son bail pour impayés. A cet égard, l’arrêt du 1er juin 2022, qui a retenu le manquement du bailleur malgré l’absence de trouble immédiat, offre au preneur une base solide pour suspendre les loyers lorsque l’irrégularité administrative est établie et non régularisable.
B. Les conditions suspensives, la prescription des actions et la sécurisation contractuelle
La sécurisation de la situation du preneur passe d’abord par la rédaction du contrat lui-même, et notamment par l’insertion de conditions suspensives relatives à la régularité administrative du local. La jurisprudence a précisé le régime de ces conditions, qui jouent un rôle essentiel dans la protection du preneur. Par un arrêt du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile a rappelé que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement », en application de l’article 1304-3 du code civil (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-18.267, consultable sur le site de la Cour de cassation). Dans cette affaire, la promesse de bail commercial était soumise à la condition suspensive de l’obtention d’une autorisation d’exploitation commerciale et d’un permis de construire par le bailleur pour le compte du preneur ; la locataire, qui avait mis fin à ses engagements avant la levée de la condition, a vu sa responsabilité engagée, la condition étant réputée accomplie du fait de son propre comportement.
Cette décision invite les praticiens à une vigilance particulière dans la rédaction des promesses de bail commercial : la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire ne protège le preneur que si elle est assortie d’obligations claires quant à la transmission des pièces nécessaires à l’instruction de la demande. Le preneur qui empêche la réalisation de la condition s’expose à la résolution du bail à ses torts et à l’indemnisation du bailleur, comme l’illustre l’arrêt du 18 décembre 2025, qui a cassé la décision ayant limité le préjudice du bailleur à une simple perte de chance alors que la condition était réputée accomplie (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-18.267, précité).
La prescription des actions relatives à la régularité administrative du local commercial obéit, par ailleurs, à des règles dont la jurisprudence a précisé le point de départ. L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Par un arrêt du 2 octobre 2025, la troisième chambre civile a jugé que « le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur » (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 23-23.293, consultable sur le site de la Cour de cassation), en retenant que « le fait manifestant le dommage allégué par M. [X] consistait dans le refus par la commune d’accorder le permis de construire sollicité » (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 23-23.293, précité).
Transposée au bail commercial portant sur un local édifié sans permis de construire, cette règle signifie que le délai de prescription de l’action du preneur ne court pas à compter de la conclusion du bail ni de la connaissance de l’absence de permis, mais à compter du fait manifestant le dommage, tel qu’un refus de l’administration de délivrer un permis de régularisation ou une injonction de démolir. Cette solution, favorable au preneur, évite que l’écoulement du temps ne paralyse son action alors que le risque de démolition ne s’est pas encore matérialisé. Le preneur conserve ainsi la faculté d’agir pendant cinq ans à compter de la survenance du fait dommageable, à condition de rapporter la preuve de la date à laquelle il a eu connaissance des éléments de son action.
La sécurisation contractuelle de la situation du preneur peut, en outre, emprunter plusieurs voies complémentaires. Le bail peut prévoir une obligation pour le bailleur de justifier, lors de la conclusion du bail, de la régularité administrative des locaux, assortie d’une garantie d’éviction en cas de démolition. La stipulation d’une clause résolutoire au profit du preneur en cas de démolition ordonnée, ou d’une indemnité forfaitaire couvrant la perte du fonds, constitue également un instrument efficace de protection. Or, la jurisprudence rappelle que ces clauses ne peuvent décharger le bailleur de son obligation de délivrance ni faire obstacle à l’action du preneur fondée sur le manquement à cette obligation essentielle, la liberté contractuelle trouvant sa limite dans l’ordre public de protection du preneur (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099, précité).
Par ailleurs, la responsabilité délictuelle du bailleur peut être engagée par les tiers victimes de l’exploitation irrégulière des locaux. La Cour de cassation a jugé que « le tiers qui prétend subir un préjudice résultant de la violation des règles d’urbanisme n’est pas tenu de justifier de l’existence d’un trouble anormal du voisinage » (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 22-24.070, consultable sur le site de la Cour de cassation), sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Cette solution, rendue dans une affaire où un restaurant était exploité sur une terrasse édifiée en méconnaissance des prescriptions de l’architecte des bâtiments de France, étend les risques du bailleur d’un local irrégulier : celui-ci peut être condamné à indemniser les tiers sur le seul fondement de la violation des règles d’urbanisme, sans qu’un trouble anormal du voisinage soit démontré, ce qui renforce encore l’exposition économique de l’opération.
En conséquence, la sécurisation de la situation du preneur d’un local irrégulier suppose une approche globale, combinant la rédaction de conditions suspensives efficaces, la mise en œuvre des actions en résolution et en indemnisation, et l’anticipation des risques de prescription et d’actions des tiers. La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2022 et 2025, a doté le preneur d’un arsenal complet de protections, dont l’effectivité dépend toutefois d’une stratégie contentieuse rigoureuse et d’un conseil éclairé.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2022 et 2025, a consacré la régularité administrative du local commercial comme une composante essentielle de l’obligation de délivrance du bailleur. Le bailleur qui consent un bail sur un local édifié sans permis de construire manque à son obligation, dès lors que le défaut de régularité, non démontré comme régularisable, expose le preneur à un risque de démolition qui entrave l’exploitation et la cession de son fonds. La sanction de ce manquement s’analyse en une résolution du contrat, ouvrant droit à la restitution des loyers et à l’indemnisation des préjudices, et non en une simple résiliation aux effets exclusivement prospectifs.
Les arrêts rendus entre 2023 et 2025 ont, en outre, précisé les conditions de mise en œuvre de ces protections : charge des travaux de mise en conformité pesant sur le bailleur sauf stipulation expresse contraire, régime de la garantie du preneur contre les troubles résultant des droits des tiers, conditions suspensives relatives au permis de construire, point de départ de la prescription quinquennale et responsabilité délictuelle en cas de violation des règles d’urbanisme. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent intégrer ces solutions dans la rédaction des baux et dans la gestion des contentieux, tant pour sécuriser la position des preneurs confrontés à des locaux irréguliers que pour permettre aux bailleurs d’anticiper leurs obligations. La vigilance s’impose dès la conclusion du contrat : la vérification de la régularité administrative des locaux, la stipulation de conditions suspensives adaptées et l’insertion de garanties d’éviction constituent les instruments essentiels de prévention d’un contentieux dont l’enjeu n’est rien de moins que la pérennité de l’exploitation commerciale, comme le rappellent les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris.
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