La vente immobilière se conclut le plus souvent par un avant-contrat, compromis ou promesse, dont la réitération en la forme authentique demeure l’horizon obligé de la pratique notariale. L’intervalle qui sépare la signature du compromis de celle de l’acte définitif expose pourtant les parties à une pluralité de périls, dont la jurisprudence de la troisième chambre civile n’a cessé de préciser la répartition. La défaillance de l’une des parties, la disparition de l’immeuble par cas fortuit, le défaut de paiement du prix ou la caducité de l’avant-contrat interrogent chacun la permanence des engagements souscrits. Or, la Cour de cassation a, entre 2023 et 2026, affiné la grille d’analyse applicable à ces configurations, en distinguant selon que la réitération constitue une simple modalité d’exécution de la vente ou une condition de sa formation, puis en déterminant le sort des sommes versées et la charge des risques lorsque l’acte définitif n’intervient jamais.
I. La réitération de la vente en la forme authentique : qualification de l’avant-contrat et transfert des risques
A. La réitération authentique : modalité d’exécution de la vente ou condition de sa formation
La question de la nature juridique de la réitération authentique commande l’ensemble du régime applicable à l’avant-contrat. Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’elles sont convenues de la chose et du prix, alors même que la chose n’aurait pas encore été livrée ni le prix payé, tandis que l’article 1589 dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (Code civil, art. 1583 ; Code civil, art. 1589). La troisième chambre civile en déduit que le report conventionnel du transfert de propriété au jour de la signature de l’acte authentique ne saurait, en lui-même, emporter report de la formation de la vente. Par un arrêt du 22 juin 2023, elle a ainsi censuré une cour d’appel qui avait refusé l’exécution forcée d’une promesse unilatérale au motif que le transfert de propriété était reporté à la constatation de la vente en la forme authentique, jugeant, à l’inverse, que « l’acte authentique de vente n’était pas un élément du consentement des parties mais une simple modalité d’exécution de la vente que la levée de l’option par le bénéficiaire avait rendue parfaite » (Cass. 3e civ., 22 juin 2023, n° 22-12.794). Cette solution consacre la règle suivant laquelle la rencontre des consentements sur la chose et sur le prix suffit à former la vente, la rédaction d’un acte authentique n’étant, en principe, qu’une étape de son exécution.
La volonté des parties peut toutefois ériger la réitération authentique en condition de formation de la vente, auquel cas la vente n’est point parfaite tant que l’acte définitif n’a pas été signé. La Cour de cassation exige alors que cette intention soit caractérisée avec une rigueur particulière. Par un arrêt du 28 mai 2026, elle a validé le refus d’exécution forcée opposé à des sociétés bénéficiaires de promesses de vente assorties d’une clause stipulant que l’acte définitif devait intervenir dans les six mois de la fin de la location, retenant qu’« il résultait du délai impératif de six mois pour la conclusion de l’acte définitif que les parties avaient érigé la réitération par acte authentique en condition de formation de la vente et que, le terme extinctif étant expiré, la promesse était devenue caduque » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-16.475). La conséquence de cette qualification est considérable sur le plan des sanctions. Lorsque la réitération ne constitue qu’une modalité d’exécution, la partie qui s’y refuse s’expose à l’exécution forcée de la vente, le jugement tenant alors lieu d’acte authentique, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, antérieure comme postérieure à la réforme du droit des contrats de 2016. La troisième chambre civile a, dans son arrêt du 22 juin 2023, rappelé que la jurisprudence antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, non modifiée sur ce point par l’arrêt du 23 juin 2021, n’excluait l’exécution forcée d’une promesse unilatérale de vente que dans des hypothèses circonscrites, le promettant étant au contraire tenu de « réaliser la vente devenue parfaite » postérieurement à la levée de l’option (Cass. 3e civ., 22 juin 2023, n° 22-12.794). En revanche, lorsque les parties ont érigé la réitération en condition de formation, la vente demeure imparfaite et la partie victime de la défaillance adverse ne peut qu’invoquer la caducité de l’avant-contrat, avec les restitutions qui s’y attachent. Or, cette distinction commande directement le sort des sommes versées à titre d’acompte ou d’indemnité d’immobilisation, ainsi que la charge des risques de la chose, puisque le transfert de propriété, et partant celui des risques, ne s’opère, en principe, qu’au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’article 1196 du code civil (Code civil, art. 1196).
B. La perte de la chose avant la réitération : la charge des risques et la preuve de la faute de l’occupant
Lorsque l’immeuble vendu est détruit avant la signature de l’acte authentique, la question de la charge des risques se pose avec une acuité particulière. Tant que la condition suspensive n’est pas accomplie, la chose demeure aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration, l’article 1304-6 du code civil disposant que « la chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition » (Code civil, art. 1304-6). Or, dans les ventes immobilières conclues sous conditions suspensives, le vendeur demeure ainsi propriétaire et débiteur de la délivrance tant que la réitération n’est pas intervenue, de sorte que la perte de la chose par cas fortuit le prive de son bien sans qu’il puisse se prévaloir d’une créance de prix à l’encontre de l’acquéreur.
La jurisprudence récente illustre la rigueur de ce partage dans l’hypothèse, fréquente, où l’acquéreur a été autorisé à occuper les lieux avant l’acte définitif. Par un arrêt du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi de vendeurs dont la maison, occupée gratuitement par les acquéreurs en vertu d’une convention sous signature privée, avait été détruite par un incendie avant la réitération de la vente, les acquéreurs ayant renoncé à celle-ci en application d’une clause du compromis. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir « exactement déduit que les acquéreurs n’étaient pas soumis à la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil faute de contrepartie à l’occupation des lieux » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-18.152). En conséquence, le vendeur, qui supporte les risques en sa qualité de propriétaire, ne peut obtenir réparation qu’à la condition de rapporter la preuve d’une faute de l’occupant, conformément au droit commun de la responsabilité, l’article 1733 du code civil ne trouvant application qu’à l’égard du preneur à bail, lequel « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine » (Code civil, art. 1733).
La preuve de la force majeure, seule susceptible d’exonérer l’occupant, demeure néanmoins strictement contrôlée. Par un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait retenu la responsabilité d’une colocataire pour un incendie volontairement provoqué par son ancien compagnon, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si [celui-ci] occupait toujours les lieux loués et s’il ne s’y était pas introduit à l’insu de sa colocataire ce qui était de nature à constituer un cas de force majeure pour celle-ci, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-13.378). Par ailleurs, l’incendie d’origine criminelle provoqué par une personne non identifiée ne constitue pas nécessairement une cause d’exonération, la troisième chambre civile ayant, par un arrêt du 19 décembre 2019, censuré une cour d’appel qui avait retenu qu’un tel incendie « constitue un cas de force majeure [et] exonère la société locataire de la présomption de responsabilité qui pèse sur elle », alors qu’il avait pris naissance dans un container à ordures situé à proximité de la façade du bâtiment loué (Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, n° 18-24.012). Des lors, la perte de l’immeuble avant la réitération laisse le plus souvent le vendeur démuni, faute de pouvoir rapporter la preuve d’une faute de l’occupant, et ce d’autant que la qualification de prêt à usage, contractuellement gratuite par essence, ne soumet l’emprunteur qu’à une obligation de conservation raisonnable, l’article 1875 du code civil définissant ce contrat comme celui « par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi » (Code civil, art. 1875).
II. Le sort des sommes versées et les sanctions de l’inexécution de la réitération
A. La résolution de la vente et la restitution des sommes versées à l’acquéreur défaillant ou victime
Lorsque la réitération n’intervient pas, les parties disposent, selon l’origine de la défaillance, de la faculté de solliciter la résolution de la vente. L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » (Code civil, art. 1224). Cette résolution emporte anéantissement rétroactif du contrat et restitution réciproque des prestations échangées, singulièrement des sommes versées à titre d’acompte ou de prix. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 4 avril 2024, rappelé la permanence de la condition résolutoire sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, énonçant que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera pas à son engagement et, dans ce cas, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le droit de demander sa résolution avec dommages et intérêts » (Cass. 3e civ., 4 avril 2024, n° 22-20.034).
L’espèce soumise à la Cour dans cet arrêt illustre la protection reconnue à l’acquéreur entré dans les lieux. Un acquéreur avait, en exécution d’une convention conclue en 2002, versé un acompte de plus de deux cent treize mille euros en contrepartie de l’engagement de la venderesse de garantir sa possession et sa propriété, dans l’attente de la réitération d’une vente demeurée impossible en raison d’une hypothèque judiciaire. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait refusé la résolution de la convention et la restitution de l’acompte, alors que la venderesse n’avait « pas respecté ses engagements de lui garantir la propriété du bien » et que le bien avait été adjugé à un tiers lors d’une procédure de saisie immobilière (Cass. 3e civ., 4 avril 2024, n° 22-20.034). La solution consacre, au bénéfice de l’acquéreur, le droit à restitution des sommes versées lorsque la non-réitération procède de la défaillance du vendeur, la garantie de possession et de propriété stipulée dans l’avant-contrat constituant l’engagement déterminant de celui-ci.
La nature de l’action en résolution pour défaut de paiement du prix a, par ailleurs, été précisée par la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juillet 2024 rendu sur question prioritaire de constitutionnalité, aux termes duquel « l’action en résolution pour défaut de paiement du prix d’une vente immobilière, à laquelle le vendeur a librement consenti, ne tend pas à trancher une contestation sur le droit de propriété, mais à sanctionner l’inexécution d’une obligation contractuelle par l’anéantissement du contrat, lequel entraîne la restitution par l’acquéreur du bien vendu » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-23.780). La haute juridiction en a déduit, conformément à sa jurisprudence constante, que « l’action en résolution d’une vente immobilière pour défaut de paiement du prix relève de la prescription quinquennale des actions personnelles ou mobilières, prévue à l’article 2224 du code civil », le vendeur disposant ainsi d’un délai de cinq ans à compter de la révélation de la défaillance pour agir, à l’exclusion de toute action réelle soumise à la prescription trentenaire (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-23.780). A cet égard, le sort des sommes versées avant l’accomplissement des conditions suspensives est réglé par l’article 1304-5 du code civil, qui dispose que « ce qui a été payé peut être répété tant que la condition suspensive ne s’est pas accomplie » (Code civil, art. 1304-5).
B. La clause pénale et l’indemnisation du préjudice : modération judiciaire et exigence de bonne foi
La pratique des avant-contrats immobiliers recourt volontiers à la clause pénale pour sanctionner la partie qui se refuse à réitérer la vente, comme l’illustre la stipulation d’une pénalité de cinquante mille euros examinée par la Cour de cassation dans un arrêt du 23 octobre 2025. Dans cette espèce, des vendeurs avaient mis en demeure leur acquéreur de réitérer la vente de deux pavillons, puis l’avaient assigné en paiement de la clause pénale après l’expiration du délai de dix jours. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir condamné les vendeurs à des dommages et intérêts pour procédure abusive, en retenant que, « parfaitement conscients que l’échec de la vente n’était pas imputable à l’acquéreur, l’action en justice formée par les vendeurs contre lui, en paiement de la clause pénale, caractérisait la mauvaise foi et une déloyauté de leur part » (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 24-10.737). La solution rappelle que l’exercice des prérogatives contractuelles, y compris celle d’invoquer une clause pénale, demeure soumis à l’exigence de bonne foi qui gouverne l’exécution des conventions.
Le pouvoir de modération du juge, lorsque la peine stipulée apparaît manifestement excessive, a également été précisé. Par un arrêt du 19 septembre 2019, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait ramené la clause pénale d’une promesse de vente sous conditions suspensives à un euro symbolique, au motif que le juge ne peut réduire la peine que s’il établit son caractère manifestement disproportionné, la cour d’appel ayant statué « par des motifs impropres à établir le caractère manifestement disproportionné de la peine prévue par rapport au préjudice réellement subi par le bénéficiaire de la clause » (Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-16.142). En conséquence, la clause pénale conserve son efficacité dissuasive, le juge ne pouvant la réduire qu’à la condition de rapporter lui-même la preuve de son caractère excessif.
Lorsque la perte de la chose survient avant la réitération, l’indemnisation du préjudice subi par le propriétaire obéit au principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 7 septembre 2017, jugé que, lorsqu’un immeuble détruit par incendie ne peut être reconstruit à l’identique en raison de la réglementation d’urbanisme, « l’indemnisation du préjudice devait s’effectuer selon la valeur vénale de l’immeuble à la date du sinistre », octroyer une valeur de reconstruction dans un autre lieu procurant au propriétaire un avantage indu (Cass. 3e civ., 7 septembre 2017, n° 16-15.257). Dans l’hypothèse, plus favorable au créancier, où la responsabilité du preneur est engagée sur le fondement de l’article 1733 du code civil, le locataire « doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble, même si le bail a été résilié » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-16.555). Cette divergence de régime illustre, une fois encore, la portée décisive de la qualification retenue pour l’occupation de l’immeuble entre la signature du compromis et la réitération de la vente.
Enfin, lorsque l’impossibilité d’exécuter résulte de la perte de la chose due, l’article 1351-1 du code civil dispose que le débiteur « est néanmoins libéré s’il prouve que la perte se serait pareillement produite si l’obligation avait été exécutée », tout en demeurant « tenu de céder à son créancier les droits et actions attachés à la chose » (Code civil, art. 1351-1). La cession des droits et actions attachés à l’immeuble détruit, singulièrement des droits résultant du contrat d’assurance, constitue ainsi la contrepartie de la libération du débiteur, dont le créancier ne saurait être privé. Par ailleurs, l’emprunteur qui emploie la chose prêtée à un usage autre que celui convenu, ou pour un temps plus long qu’il ne le devait, est, aux termes de l’article 1881 du code civil, « tenu de la perte arrivée, même par cas fortuit » (Code civil, art. 1881), de sorte que la stipulation d’un usage précis dans la convention d’occupation anticipée peut restaurer, au profit du vendeur, une protection que la gratuité de l’occupation lui avait retirée.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime complet de la vente non réitérée en la forme authentique, dont la clé de voûte demeure la qualification de la réitération : simple modalité d’exécution, elle laisse la vente parfaite dès la rencontre des consentements ; condition de formation, elle maintient les parties dans les liens d’un avant-contrat dont la caducité emporte restitution des sommes versées. Or, la répartition des risques et la charge de la preuve en cas de perte de l’immeuble varient radicalement selon la qualification retenue, l’occupant à titre gratuit échappant à la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil, tandis que le vendeur supporte, en sa qualité de propriétaire, les conséquences de la destruction du bien (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-18.152). En conséquence, la sécurisation de l’intervalle entre le compromis et l’acte définitif impose une rédaction rigoureuse de l’avant-contrat, la stipulation d’une contrepartie à l’occupation, le maintien des assurances jusqu’à la réitération et l’articulation précise des clauses résolutoires et pénales, dans le respect des exigences de bonne foi dont la Cour de cassation contrôle l’observation (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 24-10.737). Des lors, la pratique notariale et les conseils des parties trouveront dans ces décisions récentes un corpus utile à l’appréhension des risques de la vente immobilière, tant en ce qui concerne le sort des sommes versées que la charge de la preuve en cas de sinistre, qu’il s’agisse de la rédaction du compromis de vente ou de la conduite du contentieux de la vente immobilière.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.