Les assemblées générales de copropriété constituent l’organe délibérant central de toute copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965. La validité des résolutions qui y sont adoptées conditionne la gestion quotidienne de l’immeuble, l’exécution des travaux, la désignation du syndic et la répartition des charges. Or, la jurisprudence rendue entre 2024 et 2026 révèle un contrôle judiciaire de plus en plus rigoureux sur ces décisions collectives. Plusieurs décisions récentes précisent, dans des domaines variés, les conditions dans lesquelles une résolution d’assemblée générale peut être annulée, et les effets que cette annulation produit. Ces précisions intéressent autant les copropriétaires que les professionnels de l’immobilier, pour lesquels la sécurité juridique des actes passe par la maîtrise des causes de nullité.
La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, complétée par le décret du 17 mars 1967, organise les règles de convocation, de vote et de contestation des décisions. Mais c’est la jurisprudence qui, par un travail constant d’interprétation, dessine les contours précis des nullités encourues. Elle détermine notamment l’étendue de l’annulation lorsqu’une résolution est fautive : la nullité est-elle circonscrite à la seule résolution litigieuse, ou contamine-t-elle l’ensemble des délibérations de la même séance ? Elle précise aussi les conditions dans lesquelles une clause du règlement de copropriété contraire à l’ordre public doit être réputée non écrite, et les conséquences de cette qualification sur les résolutions adoptées sur son fondement. L’analyse de la jurisprudence la plus récente met en lumière deux tendances fortes de ce contrôle judiciaire.
I. Les causes de nullité des résolutions d’assemblée générale
A. L’irrégularité de la convocation et l’absence de mandat du syndic
La convocation de l’assemblée générale relève de la compétence exclusive du syndic en application de l’article 7 du décret du 17 mars 1967. Un syndic dépourvu de mandat ne peut valablement convoquer une assemblée générale. La cour d’appel de Paris a rappelé ce principe dans un arrêt du 22 octobre 2025 en jugeant que l’annulation rétroactive du mandat du syndic par une décision de justice antérieure entraîne l’invalidation de la convocation adressée par ce même syndic aux copropriétaires. En l’espèce, le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 12 novembre 2021 avait annulé l’assemblée générale du 30 juin 2015, laquelle avait renouvelé le mandat du cabinet de syndic. La cour en a déduit que ce syndic s’était trouvé « rétroactivement dépourvu de mandat, de sorte que la convocation par lui de l’assemblée générale du 29 juin 2016 s’en trouve invalidée » (CA Paris, 22 octobre 2025, n°22/01632, lien). Les résolutions pour lesquelles la copropriétaire demanderesse avait la qualité d’opposante ont, en conséquence, été annulées.
Cette solution n’est toutefois pas sans limite. La même cour précise que l’action en annulation d’une assemblée générale dans son ensemble est irrecevable lorsque le copropriétaire a voté en faveur de certaines résolutions, même lorsque la nullité est fondée sur l’irrégularité de la convocation. En citant la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 7 septembre 2011 (n°10-18.312), la cour d’appel de Paris rappelle que « l’annulation d’une assemblée générale, même fondée sur l’irrégularité de la convocation en raison de la nullité de plein droit du mandat de syndic, ne peut être poursuivie par un copropriétaire n’ayant pas la qualité d’opposant sur certaines résolutions ». Cette distinction entre l’annulation de résolutions déterminées et l’annulation de l’assemblée dans son entier est fondamentale pour la pratique : elle contraint le copropriétaire contestataire à identifier avec précision les résolutions qu’il entend attaquer, et à vérifier sa qualité d’opposant pour chacune d’entre elles.
Par ailleurs, l’irrégularité de la convocation peut résulter de la violation des stipulations du règlement de copropriété relatives à l’organisation des assemblées. Encore faut-il que ces stipulations ne contreviennent pas elles-mêmes aux dispositions d’ordre public du décret de 1967. C’est ce qu’illustre l’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 4 février 2025, qui a jugé « non écrit » l’alinéa 2 de l’article 51 du règlement de copropriété imposant l’assistance d’un notaire pour les assemblées ayant à traiter des modifications du règlement. La cour a estimé que cette clause était « contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 15, alinéa 2, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, aux termes desquelles le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale, ce qui implique nécessairement qu’il rédige le procès-verbal de l’assemblée générale, à l’exclusion de tout tiers désigné par le règlement de copropriété » (CA Lyon, 4 février 2025, n°23/02440, lien). Cette décision rappelle que le règlement de copropriété ne peut déroger à la compétence exclusive du syndic pour la rédaction du procès-verbal.
B. L’atteinte au principe d’égalité entre copropriétaires et le dépassement de pouvoir de l’assemblée
Le tribunal judiciaire de Nice a rendu le 16 avril 2026 une décision qui illustre avec netteté le contrôle exercé par le juge sur la légalité des résolutions restreignant les conditions d’éligibilité au conseil syndical. En l’espèce, l’assemblée générale avait adopté une résolution prévoyant que « les membres du conseil syndical doivent résider au sein de la copropriété en habitation principale », alors que l’article 47 du règlement de copropriété se bornait à exiger que les membres soient choisis parmi les copropriétaires, sans condition de résidence. Le tribunal a prononcé la nullité de cette résolution en retenant qu’elle « ajoute par conséquent une condition de résidence principale qui n’est pas prévue par la loi et par le règlement de copropriété et qui porte atteinte au principe d’égalité entre les copropriétaires » (TJ Nice, 16 avril 2026, n°24/02342, lien).
L’article 21 alinéa 9 de la loi du 10 juillet 1965 énumère limitativement les personnes pouvant être désignées comme membres du conseil syndical : les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23, les accédants ou acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Le tribunal de Nice a considéré que la condition de résidence principale ne relevait pas des règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, que l’assemblée générale peut fixer ou modifier à la majorité de l’article 24 en application de l’article 22 du décret de 1967, mais des règles relatives à la désignation des membres, lesquelles relèvent exclusivement de la loi. Cette distinction est d’importance pratique car elle circonscrit le pouvoir normatif de l’assemblée générale : celle-ci peut organiser le fonctionnement du conseil syndical, mais ne peut ajouter aux conditions légales de désignation de ses membres.
La jurisprudence témoigne également d’un contrôle rigoureux de la régularité du vote lorsque les résolutions adoptées affectent les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives. La cour d’appel de Lyon, dans l’arrêt du 4 février 2025 déjà cité, a rappelé que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ». En l’espèce, la SCI contestataire n’a toutefois pas démontré l’atteinte alléguée à ses droits, ce qui a conduit la cour à rejeter le moyen. La charge de la preuve pèse donc sur le copropriétaire qui invoque une atteinte à ses droits privatifs pour obtenir l’annulation d’une résolution. Cette exigence probatoire a été appliquée avec rigueur par la cour d’appel de Lyon, qui a constaté que la SCI contestataire ne démontrait pas en quoi les résolutions litigieuses portaient atteinte à ses droits privatifs. La cour a relevé qu’aucune des pièces versées aux débats ne permettait d’établir que la réalisation des travaux envisagés serait de nature à accentuer les désordres affectant la structure de l’immeuble.
Par ailleurs, les copropriétaires réunis en assemblée générale disposent du pouvoir d’amender les projets de résolution qui leur sont soumis, sans que cet amendement constitue l’adoption d’une question nouvelle non inscrite à l’ordre du jour. La cour d’appel de Lyon a jugé que « si les copropriétaires ne peuvent ni prendre de décision sur une question non inscrite à l’ordre du jour, ni compléter une décision votée conformément à l’ordre du jour par une décision qui n’y était pas inscrite, ils peuvent, en revanche, amender ou compléter le projet de résolution lorsque l’amendement ou la précision apportés ne dénaturent pas le sens du projet de résolution soumis au vote » (CA Lyon, 4 février 2025, n°23/02440, déjà cité). En l’espèce, l’augmentation du prix de cession d’une partie commune et la précision relative à la prise en charge des travaux de confortement par les acquéreurs n’ont pas été jugées comme dénaturant le sens de la résolution inscrite à l’ordre du jour. Cette solution autorise une certaine souplesse dans la discussion et le vote, tout en maintenant le principe de la détermination préalable de l’ordre du jour, garantie essentielle du droit d’information des copropriétaires absents.
II. Les effets de la nullité et les règles de procédure applicables
A. L’annulation ciblée des résolutions et la cascade des nullités
La nullité d’une résolution d’assemblée générale n’entraîne pas mécaniquement la nullité de l’ensemble des délibérations de la même séance. La jurisprudence distingue selon que les résolutions sont divisibles ou non. Dans l’arrêt du 22 octobre 2025, la cour d’appel de Paris a prononcé l’annulation de onze résolutions sur les vingt-six que comptait l’assemblée générale du 29 juin 2016, sans étendre la nullité aux autres résolutions. La cour a isolé les seules résolutions pour lesquelles la copropriétaire disposait de la qualité d’opposante, rejetant sa demande d’annulation de l’assemblée dans son ensemble au motif qu’elle n’était pas opposante sur toutes les résolutions.
Cette approche sélective est tempérée par deux séries de tempéraments. D’une part, lorsqu’une résolution adoptée à l’unanimité est annulée, il peut en résulter une remise en cause indirecte des délibérations subséquentes. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 novembre 2024, a annulé l’intégralité d’une assemblée générale du 12 septembre 2018, en retenant que la désignation irrégulière du syndic affectait la validité de l’ensemble des résolutions adoptées sous sa présidence (CA Paris, 20 novembre 2024, n°21/03698, lien). Le tribunal a jugé que la convocation de l’assemblée par un syndic dont le mandat avait été annulé viciait l’ensemble des délibérations, sans qu’il soit nécessaire d’examiner résolution par résolution la qualité d’opposant des demandeurs. Cette solution s’explique par la nature même de l’irrégularité, qui affecte l’acte de convocation dans son entier et non telle ou telle résolution particulière.
D’autre part, l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 impose un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour introduire l’action en contestation, à peine de déchéance. Ce délai est d’ordre public et sa méconnaissance rend l’action irrecevable, quelle que soit la gravité de l’irrégularité invoquée. La notification du procès-verbal constitue donc le point de départ d’un délai préfix que le copropriétaire négligent ne peut voir relevé. La jurisprudence considère que la notification doit être régulière et complète pour faire courir le délai. Une notification irrégulière, notamment parce qu’elle ne comporte pas l’ensemble des annexes obligatoires, est inopposable au copropriétaire et ne fait pas courir le délai de déchéance. Cette rigueur formelle est protectrice des droits du copropriétaire, mais elle impose au syndic une vigilance accrue dans l’accomplissement des formalités postérieures à l’assemblée générale.
Le mécanisme de la cascade des nullités trouve une autre illustration dans l’hypothèse où l’annulation d’une résolution antérieure prive rétroactivement le syndic de son mandat. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 22 octobre 2025, a expressément raisonné en ces termes : le jugement du 12 novembre 2021 ayant annulé l’assemblée générale du 30 juin 2015 qui avait renouvelé le mandat du syndic, ce dernier s’est trouvé rétroactivement sans mandat, de sorte que la convocation par lui adressée pour l’assemblée de 2016 était irrégulière. Ce raisonnement en cascade oblige les syndics et les syndicats à une vigilance particulière dans la conservation des preuves de la régularité du mandat en cours.
B. La dispense de participation aux frais de procédure et l’office du juge
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, dispose que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires » (article 10-1 loi 1965). Ce mécanisme protecteur est d’application automatique lorsque le copropriétaire obtient gain de cause. Le tribunal judiciaire de Nice en a fait application dans sa décision du 16 avril 2026, en dispensant les douze copropriétaires demandeurs de toute participation aux dépens et aux frais irrépétibles mis à la charge du syndicat.
Toutefois, le juge dispose d’un pouvoir de modulation. Le second alinéa de l’article 10-1 précise que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ». Ce tempérament a été mis en œuvre par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 22 octobre 2025, qui a refusé la dispense sollicitée par la copropriétaire au motif que « l’équité commande de ne pas dispenser » celle-ci de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. La solution peut paraître sévère au regard du succès partiel obtenu par la demanderesse, qui avait obtenu l’annulation de onze résolutions. Elle illustre cependant la marge d’appréciation que la loi réserve au juge, lequel peut tenir compte du comportement procédural du copropriétaire, de la proportion des résolutions annulées par rapport à l’ensemble des résolutions contestées, ou encore de l’impact financier de la dispense sur les autres copropriétaires.
L’office du juge de l’annulation ne se limite pas à prononcer la nullité. Il doit également statuer sur les demandes accessoires, et notamment sur les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile. La cour d’appel de Lyon, dans l’arrêt du 4 février 2025, a condamné la SCI dont la demande avait été rejetée à payer 4 000 euros au syndicat des copropriétaires et la même somme aux copropriétaires intimés, sur le fondement de l’article 700. Ces condamnations accessoires, qui peuvent atteindre des montants significatifs, constituent un élément dissuasif à l’encontre des actions en nullité manifestement infondées ou dilatoires. Elles rappellent que l’exercice de l’action en justice, pour légitime qu’il soit en son principe, ne saurait dégénérer en abus.
En matière de troubles anormaux du voisinage dans le cadre de la copropriété, la responsabilité du copropriétaire bailleur est engagée de plein droit, sans que la preuve d’une faute soit exigée. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé dans un jugement du 28 mai 2026 en énonçant que « la responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat » (TJ Paris, 28 mai 2026, n°23/01820, lien). Cette responsabilité sans faute, fondée sur l’article 1240 du code civil (article 1240 Code civil), se combine avec l’obligation faite au copropriétaire par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, pour fonder une action en cessation du trouble et en réparation du préjudice de jouissance subi par les autres occupants de l’immeuble.
La cour d’appel de Paris avait déjà posé, dans un arrêt du 25 octobre 2023, le principe selon lequel « le bailleur a l’obligation de faire respecter le règlement de copropriété à ses locataires et à défaut engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires et des autres copropriétaires » (CA Paris, 25 octobre 2023, n°17/11446, lien). Cette obligation, que le bailleur ne peut éluder en se retranchant derrière l’autonomie de son locataire, s’articule avec celle qui pèse sur le locataire lui-même en vertu du règlement de copropriété, lequel lui est opposable. Le copropriétaire bailleur se trouve ainsi dans une situation d’obligé principal à l’égard du syndicat, tenu de garantir la conformité de l’usage des lieux par son preneur aux stipulations du règlement. Cette construction jurisprudentielle fait du bailleur le garant naturel du respect des règles de la copropriété, et lui impose une obligation de vigilance et, le cas échéant, d’action à l’encontre de son locataire.
Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 12 juin 2025, a fait application de ces principes à l’hypothèse d’un bar exploité dans un local commercial en rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Après avoir constaté que les nuisances sonores excédaient les inconvénients normaux du voisinage, le tribunal a déclaré la société locataire et la SCI bailleresse responsables des nuisances subies par le syndicat des copropriétaires et par une copropriétaire, en rappelant que l’obligation du copropriétaire au titre de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 s’étend aux agissements de ses locataires (TJ Paris, 12 juin 2025, n°20/07806, lien). Le tribunal a retenu que « le règlement de copropriété est opposable au locataire » et que « le bailleur a l’obligation de faire respecter le règlement de copropriété à ses locataires et à défaut engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires ».
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel des années 2024 à 2026 confirme que le contentieux de la nullité des résolutions d’assemblée générale de copropriété demeure un domaine dans lequel le juge exerce un contrôle exigeant, tant sur la régularité formelle de la convocation que sur la conformité des résolutions aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965 et du décret de 1967. La professionnalisation de la gestion des copropriétés, la complexité croissante des règlements et la diversification des sources de conflit entre copropriétaires rendent plus que jamais nécessaire une connaissance précise des règles gouvernant la validité des délibérations. Les praticiens du droit immobilier et les syndics trouveront dans ces décisions récentes un cadre d’analyse renouvelé pour anticiper les risques de nullité et sécuriser les actes de la copropriété.
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