I. La détermination du caractère mitoyen du mur de séparation
A. La présomption légale de l’article 653 du Code civil et son domaine d’application
Le régime de la mitoyenneté repose sur une présomption légale dont le champ d’application est strictement délimité. Aux termes de l’article 653 du Code civil, « dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire ». Cette règle, inchangée depuis 1804, fait peser sur celui qui conteste le caractère mitoyen du mur la charge de démontrer l’existence d’un titre ou d’une marque contraire. La mitoyenneté, qui relève des servitudes établies par la loi au sens du titre IV du Code civil, intéresse directement les propriétaires de biens contigus, dont le contentieux relève de l’avocat en droit des servitudes immobilières.
La jurisprudence de la troisième chambre civile en a précisé la portée à l’égard des ouvrages qui n’ont pas pour fonction de séparer deux fonds. Dans un arrêt du 26 janvier 2022, la Cour de cassation a jugé que « la présomption de mitoyenneté des murs de séparation n’est pas applicable au mur de soutènement », la fausse application de l’article 653 justifiant la cassation de l’arrêt qui avait écarté une demande de démolition au seul motif de cette présomption (Civ. 3e, 26 janvier 2022, n° 20-14.580). Le mur de soutènement, qui retient les terres plutôt qu’il ne sépare les propriétés, échappe donc au mécanisme présomptif.
La question de la qualification du mur s’avère d’autant plus délicate qu’elle se pose fréquemment devant le juge des référés, saisi sur le fondement d’un trouble manifestement illicite. Par un arrêt du 15 janvier 2026, la troisième chambre civile a censuré la cour d’appel de Besançon qui avait rejeté la demande de démolition d’un appentis adossé à un mur pignon au motif qu’il n’appartenait pas au juge des référés de trancher le caractère privatif ou mitoyen du mur (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-15.830). La Cour rappelle ainsi que la qualification de mur mitoyen peut être retenue ou écartée par le juge des référés lorsque celle-ci s’impose avec évidence, la présomption légale étant alors de nature à caractériser l’existence du droit invoqué.
Le caractère évident de la présomption ne dispense cependant pas le juge d’examiner les marques de non-mitoyenneté invoquées par la partie qui conteste. La mention « jusqu’à l’héberge » délimite la hauteur de la présomption : le mur est présumé mitoyen jusqu’au point où il cesse d’être une séparation entre bâtiments. L’arrêt du 15 janvier 2026 confirme d’ailleurs que la portion du mur située au-dessus de l’héberge échappe à la présomption, de sorte qu’un appentis appuyé en dessous de l’héberge relève de la mitoyenneté présumée tandis qu’une construction excédant cette hauteur impose une démonstration distincte.
La présomption de l’article 653 se combine enfin avec les règles du bornage lorsque les parties contestent l’emplacement même de la limite séparative. Dans un arrêt publié au Bulletin du 28 mars 2024, la Cour de cassation a rappelé que « le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine » (Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-16.473, FS-B). Elle a admis qu’une clôture grillagée, implantée en 1989 sur l’emplacement des bornes posées en 1984 et dont la mitoyenneté n’était pas alléguée, suffisait à matérialiser la limite séparative et à faire obstacle à une nouvelle action en bornage.
En conséquence, la détermination du caractère mitoyen procède d’une dialectique entre présomption légale, marques contraires et titre. Le propriétaire qui se prévaut du caractère privatif de son mur doit rapporter la preuve d’une marque de non-mitoyenneté, laquelle peut résulter, selon la doctrine constante, d’un chaperon non symétrique, d’un mur entièrement édifié sur son seul fonds ou de tout indice matériel manifestant l’absence de communauté de propriété.
B. L’acquisition de la mitoyenneté par cession volontaire et par prescription
Le mur privatif peut devenir mitoyen par la volonté de son propriétaire, qui dispose d’une faculté d’acquisition ouverte au voisin. Aux termes de l’article 661 du Code civil, « tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu’il a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûté la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti ». La dépense s’estime à la date de l’acquisition de la mitoyenneté, compte tenu de l’état du mur.
Cette faculté légale revêt une dimension pratique considérable pour le propriétaire qui souhaite adosser une construction ou ouvrir des jours sur le mur voisin. Dans un arrêt du 2 février 2022 rendu en formation de section, la Cour de cassation a été conduite à préciser les garanties qui peuvent accompagner ce droit (Civ. 3e, 2 février 2022, n° 20-20.111). Le propriétaire du fonds joignant avait obtenu une ordonnance sur requête autorisant l’inscription d’une prénotation au livre foncier, afin d’interdire au propriétaire du mur d’aliéner sa parcelle avant l’exercice de la faculté d’acquisition.
La Cour de cassation a toutefois jugé que la prénotation ne pouvait avoir pour objet d’interdire l’aliénation de la parcelle sur laquelle le mur était construit, dès lors qu’aucune action en cession forcée de la mitoyenneté n’avait encore été engagée. Or, la prénotation a précisément pour fonction de conserver un droit conditionnel ou éventuel, et la faculté de l’article 661, qui ne s’exerce que par la volonté de son titulaire, ne constitue pas un droit susceptible de prénotation tant qu’elle n’est pas mise en œuvre par une action en justice.
La mitoyenneté peut également s’acquérir par l’écoulement du temps, lorsque le propriétaire d’un fonds joignant s’est comporté pendant trente ans comme copropriétaire du mur. Par un arrêt du 25 mai 2023, la troisième chambre civile a rappelé que la prescription acquisitive de la mitoyenneté d’un mur, même privatif, pouvait résulter d’actes de possession caractérisés, tels que l’appui d’une construction contre le mur, et que le juge devait vérifier si le maintien de cette situation pendant trente ans n’avait pas emporté acquisition du droit (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 21-24.560). La cour d’appel, qui s’était bornée à relever que le mur était intégralement construit sur la parcelle du voisin sans répondre aux conclusions invoquant la prescription, a été censurée.
Cette solution s’inscrit dans la continuité des règles relatives aux servitudes continues et apparentes, lesquelles, selon l’article 690 du Code civil, « s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ». La jurisprudence assimile en effet la possession trentenaire d’un mur privatif à l’usage d’une servitude continue et apparente, de sorte que la mitoyenneté peut être acquise par prescription aux conditions de l’article 690, à savoir une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque.
Des lors, deux voies distinctes permettent au propriétaire du fonds voisin de devenir copropriétaire du mur : la cession volontaire de l’article 661, subordonnée au paiement de la moitié de la dépense et de la valeur du sol, et la prescription acquisitive trentenaire, subordonnée à une possession conforme aux exigences légales. La première offre une sécurité juridique immédiate, tandis que la seconde, plus aléatoire, exige la réunion d’indices matériels probants, dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond.
II. Les prérogatives et obligations des copropriétaires du mur mitoyen
A. Les travaux sur le mur mitoyen : consentement, exhaussement et percement
Le régime des travaux sur le mur mitoyen est gouverné par le principe du consentement réciproque, dont les articles 657, 662 et 675 du Code civil déclinent les applications. L’article 657 autorise chaque copropriétaire à bâtir contre le mur mitoyen et à y placer des poutres ou solives « dans toute l’épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près », sans préjudice du droit du voisin de faire réduire la poutre à la moitié du mur s’il veut lui-même asseoir des poutres dans le même lieu ou y adosser une cheminée.
L’article 662 subordonne en revanche au consentement du voisin toute pratique d’un enfoncement dans le corps du mur ou tout appui d’un ouvrage contre celui-ci, sauf à faire régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre. Le percement du mur, le creusement de niches ou l’ancrage d’une construction requièrent donc l’accord du copropriétaire, à défaut de quoi l’ouvrage peut être regardé comme une voie de fait ou un empiètement.
L’exigence de consentement est également au cœur de l’article 675 du Code civil, aux termes duquel « l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant ». Dans un arrêt du 10 avril 2025, la troisième chambre civile a précisé la portée de cette exigence en censurant la cour d’appel qui avait retenu un simple « consentement » résultant de la participation du voisin aux travaux préparatoires, sans caractériser un accord exprès à la création des ouvertures (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 24-11.598).
La Cour a en effet jugé que les motifs tirés de ce que le voisin avait été « pleinement associé aux travaux modificatifs entrepris » et ne s’était pas opposé à la réalisation des ouvertures étaient impropres à caractériser le consentement exigé par l’article 675. L’association au projet, la simple information ou l’absence d’opposition ne valent pas consentement, lequel doit être certain et sans équivoque, et il appartient au juge d’en vérifier la réalité au regard des pièces produites.
L’exigence de consentement s’applique de la même manière à l’exhaussement du mur. Aux termes de l’article 658 du Code civil, « tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ». Cette faculté unilatérale s’accompagne d’une charge financière intégrale : l’auteur de l’exhaussement supporte seul la dépense de la surélévation, les réparations d’entretien de la partie surélevée ainsi que les frais d’entretien de la partie commune du mur rendus nécessaires par l’exhaussement, outre le remboursement des dépenses imposées au voisin. Le voisin dont le mur est exhaussé conserve, quant à lui, la faculté d’acquérir la mitoyenneté de la partie surélevée en versant la moitié de la dépense, conformément au mécanisme de l’article 661.
Dans un arrêt du 1er juin 2022, la troisième chambre civile a ainsi censuré la cour d’appel de Versailles qui avait considéré que l’autorisation de surélever un mur mitoyen, consentie par lettre, couvrait la surélévation de trois rangées de parpaings alors que la lettre « limitait expressément la surélévation autorisée à deux parpaings » (Civ. 3e, 1er juin 2022, n° 21-16.195). L’autorisation de travaux sur le mur mitoyen s’interprète strictement, et la dénaturation de ses termes clairs et précis expose la décision à la cassation.
La question du percement du mur mitoyen revêt enfin une acuité particulière dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, lorsque le mur litigieux sépare deux copropriétés contiguës. Dans un arrêt du 21 mai 2026, la Cour de cassation a été saisie du litige opposant les syndicats des copropriétaires de deux immeubles contigus, dont le mur séparatif avait été « irrégulièrement percé » pour permettre l’exploitation d’un local commercial (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-16.785). La remise en état du mur et le rebouchage de l’ouverture créée ont été ordonnés, la Cour rappelant que l’opposabilité d’un bail commercial ne saurait avoir d’effet sur l’obligation de remise en état du mur mitoyen.
Par ailleurs, la jurisprudence étend la logique du consentement aux clôtures et ouvrages légers qui remplacent la séparation préexistante. Dans un arrêt du 30 novembre 2023, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel de Basse-Terre qui avait déduit de l’intention commune des parties qu’une palissade « devenait l’ouvrage qui représentait la nouvelle clôture mitoyenne des deux lots », en dénaturant un courriel dont les termes clairs ne portaient que sur l’édification de palissades le long de la clôture (Civ. 3e, 30 novembre 2023, n° 22-17.124). Le remplacement d’une clôture mitoyenne par un ouvrage nouveau exige donc l’accord des deux copropriétaires, et la nature de l’ouvrage substitué ne peut être déduite d’un accord qui n’en prévoyait pas la consistance.
B. L’entretien, la réparation et l’action en justice
La mitoyenneté emporte une communauté de charges entre les copropriétaires du mur. Aux termes de l’article 655 du Code civil, « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ». Cette obligation réelle d’entretien et de réparation pèse sur chaque copropriétaire, indépendamment de l’origine des désordres, dès lors qu’ils affectent l’ouvrage commun.
Dans un arrêt du 11 janvier 2023, la troisième chambre civile a jugé que « chacun des copropriétaires du mur litigieux demeurait tenu, en application de l’article 655 du code civil, par l’obligation réelle d’entretien et de réparation édictée par ce texte », de sorte que des propriétaires pouvaient être condamnés à supporter pour moitié le coût des travaux réparatoires d’un mur mitoyen, quand bien même les désordres résultaient de la reconstruction de l’immeuble voisin (Civ. 3e, 11 janvier 2023, n° 21-23.689). Le partage des frais s’opère donc par moitié, ou proportionnellement aux droits de chacun, sans égard à la responsabilité de l’origine des désordres.
Le copropriétaire peut toutefois se libérer de sa contribution en abandonnant son droit de mitoyenneté. L’article 656 du Code civil dispose en ce sens que « tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne ». L’abandon suppose ainsi que le mur ne soutienne aucune construction lui appartenant, sans quoi la communauté d’intérêts demeure et l’obligation de contribution subsiste.
L’action en remise en état ou en réparation du mur mitoyen s’inscrit dans un cadre procédural exigeant, marqué par la prescription quinquennale de droit commun. Aux termes de l’article 2224 du Code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». L’arrêt du 11 janvier 2023 précité applique ce principe aux demandes indemnitaires fondées sur le défaut d’entretien du mur mitoyen, en retenant que la connaissance du dommage et de son origine fait courir le délai.
La démonstration du caractère mitoyen du mur conditionne enfin la recevabilité des actions possessoires et des demandes de remise en état. Le propriétaire qui se prétend seul propriétaire du mur doit, pour obtenir la démolition d’un ouvrage adossé, établir le caractère privatif de celui-ci, la présomption de l’article 653 jouant au profit de la communauté de propriété. L’arrêt du 26 janvier 2022 illustre la rigueur de cette exigence : la cour d’appel ne pouvait écarter la demande de démolition d’un mur de soutènement privatif en se fondant sur la présomption de mitoyenneté, inapplicable à cet ouvrage.
En ce qui concerne les immeubles soumis au statut de la copropriété, l’action contre le syndicat des copropriétaires obéit aux règles de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui déclare applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ. Or, l’action du propriétaire d’un immeuble voisin, non copropriétaire, contre le syndicat relève du droit commun quinquennal, la mitoyenneté du mur établissant une communauté de propriété étrangère au statut de la copropriété.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile manifeste ainsi une double exigence : d’une part, le respect scrupuleux des formes et du consentement dans la réalisation des travaux sur le mur mitoyen ; d’autre part, la répartition proportionnelle des charges d’entretien, assortie de la possibilité d’abandon du droit de mitoyenneté. Les arrêts des 10 avril 2025 et 21 mai 2026 confirment la vigueur de ce corps de règles, dont le respect conditionne la paix entre propriétaires voisins.
Conclusion
Le mur mitoyen constitue l’une des figures les plus anciennes du droit des biens, et la jurisprudence de la troisième chambre civile en maintient la cohérence à l’épreuve des litiges contemporains. La présomption de l’article 653 du Code civil demeure le socle du régime, mais son domaine d’application est strictement circonscrit aux murs de séparation, à l’exclusion des ouvrages de soutènement, et son efficacité dépend de la preuve des marques contraires et de l’office du juge des référés.
La jurisprudence des années 2022 à 2026 dessine un régime équilibré des prérogatives de chacun : la faculté d’acquérir la mitoyenneté de l’article 661, l’exhaussement de l’article 658, le droit d’appui de l’article 657 s’exercent dans les limites du consentement du voisin, dont les juges vérifient la réalité et l’étendue, tandis que l’entretien et la réparation du mur se partagent proportionnellement aux droits de chacun. La prescription trentenaire et la cession volontaire offrent deux voies complémentaires d’acquisition, sécurisant les situations anciennes comme les projets nouveaux.
En conséquence, le propriétaire qui projette des travaux sur un mur séparatif gagne à vérifier, avant toute intervention, la qualification exacte de l’ouvrage et l’étendue de l’accord recueilli, la méconnaissance de ces exigences exposant à des actions en remise en état, en démolition ou en indemnisation. La stabilité de la jurisprudence de la troisième chambre civile, illustrée par les arrêts récents des 15 janvier et 21 mai 2026, offre aux praticiens un cadre prévisible pour conseiller leurs clients et prévenir les contentieux de voisinage.
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