I. L’exception d’inexécution opposée au bailleur défaillant : une construction prétorienne consolidée par la troisième chambre civile
A. La dispense de mise en demeure préalable à l’exercice de l’exception d’inexécution
Le contrat de bail commercial impose au bailleur une obligation de délivrance dont l’article 1719 du code civil dessine les contours fondamentaux : délivrer au preneur la chose louée, l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. En présence d’un manquement du bailleur à ces obligations essentielles, le preneur dispose de la faculté d’opposer une exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers, sans qu’il lui soit nécessaire de délivrer préalablement une mise en demeure. Cette dispense, qui allège considérablement la charge procédurale pesant sur le locataire, constitue un tempérament significatif au principe de la force obligatoire du contrat et renforce la position du preneur confronté à un bailleur défaillant.
Par un arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile a posé le principe selon lequel « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue en formation de section, censure l’arrêt de la cour d’appel de Fort-de-France qui avait subordonné le jeu de l’exception d’inexécution à l’envoi préalable par la locataire d’une mise en demeure adressée à la bailleresse. La Cour de cassation rappelle, au visa combiné des articles 1184, 1719 et 1728 du code civil, que l’exception d’inexécution est un mécanisme de droit commun dont la mise en œuvre n’est tributaire d’aucun formalisme particulier, à la différence de la clause résolutoire qui requiert, aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, la délivrance d’un commandement préalable mentionnant le délai d’un mois.
En l’espèce, la locataire avait occupé un local commercial donné à bail pour une durée de vingt-trois mois à compter du 15 novembre 2011, un article du contrat prévoyant le versement d’une indemnité de pas de porte en cas de conclusion d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. À l’issue du bail, la locataire était demeurée dans les lieux sans signature d’un nouveau contrat et des infiltrations étaient survenues courant août 2016, rendant le local impropre à son usage. La cour d’appel avait condamné la locataire au paiement des loyers des mois de janvier à décembre 2016, au motif que celle-ci ne justifiait pas avoir adressé une mise en demeure à la bailleresse avant le 28 décembre 2016. En censurant ce raisonnement, la Cour de cassation consacre le principe selon lequel l’exception d’inexécution opère de plein droit dès que le local devient impropre à sa destination, sans qu’aucune formalité préalable ne soit exigée du preneur.
Par ailleurs, cette jurisprudence s’inscrit dans une continuité remarquable de la troisième chambre civile qui, dès le 5 mars 2026, a renforcé l’autonomie de l’exception d’inexécution en jugeant que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une telle exception sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable, et ce même en présence d’une clause résolutoire stipulée au contrat. Cette construction prétorienne, qui dispense le preneur de toute formalité préalable, constitue un infléchissement notable par rapport à une pratique judiciaire qui tendait à subordonner le jeu de l’exception d’inexécution à l’existence d’une interpellation préalable du bailleur.
B. L’autonomie de l’exception d’inexécution face au mécanisme légal de la clause résolutoire
La troisième chambre civile a franchi un pas supplémentaire en consacrant l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme légal de la clause résolutoire régi par l’article L. 145-41 du code de commerce. L’arrêt du 5 mars 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, énonce expressément que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin).
Cette solution, d’une portée pratique considérable, écarte un argument fréquemment avancé par les bailleurs qui soutenaient que le défaut de saisine du juge dans le mois du commandement de payer, aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, privait le preneur de la faculté d’invoquer une exception d’inexécution. La Cour de cassation écarte cette objection en affirmant que le juge du fond, saisi de la demande du bailleur en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, doit examiner d’office le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur, indépendamment de toute demande de délais de paiement présentée dans le délai du commandement. Les deux mécanismes — exception d’inexécution et demande de délais de paiement — obéissent à des logiques distinctes et ne sauraient être confondus.
En l’espèce, la société Les Chatons, bailleresse, avait donné à bail commercial à la société SCGR des locaux à usage mixte, commercial et d’habitation, par acte du 25 mai 2016. Un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été signifié le 17 octobre 2019. La cour d’appel de Cayenne, saisie de l’action en constatation de la résiliation de plein droit, avait retenu que la locataire ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer à la résolution du contrat, dès lors que dans le mois du commandement, elle n’avait ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1184, 1719, 1728 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas recherché si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé.
En conséquence, le juge du fond doit désormais procéder à un examen concret des manquements imputés au bailleur pour déterminer si l’exception d’inexécution est justifiée, avant de statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire. Cette obligation de vérification constitue une garantie procédurale essentielle pour le preneur, qui ne saurait être privé de son droit de suspendre le paiement des loyers par le seul écoulement du délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce. Dès lors, l’office du juge se trouve considérablement enrichi : il ne peut plus se borner à constater le défaut de paiement dans le mois du commandement, mais doit apprécier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, ce qui l’oblige à examiner l’étendue et la gravité des manquements du bailleur à ses obligations.
II. Les pouvoirs du juge dans l’exécution forcée des obligations du bailleur commercial
A. L’injonction de faire sous astreinte et l’office du juge du fond
Lorsque le bailleur manque à ses obligations, le preneur peut solliciter du juge qu’il ordonne l’exécution forcée en nature des travaux nécessaires au rétablissement d’une jouissance paisible des locaux. Le juge du fond dispose, à cet égard, d’un pouvoir d’injonction de faire qu’il peut assortir d’une astreinte, conformément aux dispositions des articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Cette prérogative, qui permet de contraindre le bailleur récalcitrant à exécuter les travaux de remise en état ou de mise en conformité, constitue un levier procédural d’une redoutable efficacité, dont les juridictions du fond font un usage croissant.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 illustre la complexité contentieuse de l’articulation entre la demande d’exécution forcée, la procédure collective du preneur et le refus de renouvellement du bail. Dans cette affaire, la société Carigil, locataire de locaux commerciaux, avait formé des demandes reconventionnelles afin d’obtenir, à titre principal, le prononcé de la résiliation du bail aux torts des bailleurs et indemnisation, et, à titre subsidiaire, la condamnation des bailleurs à réaliser sous astreinte les travaux nécessaires à la cessation des désordres affectant les locaux loués (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). La Cour de cassation, sans se prononcer sur le fond de la demande d’astreinte, a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, celle-ci n’ayant pas visé les dernières conclusions des parties.
Cette décision rappelle que le juge, saisi d’une demande d’exécution forcée sous astreinte des obligations du bailleur, doit respecter scrupuleusement les exigences procédurales du code de procédure civile, en statuant sur les dernières conclusions déposées par les parties. Au-delà de ce rappel procédural, l’arrêt témoigne de la fréquence croissante des demandes d’injonction de faire sous astreinte dans le contentieux du bail commercial, les preneurs n’hésitant plus à solliciter du juge qu’il ordonne directement l’exécution des travaux aux frais du bailleur défaillant.
Par ailleurs, la jurisprudence rappelle que l’exécution forcée en nature connaît une limite essentielle tenant à l’impossibilité juridique d’exécution. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser ce principe dans un arrêt du 10 avril 2025, en énonçant que « tout créancier peut exiger l’exécution de ce qui lui est dû, quelle que soit la gravité du manquement contractuel, sous réserve que cette exécution ne soit pas impossible, l’impossibilité juridique étant caractérisée lorsque l’exécution en nature porte atteinte à un droit acquis par un tiers de bonne foi » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-13.003). Cette décision, qui applique au bail commercial l’interdiction de porter atteinte aux droits acquis par un tiers, délimite le périmètre de l’office du juge dans la mise en œuvre concrète de l’exécution forcée.
En l’espèce, les consorts J., bailleurs d’un immeuble, avaient donné à bail commercial les locaux du sous-sol à la société Club 6 pour l’exploitation d’un bar-discothèque et les locaux du rez-de-chaussée à la société Trogneux pour l’exploitation d’un commerce de confiserie. Le bail du sous-sol interdisait l’ouverture de l’établissement avant 20 heures, restriction qui profitait à la société Trogneux. Les bailleurs ayant conclu un avenant supprimant cette restriction puis un nouveau bail avec la société Easy, cessionnaire du fonds de commerce, la société Trogneux avait assigné les bailleurs pour obtenir, sous astreinte, la cessation de l’exploitation du sous-sol en dehors des horaires initialement convenus. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu l’impossibilité juridique d’exécution forcée, dès lors que la société Easy avait acquis de bonne foi le droit d’exploiter les locaux selon les termes d’un bail ne comportant aucune restriction horaire.
B. Les voies subsidiaires : résiliation aux torts du bailleur et allocation de dommages-intérêts
À défaut d’obtenir l’exécution forcée en nature des obligations du bailleur, le preneur dispose de voies de droit subsidiaires lui permettant d’obtenir réparation du préjudice subi. La résiliation du bail aux torts du bailleur, prononcée par le juge en application de l’article 1184 ancien du code civil — dont le principe a été repris par les articles 1227 et suivants du même code — constitue une sanction radicale qui libère le preneur de ses obligations et ouvre droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l’anéantissement du contrat.
Le preneur peut également agir en responsabilité contractuelle contre le bailleur sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, pour obtenir réparation de l’ensemble des préjudices consécutifs au manquement du bailleur. L’arrêt du 5 mars 2026, précité, a rappelé que la locataire avait formé des demandes reconventionnelles en paiement de dommages-intérêts, sollicitant notamment une somme égale aux loyers payés en réparation des troubles de jouissance subis pendant toute la durée du bail. La cour d’appel avait pourtant rejeté cette demande au motif que la clause résolutoire était acquise, ce que la Cour de cassation a censuré, imposant au juge du fond d’examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire et, partant, sur les demandes indemnitaires.
En outre, le preneur peut, en cours de bail, solliciter une réduction du loyer ou l’allocation de dommages-intérêts compensatoires lorsque les locaux sont partiellement impropres à leur destination, sans attendre l’issue du bail ni la résiliation du contrat. Cette faculté, qui découle du principe de l’obligation continue de délivrance rappelé avec constance par la troisième chambre civile, permet au locataire d’obtenir une indemnisation immédiate du trouble de jouissance sans être contraint de solliciter la résiliation du bail. Ainsi, dans son arrêt du 18 septembre 2025, la Cour a rappelé que la locataire avait formé, à titre reconventionnel, une demande de dommages-intérêts pour manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, demande que la cour d’appel avait rejetée à tort en dénaturant les termes clairs et précis de la pièce numéro 9 produite aux débats.
Par ailleurs, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile reconnaît au preneur la faculté de solliciter, outre la résiliation du bail et l’allocation de dommages-intérêts, la condamnation du bailleur à réaliser les travaux propres à remédier aux désordres constatés, sous astreinte. Cette triple articulation des demandes — résiliation, indemnisation, injonction de faire — témoigne de la plasticité des voies de droit offertes au preneur confronté à la carence du bailleur. A cet égard, la pratique du barreau parisien révèle une tendance croissante à assortir la demande principale en résiliation d’une demande subsidiaire en exécution forcée, le preneur se ménageant ainsi une alternative procédurale au cas où le juge estimerait que les manquements du bailleur ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
L’office du juge ne se limite donc pas à trancher la question binaire de la résiliation ou du maintien du bail : il doit apprécier la gravité des manquements du bailleur, l’étendue du préjudice subi par le preneur, la proportionnalité des mesures sollicitées et, le cas échéant, opérer un dosage subtil entre les différentes sanctions encourues. La troisième chambre civile veille avec une vigilance constante à ce que les juges du fond n’éludent aucune des demandes formées par les parties et motivent leurs décisions avec une précision suffisante, ainsi qu’en témoignent les arrêts de censure rendus en 2025 et 2026 pour défaut de base légale ou dénaturation des écrits.
L’application de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce en renforçant les droits du preneur, conforte cette évolution. Le législateur a notamment consacré un droit à la mensualisation du loyer et plafonné le montant des garanties exigibles du preneur, réduisant ainsi le risque de contentieux lié au défaut de paiement des loyers et, en conséquence, la fréquence des actions en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Ces dispositions, combinées à la construction prétorienne récente de la troisième chambre civile, dessinent un nouvel équilibre du rapport locatif commercial dans lequel l’office du juge occupe une place cardinale.
A cet égard, la jurisprudence la plus récente confirme que le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier la gravité du manquement du bailleur, l’opportunité de prononcer la résiliation du bail, et le montant des dommages-intérêts alloués en réparation du préjudice subi par le preneur. La Cour de cassation, si elle exerce un contrôle normatif sur la qualification juridique des faits, laisse aux juges du fond une marge d’appréciation significative dans la mise en œuvre concrète des sanctions applicables, pourvu que leur décision soit légalement motivée et qu’ils n’aient pas dénaturé les termes du litige.
En conséquence, le preneur confronté à un bailleur défaillant dispose aujourd’hui d’un arsenal procédural complet, allant de la simple exception d’inexécution — qui lui permet de suspendre le paiement des loyers sans mise en demeure préalable — jusqu’à la résiliation du bail aux torts du bailleur, en passant par l’injonction de faire sous astreinte et l’allocation de dommages-intérêts compensatoires. La troisième chambre civile, par sa jurisprudence la plus récente, a considérablement renforcé la protection du preneur en consacrant l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au formalisme de la clause résolutoire et en élargissant l’office du juge dans l’appréciation des manquements du bailleur.
L’arrêt du 2 avril 2026, rendu par la même chambre, a par ailleurs rappelé que « l’action fondée sur la méconnaissance, par le bailleur, de son obligation de délivrance » n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, dès lors que cette action relève du droit commun de la responsabilité contractuelle (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181). Cette précision est d’une importance pratique considérable pour le preneur qui entend agir en exécution forcée ou en responsabilité contre son bailleur plusieurs années après la survenance des désordres, la prescription de droit commun lui offrant un délai d’action sensiblement plus étendu que la prescription biennale applicable aux actions spécifiquement régies par le statut des baux commerciaux.
Dès lors, l’économie du contentieux du bail commercial s’en trouve profondément renouvelée : le juge n’est plus un simple arbitre chargé de constater l’acquisition ou non d’une clause résolutoire, mais devient le régulateur actif de l’équilibre contractuel, investi du pouvoir de sanctionner le bailleur défaillant par une gamme étendue de mesures allant de l’injonction de faire à la résiliation du contrat, en passant par l’allocation de dommages-intérêts. Cette évolution de l’office du juge, consacrée par les arrêts de principe de septembre 2025 et mars 2026, témoigne de la vitalité du contentieux des baux commerciaux et de la capacité d’adaptation de la jurisprudence aux réalités économiques contemporaines.
Conclusion
La troisième chambre civile a, par une série d’arrêts remarqués rendus entre septembre 2025 et juillet 2026, redessiné les contours de l’office du juge dans le contentieux des obligations du bailleur commercial. La consécration de la dispense de mise en demeure préalable à l’exercice de l’exception d’inexécution et l’affirmation de l’autonomie de ce mécanisme par rapport au formalisme de la clause résolutoire confèrent au preneur des prérogatives substantielles face à un bailleur défaillant. Parallèlement, la reconnaissance du pouvoir d’injonction de faire sous astreinte et la délimitation des cas d’impossibilité juridique d’exécution forgent un cadre procédural cohérent, dans lequel le juge exerce un contrôle renforcé sur l’exécution par le bailleur de ses obligations légales et contractuelles. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en rééquilibrant le rapport locatif au bénéfice du preneur, s’inscrit dans le prolongement de cette évolution jurisprudentielle qui place le juge au cœur de la régulation du contrat de bail commercial.
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