I. Le formalisme de l’état des lieux, condition de la sécurité probatoire des parties au contrat de bail commercial
A. L’obligation légale d’établissement d’un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie du preneur
L’article L. 145-40-1 du code de commerce, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, impose l’établissement d’un état des lieux contradictoire et amiable lors de la prise de possession des locaux par le preneur, que cette prise de possession intervienne à l’occasion de la conclusion du bail, de la cession du droit au bail, de la cession ou de la mutation à titre gratuit du fonds de commerce, ainsi que lors de la restitution des locaux. Cet état des lieux, dont la vocation est de fixer avec précision la condition matérielle des locaux à un instant déterminé, doit être joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Le législateur a entendu conférer une portée impérative à ce dispositif, qui participe de la sécurité juridique des rapports entre bailleur et preneur dans le cadre du statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. L’économie générale de ce mécanisme repose sur la constatation objective et contradictoire de l’état des locaux, dont dépendent l’étendue des obligations de restitution du preneur et, corrélativement, les droits du bailleur à réparation en cas de dégradations.
À défaut d’établissement amiable, le texte prévoit un mécanisme supplétif destiné à pallier la carence ou le désaccord des parties : l’état des lieux est alors établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Cette intervention d’un officier ministériel, dont l’impartialité et la compétence technique sont présumées, garantit l’objectivité du constat et préserve les droits de chaque partie en cas de désaccord persistant sur l’étendue des obligations de restitution. Par ailleurs, cette formalisation présente un intérêt tout particulier dans le contentieux de la résiliation du bail, où la preuve de l’état des locaux constitue un élément déterminant de l’appréciation du juge et conditionne directement le succès d’une action en réparation ou en indemnisation.
Le caractère contradictoire de l’état des lieux constitue la garantie essentielle de sa force probante. Un constat établi unilatéralement par l’une des parties ne saurait, en principe, se voir reconnaître la même valeur qu’un document dressé en présence des deux parties ou de leurs représentants. La jurisprudence de la troisième chambre civile a toutefois tempéré cette exigence en admettant, sous certaines conditions strictement encadrées, l’opposabilité d’un constat d’huissier établi en l’absence du preneur. Dans un arrêt du 13 octobre 2021, la Cour de cassation a ainsi jugé qu’un constat d’huissier de justice dressé le 16 avril 2014, récapitulant les dégradations commises dans le local commercial, était opposable aux preneurs dès lors que le bailleur avait sollicité la visite des lieux par lettre remise à domicile restée sans réponse (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-14.206).
En conséquence, la diligence du bailleur dans la tentative d’organisation d’un état des lieux contradictoire peut suppléer l’absence du preneur à l’établissement du constat, à condition que cette diligence soit démontrée et que le preneur ne produise aucun élément de nature à remettre en cause les constatations opérées par l’huissier. Cette solution prétorienne illustre la recherche d’un équilibre entre l’exigence du contradictoire, érigée en principe par l’article L. 145-40-1 du code de commerce, et la nécessité de ne pas faire obstacle à la constatation des dégradations lorsque le preneur se soustrait volontairement à ses obligations. Elle s’inscrit dans une construction jurisprudentielle cohérente qui refuse de faire de l’absence injustifiée du preneur un obstacle dirimant à l’établissement de la preuve des dégradations locatives.
Or, la mise en œuvre de ce dispositif ne saurait être dissociée des obligations générales du preneur telles qu’elles résultent de l’article 1728 du code civil, aux termes duquel le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Cette obligation d’usage raisonnable fonde le devoir de restitution en bon état des locaux et justifie l’importance cardinale de l’état des lieux comme instrument de mesure de l’exécution par le preneur de ses obligations contractuelles et légales. Par ailleurs, l’obligation d’entretien et de réparations locatives qui pèse sur le preneur, en vertu des stipulations du bail et des dispositions supplétives du code civil, trouve dans l’état des lieux contradictoire son étalon de référence, permettant de distinguer ce qui relève de la vétusté normale de ce qui constitue des dégradations imputables au locataire.
B. La sanction de l’absence d’état des lieux : le jeu des présomptions légales et leur renversement probatoire
L’absence d’état des lieux ne demeure pas sans conséquence juridique, le législateur ayant assorti cette carence d’une sanction spécifique à l’article L. 145-40-1 in fine du code de commerce : le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. Cette disposition constitue une dérogation significative au droit commun du louage de choses, qui prévoit que, à défaut d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. La loi Pinel a ainsi renversé la charge probatoire traditionnelle au bénéfice du preneur lorsque le bailleur s’est montré négligent dans l’accomplissement des formalités requises, privant ce dernier d’un avantage probatoire considérable dans le contentieux de la restitution.
L’article 1730 du code civil, qui dispose que le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant l’état des lieux d’entrée, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, trouve un écho renforcé dans le formalisme de l’article L. 145-40-1. La conjugaison de ces deux textes produit un effet d’incitation puissant à la réalisation systématique d’un état des lieux, sous peine pour le bailleur de se voir privé du bénéfice de la présomption légale et contraint de rapporter lui-même la preuve des dégradations imputables au preneur. Cette articulation textuelle témoigne de la volonté du législateur de responsabiliser le bailleur dans l’administration de la preuve des désordres affectant les locaux loués, en subordonnant le bénéfice d’un régime probatoire favorable à l’accomplissement préalable d’une formalité substantielle.
Dès lors, l’absence d’état des lieux fait peser sur le bailleur une charge probatoire alourdie, l’obligeant à démontrer par tout moyen l’existence et l’imputabilité des dégradations qu’il invoque à l’encontre du preneur. Cette exigence probatoire s’articule avec la présomption de responsabilité édictée par l’article 1732 du code civil, aux termes duquel le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. La combinaison de ces dispositions crée un régime probatoire stratifié, dans lequel le formalisme de l’état des lieux constitue la clé de voûte de l’administration de la preuve en matière de dégradations locatives et d’évaluation du préjudice subi par le bailleur.
À cet égard, il importe de souligner que la privation de la présomption de l’article 1731 ne prive pas le bailleur de toute possibilité d’établir la réalité des dégradations par d’autres moyens de preuve, notamment par des constats d’huissier postérieurs à la libération des lieux, des témoignages ou des expertises judiciaires. La charge de la preuve est simplement replacée sur le terrain du droit commun, obligeant le bailleur à rapporter la démonstration du mauvais état des locaux au moment de leur restitution, sans pouvoir bénéficier de la présomption favorable attachée à l’absence d’état des lieux d’entrée. Cette rigueur probatoire, voulue par le législateur de 2014, participe d’une conception exigeante de la loyauté contractuelle, dans laquelle chaque partie au bail commercial est appelée à concourir activement à la constitution des éléments de preuve dont elle entend se prévaloir ultérieurement.
Par ailleurs, la sanction édictée par l’article L. 145-40-1 du code de commerce ne saurait être étendue au-delà de son domaine propre, qui se limite à la privation de la présomption de bon état des réparations locatives. Le bailleur négligent conserve la faculté de démontrer l’inexécution par le preneur de ses autres obligations contractuelles, telles que l’obligation de payer le loyer ou celle d’exploiter effectivement le fonds de commerce dans les lieux loués, sans que sa carence dans l’établissement de l’état des lieux ne lui soit opposable à ce titre. En conséquence, si l’absence d’état des lieux affaiblit sensiblement la position probatoire du bailleur dans le contentieux des dégradations locatives, elle ne constitue pas une fin de non-recevoir opposable à l’ensemble de ses prétentions indemnitaires.
II. Le contentieux de la restitution des locaux à l’échéance du bail commercial : obligations du preneur et sort des constructions
A. L’obligation de restitution des locaux et ses conséquences financières : indemnité d’occupation et réparations locatives
La restitution des locaux constitue l’obligation cardinale du preneur à l’expiration du bail commercial. L’article 1737 du code civil dispose que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. La troisième chambre civile a rendu une décision remarquée le 21 septembre 2022, par laquelle elle a rappelé avec une fermeté particulière que la restitution des lieux ne peut résulter que de la remise effective des clés au bailleur en personne, ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir, et non de la simple circonstance que l’huissier a pu pénétrer sur le site. La Haute juridiction a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait déduit la libération des lieux de considérations tirées du défaut de réclamation des clés par la bailleresse (Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-17.431).
Par cet arrêt, la Cour de cassation a posé un principe clair et dépourvu d’ambiguïté : seule la remise matérielle des clés au bailleur ou à son représentant caractérise la libération effective des locaux, mettant ainsi fin à l’obligation d’occupation du preneur et, corrélativement, faisant courir le point de départ de l’indemnité d’occupation due jusqu’à cette date. La circonstance que le bailleur ait pu, par d’autres voies, accéder aux lieux ou les visiter ne saurait suppléer l’absence de remise effective des clés, qui demeure l’acte juridique et matériel consacrant la restitution. Cette exigence de matérialité de la restitution protège le bailleur contre le risque d’une occupation sans droit ni titre prolongée, tout en fixant avec précision la date à laquelle le preneur cesse d’être redevable d’une contrepartie financière pour la jouissance des locaux.
En conséquence, le preneur qui ne restitue pas les clés demeure tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, dont le montant est généralement fixé par référence à la valeur locative des locaux. Cette indemnité a vocation à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, indépendamment des éventuels manquements du preneur à ses obligations d’entretien et de réparation. La Haute juridiction a en outre étendu cette exigence de restitution effective aux hypothèses dans lesquelles l’occupant est également exploitant d’une installation classée pour la protection de l’environnement, jugeant que l’indemnité d’occupation est due jusqu’à ce que l’exploitant justifie de l’accomplissement de son obligation légale de remise en état du site, ce qui confère à la notion de restitution une portée qui excède la simple remise matérielle des clés pour englober une obligation de faire à la charge du preneur.
La réparation des dégradations locatives obéit à un régime probatoire distinct, qui met en œuvre les dispositions combinées des articles 1730, 1731 et 1732 du code civil. Le preneur doit répondre des pertes et dégradations survenues pendant sa jouissance, mais la preuve de leur existence et de leur imputabilité incombe au bailleur, sauf à bénéficier de la présomption de bon état attachée à l’absence d’état des lieux d’entrée. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 13 juillet 2022, confirmé que le preneur répond des dégradations affectant les locaux, y compris lorsque ceux-ci ont été pillés et vandalisés postérieurement à leur restitution, le constat d’huissier faisant foi de l’état des lieux à la date de libération et constituant l’étalon de mesure des désordres imputables à la période de jouissance du preneur (Cass. 3e civ., 13 juill. 2022, n° 21-14.394).
Dès lors, l’articulation entre l’obligation de restitution et la détermination de l’indemnité d’occupation constitue un enjeu contentieux majeur, dans lequel la preuve de la date de remise des clés et la constatation de l’état des locaux à cette date sont déterminantes. La jurisprudence récente illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile apprécie ces éléments, exigeant du bailleur qu’il établisse avec précision tant la date de restitution effective que l’imputabilité des dégradations qu’il allègue, sans pouvoir se prévaloir d’une présomption dont il se serait lui-même privé par sa négligence dans l’établissement de l’état des lieux. Le dépôt de garantie, lorsqu’il a été stipulé au contrat, constitue à cet égard un instrument de garantie pour le bailleur, dont la restitution au preneur est subordonnée à la constatation de l’absence de dégradations locatives excédant la vétusté normale.
B. Le sort des constructions et aménagements réalisés par le preneur : accession, indemnisation et sort des ouvrages en fin de bail
L’article 555 du code civil pose le principe selon lequel, lorsque des constructions ou ouvrages ont été réalisés par un tiers sur le fonds d’autrui, le propriétaire du fonds dispose d’un droit d’option entre conserver la propriété de ces ouvrages, moyennant le remboursement au tiers de la plus-value apportée au fonds ou du coût des matériaux et de la main-d’œuvre, ou obliger le tiers à les enlever à ses frais. Ce dispositif trouve à s’appliquer pleinement dans le cadre du bail commercial, où le preneur, juridiquement tiers par rapport au fonds du bailleur, peut avoir réalisé des aménagements, constructions ou ouvrages en cours d’exécution du contrat. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 4 mars 2021, que les dispositions de l’article 555 du code civil doivent recevoir application, même en présence d’une clause conventionnelle d’accession stipulée au contrat de bail, les parties ne pouvant déroger par convention à ce dispositif légal qui participe de la protection du droit de propriété du bailleur (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-25.148).
Par ailleurs, la Cour de cassation a également jugé, le même jour, que la clause d’un bail commercial stipulant que les constructions resteront la propriété du preneur et seront acquises au bailleur en fin de bail ne fait pas obstacle à ce que le preneur sollicite une indemnisation de la valeur de ces constructions en sus de la perte du bail, cette indemnisation relevant d’un fondement distinct de celui de l’accession conventionnelle (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-24.099). Cette décision remarquable consacre le droit du preneur à obtenir une compensation financière pour les améliorations qu’il a apportées au bien loué, indépendamment du jeu conventionnel de l’accession en fin de bail. La distinction entre la propriété juridique des constructions, qui est régie par l’article 555 du code civil ou les stipulations contractuelles, et le droit à indemnisation du preneur pour la valeur ajoutée au fonds, est ainsi clairement établie par la Haute juridiction.
En conséquence, les parties au bail commercial jouissent d’une liberté contractuelle étendue dans l’aménagement du sort des constructions réalisées par le preneur, mais cette liberté trouve sa limite dans les dispositions impératives de l’article 555 du code civil, qui instituent au profit du propriétaire du fonds un droit d’option entre conservation et suppression des ouvrages. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 10 septembre 2020, que la clause d’accession stipulée dans le bail initial constitue la loi des parties et produit ses effets au moment de la résiliation du contrat, de sorte que les constructions édifiées par le preneur deviennent la propriété du bailleur par le seul effet de cette clause, sans qu’il soit besoin d’une manifestation de volonté postérieure à la fin du bail (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 18-25.924).
À cet égard, l’article 1728 du code civil impose au preneur l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ce qui inclut le respect des stipulations contractuelles relatives aux travaux et aménagements autorisés. La violation de cette obligation peut entraîner la mise en œuvre de la clause résolutoire et l’obligation de remise en état des lieux aux frais du preneur, conformément aux dispositions de l’article 1730 précité. Dans un arrêt du 7 janvier 2021, la Cour de cassation a jugé qu’à l’issue du bail, le bailleur est fondé à solliciter une indemnité correspondant à la durée de réalisation des travaux nécessaires à la remise en état des locaux, lorsque le preneur a manqué à son obligation de restitution en bon état, cette indemnité s’ajoutant le cas échéant à celle réparant les dégradations proprement dites (Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n° 19-23.269).
Or, la combinaison des articles 555 et 1730 du code civil avec les dispositions spécifiques du statut des baux commerciaux permet d’établir une typologie des situations juridiques confrontant les parties au bail à l’échéance du contrat. Le preneur qui a réalisé des constructions sans autorisation du bailleur s’expose à une demande de suppression à ses frais, en application du droit d’option conféré au propriétaire par l’article 555. Celui qui a obtenu l’accord exprès du bailleur peut prétendre à une indemnisation au titre des dispositions de l’article 555 ou des stipulations contractuelles, selon un calcul qui prend en compte, au choix du bailleur, la plus-value apportée au fonds ou le coût des matériaux et de la main-d’œuvre. La preuve de l’accord du bailleur, de la consistance des travaux et de leur incidence sur la valeur du fonds constitue, dans cette perspective, un enjeu contentieux déterminant pour l’issue du litige opposant les parties à la fin du bail.
Dès lors, l’état des lieux de sortie, conjointement avec l’état des lieux d’entrée, constitue l’instrument de mesure privilégié pour apprécier l’existence et l’ampleur des constructions et aménagements réalisés par le preneur en cours de bail. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en soumettant la résolution du conflit entre accession conventionnelle et droit à indemnisation à une analyse rigoureuse des stipulations du bail et des dispositions de l’article 555 du code civil, invite les praticiens à une rédaction particulièrement attentive des clauses relatives aux travaux et à l’accession, ainsi qu’à la documentation systématique des aménagements réalisés, afin de prévenir les difficultés contentieuses que la fin du bail commercial ne manque pas de faire naître.
Conclusion
L’état des lieux dans le bail commercial s’inscrit dans un dispositif légal et jurisprudentiel cohérent, dont le formalisme constitue la garantie première de la sécurité probatoire des parties. L’article L. 145-40-1 du code de commerce, conjugué aux articles 1730, 1731 et 1732 du code civil, dessine un régime de preuve des dégradations locatives dans lequel l’établissement contradictoire de l’état des lieux conditionne le bénéfice des présomptions légales, dont la privation sanctionne la négligence du bailleur. La jurisprudence de la troisième chambre civile, exigeante sur la matérialité de la restitution des locaux par la remise effective des clés, rappelle que l’absence de formalisation expose le bailleur à la perte des présomptions qui lui sont favorables, tout en préservant sa faculté de rapporter la preuve des dégradations par d’autres moyens. Le sort des constructions et aménagements réalisés par le preneur, régi par l’article 555 du code civil, illustre quant à lui la complexité des rapports juridiques que la fin du bail commercial fait naître entre les parties, entre accession conventionnelle, droit d’option du propriétaire et droit à indemnisation du preneur pour les améliorations apportées au fonds.
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