L’action paulienne en matière immobilière : conditions et effets de l’inopposabilité des actes frauduleux du débiteur
I. Les conditions exigeantes de l’action paulienne en droit immobilier
A. L’exigence d’une créance certaine en son principe
L’action paulienne, consacrée par l’article 1341-2 du code civil, permet au créancier d’agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits. Ce mécanisme, hérité de l’ancien article 1167 du code civil, constitue une garantie essentielle pour le créancier confronté à l’organisation frauduleuse de l’insolvabilité de son débiteur. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement précisé les conditions strictes auxquelles cette action est subordonnée, dans un contentieux immobilier où les schémas frauduleux mobilisent fréquemment des sociétés civiles immobilières et des démembrements de propriété.
En premier lieu, le créancier qui exerce l’action paulienne doit justifier d’une créance certaine au moins en son principe à la date de l’acte argué de fraude. La Cour de cassation a, dans un arrêt publié au Bulletin du 26 juin 2025 (Civ. 3e, 26 juin 2025, n° 23-21.775), rappelé que le créancier « doit justifier d’une créance certaine au moins en son principe à la date de l’acte argué de fraude ainsi, sous peine d’irrecevabilité, qu’au moment où le juge statue ». Cette double exigence temporelle, dont la Cour de cassation avait déjà posé le principe dans un arrêt de la chambre commerciale du 24 mars 2021, a été intégrée dans le corpus jurisprudentiel de la troisième chambre civile avec une rigueur particulière dans les contentieux immobiliers, marqués par des enjeux patrimoniaux élevés et une complexité procédurale récurrente.
Dans cette espèce, des acquéreurs avaient découvert que la maison qu’ils avaient achetée était affectée de désordres rendant l’immeuble « quasiment inhabitable ou insalubre ». Par ordonnance du 21 décembre 2017, le juge de la mise en état avait retenu le caractère incontestablement décennal des désordres et la responsabilité de plein droit des vendeurs en leur qualité de constructeurs, en application de l’article 1792 du code civil. Les vendeurs, entre-temps, avaient procédé à la cession de leurs parts sociales dans une société BBC distribution, à la donation de la pleine propriété d’un appartement, et à la cession de parts au sein de la société Avenir patrimoine d’entreprises. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que les acquéreurs justifiaient « d’un principe certain de créance tant à la date des actes argués de fraude qu’au jour où elle statuait », dès lors que des provisions avaient été allouées, lesquelles « n’ont, par leur nature, pas vocation à éteindre définitivement la créance ni à fixer définitivement la part de responsabilité incombant aux vendeurs ».
Par ailleurs, la jurisprudence a précisé que la certitude de la créance s’apprécie dans son principe, sans qu’il soit nécessaire qu’elle soit liquide et exigible au jour de l’introduction de l’action. La Cour de cassation a écarté l’argument selon lequel la créance devrait être certaine et liquide au moment de l’exercice de l’action paulienne, en rappelant que seule la certitude dans le principe est requise. Cette solution, qui distingue nettement l’action paulienne de la voie d’exécution, s’inscrit dans une conception extensive de la protection du créancier immobilier, particulièrement lorsqu’il se trouve confronté à un débiteur qui organise méthodiquement son insolvabilité par des cessions et donations en cascade opérées au moyen de structures sociétaires transparentes.
L’action paulienne doit être distinguée de l’action oblique, prévue à l’article 1341-1 du code civil, qui permet au créancier, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet ses droits, d’exercer ces droits et actions pour le compte de son débiteur. Alors que l’action oblique permet au créancier de se substituer à son débiteur défaillant pour exercer les droits de ce dernier, l’action paulienne sanctionne directement la fraude en rendant l’acte frauduleux inopposable au créancier. Ces deux mécanismes, complémentaires, offrent au créancier immobilier un arsenal juridique complet face aux stratégies d’évasion patrimoniale de son débiteur.
B. La caractérisation de la fraude paulienne en droit immobilier
La seconde condition de l’action paulienne réside dans la démonstration, par le créancier, de la fraude commise par le débiteur. L’article 1341-2 du code civil dispose que, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, le créancier doit établir « que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude ». Cette exigence probatoire, qui distingue les actes à titre onéreux des actes à titre gratuit pour lesquels la seule conscience de nuire du débiteur suffit, constitue une difficulté majeure pour le créancier poursuivant. La preuve de la connaissance de la fraude par le tiers acquéreur est souvent malaisée, spécialement dans les montages complexes impliquant plusieurs sociétés civiles immobilières et des cessions de parts sociales successives.
En matière immobilière, la fraude se manifeste fréquemment par des schémas complexes de démembrement de propriété ou de cessions de parts de sociétés civiles immobilières visant à soustraire les actifs au gage des créanciers. La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 avril 2022 (Civ. 3e, 6 avril 2022, n° 20-22.315), a eu l’occasion de sanctionner une fraude caractérisée par l’approbation frauduleuse de comptes sociaux faisant apparaître un résultat déficitaire destiné à priver les cédants de parts sociales d’un bénéfice qui leur était contractuellement dû. La Cour a fait application du principe selon lequel « la fraude corrompt tout », en énonçant que les juges du fond doivent examiner les faits « sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables », en application de l’article 12, alinéa 1er, du code de procédure civile. Ce principe cardinal, d’origine romaine, interdit à quiconque de tirer profit d’une situation juridique qu’il a frauduleusement créée.
En l’espèce, la cession des parts sociales d’une société civile immobilière propriétaire d’un immeuble à usage de maison de retraite avait été suivie, à quelques jours d’intervalle, de la vente par la SCI de trente-huit lots après mise en copropriété, réalisant une plus-value substantielle. Les cédants, à qui le contrat de cession réservait le résultat bénéficiaire de l’exercice clos, s’étaient vu opposer une délibération d’assemblée générale approuvant des comptes frauduleusement déficitaires par constitution d’une provision pour grosses réparations destinée à masquer la plus-value. La Cour de cassation, cassant l’arrêt d’appel sans renvoi, a déclaré la délibération inopposable aux créanciers et condamné la SCI au paiement des sommes correspondant au bénéfice dont les cédants avaient été frauduleusement privés, rétablissant ainsi les droits des créanciers sans anéantir rétroactivement l’acte social.
La jurisprudence a également encadré la prescription de l’action paulienne avec une exigence de vigilance du créancier. Un arrêt du 13 mars 2025 (Civ. 3e, 13 mars 2025, n° 23-21.809) a rappelé qu’en application de l’article 2224 du code civil, le créancier est réputé avoir connaissance de l’acte portant mutation de droits réels immobiliers argué de fraude dès sa publication au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble. Le point de départ du délai de prescription quinquennale se situe au jour de cette publication. La Cour ajoute que « ce n’est que lorsque la fraude du débiteur a empêché le créancier d’exercer son action que le point de départ est reporté au jour où il a effectivement connu l’existence de l’acte ». Cette solution impose au créancier une surveillance active de la publicité foncière, sauf à démontrer que la fraude même de son débiteur l’a empêché de découvrir l’acte litigieux dans le délai légal.
La cour d’appel de Douai, approuvée par la Cour de cassation, avait constaté que l’acte de vente du 21 juillet 2014 avait été régulièrement publié le 28 juillet suivant et que les créanciers ne démontraient pas l’existence d’agissements frauduleux des débiteurs les ayant empêchés de connaître la vente, puisqu’ils avaient été en mesure d’en réclamer copie au service de la publicité foncière avec une précision suffisante. L’action engagée le 3 décembre 2021, soit plus de sept ans après la publication de l’acte, était donc prescrite. Cette rigueur dans la computation du délai de prescription témoigne de la volonté de la Cour de cassation de ne pas laisser indéfiniment planer une menace d’inopposabilité sur les transactions immobilières régulièrement publiées.
II. Les effets mesurés de l’action paulienne sur les actes immobiliers
A. L’inopposabilité de l’acte frauduleux au créancier poursuivant
L’effet principal de l’action paulienne réside dans l’inopposabilité de l’acte frauduleux au créancier qui l’a exercée. Contrairement à l’action en nullité, l’action paulienne ne fait pas disparaître rétroactivement l’acte de la vie juridique : elle le rend simplement inopposable au créancier demandeur, lui permettant ainsi d’exercer ses poursuites sur le bien comme s’il était toujours demeuré dans le patrimoine de son débiteur. L’acte conserve tous ses effets entre les parties et à l’égard des tiers autres que le créancier qui a obtenu gain de cause. Cette distinction fondamentale entre nullité et inopposabilité détermine toute l’économie du mécanisme paulien, qui se veut une sanction mesurée, limitée au seul créancier qui a agi, sans remettre en cause la stabilité des relations contractuelles entre les parties à l’acte frauduleux.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a toutefois rappelé en 2021 que, lorsque le bien a été aliéné à un sous-acquéreur de bonne foi, l’inopposabilité de la première aliénation frauduleuse ne peut produire effet : le droit du sous-acquéreur de bonne foi résiste à l’action paulienne. Cette limite, transposable en matière immobilière, protège la sécurité des transactions lorsque le sous-acquéreur a pu légitimement ignorer l’existence de la fraude ayant entaché la première cession. En conséquence, l’efficacité de l’action paulienne est subordonnée à la diligence du créancier, qui doit agir avant que le bien immobilier n’ait été transféré à un tiers de bonne foi, spécialement dans un contexte où les immeubles circulent rapidement entre SCI et personnes physiques.
La Cour de cassation a, dans un arrêt du 11 décembre 2025 (Civ. 3e, 11 décembre 2025, n° 23-22.787), apporté une précision procédurale importante en énonçant que « le jugement qui fait droit à l’action paulienne doit énoncer, dans son dispositif, les actes faits par le débiteur qu’il déclare inopposables au créancier ». Cette exigence, fondée sur l’article 455, alinéa 2, du code de procédure civile, prohibe les formules générales qui viseraient, sans les individualiser, l’ensemble des actes passés par le débiteur sur une période donnée. La Cour a ainsi censuré un arrêt qui prononçait « l’inopposabilité des actes passés depuis le 11 janvier 2002 ayant affecté la valeur des parts de la SCI ou ayant conduit à transférer cette valeur » sans identifier précisément quels étaient ces actes.
Cette solution, qui impose au juge du fond de désigner avec exactitude les actes juridiques déclarés inopposables, participe de l’exigence plus large de sécurité juridique qui innerve le droit immobilier contemporain. Elle interdit les dispositifs trop généraux qui créeraient une incertitude sur l’étendue exacte de l’inopposabilité prononcée. Dès lors, le praticien qui rédige les conclusions de son client doit prendre soin d’identifier avec précision, par leur date, leur nature et leur objet, chacun des actes dont il sollicite l’inopposabilité, sous peine de voir sa demande rejetée pour imprécision du dispositif sollicité.
Dans un arrêt antérieur du 11 janvier 2023 (Civ. 3e, 11 janvier 2023, n° 21-23.256), la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser les règles procédurales applicables à l’action paulienne en relevant que le liquidateur judiciaire, assigné en qualité de représentant du débiteur dessaisi, pouvait exercer l’action paulienne en une autre qualité, celle de représentant des créanciers, et que cette demande constituait une intervention à l’instance formable par simples conclusions, en application des articles 66 et 68 du code de procédure civile. Cette décision facilite la recevabilité de l’action paulienne exercée dans le cadre des procédures collectives, en permettant au liquidateur d’agir sans avoir à introduire une instance distincte. Elle illustre la souplesse procédurale que la jurisprudence accorde au représentant des créanciers, dont la mission de reconstitution du gage commun justifie des règles de recevabilité assouplies.
B. Les limites à la sanction paulienne
La Cour de cassation a marqué, dans son arrêt du 11 décembre 2025, les limites de ce que l’action paulienne peut produire à l’encontre du tiers bénéficiaire de l’acte frauduleux. La Cour a énoncé avec clarté que « l’action paulienne, qui tend à faire déclarer inopposables au créancier les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, ne rend pas, sur ce fondement, le tiers bénéficiaire de l’acte frauduleux directement débiteur, au profit du créancier demandeur, d’une indemnité équivalente au préjudice né de la fraude ». Le principe est ainsi nettement posé : l’action paulienne n’engendre pas de créance indemnitaire autonome à la charge du tiers bénéficiaire, contrairement à ce qu’une lecture extensive des pouvoirs du juge aurait pu laisser penser.
Il existe toutefois une exception à ce principe, que la Cour de cassation a pris soin de formuler immédiatement : « il en est autrement lorsque le tiers bénéficiaire a lui-même frauduleusement aliéné le bien sur lequel l’acte frauduleux portait, privant l’inopposabilité de ce dernier d’effectivité ». En ce cas, le créancier qui exerce l’action paulienne est fondé à réclamer au tiers bénéficiaire une indemnité équivalente au préjudice né de la fraude. Cette exception, qui repose sur l’idée que le tiers ayant lui-même consommé la fraude en se dessaisissant frauduleusement du bien ne saurait tirer profit de sa propre turpitude, permet au créancier d’obtenir une réparation pécuniaire lorsque la restitution en nature est devenue impossible.
La portée de cette solution est considérable pour le contentieux immobilier. Dans l’hypothèse où une SCI, débitrice, cède frauduleusement un immeuble à un tiers complice, lequel le revend à son tour, le créancier pourra agir directement en indemnisation contre le tiers qui s’est dessaisi du bien, rendant impossible l’inopposabilité en nature. La cour d’appel de renvoi devra toutefois vérifier que le tiers bénéficiaire a effectivement et frauduleusement aliéné le bien litigieux, condition mise à la charge du créancier demandeur à l’action. Cette exigence probatoire est exigeante : le créancier devra rapporter la preuve non seulement de la connaissance par le tiers de la fraude initiale, mais également du caractère frauduleux de l’aliénation subséquente.
En l’espèce, la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui, sans rechercher si les tiers bénéficiaires avaient frauduleusement aliéné les parts sociales litigieuses adjugées à leur profit, les avait condamnés au paiement d’indemnités équivalentes à la valeur réelle de parts de SCI. La Haute juridiction a ainsi rappelé que l’action paulienne, si elle protège efficacement le créancier contre la fraude de son débiteur, ne saurait être détournée de sa finalité pour devenir un instrument de condamnation pécuniaire du tiers complice en l’absence de dessaisissement frauduleux de ce dernier. Le créancier ne peut obtenir davantage par l’action paulienne que ce qu’il aurait pu obtenir en l’absence de l’acte frauduleux. Cette limite est consubstantielle à la nature même de l’action paulienne, qui est une action en inopposabilité et non une action en responsabilité civile délictuelle.
Or, cette rigueur procédurale n’est pas sans conséquence sur la rédaction des actes de procédure. Le créancier qui exerce l’action paulienne devant le tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 42 du code de procédure civile, doit porter une attention particulière à la motivation de sa demande, spécialement dans les contentieux immobiliers où les actes frauduleux se succèdent parfois sur plusieurs années et impliquent des personnes morales distinctes. La preuve de la connaissance de la fraude par le tiers, exigée par le texte, impose souvent le recours à des faisceaux d’indices convergents, tels que des liens familiaux ou capitalistiques entre le débiteur et le tiers bénéficiaire, ou une chronologie d’opérations révélant une précipitation suspecte dans l’organisation de l’insolvabilité.
À cet égard, l’arrêt du 6 avril 2022 offre une illustration remarquable de l’articulation entre l’inopposabilité paulienne et la condamnation pécuniaire. La Cour de cassation, après avoir déclaré inopposable la délibération frauduleuse de l’assemblée générale, a statué au fond et condamné la SCI à payer aux créanciers la part du bénéfice dont ils avaient été frauduleusement privés, soit des sommes comprises entre 67 533 euros et 224 973 euros selon les créanciers. Or, la condamnation pécuniaire prononcée ne procédait pas de l’action paulienne elle-même, mais de l’obligation contractuelle de la SCI de répartir le résultat bénéficiaire, dont l’exécution était simplement entravée par la délibération frauduleuse déclarée inopposable. Cette distinction éclaire l’articulation subtile entre l’inopposabilité paulienne, qui lève l’obstacle frauduleux, et l’action en exécution du contrat, qui permet d’obtenir la condamnation pécuniaire correspondante.
Conclusion
L’action paulienne constitue, en droit immobilier, un instrument processuel puissant mais rigoureusement encadré par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Les conditions de son exercice, tenant à la preuve d’une créance certaine en son principe et à la démonstration de la fraude du débiteur, garantissent que ce mécanisme ne soit pas détourné à des fins dilatoires ou vexatoires. Ses effets, cantonnés à l’inopposabilité de l’acte frauduleux, respectent la sécurité juridique des transactions immobilières tout en offrant au créancier une protection effective contre les stratégies d’évasion patrimoniale. La précision procédurale apportée par l’arrêt du 11 décembre 2025, exigeant une identification individuelle des actes déclarés inopposables dans le dispositif du jugement, et la limite posée à la condamnation indemnitaire du tiers bénéficiaire en l’absence de dessaisissement frauduleux, révèlent une recherche d’équilibre entre la protection du créancier et la sécurité des tiers. La distinction consacrée entre l’inopposabilité et la condamnation pécuniaire, et l’articulation avec le principe selon lequel la fraude corrompt tout, structurent désormais le régime de l’action paulienne immobilière. En conséquence, le créancier qui entend agir sur le fondement de l’article 1341-2 du code civil doit, avec une vigilance particulière, identifier précisément les actes argués de fraude, établir la certitude de sa créance dans son principe aux deux dates requises par la jurisprudence, et, s’il sollicite une indemnisation du tiers complice, démontrer que ce dernier s’est frauduleusement dessaisi du bien litigieux. La rigueur de ces exigences jurisprudentielles, telles que la Cour de cassation les a progressivement affinées de 2022 à 2025, confère à l’action paulienne en matière immobilière une prévisibilité bienvenue, dont les praticiens du droit immobilier doivent se saisir pour conseiller utilement leurs clients créanciers confrontés à l’organisation frauduleuse de l’insolvabilité de leur débiteur.
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