I. Les pouvoirs du juge des référés face au trouble manifestement illicite en droit immobilier
A. La caractérisation du trouble manifestement illicite dans les litiges immobiliers
Le référé constitue, en matière immobilière, une voie procédurale dont la plasticité et la célérité répondent à l’exigence de protection effective des droits réels et personnels. L’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, entre 2023 et 2026, éclaire avec une précision renouvelée les conditions dans lesquelles le juge de l’évidence peut et doit intervenir dans le contentieux immobilier.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-18.383) apporte une illustration saisissante de la permanence du principe selon lequel l’atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser. En l’espèce, une société copropriétaire avait procédé de sa propre initiative à la dépose de blocs de climatisation installés sur une toiture-terrasse partie commune et appartenant à une autre société. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté les demandes de remise en état au motif que les installations n’avaient pas fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, en rappelant que « l’atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite », et que la contestation sur le fond du droit n’exclut pas l’existence d’un tel trouble. Cette solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante remontant à un arrêt du 22 mars 1983, confirme que nul ne peut se faire justice à soi-même en matière immobilière, fût-ce pour pallier l’absence d’autorisation administrative ou conventionnelle préalable.
La même logique prévaut en matière de copropriété, ainsi que l’illustre l’arrêt du 18 janvier 2023 (pourvoi n° 21-23.119) par lequel la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait refusé de caractériser un trouble manifestement illicite alors même que l’activité exercée par un copropriétaire sur son lot était prohibée par le règlement de copropriété. La Cour énonce que « l’exercice d’une activité interdite par le règlement de copropriété en ce qu’elle est contraire à la destination de l’immeuble caractérise à lui seul un trouble manifestement illicite ». Or, la cour d’appel de Nouméa avait cru pouvoir déduire du fait que d’autres copropriétaires exerçaient également des activités non autorisées une tolérance collective privant l’infraction de son caractère manifestement illicite. La Cour de cassation écarte ce raisonnement avec fermeté, consacrant ainsi l’effet normatif impératif du règlement de copropriété et l’office du juge des référés comme gardien de sa pleine effectivité.
Par ailleurs, l’arrêt du 4 janvier 2023 (pourvoi n° 22-15.868) fournit une déclinaison du trouble manifestement illicite en matière de servitudes. La Cour y rappelle que le juge des référés peut ordonner la démolition d’ouvrages édifiés en violation d’une servitude de passage, dès lors que la « démolition étant la sanction d’un droit réel transgressé à laquelle ne peut se substituer une réparation par équivalent ». La Cour précise en outre que l’absence de référence cadastrale dans la convention instituant la servitude ne saurait, à elle seule, réduire le droit conféré à une simple autorisation personnelle de passage, dès lors que les signataires sont des riverains et que l’acte est intitulé « Rappel de servitudes ». A cet égard, la solution rappelle la force probante de l’intitulé des actes et la prééminence de la qualification réelle sur les considérations formelles lorsque l’intention des parties est dénuée d’ambiguïté.
B. L’étendue des mesures susceptibles d’être ordonnées par le juge des référés
Le juge des référés dispose d’un arsenal de mesures dont l’étendue a été précisée par la jurisprudence récente, qu’il s’agisse de l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre, de la suspension de travaux ou de la remise en état des lieux. L’arrêt du 9 janvier 2025 (pourvoi n° 23-19.335) illustre avec netteté l’articulation entre les pouvoirs du juge des référés et les droits fondamentaux en présence. En l’espèce, un occupant âgé de 99 ans faisait grief à l’arrêt d’avoir ordonné son expulsion sans avoir procédé à un contrôle de proportionnalité au regard de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. La troisième chambre civile rejette le pourvoi en énonçant que « l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ». Cette motivation établit une hiérarchie claire entre le droit de propriété, érigé en rempart quasi absolu contre l’occupation illicite, et le droit au respect du domicile qui, s’il demeure protégé, ne saurait paralyser l’exercice des prérogatives du propriétaire légitime.
En matière de troubles du voisinage et de construction, le juge des référés peut prononcer des mesures de suspension de travaux lorsque ceux-ci sont entrepris en méconnaissance de stipulations contractuelles ou de servitudes. L’arrêt du 4 janvier 2023 précité confirme que le juge des référés est fondé à ordonner non seulement l’arrêt des travaux mais également la démolition des ouvrages irrégulièrement édifiés, sans que l’on puisse lui opposer le caractère irrémédiable de la mesure prononcée. La Cour retient en effet que la démolition ne constitue pas une atteinte disproportionnée aux droits garantis par la Convention européenne des droits de l’homme dès lors que les ouvrages concernés ne constituent pas un logement. Dès lors, le critère de l’habitabilité de la construction irrégulière apparaît comme un élément déterminant de l’appréciation de la proportionnalité de la mesure sollicitée.
L’arrêt du 7 mai 2025 (pourvoi n° 24-10.974) apporte quant à lui une précision utile sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire dans le cadre d’un référé-expulsion. La troisième chambre civile y rappelle que le juge des référés doit vérifier que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont effectivement réunies à la date de la mise en demeure, et qu’il ne saurait se contenter d’un constat postérieur à l’expiration du délai imparti pour caractériser le manquement reproché. Cette exigence probatoire, qui pèse sur le demandeur à l’expulsion, participe de l’office du juge des référés en tant que garant d’un équilibre entre la protection du droit de propriété et les droits de l’occupant.
II. Les limites du référé immobilier : contestation sérieuse, provision et articulation avec le fond
A. La contestation sérieuse comme limite au pouvoir d’allocation d’une provision
Si le trouble manifestement illicite ouvre au juge des référés un pouvoir d’intervention large, non entravé par l’existence d’une contestation sérieuse, il en va différemment du référé-provision régi par l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile. Ce texte subordonne l’octroi d’une provision à l’absence de contestation sérieuse de l’obligation dont le créancier se prévaut. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé avec constance les contours de cette notion, singulièrement dans le contentieux immobilier où les enjeux financiers et la technicité des rapports d’obligation rendent l’appréciation de l’évidence particulièrement délicate.
L’arrêt du 24 octobre 2024 (pourvoi n° 23-18.879) offre une illustration topique de la sanction encourue par le juge des référés qui méconnaîtrait les limites de son office en présence d’une contestation sérieuse. En l’espèce, un syndicat des copropriétaires avait obtenu la désignation d’un expert à la suite de l’apparition de fissures imputées à la défaillance d’un réseau d’évacuation des eaux. Le juge des référés avait ensuite condamné une association syndicale libre à garantir l’assureur du syndicat, après avoir interprété les statuts de ladite association pour déterminer qu’elle avait la charge de l’entretien des canalisations litigieuses. La Cour de cassation censure cette décision en énonçant que « en se livrant à une interprétation des statuts de l’ASL, la cour d’appel a tranché une contestation sérieuse et excédé ses pouvoirs ». La solution est d’autant plus remarquable que la Cour, faisant application des articles L. 411-3 du Code de l’organisation judiciaire et 627 du Code de procédure civile, statue au fond pour dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de garantie. En conséquence, le juge des référés ne saurait, sous couvert d’appréciation prima facie de l’obligation, se livrer à un travail d’interprétation contractuelle ou statutaire qui relève par nature de l’office du juge du fond.
La même exigence de retenue se manifeste dans l’arrêt du 5 décembre 2024 (pourvoi n° 22-22.998) rendu dans le contexte d’une opération de rénovation immobilière. Le gérant d’une société de maîtrise d’ouvrage délégué s’était vu condamner, à titre personnel, à indemniser le maître de l’ouvrage au titre des malfaçons et inachèvements, au motif qu’il n’avait pas souscrit l’assurance de responsabilité décennale obligatoire. La Cour de cassation casse l’arrêt en relevant que « la faute personnelle de M. [F], tirée de l’absence de souscription d’une assurance décennale obligatoire, était sans lien de causalité avec le préjudice résultant des malfaçons et inachèvements ». Cette solution, qui sanctionne une confusion entre la faute et le préjudice indemnisable, rappelle que le juge des référés, même lorsqu’il octroie une provision, doit s’assurer de l’existence d’un lien de causalité non sérieusement contestable entre le fait générateur et le dommage allégué.
B. L’articulation entre les procédures de référé, la procédure accélérée au fond et les actions au principal
Le contentieux immobilier contemporain est marqué par une diversification des voies procédurales offertes aux justiciables, dont l’articulation suscite des difficultés que la troisième chambre civile s’emploie à résoudre. La procédure accélérée au fond, régie par les articles 835 et 145 du Code de procédure civile pour ce qui concerne les mesures d’instruction, occupe une place singulière dans l’éventail des instruments de règlement rapide des litiges immobiliers. L’arrêt du 15 janvier 2026 (pourvoi n° 24-10.778, publié au Bulletin) apporte une contribution majeure à la délimitation des pouvoirs du président du tribunal judiciaire statuant selon cette procédure.
En l’espèce, un syndicat des copropriétaires avait assigné des copropriétaires en paiement de charges sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui institue une procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire. Les défendeurs avaient formé des demandes reconventionnelles en dommages-intérêts et compensation. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir déclaré ces demandes irrecevables, aux motifs que, « lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond ». La Cour précise en outre que ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence, ce qui emporte des conséquences pratiques notables quant au régime procédural applicable et aux voies de recours ouvertes aux parties. Dès lors, lorsque le législateur confie au président du tribunal judiciaire une compétence spéciale pour connaître de certaines demandes selon une procédure dérogatoire, cette compétence est d’attribution stricte et ne saurait être étendue par la voie de demandes incidentes.
L’articulation du référé avec le fond se manifeste également à travers la question de la prescription, qui a donné lieu à un arrêt remarqué du 30 mai 2024 (pourvoi n° 23-10.184, publié au Bulletin). Dans cette affaire, des bailleurs avaient conclu avec le même preneur trois baux dérogatoires successifs, d’une durée cumulée excédant la limite légale, dans le dessein d’éluder le statut des baux commerciaux. La cour d’appel avait déclaré prescrite l’action en requalification des deux premiers baux. La Cour de cassation censure cette décision au visa, notamment, du principe selon lequel la fraude corrompt tout, en énonçant que « la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial ». Par ailleurs, cette solution rappelle que l’assignation en référé-expulsion délivrée par les bailleurs ne saurait avoir pour effet de purger le vice affectant la chaîne contractuelle frauduleuse, et que la prescription ne court pas aussi longtemps que perdure la situation frauduleuse.
La technique du référé-expertise, fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, mérite une mention particulière tant elle innerve le contentieux immobilier, qu’il s’agisse de désordres de construction, de troubles de voisinage ou de servitudes. La troisième chambre civile rappelle, dans son arrêt du 30 mars 2023 (pourvoi n° 21-25.114), que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Cette procédure, qui constitue un préalable quasi systématique aux actions en responsabilité des constructeurs, permet de figer contradictoirement l’état des désordres avant toute discussion au fond et de fournir au juge du fond les éléments techniques nécessaires à l’appréciation des responsabilités encourues. A cet égard, la réforme issue du décret du 8 juillet 2025, qui a modifié l’article 145 pour prévoir que lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente, renforce encore l’ancrage territorial de cette voie procédurale dans le contentieux immobilier.
En définitive, la jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 témoigne d’une volonté constante de concilier l’efficacité de la réponse judiciaire d’urgence avec le respect des droits fondamentaux et des équilibres contractuels. Le référé immobilier s’affirme comme un instrument à géométrie variable, dont les pouvoirs s’étendent jusqu’à la démolition et l’expulsion lorsqu’est caractérisé un trouble manifestement illicite, mais dont les limites sont strictement rappelées lorsqu’il s’agit d’allouer une provision ou de statuer sur des demandes excédant le champ de la procédure accélérée au fond. Cette double polarité confère au référé une place essentielle dans la régulation des conflits immobiliers, entre l’impératif de célérité qui anime les justiciables et la nécessité de préserver la plénitude de l’office du juge du fond.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile consolide avec rigueur les contours de l’office du juge des référés en matière immobilière, en distinguant soigneusement les pouvoirs exorbitants conférés par l’existence d’un trouble manifestement illicite — lequel autorise des mesures radicales allant jusqu’à la démolition — des limites inhérentes au référé-provision, qui ne saurait survivre à l’existence d’une contestation sérieuse. L’arrêt du 18 juin 2026 rappelle avec force que l’atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser, quand bien même l’auteur de l’atteinte invoquerait l’irrégularité de la situation de la victime. L’arrêt du 15 janvier 2026 délimite quant à lui l’office du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en rappelant que les demandes reconventionnelles n’entrant pas dans le champ de ses attributions spéciales sont frappées d’une fin de non-recevoir. Cette exigence procédurale, conjuguée à la rigueur de l’appréciation du lien de causalité dans l’octroi des provisions, assoit le référé immobilier comme une voie de droit efficace sans être liberticide, au service de la protection des droits réels et personnels dans un contentieux où l’urgence et la technicité se conjuguent avec une intensité particulière.
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