I. Le plafonnement légal des garanties : une rupture avec le principe de liberté contractuelle
A. La limitation du montant des sommes versées à titre de garantie à un trimestre de loyer
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit dans le code de commerce un dispositif inédit d’encadrement des garanties consenties par le preneur à bail commercial. L’article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 62 de cette loi, dispose désormais que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre » (Legifrance). Cette disposition rompt avec le principe de liberté contractuelle qui prévalait jusqu’alors en la matière, les parties disposant, sous l’empire du droit antérieur, d’une latitude entière pour déterminer le montant du dépôt de garantie exigé du preneur.
Le champ d’application de ce plafonnement est circonscrit aux baux portant sur des locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, par renvoi à l’article L. 145-32-1 du même code, lui-même issu de la même loi. Ce dernier article institue, pour ces mêmes locaux, le droit au paiement mensuel du loyer lorsque le preneur en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges n’ayant pas fait l’objet d’une contestation préalable (Legifrance). Le législateur a ainsi entendu préserver la trésorerie des commerçants, en limitant l’immobilisation de liquidités au seul trimestre de loyer, et en permettant au preneur d’opter pour un échelonnement mensuel du règlement de son obligation locative.
La portée de ce plafonnement est d’autant plus significative qu’il s’étend, au-delà du seul dépôt de garantie en numéraire, à « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail », selon les termes du deuxième alinéa de l’article L. 145-40 précité. En d’autres termes, le législateur a entendu prohiber toute forme de contournement du plafond, que la garantie soit fournie directement par le preneur ou par un tiers, sous forme de cautionnement, de garantie à première demande ou de nantissement. Le texte précise que « ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail », ce qui constitue une contrepartie à l’obligation de restitution rapide imposée au bailleur.
Or, cette extension du périmètre de la garantie plafonnée constitue l’une des innovations les plus audacieuses du texte. Les travaux parlementaires révèlent que la mesure, initialement cantonnée au seul dépôt de garantie, a été étendue par la commission spéciale de l’Assemblée nationale à l’ensemble des sûretés consenties dans le cadre du bail commercial, au motif que « maintenir la possibilité de cumuler plusieurs types de garanties entraînerait une surprotection du bailleur au détriment du preneur ». Le Sénat a ultérieurement précisé que le dispositif avait pour objet de « rééquilibrer une relation contractuelle structurellement déséquilibrée entre bailleurs et preneurs ». En conséquence, le cumul d’un dépôt de garantie de trois mois de loyer et d’un cautionnement solidaire d’un montant équivalent se trouve désormais prohibé, la somme totale des garanties exigées ne pouvant excéder, en valeur, un trimestre de loyer.
B. L’articulation entre le plafonnement légal et le dispositif des clauses réputées non écrites
La cohérence du dispositif protecteur est renforcée par l’extension du domaine des clauses réputées non écrites opérée par l’article 62 de la loi du 26 mai 2026. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026, dispose désormais que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 » (Legifrance). L’ajout des articles L. 145-32-1 et L. 145-40 dans cette liste revêt une importance pratique considérable : toute clause du bail qui aurait pour objet ou pour effet de contourner le plafonnement des garanties ou le droit à la mensualisation du loyer est réputée non écrite.
A cet égard, la sanction du réputé non écrit se distingue de la nullité par son caractère d’ordre public et son imprescriptibilité. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, par un arrêt du 23 janvier 2025 (n° 23-18.643, FS-B), que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause prohibée par le statut des baux commerciaux est imprescriptible, à la différence de l’action en nullité soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Cette différence de régime est fondamentale pour le preneur, qui demeure recevable à invoquer le caractère non écrit d’une clause de garantie excessive, quel que soit le temps écoulé depuis la conclusion du bail. La Cour de cassation a également jugé, par un arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, FS-B), que la mauvaise foi du bailleur n’interrompt pas la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, confirmant ainsi la rigueur du délai de prescription en matière de baux commerciaux, tout en réservant l’hypothèse des clauses réputées non écrites, dont l’action échappe à toute prescription. La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce (Legifrance) continue ainsi de gouverner l’essentiel des actions entre bailleur et preneur, à l’exception notable des clauses réputées non écrites.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également affirmé, dans un arrêt du 6 novembre 2025 (n° 23-21.334, FS-B), que la loi nouvelle s’applique immédiatement aux contrats en cours pour les effets légaux du contrat. Cette solution, fondée sur le principe de l’application immédiate de la loi aux situations contractuelles en cours, emporte des conséquences majeures pour les baux conclus antérieurement au 28 mai 2026 : les clauses de garantie stipulées dans ces baux qui excéderaient le plafond trimestriel se trouvent frappées de caducité sans qu’il soit besoin d’une action en justice, le bailleur devant restituer les montants excédentaires dans les conditions prévues par le texte.
La combinaison de l’article L. 145-15 rénové et de l’article L. 145-40 nouveau dessine ainsi un dispositif de protection d’une redoutable efficacité, dont la sanction — le réputé non écrit — ne peut être paralysée ni par la prescription, ni par la volonté des parties. Dès lors, toute tentative du bailleur d’obtenir, par une voie détournée, une garantie supérieure au plafond légal se heurte à l’inefficacité radicale de la clause litigieuse. L’article L. 145-15, dans sa version antérieure à la loi du 26 mai 2026, ne visait que les clauses faisant échec au droit de renouvellement et aux articles L. 145-37 à L. 145-41 et L. 145-47 à L. 145-54 ; l’adjonction des articles L. 145-4 (durée du bail), L. 145-32-1 (mensualisation) et L. 145-42, alinéa premier (droit de repentir du preneur), conjuguée à la création de l’article L. 145-40 dans le domaine des articles protégés, traduit une volonté législative de sanctuariser l’ensemble des prérogatives essentielles du preneur, en les soustrayant définitivement à l’emprise de la liberté contractuelle.
II. Le régime impératif de la restitution des garanties : une protection renforcée du preneur à chaque étape de la vie du bail
A. L’obligation de restitution dans les trois mois de la remise des clés
Le législateur de 2026 ne s’est pas limité au seul plafonnement du montant des garanties : il a également encadré leur restitution en fin de bail. Aux termes du cinquième alinéa de l’article L. 145-40, « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (Legifrance). Ce délai impératif de trois mois constitue une innovation majeure, le droit antérieur ne fixant aucun délai de restitution, ce qui contraignait fréquemment le preneur à engager une action en répétition de l’indu pour obtenir le remboursement de sa garantie.
Le texte institue, en outre, un délai de six mois pour la restitution des garanties de toute nature autres que le dépôt de garantie en numéraire : « lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au même deuxième alinéa, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. A cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties ». Cette distinction temporelle entre le dépôt de garantie en numéraire (trois mois) et les autres sûretés (six mois) se justifie par la complexité matérielle des opérations de mainlevée, notamment pour les cautionnements bancaires ou les garanties autonomes.
La Cour de cassation a, dans un registre connexe, rappelé avec constance l’importance des obligations pesant sur le bailleur en matière de justification des sommes retenues sur le dépôt de garantie. Par un arrêt du 29 janvier 2026 (n° 24-14.982, FS-B), la troisième chambre civile a jugé que le bailleur est tenu de transmettre effectivement au preneur les justificatifs des charges locatives dont il demande le remboursement, et qu’à défaut, le preneur est fondé à en refuser le paiement. Cette exigence de transparence probatoire, qui innerve l’ensemble du statut des baux commerciaux, trouve une application naturelle dans le nouveau régime de restitution du dépôt de garantie : le bailleur qui entend conserver une fraction de la garantie pour couvrir des arriérés de charges devra justifier précisément des sommes dues, à défaut de quoi la restitution intégrale s’imposera à l’expiration du délai de trois mois.
En conséquence, le nouveau dispositif confère au preneur un droit de créance certain à l’encontre du bailleur, exigible dans un bref délai, et dont la violation expose le bailleur au paiement d’intérêts moratoires de droit commun, à compter de l’expiration du délai trimestriel. L’article 1231-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, prévoit en effet que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en règle générale, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, ce qui inclut le préjudice de trésorerie résultant de la rétention indue du dépôt de garantie. Cette sécurité juridique renforcée contribue à la fluidité des opérations de relocation et à la préservation de la trésorerie du commerçant sortant, qui peut ainsi mobiliser les sommes restituées pour l’exploitation de son nouveau fonds.
B. Le sort des garanties en cas de mutation du bailleur et l’articulation avec le mouvement général de renforcement des droits du preneur
La loi du 26 mai 2026 a également résolu une difficulté pratique récurrente : le sort du dépôt de garantie en cas de vente des locaux loués. Le troisième alinéa de l’article L. 145-40 dispose qu’« en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ». Cette disposition, qui déroge au principe de droit civil selon lequel les obligations personnelles ne se transmettent pas à l’ayant cause à titre particulier, institue une transmission légale de la dette de restitution au profit du preneur, le rendant ainsi créancier de l’acquéreur sans avoir à obtenir une cession de créance du vendeur. La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (n° 25-11.167), qu’en matière de bail commercial, la computation de la durée du bail expiré pour l’appréciation du plafonnement du loyer renouvelé s’opère à la date d’effet du bail renouvelé, ce qui illustre l’attention constante portée par la troisième chambre civile aux conséquences pratiques des mécanismes temporels du statut.
Le même texte ajoute, dans une disposition radicale, que « le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article ». La caducité opère de plein droit, sans qu’une décision de justice ne soit nécessaire, et emporte pour le vendeur l’obligation de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Cette disposition protège le preneur contre la pérennisation indéfinie de sûretés consenties au profit d’un bailleur qui n’est plus son cocontractant, et incite l’acquéreur à exiger, lors de l’acquisition, la justification de la mainlevée des garanties antérieures.
Ce mécanisme s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de renforcement des droits du preneur, dont la troisième chambre civile s’est faite l’interprète constante au cours des dernières années. L’arrêt rendu le 30 mai 2024 (n° 22-16.447, FS-B+R), par lequel la Cour a opéré un revirement de jurisprudence en matière de loyer binaire, illustre cette dynamique. La Cour y a jugé que le moyen soulevé par le preneur pour s’opposer à une demande de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, au motif que les parties seraient convenues d’un loyer comprenant une part variable, s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir (Cour de cassation).
De même, l’arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-13.288, FS-B) a précisé, au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce (Legifrance), que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cour de cassation). Cette appréciation in abstracto du déplafonnement, détachée de la situation particulière du preneur, participe d’une objectivation des critères de fixation du loyer énoncés à l’article L. 145-33 du même code (Legifrance), qui bénéficie in fine à la sécurité juridique des relations locatives commerciales.
L’arrêt du 16 octobre 2025 (n° 23-23.834, FS-B) a, quant à lui, circonscrit le champ de l’étalement des hausses de loyer prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce (Legifrance). La Cour y énonce que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cour de cassation). Cette restriction du bénéfice de l’étalement décennal invite les preneurs placés sous le régime du déplafonnement par tacite prolongation à anticiper, dès la négociation du bail, les conséquences financières d’un renouvellement tardif, et à provisionner, le cas échéant, les sommes nécessaires pour absorber une augmentation immédiate du loyer pouvant atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a renforcé la protection du preneur en consacrant l’autonomie procédurale de l’exception d’inexécution, dans un arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820, FS-B), permettant au locataire de suspendre le paiement de ses loyers sans mise en demeure préalable lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance. Cette construction prétorienne, combinée au nouveau dispositif de plafonnement et de restitution des garanties, place le preneur dans une position procédurale et substantielle sensiblement renforcée. La même chambre, par un arrêt du même jour (n° 24-19.292, FS-B), a jugé que l’obligation de délivrance du bailleur revêt un caractère continu, ce qui implique que l’action en exécution forcée de cette obligation est recevable tant que le manquement contractuel perdure, sans que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce (Legifrance) puisse lui être opposée. Parallèlement, l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 63 de la loi du 26 mai 2026 (Legifrance), permet désormais au juge de suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, à condition que le preneur démontre sa capacité à régler la dette locative et reprenne le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Or, il convient de relever que l’ensemble de ces évolutions législatives et jurisprudentielles convergent vers une même finalité : le rééquilibrage de la relation contractuelle entre le bailleur et le preneur commercial, au profit de ce dernier. La loi du 26 mai 2026, en plafonnant les garanties à un trimestre de loyer, en imposant leur restitution dans les trois mois de la remise des clés, en organisant la transmission de l’obligation de restitution au nouveau bailleur et en étendant le domaine des clauses réputées non écrites, a doté le statut des baux commerciaux d’une cohérence protectrice sans précédent dans l’histoire de ce corpus législatif.
A cet égard, la troisième chambre civile, par son contrôle renforcé de l’application du statut et par l’affirmation de principes procéduraux favorables au preneur, accompagne et amplifie le mouvement législatif. Le praticien du droit des baux commerciaux se trouve ainsi confronté à un corps de règles substantielles et procédurales dont la complexité croissante exige une veille juridique constante et une maîtrise approfondie des interactions entre la loi nouvelle, la jurisprudence contemporaine et les stipulations contractuelles préexistantes.
En conséquence, la combinaison du plafonnement légal des garanties issu de l’article L. 145-40 et de l’extension des clauses réputées non écrites consacrée par l’article L. 145-15, sous le contrôle vigilant de la troisième chambre civile, constitue une mutation profonde de l’équilibre du bail commercial. Le bailleur ne peut plus, désormais, compenser la faiblesse de la surface financière de son preneur par l’exigence de garanties disproportionnées : il doit assumer une part du risque locatif qui, jusqu’alors, était intégralement supportée par le preneur.
Conclusion
L’encadrement légal des garanties dans le bail commercial, tel qu’il résulte de la loi du 26 mai 2026, constitue une avancée majeure dans la protection du preneur, dont la portée dépasse le seul plafonnement du dépôt de garantie pour embrasser l’ensemble des sûretés consenties dans le cadre du contrat de bail. La combinaison de ce dispositif avec l’extension du domaine des clauses réputées non écrites, la consécration de l’application immédiate de la loi nouvelle aux contrats en cours et le renforcement prétorien des droits procéduraux du preneur dessine un nouvel équilibre contractuel, dans lequel le bailleur est tenu de partager le risque locatif qu’il faisait jusqu’alors exclusivement peser sur son cocontractant. Cette redistribution du risque, pour reprendre l’expression de la presse économique, constitue l’un des apports les plus significatifs de la réforme à l’étude du contentieux contemporain des baux commerciaux.
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