I. L’opposabilité du bail commercial à l’acquéreur de l’immeuble loué

A. Le fondement légal de l’opposabilité : l’article 1743 du Code civil

La vente de l’immeuble dans lequel s’exerce une activité commerciale constitue une opération juridique d’une particulière sensibilité pour le locataire, dont la stabilité économique dépend directement de la pérennité de son titre d’occupation. Le législateur a érigé un principe protecteur fondamental aux termes de l’article 1743, alinéa 1er, du Code civil, selon lequel « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ». Cette disposition constitue le socle de la protection du preneur à bail commercial contre l’aliénation du bien loué par le bailleur. L’opposabilité du bail à l’acquéreur repose ainsi sur une condition essentielle tenant à l’existence d’un bail ayant date certaine ou dressé en la forme authentique au moment de la vente, de sorte que l’acquéreur ne saurait se prévaloir de l’effet translatif de propriété pour éteindre le droit d’occupation du locataire.

La Cour de cassation a précisé la portée de ce principe dans un arrêt de la troisième chambre civile du 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.852, FS-B), en énonçant que « le bail d’une chose louée est opposable à l’acquéreur de la chose s’il en a connaissance avant son acquisition ». Cet attendu de principe rappelle que la connaissance du bail par l’acquéreur constitue le critère déterminant de l’opposabilité, la date certaine n’étant que l’un des modes de preuve de cette connaissance. La haute juridiction en a déduit que, dans l’hypothèse d’un bail rural consenti par un indivisaire seul qui donne ensuite ses droits indivis à son coïndivisaire, « le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail ». Par ailleurs, la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler que le preneur à bail commercial bénéficie de cette même protection, le mécanisme de l’article 1743 du Code civil s’appliquant sans distinction à toutes les catégories de baux, qu’ils soient ruraux, d’habitation ou commerciaux.

À cet égard, il importe de souligner que l’opposabilité du bail à l’acquéreur emporte une conséquence majeure pour le preneur : le nouveau propriétaire est substitué au bailleur originaire dans l’ensemble des droits et obligations découlant du contrat de bail, sans qu’il soit besoin du consentement du locataire. Cette transmission automatique du rapport contractuel, qui s’opère de plein droit par l’effet de la loi, protège le preneur contre toute tentative d’éviction consécutive à la vente. En conséquence, l’acquéreur se trouve tenu, dès la perfection de la vente, de respecter la durée du bail en cours, de ne pas modifier unilatéralement le montant du loyer — sauf clause contractuelle d’indexation conforme aux exigences de l’article L. 145-40 du Code de commerce — et de garantir au locataire la jouissance paisible des lieux conformément aux stipulations du contrat.

B. Les tempéraments et les limites de l’opposabilité

Le principe d’opposabilité du bail à l’acquéreur connaît toutefois des tempéraments significatifs, que la jurisprudence s’attache à délimiter avec une précision croissante. En premier lieu, l’article 1743, alinéa 2, du Code civil réserve lui-même une exception notable en disposant que l’acquéreur « peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail ». Cette faculté d’expulsion stipulée conventionnellement, bien que plafonnée en pratique par le statut protecteur des baux commerciaux, demeure une arme juridique dont le bailleur peut user pour faciliter la vente du bien libre de toute occupation. Dès lors, l’attention doit être portée sur la rédaction du bail commercial initial, dont les clauses relatives à la cession de l’immeuble peuvent emporter des conséquences considérables sur la situation du preneur.

En deuxième lieu, la régularité du consentement du propriétaire originaire au bail commercial conditionne directement l’opposabilité de ce dernier à l’acquéreur. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 21 mai 2026 (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.785), censuré une cour d’appel pour avoir rejeté la demande d’opposabilité du bail à une liquidation judiciaire sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur les moyens relevés d’office, rappelant ainsi l’exigence procédurale du contradictoire. La Cour de cassation a implicitement reconnu que la théorie de l’apparence peut fonder l’opposabilité d’un bail lorsque le preneur a légitimement cru contracter avec le véritable propriétaire des locaux, ce qui ouvre une voie de protection complémentaire pour le locataire de bonne foi confronté à une irrégularité dans le titre de propriété de son bailleur.

En troisième lieu, l’opposabilité du bail peut se heurter aux règles spécifiques gouvernant les procédures collectives et les cessions judiciaires d’actifs. La jurisprudence a établi que l’article L. 642-18 du Code de commerce, qui régit la vente de gré à gré d’actifs immobiliers dans le cadre d’une liquidation judiciaire, constitue une règle spéciale dérogeant partiellement au principe d’opposabilité issu de l’article 1743 du Code civil. Le locataire commercial confronté à une telle situation doit donc veiller à faire valoir ses droits dès l’ouverture de la procédure collective, sous peine de voir son bail privé d’effet à l’égard de l’adjudicataire. Or, la diligence procédurale du preneur dans ces hypothèses revêt une importance décisive, car le juge-commissaire dispose du pouvoir d’autoriser la cession de l’immeuble sans que le bail ne soit nécessairement opposable au nouvel acquéreur lorsque les intérêts de la procédure collective le commandent.

II. Le droit de préférence du locataire et le sort des garanties après la vente

A. Le droit de préférence du locataire : champ d’application, exclusions et sanction

Au-delà de la protection passive que lui confère l’opposabilité de son bail, le locataire commercial bénéficie d’un droit de préférence actif, institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014. Ce texte dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ». Ce mécanisme confère au preneur un véritable droit de préemption, qui lui permet de se porter acquéreur prioritaire du local dans lequel il exploite son fonds de commerce, et dont la violation est sanctionnée avec rigueur.

La troisième chambre civile a toutefois apporté des précisions essentielles quant au champ d’application de ce droit, en en excluant les locaux à usage industriel et les ventes portant sur un immeuble plus vaste que l’assiette du bail. Par un arrêt du 29 juin 2023 (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, FS-B), la Cour de cassation a défini le local à usage industriel comme « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant ». Cette définition, empruntée à la jurisprudence du Conseil d’État en matière fiscale, exclut du bénéfice du droit de préférence les preneurs dont l’activité présente un caractère industriel, même s’ils exercent par ailleurs une activité de négoce à titre accessoire. Par ailleurs, dans un arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, FS-B), la haute juridiction a jugé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial ». En effet, l’exception prévue au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce — qui exclut le droit de préférence en cas de « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux » — s’applique également lorsque l’immeuble vendu ne comprend qu’un unique local commercial, pour autant que ce local ne représente qu’une fraction de l’ensemble immobilier aliéné. Cette interprétation restrictive du droit de préférence, qui puise sa justification dans le respect du droit de propriété du bailleur, circonscrit la protection du preneur à la seule hypothèse de la vente isolée du local qu’il occupe.

En ce qui concerne la sanction de la violation du droit de préférence, la troisième chambre civile a clarifié le régime de la prescription applicable à l’action en nullité de la vente. Dans un arrêt du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, FS-B), elle a jugé que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». Cette solution, qui écarte l’imprescriptibilité de l’action fondée sur la nature d’ordre public de l’article L. 145-46-1 — dont l’article L. 145-15 du Code de commerce sanctionne les clauses contraires par la mention « réputées non écrites » — impose au locataire une diligence particulière dans la mise en oeuvre de ses droits. En conséquence, le preneur évincé dispose d’un délai de deux ans à compter de la connaissance de la vente pour agir en nullité, à défaut de quoi son action sera déclarée irrecevable comme prescrite.

B. Le sort des garanties financières et les actions ouvertes au preneur après la vente

La vente de l’immeuble loué emporte des conséquences directes sur le sort des garanties financières consenties par le preneur au bailleur originaire. La question du dépôt de garantie, en particulier, a fait l’objet d’une réforme substantielle par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a profondément modifié l’article L. 145-40 du Code de commerce. Désormais, aux termes de ce texte, « en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ». Cette disposition met fin à la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation qui faisait peser l’obligation de restitution sur le seul bailleur originaire, plaçant ainsi le locataire dans une situation d’incertitude en cas de vente de l’immeuble. Le législateur de 2026 a en outre prévu que la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature — cautionnement, garantie autonome, nantissement —, ce qui impose au cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.

Cette réforme, dont les articles 61 à 63 de la loi n° 2026-403 ont été validés par le Conseil constitutionnel, s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage des rapports entre bailleur et preneur. Le plafonnement du dépôt de garantie au montant des loyers dus au titre d’un trimestre — pour les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, conformément au deuxième alinéa de l’article L. 145-40 — constitue une avancée notable pour la trésorerie des entreprises locataires. Par ailleurs, la mensualisation du loyer, instituée par l’article L. 145-32-1 du Code de commerce, est désormais de droit lorsque le preneur en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés non contestés. Or, ces nouvelles dispositions, en renforçant la protection financière du preneur, atténuent indirectement les conséquences dommageables que peut emporter la vente de l’immeuble sur la situation du locataire commercial.

Enfin, la jurisprudence de la troisième chambre civile offre au preneur des voies d’indemnisation complémentaires lorsque la vente de l’immeuble lui cause un préjudice spécifique. Dans un arrêt du 27 juin 2024 (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-10.298, FS-B), la Cour de cassation a rappelé que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur », tout en précisant que le juge, tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, « doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition ». Ce considérant, qui invite le juge à intégrer l’incidence de la vente postérieure de l’immeuble dans l’évaluation du préjudice du bailleur, consacre un principe de réalisme économique dans l’appréciation du dommage et ouvre au preneur la possibilité de démontrer que la revente de l’immeuble sans exécution de travaux prive le bailleur de tout préjudice indemnisable. En conséquence, le locataire commercial confronté à la vente de l’immeuble loué dispose d’un arsenal juridique complet, combinant le droit de préférence, l’action en nullité, la protection de ses garanties financières et la discussion du préjudice allégué par le bailleur, dont la mise en oeuvre suppose une analyse rigoureuse des textes applicables et des circonstances de l’espèce.

Conclusion

La vente de l’immeuble loué constitue, pour le locataire commercial, une opération juridique aux implications multiples, qui engage à la fois la pérennité de son titre d’occupation, l’exercice de son droit de préférence et le sort des garanties financières qu’il a consenties. Le dispositif légal, tel qu’il résulte de l’articulation entre l’article 1743 du Code civil et les articles L. 145-15, L. 145-32-1, L. 145-40, L. 145-46-1 et L. 145-60 du Code de commerce, offre une protection substantielle au preneur, que la jurisprudence de la troisième chambre civile ne cesse de préciser avec une rigueur croissante. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a renforcé cette protection en sécurisant le sort du dépôt de garantie et en plafonnant les sommes exigibles par le bailleur, tout en imposant la caducité des garanties accessoires en cas de mutation de l’immeuble. Ce cadre normatif, conjugué à la vigilance procédurale qu’impose la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, invite le preneur à une réaction prompte et appropriée face à toute aliénation du local qu’il exploite, de manière à préserver l’intégrité de son fonds de commerce et la continuité de son activité économique.