I. La nature singulière du droit de résiliation conféré au maître d’ouvrage par l’article 1794 du code civil
A. Un droit exorbitant du droit commun offert au seul maître de l’ouvrage
L’article 1794 du code civil dispose que « le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise » (Legifrance, article 1794 du code civil). Ce texte, inchangé depuis le code civil de 1804, confère au maître de l’ouvrage une prérogative singulière que l’on ne retrouve dans aucun autre contrat nommé du code civil. Il s’agit d’un droit potestatif pur, dont l’exercice n’est subordonné à aucune condition de fond, que ce soit l’existence d’une faute de l’entrepreneur, la survenance d’un événement extérieur ou la démonstration d’un motif légitime. Cette faculté de résiliation ad nutum s’inscrit dans un système plus large de protection du maître de l’ouvrage, dont le corollaire est l’intangibilité du prix du marché posée par l’article 1793 du même code.
L’article 1793 énonce en effet que « lorsqu’un architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’œuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire » (Legifrance, article 1793 du code civil). Ce principe du forfait absolu, qui interdit à l’entrepreneur toute réclamation de supplément de prix sans autorisation écrite et préalable du maître de l’ouvrage, trouve son pendant dans la faculté pour ce dernier de mettre fin au contrat quand il l’estime opportun, moyennant une indemnisation intégrale du cocontractant. La symétrie du dispositif légal est remarquable : à l’entrepreneur qui ne peut demander un euro de plus que le prix convenu correspond le droit du maître de l’ouvrage de résilier sans avoir à justifier d’un quelconque manquement.
La Cour de cassation a rappelé avec constance la nature discrétionnaire de ce droit. Dans un arrêt du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile a expressément visé l’article 1794 du code civil pour qualifier la faculté de dédit dont bénéficie le maître de l’ouvrage dans le contrat de construction de maison individuelle (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.082, Publié au Bulletin). La Cour y affirme que « le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise ». Par cette décision, la haute juridiction consacre la pleine autonomie du mécanisme de l’article 1794 par rapport aux régimes de résolution pour inexécution issus du droit commun des contrats. A cet égard, il est essentiel de comprendre que la résiliation de l’article 1794 ne sanctionne aucune inexécution : elle est une simple faculté de retrait unilatéral que la loi accorde au maître de l’ouvrage en contrepartie de l’immuabilité du prix qui caractérise le marché à forfait.
Cette construction légale s’explique par la nature même du marché à forfait. Dans ce contrat, l’entrepreneur assume l’aléa économique de l’opération en s’engageant sur un prix global et définitif, tandis que le maître de l’ouvrage bénéficie de la certitude du coût final de la construction. En contrepartie de cette garantie de prix, le législateur a entendu permettre au maître de l’ouvrage de se dédire à tout moment, sans avoir à démontrer une faute de son cocontractant, dès lors qu’il assume l’obligation de dédommager intégralement l’entrepreneur. Ce mécanisme d’équilibre contractuel, hérité du code Napoléon, demeure d’une remarquable actualité dans le contentieux contemporain de la construction.
B. La qualification de l’indemnité contractuelle de résiliation : le distinguo entre clause pénale et clause de dédit
L’arrêt précité du 8 janvier 2026 constitue un apport doctrinal majeur en ce qu’il opère une clarification bienvenue de la qualification juridique de l’indemnité stipulée au contrat en cas de résiliation du marché à forfait par le maître de l’ouvrage. La Cour de cassation, au visa combiné des articles 1231-5 et 1794 du code civil, énonce le principe suivant : « la clause pénale, qui a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation, se distingue de la faculté de dédit qui lui permet de se soustraire à cette exécution, moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire » (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.082, Publié au Bulletin). Et la Cour d’ajouter, dans une formule qui emporte des conséquences pratiques considérables, que « cette faculté exclut le pouvoir du juge de diminuer ou supprimer l’indemnité de dédit ».
Cette solution renverse la position adoptée par la cour d’appel de Paris qui, dans l’arrêt censuré, avait qualifié de clause pénale l’indemnité forfaitaire de 10 % du prix convenu stipulée en cas de résiliation du contrat de construction de maison individuelle par les maîtres de l’ouvrage. Les juges du fond avaient retenu que cette indemnité, en majorant « les charges financières pesant sur le débiteur pour à la fois le contraindre à exécuter le contrat et évaluer forfaitairement le préjudice subi par le constructeur en cas de rupture fautive du contrat », constituait une clause pénale susceptible de modération judiciaire. La Cour de cassation casse cette analyse au motif déterminant que la clause litigieuse, qui autorisait les maîtres de l’ouvrage à dénoncer le contrat de construction moyennant le paiement d’une indemnité de 10 % « en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction », ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage et ne pouvait donc s’analyser en une clause pénale.
En conséquence, l’indemnité stipulée au contrat en prévision de l’exercice par le maître de l’ouvrage de son droit de résiliation unilatérale de l’article 1794 constitue une clause de dédit, échappant au pouvoir modérateur du juge prévu par l’article 1231-5 du code civil. Cette solution, rendue en formation de section, revêt une importance pratique considérable pour la rédaction des contrats de construction et pour le chiffrage du risque contentieux. Le constructeur qui insère une telle clause dans le contrat de construction de maison individuelle sait désormais que le juge ne pourra pas réduire le montant de l’indemnité convenue, ce qui renforce la sécurité juridique des stipulations contractuelles et permet une évaluation prévisible du coût de la résiliation.
Or, cette immunité de la clause de dédit contre le pouvoir modérateur du juge n’est pas sans limite. La Cour de cassation prend soin de réserver l’hypothèse où l’indemnité stipulée serait manifestement excessive, ce qui pourrait alors relever du contrôle du déséquilibre significatif ou de la clause abusive dans les contrats de consommation. Par ailleurs, la qualification de clause de dédit ne dispense pas le juge de vérifier que le montant de l’indemnité correspond effectivement à une évaluation raisonnable des dépenses exposées et du gain manqué par l’entrepreneur, conformément aux prévisions de l’article 1794 lui-même. Dès lors, la pratique contractuelle doit veiller à calibrer l’indemnité de dédit de manière à ce qu’elle reflète fidèlement le préjudice économique subi par l’entrepreneur du fait de la résiliation anticipée du marché, sans chercher à pénaliser le maître de l’ouvrage au-delà de ce que commande la réparation intégrale de ce préjudice.
II. L’articulation entre le régime spécial de l’article 1794 et la résolution de droit commun pour inexécution
A. Le cumul possible des régimes de résiliation : l’apport décisif de l’arrêt du 25 juin 2026
Jusqu’à l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026, publié au Bulletin, la question de savoir si le maître de l’ouvrage pouvait cumuler la résiliation de l’article 1794 avec une résolution pour inexécution sur le fondement du droit commun n’avait jamais été tranchée avec une telle netteté. La Cour, au visa des articles 1184, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et 1794 du code civil, énonce de manière explicite que « la faculté de résiliation unilatérale d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage, prévue à l’article 1794 du code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-18.064, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue en formation de section, constitue un apport doctrinal de premier ordre en ce qu’elle reconnaît explicitement la coexistence de deux régimes de résiliation que rien, dans leur lettre ni dans leur esprit, ne rend incompatibles.
Dans cette affaire, la société Taharu’u, maître de l’ouvrage, avait conclu un marché à forfait portant sur le lot plomberie d’un bâtiment commercial avec la société Pacific services company, entrepreneur. Contestant la résiliation du marché par le maître de l’ouvrage, l’entrepreneur avait assigné ce dernier en réparation du gain manqué et de son préjudice moral. La cour d’appel de Papeete, par un arrêt du 11 avril 2024, avait retenu que la résiliation par le maître de l’ouvrage d’un marché à forfait s’exerçait de manière discrétionnaire, sans qu’il ait à alléguer une faute de l’entrepreneur, et que, dès lors, le maître était tenu de dédommager celui-ci du gain manqué, indépendamment du bien-fondé des griefs qu’il invoquait à l’encontre de ce dernier.
La Cour de cassation censure cette analyse au motif que la cour d’appel a omis de rechercher, comme le lui demandait le maître de l’ouvrage, si les fautes reprochées à l’entrepreneur — consistant notamment en des retards, malfaçons, non-façons et un abandon de chantier — n’étaient pas exclusives de toute réparation sur le fondement de l’article 1794. La Cour rappelle, en se référant à une jurisprudence constante, que « la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-18.064, Publié au Bulletin, citant Cass. 1re civ., 13 octobre 1998, n° 96-21.485, Bull. 1998, I, n° 300). Dès lors, le maître de l’ouvrage qui choisit de résilier le marché sur le fondement du droit commun en invoquant une inexécution suffisamment grave de l’entrepreneur n’est pas tenu de l’indemniser au titre de l’article 1794, puisque la rupture du contrat est alors justifiée par le comportement fautif du cocontractant.
Cette articulation des deux régimes est lourde de conséquences pratiques. Le maître de l’ouvrage confronté aux manquements graves de l’entrepreneur dispose désormais d’une option stratégique claire : soit il exerce la faculté discrétionnaire de l’article 1794, auquel cas il devra dédommager intégralement l’entrepreneur ; soit il se place sur le terrain du droit commun de la résolution pour inexécution, fondé sur l’article 1184 ancien — devenu l’article 1224 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 — qui le dispense de toute indemnisation, à condition de démontrer la gravité des manquements de l’entrepreneur. La Cour de cassation précise toutefois, dans un obiter dictum décisif, que la résolution pour inexécution est prononcée « à ses risques et périls », ce qui signifie que si le juge estime a posteriori que les manquements de l’entrepreneur n’étaient pas suffisamment graves pour justifier la résolution, le maître de l’ouvrage s’expose à devoir réparer le préjudice causé par la rupture abusive du contrat.
B. Les conséquences indemnitaires différenciées selon le fondement de la résiliation
La distinction entre les deux régimes de résiliation du marché à forfait emporte des conséquences indemnitaires radicalement opposées, dont la maîtrise est essentielle tant pour la conduite du procès que pour l’évaluation précontentieuse des risques. Lorsque le maître de l’ouvrage résilie le marché sur le fondement de l’article 1794, il est tenu, aux termes mêmes du texte, de « dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise » (Legifrance, article 1794 du code civil). L’indemnité comprend donc trois composantes cumulatives : le remboursement des dépenses exposées par l’entrepreneur pour l’exécution du marché, le paiement des travaux déjà réalisés à la date de la résiliation, et la réparation du gain manqué, c’est-à-dire de la marge bénéficiaire que l’entrepreneur aurait retirée de l’achèvement complet de l’ouvrage.
A l’inverse, lorsque le maître de l’ouvrage résilie le marché à forfait sur le fondement du droit commun de la résolution pour inexécution, il peut prétendre à l’indemnisation de son propre préjudice causé par les manquements de l’entrepreneur, sans avoir à dédommager ce dernier. Or, la charge de la preuve pèse sur le maître de l’ouvrage qui devra démontrer, d’une part, l’existence de manquements contractuels imputables à l’entrepreneur et, d’autre part, la gravité suffisante de ces manquements pour justifier la résolution du contrat. La Cour de cassation a, dans l’arrêt du 25 juin 2026, expressément sanctionné la cour d’appel pour ne pas avoir recherché « si les fautes reprochées par la société Taharu’u à l’entrepreneur n’étaient pas exclusives de toute réparation » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-18.064, Publié au Bulletin), ce qui signifie que l’existence de fautes de l’entrepreneur peut faire obstacle à l’application de l’article 1794 et, partant, à l’obligation d’indemnisation du maître de l’ouvrage.
Par ailleurs, l’arrêt du 11 mai 2023, rendu par la même troisième chambre civile, éclaire utilement la question connexe du sort des travaux supplémentaires dans le cadre d’un marché à forfait. Dans cette décision publiée au Bulletin, la Cour retient que la notification par le maître de l’ouvrage des décomptes définitifs à l’entreprise, incluant le coût de certains travaux supplémentaires, « était sans équivoque, faisant ainsi ressortir que celle-ci valait acceptation expresse et non équivoque desdits travaux, réalisés hors forfait » (Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 21-24.884, Publié au Bulletin). Cette solution démontre que l’intangibilité du forfait posée par l’article 1793 n’est pas absolue et que le maître de l’ouvrage peut, par son comportement, autoriser des travaux supplémentaires et en accepter le prix, écartant ainsi la protection du forfait. Dès lors, la détermination précise de l’assiette du marché à forfait, au jour de la résiliation, est un préalable indispensable au calcul de l’indemnité due à l’entrepreneur sur le fondement de l’article 1794.
En conséquence, la stratégie contentieuse du maître de l’ouvrage confronté à la défaillance de l’entrepreneur doit être mûrement réfléchie. L’option de la résiliation de l’article 1794 présente l’avantage de la simplicité et de la sécurité procédurale : le maître de l’ouvrage n’a pas à démontrer de faute, ni à supporter le risque que le juge estime les manquements insuffisamment graves, mais il devra indemniser intégralement l’entrepreneur. L’option de la résolution de droit commun pour inexécution permet au maître de l’ouvrage d’échapper à cette obligation d’indemnisation et, le cas échéant, d’obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice qu’il a lui-même subi, mais elle comporte le risque que la résolution soit jugée fautive si les manquements de l’entrepreneur sont estimés insuffisamment caractérisés ou graves.
Cette alternative stratégique trouve une illustration remarquable dans les faits de l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 25 juin 2026. Le maître de l’ouvrage invoquait des retards, malfaçons, non-façons et un abandon de chantier imputables à l’entrepreneur, tandis que ce dernier sollicitait la réparation du gain manqué sur le fondement de l’article 1794. La cour d’appel avait accueilli cette demande sans examiner les fautes alléguées de l’entrepreneur, privant ainsi sa décision de base légale. La cassation prononcée rappelle avec force que le juge ne peut faire droit à la demande d’indemnisation de l’entrepreneur sans avoir préalablement écarté l’existence de fautes qui, si elles étaient établies, seraient de nature à exclure l’application du régime indemnitaire de l’article 1794 au profit de celui, non indemnitaire pour l’entrepreneur, de la résolution de droit commun.
La pratique contractuelle doit intégrer ces enseignements jurisprudentiels. La rédaction des clauses relatives à la résiliation du marché à forfait gagnera à distinguer clairement les deux hypothèses : d’une part, la résiliation sans faute exercée sur le fondement de l’article 1794, avec indication précise du mode de calcul de l’indemnité de dédit ; d’autre part, la résiliation pour faute de l’entrepreneur sur le fondement du droit commun, avec énumération non limitative des manquements susceptibles de justifier une telle résolution. Une telle rédaction, en plus de sécuriser la position du maître de l’ouvrage, permettra au juge de qualifier avec certitude le fondement de la résiliation et d’en tirer les conséquences indemnitaires appropriées, conformément à la grille de lecture posée par la Cour de cassation dans ses deux arrêts de principe de janvier et juin 2026.
Ce contentieux trouve un terrain d’élection privilégié dans le contrat de construction de maison individuelle régi par l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation (Legifrance, article L. 231-1 du CCH), dont l’arrêt du 8 janvier 2026 illustre précisément les enjeux. Dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, le maître de l’ouvrage est un consommateur protégé par un formalisme légal rigoureux, et la faculté de résiliation unilatérale de l’article 1794 constitue, pour ce dernier, une garantie essentielle contre l’enlisement dans un projet de construction dont les conditions économiques ou personnelles auraient cessé de correspondre à ses attentes légitimes. Le cabinet Kohen Avocats intervient régulièrement dans ces contentieux pour accompagner les maîtres d’ouvrage confrontés à la défaillance de leur constructeur ou souhaitant exercer leur droit de résiliation dans les conditions prévues par la loi.
Il y a lieu d’observer que l’article 1224 du code civil, qui a remplacé l’article 1184 ancien depuis l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » (Legifrance, article 1224 du code civil). Cette disposition, qui consacre la résolution unilatérale par notification aux risques et périls du créancier, constitue le fondement textuel contemporain de la résolution de droit commun que le maître de l’ouvrage peut choisir d’actionner, en parallèle ou en substitution de la faculté de résiliation de l’article 1794, lorsque des manquements suffisamment graves de l’entrepreneur sont caractérisés. Par ailleurs, le mécanisme de la clause pénale, que la Cour de cassation distingue rigoureusement de la clause de dédit, est régi par l’article 1231-5 du code civil, aux termes duquel « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire » (Legifrance, article 1231-5 du code civil). La qualification de l’indemnité contractuelle de résiliation du marché à forfait en clause de dédit, qui échappe à ce pouvoir modérateur, constitue donc un enjeu contentieux majeur dont les praticiens doivent mesurer toute la portée.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile les 8 janvier et 25 juin 2026, tous deux publiés au Bulletin, opèrent une clarification doctrinale aussi attendue que nécessaire du régime de la résiliation du marché à forfait par le maître de l’ouvrage. La Cour de cassation y consacre le caractère discrétionnaire du droit de résiliation unilatérale de l’article 1794, tout en reconnaissant expressément la possibilité pour le maître de l’ouvrage d’opter pour une résolution de droit commun fondée sur la gravité des manquements de l’entrepreneur, le dispensant alors de l’obligation d’indemnisation. Parallèlement, la qualification de l’indemnité contractuelle de résiliation en clause de dédit, insusceptible de modération judiciaire, renforce la sécurité juridique des stipulations convenues entre les parties. Ces avancées jurisprudentielles, combinées à l’intangibilité du forfait maintenue par l’article 1793, dessinent un équilibre contractuel renouvelé dont les praticiens du droit de la construction doivent se saisir avec la plus grande attention.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.