I. Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé : une rigueur jurisprudentielle croissante
A. La modification notable des facteurs locaux de commercialité, condition restrictive du déplafonnement
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce
(lien Legifrance),
repose sur un mécanisme fondamental de plafonnement du loyer lors du renouvellement. L’article L. 145-34 du code de commerce
(lien Legifrance)
dispose en effet qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33
(lien Legifrance),
le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf clause contractuelle relative à la durée du bail. Ce principe de plafonnement constitue la pierre angulaire de la propriété commerciale du preneur et lui garantit une prévisibilité économique qui conditionne la pérennité de son exploitation.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, Publié au Bulletin
lien courdecassation.fr),
a apporté une précision déterminante sur la notion de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle a jugé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette formulation, qui écarte l’exigence d’une preuve de l’incidence réelle sur l’activité, allège la charge probatoire pesant sur le bailleur tout en maintenant une exigence de pertinence objective de la modification invoquée. Par cette décision, la Cour de cassation refuse d’exiger du bailleur qu’il démontre une amélioration effective du chiffre d’affaires du preneur consécutive à la modification alléguée, se contentant d’une appréciation abstraite de la nature favorable de cette modification.
En conséquence, le bailleur qui invoque un motif de déplafonnement doit démontrer que les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification notable au cours du bail expiré, et que cette modification est objectivement de nature à exercer une influence favorable sur le commerce exploité, sans avoir à établir un lien causal direct entre cette modification et les résultats d’exploitation du locataire. Cette interprétation, qui tempère la rigueur probatoire antérieurement exigée par certaines juridictions du fond, s’inscrit dans une recherche d’équilibre entre la protection du preneur et le droit du bailleur à percevoir un loyer correspondant à la valeur locative réelle lorsque les circonstances économiques environnantes ont évolué favorablement.
L’article L. 145-33 du code de commerce énumère les cinq critères de détermination de la valeur locative : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces éléments sont précisés par les articles R. 145-2 à R. 145-11 du code de commerce, qui détaillent notamment la consistance des facteurs locaux de commercialité. Or, la jurisprudence récente démontre que la charge de la preuve de ces éléments incombe au bailleur qui demande le déplafonnement, conformément au principe selon lequel le plafonnement constitue la règle et le déplafonnement l’exception.
L’arrêt du 27 février 2025 (pourvoi n° 23-18.219, Publié au Bulletin
lien courdecassation.fr)
illustre cette dynamique contentieuse en matière de fixation du prix du bail renouvelé à un montant déplafonné. La bailleresse, ayant demandé la fixation du prix du bail renouvelé à un montant déplafonné puis saisi le juge des loyers commerciaux, s’est heurtée à la résistance de la Cour de cassation qui a censuré l’arrêt d’appel pour défaut de base légale, exigeant une motivation circonstanciée sur la réunion effective des conditions du déplafonnement.
B. L’étalement des hausses et la tacite prolongation au-delà de douze ans
L’article L. 145-34, dernier alinéa, du code de commerce prévoit un mécanisme protecteur en cas de déplafonnement : la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce dispositif d’étalement des hausses, d’ordre public, vise à amortir l’impact financier brutal que représenterait un alignement immédiat du loyer sur la valeur locative de marché lorsque celle-ci excède substantiellement le loyer plafonné antérieurement acquitté par le preneur.
La troisième chambre civile, dans un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834, Publié au Bulletin
lien courdecassation.fr),
a tranché une question de principe relative au champ d’application de cet étalement. Selon la Cour, « il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». La Cour en déduit qu’un preneur dont le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans ne peut bénéficier des dispositions protectrices de l’alinéa dernier de l’article L. 145-34 limitant l’augmentation annuelle à 10 %.
Cette solution, d’une rigueur certaine, distingue selon les causes juridiques du déplafonnement. D’un côté, l’article L. 145-34 prévoit que la règle du plafonnement ne trouve plus à s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. De l’autre, le même article institue un mécanisme d’étalement au bénéfice du preneur en cas de modification notable des facteurs de commercialité ou de clause contractuelle de durée supérieure à neuf ans. La Cour de cassation, en excluant du mécanisme d’étalement l’hypothèse du déplafonnement fondé sur la tacite prolongation excédant douze ans, opère une distinction fondée sur la cause même du déplafonnement, privant ainsi le preneur d’un dispositif protecteur au motif que la longueur de l’occupation, qui constitue le fondement même de l’exception au plafonnement, justifie que le loyer soit immédiatement fixé à la valeur locative sans atténuation.
Par ailleurs, la Cour a précisé dans ce même arrêt que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique pas aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans, bien que se trouvant, de ce fait, soumis au déplafonnement ». Cette formulation confirme que le déplafonnement fondé sur la durée de la tacite prolongation obéit à un régime distinct de celui fondé sur une modification notable des facteurs de commercialité, excluant par principe tout étalement des hausses. À cet égard, la solution adoptée par la Cour de cassation s’inscrit dans une logique d’effectivité de la fixation du loyer à la valeur locative, estimant que le preneur ayant bénéficié d’un loyer plafonné pendant plus de douze années ne saurait se prévaloir d’un étalement supplémentaire.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a, par son article 62, introduit la possibilité pour le bailleur et le locataire d’insérer dans le bail commercial une clause dite « tunnel » encadrant dans les mêmes proportions, à la hausse comme à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Cette innovation législative, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, consacre une pratique contractuelle dont la validité était débattue et offre aux parties un instrument de prévisibilité financière complémentaire au mécanisme légal d’étalement.
II. L’indemnité d’éviction : entre protection substantielle du preneur et exigence procédurale
A. Le droit à l’indemnité d’éviction et la prescription biennale
L’article L. 145-14 du code de commerce
(lien Legifrance)
dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité, qui constitue le corollaire indispensable du droit au renouvellement reconnu au preneur, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
La troisième chambre civile, dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-18.382, Publié au Bulletin
lien courdecassation.fr),
a apporté des précisions essentielles sur le régime de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour a jugé que « en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé ». Cette règle, fondée sur la combinaison des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, impose au preneur d’agir dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, à peine de forclusion.
L’arrêt précise en outre le régime de la suspension de la prescription lorsque le bailleur sollicite une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. La Cour énonce que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ». Cette solution, qui confirme la jurisprudence antérieure de la deuxième chambre civile du 31 janvier 2019 (pourvoi n° 18-10.011, publié), impose une vigilance procédurale particulière au locataire assigné en référé-expertise : celui-ci ne saurait se contenter de simples protestations et réserves pour interrompre ou suspendre le cours de la prescription à son égard.
La Cour a en effet constaté que « devant le juge des référés, la locataire ne s’était pas jointe à la demande d’expertise aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction mais avait simplement émis protestations et réserves », de sorte que la mesure d’expertise n’avait pas eu d’effet suspensif à son égard. Cette exigence procédurale, qui peut sembler sévère, s’inscrit dans la logique protectrice retenue par le législateur : le preneur doit manifester sans équivoque sa volonté de faire valoir ses droits pour bénéficier des causes d’interruption ou de suspension de la prescription. Dès lors, la passivité procédurale du locataire, même justifiée par la croyance légitime que l’expertise sollicitée par le bailleur vaudra également pour lui, lui est inopposable.
La Cour de cassation a également examiné la question de l’interruption de la prescription par reconnaissance du débiteur au sens de l’article 2240 du code civil. Elle a souverainement apprécié que le dire du bailleur adressé à l’expert le 9 septembre 2019 ne comportait « aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction », et en a déduit qu’il n’y avait pas eu interruption de la prescription par reconnaissance du droit. Cette position illustre le standard exigeant auquel la Cour soumet la notion de reconnaissance interruptive de prescription en matière de baux commerciaux : celle-ci doit être explicite, dénuée d’ambiguïté et spécifiquement dirigée vers le droit litigieux.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.120
lien courdecassation.fr),
a également rappelé le principe fondamental de procédure selon lequel le juge doit statuer sur les dernières conclusions déposées par les parties, visant les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile. En l’espèce, la cour d’appel, qui n’avait pas visé les conclusions déposées le 25 avril 2024, a été censurée pour violation de ces textes. La Cour rappelle en outre, au visa de l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis, que les conclusions d’une partie doivent être appréciées dans leur exacte teneur, et non au prix d’une interprétation extensive qui en modifierait la portée.
B. L’exception d’inexécution, parade opposable à la clause résolutoire
L’article L. 145-41 du code de commerce
(lien Legifrance),
dans sa version issue de l’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
La loi du 26 mai 2026 a ajouté que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette condition nouvelle, dite du « verrou de solvabilité », renforce substantiellement l’exigence pesant sur le preneur en subordonnant l’octroi des délais à une démonstration concrète de sa capacité financière, ce qui écarte du bénéfice des délais tout locataire dont la situation économique ne lui permettrait pas d’assumer simultanément le loyer courant et l’apurement de l’arriéré.
La troisième chambre civile, dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, Publié au Bulletin
lien courdecassation.fr),
a opéré un revirement jurisprudentiel majeur en matière d’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire. La Cour a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette solution, qui consacre la primauté du contrôle du bien-fondé de l’exception d’inexécution sur le formalisme du délai d’un mois, renforce substantiellement la protection du preneur confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire.
La Cour de cassation se réfère expressément à un arrêt antérieur du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié) selon lequel « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». La Cour s’appuie également sur les articles 1719 du code civil, qui oblige le bailleur à délivrer la chose louée et à l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et 1728 du même code, qui oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.
Dès lors, le preneur qui invoque une exception d’inexécution pour justifier la suspension de ses paiements peut échapper aux effets de la clause résolutoire sans avoir à solliciter du juge des délais de paiement dans le mois du commandement. Par cette décision, la Cour de cassation opère une distinction nette entre le régime procédural des délais de paiement, qui impose une saisine du juge dans le mois du commandement, et le régime substantiel de l’exception d’inexécution, qui relève d’une appréciation au fond et ne saurait être paralysé par le formalisme du délai d’un mois. Le juge saisi doit dès lors examiner prioritairement le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur avant de constater l’acquisition éventuelle de la clause résolutoire.
En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que « la résolution ayant pour effet de mettre fin au contrat, et l’exception d’inexécution devenant inefficace une fois que la clause résolutoire est acquise, il est vain pour la locataire d’invoquer l’exception d’inexécution puisque le contrat de bail comporte une clause résolutoire stipulant que la résiliation du contrat interviendra de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux ». La Cour de cassation censure ce raisonnement au motif que la cour d’appel aurait dû rechercher, comme il le lui était demandé, « si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ».
Cette jurisprudence constitue un correctif essentiel à la rigueur du verrou de solvabilité introduit par la loi du 26 mai 2026. Elle rappelle que le pouvoir modérateur du juge ne saurait être évincé par le seul jeu du formalisme contractuel, et que l’office du juge des baux commerciaux consiste précisément à vérifier, au cas par cas, si le manquement reproché au preneur n’est pas la conséquence directe d’un manquement antérieur et plus grave du bailleur à ses propres obligations. La Cour dessine ainsi une articulation subtile entre le régime légal de la clause résolutoire et les principes généraux du droit des obligations, dans une matière où l’équilibre des droits et obligations des parties constitue un impératif d’ordre public économique.
Par ailleurs, le droit de préférence du preneur, codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce
(lien Legifrance),
dans sa rédaction issue de l’article 61 de la loi du 26 mai 2026, a été substantiellement modifié. Le législateur a précisé la définition du local à usage commercial au sens du texte, qui s’entend désormais de « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ». Cette définition, qui exclut expressément les bureaux et les entrepôts du bénéfice du droit de préférence, met un terme à une controverse jurisprudentielle nourrie quant à l’application de ce dispositif d’ordre public aux locaux à usage exclusif de bureaux. Le local à usage artisanal bénéficie d’une définition similaire, toutefois soumise à la parution d’un décret en Conseil d’État qui reste à intervenir.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation déploie, au fil de ses décisions de 2025 et 2026, une jurisprudence d’une cohérence et d’une précision remarquables en matière de baux commerciaux. Le déplafonnement du loyer, bien que facilité par l’arrêt du 18 septembre 2025 sur le plan probatoire, demeure strictement encadré dans son régime de mise en œuvre : l’arrêt du 16 octobre 2025 exclut l’étalement des hausses lorsque le déplafonnement résulte d’une tacite prolongation, et l’arrêt du 12 février 2026 soumet l’action en paiement de l’indemnité d’éviction à une prescription biennale rigoureusement contrôlée. Simultanément, l’arrêt du 5 mars 2026 consacre la force de l’exception d’inexécution comme parade opposable à la clause résolutoire, offrant au preneur un mécanisme de défense substantiel que la réforme du 26 mai 2026 n’a pas entendu restreindre. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, complétée par ses textes d’application, s’insère ainsi dans un paysage jurisprudentiel en constante évolution, où la recherche d’un équilibre entre les droits du bailleur et la protection du preneur demeure une préoccupation cardinale du droit des baux commerciaux.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.