I. La nature juridique de la convention d’occupation temporaire face à la loi du 6 juillet 1989
A. Le champ d’application restrictif de la loi du 6 juillet 1989
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs constitue le socle de la protection du locataire en matière de bail d’habitation. Son article 2 en circonscrit le domaine aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, ainsi qu’aux locations de logements meublés constituant la résidence principale du preneur. Ce texte, d’ordre public, énonce un principe fondamental : tout contrat par lequel une personne met à disposition d’une autre un local à usage d’habitation moyennant une contrepartie est présumé relever de son empire, sauf à démontrer que l’occupation procède d’une autre qualification juridique.
Le législateur de 1989 a entendu protéger le locataire contre les abus des bailleurs en instaurant un statut impératif comprenant une durée minimale de bail, un encadrement des loyers, une limitation des congés et des clauses réputées non écrites. La protection du logement du preneur est érigée au rang d’ordre public, de sorte que toute stipulation contractuelle qui y dérogerait se trouverait privée d’effet. La Cour de cassation veille avec constance à l’application de ce texte protecteur. Par un arrêt du 12 décembre 2024 (pourvoi n° 23-17.741), la troisième chambre civile a ainsi rappelé que le congé délivré par le bailleur doit respecter les conditions de forme et de fond prescrites par l’article 15 de ladite loi, à peine de nullité. Cet impératif de protection explique la tentation, chez certains occupants, de solliciter la requalification de conventions atypiques en bail d’habitation afin de bénéficier de ce statut favorable.
Or, le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas illimité. L’article 2 exclut expressément plusieurs catégories de conventions : les locations à caractère saisonnier, les locations de logements-foyers, les locations consenties aux travailleurs saisonniers, ainsi que les conventions d’occupation précaire dès lors que le caractère temporaire de l’occupation est justifié par un motif légitime et indépendant de la seule volonté des parties. La jurisprudence a progressivement précisé les contours de ces exclusions, en exigeant que la précarité de l’occupation ne soit pas artificielle et qu’elle repose sur un élément objectif extérieur à la commune intention des contractants. La troisième chambre civile a ainsi eu l’occasion de juger que la reconduction successive de conventions d’occupation précaire ne suffit pas, à elle seule, à caractériser la volonté des parties de s’engager dans une relation locative de longue durée.
À cet égard, la Cour de cassation rappelle régulièrement que la qualification d’une convention ne dépend pas de la dénomination que les parties lui ont donnée mais des conditions effectives de l’occupation. Par un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-13.422), la troisième chambre civile a ainsi censuré une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable l’action en requalification de conventions d’occupation précaire en bail commercial, au motif qu’une transaction était intervenue, sans caractériser de concession réciproque de la part du bailleur. La Haute juridiction rappelle par là que le juge doit rechercher, au-delà des stipulations contractuelles, la réalité de la relation locative pour lui appliquer le statut protecteur correspondant. L’office du juge ne saurait être entravé par des montages contractuels artificiels qui viseraient à éluder les dispositions d’ordre public.
En conséquence, l’application du statut impératif de la loi du 6 juillet 1989 suppose que soit caractérisée l’existence d’un véritable contrat de louage au sens de l’article 1709 du Code civil aux termes duquel « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». La qualification de bail implique donc une contrepartie financière, une durée déterminée ou déterminable, et une mise à disposition d’un local à usage d’habitation principale. En l’absence de l’un de ces éléments constitutifs, la convention échappe au champ d’application de la loi de 1989.
La rigueur de cette exigence a été rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt du 30 mai 2024 (pourvoi n° 23-10.184, publié au Bulletin), par lequel elle a censuré une cour d’appel ayant refusé de requalifier un bail précaire en bail d’habitation, au motif que la précarité invoquée ne reposait sur aucun élément objectif. La Haute juridiction a réaffirmé que « la convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par l’obligation pour les parties de justifier d’un motif légitime de précarité », marquant ainsi son attachement à une conception rigoureuse de la qualification contractuelle.
B. Les limites intrinsèques de la sous-location et l’originalité du commodat
La situation se complexifie lorsque l’occupant ne contracte pas directement avec le propriétaire du bien mais avec un intermédiaire qui n’est lui-même pas titulaire d’un bail. Dans cette hypothèse, la question de la requalification en bail d’habitation se pose avec une acuité particulière, car le locataire évincé cherche naturellement à obtenir la protection que lui offrirait un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. L’enjeu est alors de déterminer si l’intermédiaire a pu transmettre un droit réel ou simplement un droit personnel à l’occupant final.
La sous-location, régie par l’article 1717 du Code civil, suppose l’existence d’un contrat de bail principal entre le propriétaire et le locataire principal. Le texte dispose que « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ». Dans ce schéma classique, le sous-locataire bénéficie de la protection de la loi de 1989 lorsque le logement constitue sa résidence principale et que le bailleur a expressément autorisé la sous-location. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement cette faculté en imposant que le loyer de la sous-location ne puisse excéder le loyer principal et que le locataire principal informe préalablement le bailleur.
Cependant, la sous-location n’est pas le seul mode de mise à disposition d’un logement à un tiers. L’ordre juridique connaît également le prêt à usage, ou commodat, défini par l’article 1875 du Code civil comme « un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi ». Ce contrat se distingue du bail par son caractère essentiellement gratuit, encore que la gratuité ne soit pas de son essence selon une jurisprudence constante. Le commodataire détient la chose à titre précaire et ne peut, en principe, consentir un bail à un tiers, faute de disposer d’un droit réel sur le bien. Il ne peut transmettre à l’occupant final que la jouissance précaire dont il bénéficie lui-même, sans jamais pouvoir conférer un titre locatif pérenne.
Dès lors, lorsque le commodataire autorise un tiers à occuper le logement, cette occupation ne peut recevoir la qualification de sous-location, puisque le commodataire n’est pas lui-même locataire. Cette distinction fondamentale a été consacrée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-14.065). En l’espèce, une association de solidarité pour le logement bénéficiait d’un commodat sur un appartement et avait consenti à un particulier un droit d’occupation temporaire, renouvelé pendant plusieurs années. L’occupant, poursuivi en expulsion, sollicitait la requalification de ce contrat en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve les juges du fond d’avoir refusé la requalification. Elle relève que la cour d’appel a constaté que l’association « était bénéficiaire d’un prêt à usage sur ce logement, avec l’autorisation expresse du prêteur d’y loger des personnes démunies » et qu’elle en a « justement déduit de ces seuls motifs, sans dénaturation, que la convention conclue avec M. [T] n’avait pas à être requalifiée en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ». Par cette motivation concise mais rigoureuse, la troisième chambre civile consacre une distinction essentielle entre la sous-location d’un bien pris à bail et la convention d’occupation consentie par un commodataire.
La solution se justifie par la nature même des droits du commodataire. Celui-ci ne bénéficie que d’un droit personnel de jouissance sur le bien, et non d’un droit réel susceptible de fonder la conclusion d’un bail. Lui reconnaître la faculté de consentir un bail d’habitation à un tiers reviendrait à lui attribuer des prérogatives supérieures à celles que lui confère le commodat. Comme l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 2 mai 2024 (pourvoi n° 22-24.503, publié au Bulletin), « lorsque les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts ». Cet arrêt souligne, par analogie, la rigueur avec laquelle la Cour appréhende les conventions d’occupation gratuite consenties en marge du droit commun du bail.
La distinction ainsi opérée entre la sous-location et la convention d’occupation par un commodataire s’inscrit dans une logique de respect de la hiérarchie des droits réels et personnels. Le commodat ne crée qu’un lien personnel entre le prêteur et le commodataire ; il ne confère à ce dernier aucun droit réel susceptible d’être transmis à un tiers. L’article 1713 du Code civil rappelle que « l’on peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles », mais cette faculté suppose la titularité d’un droit réel sur la chose ou, à tout le moins, la qualité de locataire principal permettant de sous-louer. Le commodataire, simple détenteur précaire, ne remplit aucune de ces conditions.
II. Le refus de requalification et ses conséquences pratiques
A. La précarité assumée de l’occupant dépourvu de titre locatif
Le refus de requalification de la convention d’occupation temporaire emporte des conséquences considérables pour l’occupant. Privé du statut protecteur de la loi du 6 juillet 1989, il ne peut prétendre ni à une durée minimale de bail de trois ou six ans selon que le bailleur est une personne physique ou morale, ni au bénéfice du droit au renouvellement, ni à la protection contre les congés abusifs, ni à l’encadrement des loyers prévu par les articles 17 et suivants de ladite loi. La différence de traitement est radicale : là où le locataire bénéficiaire de la loi de 1989 jouit d’un droit au maintien dans les lieux quasi-absolu, l’occupant d’une convention temporaire se trouve dans une situation de précarité structurelle.
En pratique, l’occupant se trouve dans une situation de précarité juridique complète. Le contrat qui le lie au commodataire n’est soumis qu’aux règles de droit commun du Code civil, sans que les dispositions impératives de la loi de 1989 ne trouvent à s’appliquer. L’article 1719 du Code civil, qui définit les obligations du bailleur, énonce notamment que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Or, cette disposition suppose l’existence d’un contrat de bail, qualification précisément refusée à la convention d’occupation temporaire.
L’occupant ne peut donc pas se prévaloir de l’obligation de décence qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ni des dispositions protectrices relatives à la colocation ou au congé pour vente ou reprise. La Cour de cassation, dans son arrêt du 9 juillet 2026, n’a pas méconnu cette précarité. Elle s’est bornée à constater que les conditions de la requalification n’étaient pas réunies, en l’absence de contrat de bail principal auquel la convention d’occupation aurait pu se rattacher. L’occupant, en acceptant un contrat intitulé « contrat de sous-location » mais conclu avec un commodataire et non un locataire, a pris le risque d’une qualification juridique défavorable.
Par ailleurs, cette précarité est renforcée par le fait que le commodataire peut lui-même être évincé à tout moment par le propriétaire. Le commodat, contrat à durée déterminée ou indéterminée selon les stipulations des parties, peut prendre fin par l’effet d’un congé délivré par le prêteur ou par l’arrivée du terme convenu. L’article 1887 du Code civil dispose que « si plusieurs ont conjointement emprunté la même chose, ils en sont solidairement responsables envers le prêteur », ce qui souligne l’obligation de restitution qui caractérise le commodat. Dans l’espèce jugée le 9 juillet 2026, la SCI propriétaire avait ainsi délivré congé à l’association commodataire, entraînant par contrecoup la fin du droit d’occupation du particulier. Ce mécanisme en cascade illustre la fragilité intrinsèque de la situation de l’occupant qui ne dispose d’aucun droit propre sur le logement.
En conséquence, le refus de requalification laisse l’occupant dépourvu de titre à l’expiration de la convention d’occupation temporaire ou du commodat principal. Il devient alors occupant sans droit ni titre, exposé à une mesure d’expulsion assortie, le cas échéant, d’une condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 4 avril 2024 confirmé par la Cour de cassation, avait ainsi « constaté qu’au terme du contrat du 18 juin 2019, le 17 décembre 2019, il ne disposait pas de titre pour occuper le logement » et ordonné son expulsion, rejetant au surplus la demande de délais pour quitter les lieux présentée par l’occupant.
La sévérité de cette solution doit toutefois être appréciée à l’aune des circonstances particulières de l’espèce. L’occupant avait bénéficié d’une convention d’occupation d’une durée initiale d’un an, renouvelée par neuf avenants successifs, soit une occupation totale de près de sept années. Il avait été informé dès le 17 mai 2019 de l’intention du propriétaire de solliciter la restitution du logement et s’était vu proposer un accompagnement pour chercher un relogement. La cour d’appel, puis la Cour de cassation, ont jugé que ces circonstances ne permettaient pas de caractériser un bail d’habitation, faute de lien contractuel direct avec le propriétaire et en raison de la nature spécifique du droit de l’association intermédiaire.
B. La validation des dispositifs d’hébergement temporaire à vocation sociale
Si la solution retenue par la Cour de cassation peut paraître sévère pour l’occupant individuel, elle répond à un impératif de sécurisation des dispositifs associatifs d’hébergement temporaire. Les associations de solidarité, telles que Solidarités nouvelles pour le logement, parties à l’instance ayant donné lieu à l’arrêt du 9 juillet 2026, recourent fréquemment au commodat comme mode de mise à disposition de logements par des propriétaires privés sensibilisés à la cause du mal-logement.
Le schéma contractuel est généralement le suivant : un propriétaire consent à une association un prêt à usage d’une durée de plusieurs années sur un logement ; l’association y loge temporairement des personnes en difficulté, dans le cadre de conventions d’occupation temporaire à durée limitée ; à l’issue du commodat, le propriétaire récupère son bien. Ce dispositif, qui repose sur la confiance entre le propriétaire et l’association, serait menacé si chaque convention d’occupation temporaire était susceptible d’être requalifiée en bail d’habitation de plein droit. L’effet dissuasif sur les propriétaires serait immédiat : aucun particulier n’accepterait de mettre gratuitement son bien à disposition d’une association s’il risquait de ne jamais pouvoir le récupérer.
La Cour de cassation a parfaitement mesuré cet enjeu. En refusant la requalification, elle préserve l’équilibre de ce dispositif : le propriétaire est assuré de récupérer son bien à l’issue du commodat, sans craindre de se trouver lié par un bail d’habitation de six ou neuf ans au profit de l’occupant final ; l’association peut continuer à proposer des solutions de logement temporaire sans s’exposer au risque de voir ses conventions d’occupation systématiquement requalifiées en baux de longue durée ; l’occupant bénéficie, pendant la durée de la convention, d’un logement qu’il n’aurait pu obtenir sur le marché locatif classique.
Dès lors, la solution dégagée par l’arrêt du 9 juillet 2026 s’inscrit dans une logique de réalisme économique et social. Le droit ne saurait entraver des initiatives de solidarité qui contribuent à résorber la crise du logement. La jurisprudence de la Cour de cassation témoigne d’une articulation subtile entre le respect des qualifications juridiques et la prise en compte des finalités sociales des montages contractuels. En l’occurrence, la troisième chambre civile confirme que tous les modes d’occupation d’un logement ne sont pas réductibles au bail d’habitation et que le commodat constitue un instrument juridique pertinent pour l’hébergement temporaire, à condition que la finalité sociale du dispositif soit clairement établie et que le commodataire bénéficie d’une autorisation expresse du prêteur d’y loger des personnes démunies.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence plus large de la Cour de cassation qui refuse de faire produire au contrat de commodat des effets juridiques incompatibles avec sa nature. L’article 1875 du Code civil, qui définit le prêt à usage comme le contrat « par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi », implique une obligation de restitution qui serait compromise si le commodataire pouvait consentir à un tiers un droit réel opposable au propriétaire. La Cour de cassation veille ainsi à maintenir la cohérence du système des contrats spéciaux en évitant les glissements de qualification qui aboutiraient à dénaturer les figures contractuelles prévues par le Code civil.
À cet égard, la solution du 9 juillet 2026 se distingue nettement de la jurisprudence relative aux conventions d’occupation précaire conclues entre un propriétaire et un occupant, qui sont plus volontiers requalifiées en baux lorsque la précarité invoquée ne repose pas sur un motif légitime. La troisième chambre civile avait ainsi, dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993, publié au Bulletin), rappelé que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail pour demander l’expulsion de l’occupant, au visa de l’article 1719 du Code civil et de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La présence d’un commodataire intermédiaire constitue donc l’élément distinctif décisif qui justifie le rejet de la requalification.
Il en résulte, pour les praticiens du droit immobilier, une grille d’analyse désormais clarifiée : lorsque l’occupant contracte directement avec le propriétaire, le juge examine la réalité de la précarité invoquée et n’hésite pas à requalifier si le motif de précarité fait défaut ; lorsque l’occupant contracte avec un locataire principal, la requalification en bail d’habitation est envisageable si les conditions de la sous-location sont réunies ; lorsque l’occupant contracte avec un commodataire, aucune requalification n’est possible, faute de lien de droit entre le propriétaire et l’occupant final et en raison de la nature précaire des droits du commodataire. Cette typologie, qui se dégage de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, constitue un outil d’analyse précieux pour anticiper l’issue des contentieux relatifs aux conventions d’occupation atypiques.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 constitue une décision importante pour le droit du logement et pour le secteur associatif de l’hébergement temporaire. En refusant la requalification en bail d’habitation de la convention d’occupation consentie par un commodataire, la Cour de cassation confirme la spécificité irréductible de cette figure contractuelle par rapport au contrat de louage. Le commodataire, détenteur précaire du bien, ne peut transmettre à un tiers plus de droits qu’il n’en détient lui-même ; l’occupant final ne bénéficie donc pas du statut protecteur de la loi du 6 juillet 1989.
Cette solution, respectueuse des qualifications juridiques, n’en présente pas moins un intérêt pratique considérable pour les praticiens du droit immobilier confrontés à la complexité des montages contractuels associatifs. L’avocat en droit immobilier saura conseiller utilement les propriétaires désireux de mettre un bien à disposition d’une association dans le cadre d’un commodat, en les alertant sur les précautions rédactionnelles nécessaires pour éviter toute ambiguïté de qualification. La clarté des stipulations contractuelles, la justification objective du caractère temporaire de l’occupation et l’autorisation expresse du prêteur sont autant d’éléments qui permettront de sécuriser le dispositif au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation.
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