I. La désignation de l’administrateur provisoire, un instrument de déblocage sous le contrôle étroit du juge
A. Les conditions de désignation : l’appréciation de l’absence de syndic au jour où le juge statue
Le régime de la copropriété des immeubles bâtis, régi par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, repose sur un équilibre institutionnel dans lequel le syndic occupe une fonction cardinale. Chargé d’assurer l’exécution des décisions de l’assemblée générale, de gérer les finances du syndicat et de représenter celui-ci en justice, le syndic constitue la cheville ouvrière de l’organisation collective qu’instaure le statut de la copropriété. La vacance de cette fonction expose la collectivité des copropriétaires à une paralysie dommageable, tant pour la gestion des parties communes que pour la préservation de l’immeuble et la sécurité des occupants. L’article 47, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit, à cet égard, une procédure de désignation d’un administrateur provisoire par le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, dans tous les cas autres que celui de l’article 46 où le syndicat est dépourvu de syndic. Cette procédure, simple dans son économie mais lourde de conséquences pour la collectivité des copropriétaires, soulève une difficulté pratique récurrente que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranchée avec une clarté bienvenue.
Dans une affaire ayant donné lieu à un arrêt du 9 juillet 2026 promis à la publication au Bulletin, un syndic bénévole avait notifié aux copropriétaires sa démission de ses fonctions, à effet au 13 juillet 2023. Un copropriétaire, M. A., avait alors convoqué une assemblée générale pour le 12 août 2023, avec pour ordre du jour la désignation d’un syndic. Parallèlement, le 20 juillet 2023, une société civile immobilière, également copropriétaire au sein de la même résidence, avait saisi sur requête le président d’un tribunal judiciaire aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, la copropriété étant, selon elle, dépourvue de syndic. L’assemblée générale du 12 août 2023 désigna M. T. en qualité de syndic bénévole pour une durée de trois ans. Le président du tribunal judiciaire fit néanmoins droit à la requête par ordonnance du 15 septembre 2023, désignant un premier administrateur provisoire, puis, par une seconde ordonnance du 16 octobre 2023, un autre administrateur en remplacement du premier, avec pour mission de convoquer l’assemblée générale afin de désigner un syndic. Les copropriétaires qui avaient organisé l’assemblée générale du 12 août 2023 assignèrent alors la SCI en rétractation de cette seconde ordonnance, et la cour d’appel de Pau fit droit à leur demande.
La troisième chambre civile, saisie du pourvoi de la SCI, rejette celui-ci et énonce, dans une formule qui fera référence, la règle applicable à l’appréciation de la condition d’absence de syndic. La Cour juge que « lorsqu’il est saisi aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 24-21.290, FS-B). Cette solution, qui s’inscrit dans la droite ligne de la lettre de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, présente l’avantage de la cohérence pratique : dès lors que l’assemblée générale a élu un syndic avant que le juge ne statue, la condition légale de la désignation d’un administrateur provisoire fait défaut au moment où le président du tribunal judiciaire rend sa décision, et la requête doit être rejetée, ce qui conduit à la rétractation de l’ordonnance.
La Cour précise, au surplus, que « les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires s’imposent tant que la nullité n’en est pas judiciairement prononcée ». Cette affirmation, qui s’applique à l’élection du syndic par l’assemblée générale du 12 août 2023, confère à la délibération de l’organe délibérant de la copropriété une force obligatoire immédiate, indépendamment des contestations ultérieures dont elle pourrait faire l’objet sur le fondement des articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 13 du décret du 17 mars 1967. En conséquence, l’administrateur provisoire n’est qu’un palliatif subsidiaire dont la légitimité s’efface dès que l’assemblée générale a exercé sa prérogative essentielle de désignation du syndic. La solution ainsi consacrée opère une articulation fonctionnelle entre la voie de la requête et la compétence naturelle de l’assemblée générale pour pourvoir à la vacance du syndic.
B. La mission de l’administrateur provisoire et les contours de son intervention
L’article 47, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 définit avec précision les attributions de l’administrateur provisoire. Celui-ci est « chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9 » du même décret. La mission de l’administrateur provisoire est donc essentiellement transitoire et finalisée : elle vise à rétablir le fonctionnement institutionnel normal de la copropriété en permettant l’élection d’un syndic dans les meilleurs délais. L’administrateur provisoire n’est pas un syndic de substitution doté d’une mission pérenne de gestion, mais un mandataire de justice investi d’une fonction de remise en ordre et de convocation, dont les pouvoirs sont limités à ceux que l’ordonnance lui confère expressément. Cette limitation fonctionnelle est corroborée par l’article 46 du même décret qui, dans l’hypothèse où le syndicat est dépourvu de syndic en raison d’un empêchement, prévoit également la désignation d’un administrateur provisoire par le président du tribunal judiciaire.
En conséquence, la jurisprudence encadre strictement l’intervention de l’administrateur provisoire dans le temps et dans son objet. La Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 9 juillet 2026, rappelle implicitement cette temporalité contrainte en subordonnant la validité même de la désignation à l’absence effective de syndic au jour où le juge statue. La nomination d’un syndic par l’assemblée générale, fût-elle intervenue postérieurement au dépôt de la requête mais antérieurement à l’ordonnance, prive rétrospectivement de fondement la mesure de désignation, ce qui conduit à sa rétractation. Cette logique de subsidiarité temporelle constitue une garantie essentielle contre le risque de coexistence de deux organes de gestion concurrents, source d’insécurité juridique pour les tiers contractants, les fournisseurs, les banques et les copropriétaires eux-mêmes. Par ailleurs, elle préserve l’autonomie de la volonté collective des copropriétaires, que la loi du 10 juillet 1965 a entendu placer au cœur du dispositif de gestion de l’immeuble, en leur conférant le pouvoir exclusif de choisir le syndic qui aura la charge de les représenter et d’exécuter leurs décisions.
Dès lors, il appartient aux praticiens de mesurer l’importance de la chronologie procédurale lorsqu’ils envisagent de recourir à la voie de l’article 47 du décret de 1967. La saisine du président du tribunal judiciaire doit être précédée d’une vérification minutieuse de l’état de la représentation du syndicat, et le requérant doit s’assurer qu’aucune assemblée générale n’est susceptible, dans l’intervalle, de désigner un syndic. La rapidité avec laquelle une assemblée générale peut être convoquée, y compris par un copropriétaire agissant dans le cadre de l’article 8 du décret du 17 mars 1967, constitue un paramètre déterminant de la stratégie procédurale à adopter. À défaut de cette vérification préalable, le requérant s’expose à voir son ordonnance rétractée, en application de l’article 497 du code de procédure civile (article 497 du code de procédure civile), et à supporter les frais de l’instance, y compris ceux exposés par les copropriétaires ayant diligenté la procédure de rétractation.
II. L’obligation de jouissance paisible, une garantie renforcée du preneur face aux désordres trouvant leur origine dans les parties communes
A. Le caractère absolu de l’obligation du bailleur et la force majeure comme unique cause d’exonération
L’article 1719 du code civil énonce, dans une formule dont la généralité n’a d’égale que la portée, les obligations qui incombent au bailleur par la nature même du contrat de louage et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : délivrer la chose louée, l’entretenir en état de servir à l’usage convenu, en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et assurer la permanence et la qualité des plantations (article 1719 du code civil). Parmi ces obligations, celle de faire jouir paisiblement le preneur revêt une dimension particulière en ce qu’elle ne se limite pas à l’obligation de délivrance initiale mais s’étend à toute la durée du contrat, imposant au bailleur une obligation continue de résultat, dont la force majeure constitue l’unique cause d’exonération.
Un arrêt remarqué de la troisième chambre civile du 21 mai 2026 est venu rappeler avec une vigueur particulière l’étendue de cette obligation dans l’hypothèse où les désordres affectant les locaux loués trouvent leur origine dans les parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 25-10.905). En l’espèce, une société locataire d’un local commercial à usage de restaurant avait subi plusieurs dégâts des eaux à compter de juillet 2014, dont l’origine se situait dans les canalisations des parties communes de l’immeuble en copropriété. La cour d’appel de Toulouse, par un arrêt du 26 novembre 2024, avait rejeté les demandes dirigées contre les bailleurs, en considérant que ceux-ci avaient immédiatement porté les désordres à la connaissance du syndic, que des expertises amiables avaient été diligentées, que des solutions techniques avaient été recherchées et que le syndicat des copropriétaires avait fait réaliser les travaux de remplacement des canalisations. La cour d’appel en avait déduit qu’aucune négligence ne pouvait être reprochée aux bailleurs, lesquels n’avaient pas qualité pour engager des travaux sur les parties communes.
La troisième chambre civile censure cette décision au visa de l’article 1719 du code civil, en réaffirmant de manière éclatante que « cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure » et en se référant à un précédent ancien mais constant de la Cour, l’arrêt du 9 octobre 1974 (pourvoi n° 73-11.721, Bull. n° 345). La Cour ajoute, dans une formulation qui constitue l’apport essentiel de l’arrêt pour les praticiens du droit immobilier, que « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un désordre les affectant, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués ». La Cour prend soin de se référer à un précédent immédiat, l’arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-18.853, publié au Bulletin), qui avait déjà posé ce principe dans des termes identiques, confirmant ainsi la constance et la fermeté de sa jurisprudence sur ce point fondamental du droit du louage.
Par ailleurs, la solution retenue par la Cour de cassation emporte une conséquence pratique considérable pour les bailleurs dont les biens sont situés dans des immeubles en copropriété. Le fait d’aviser le syndic des désordres, de participer aux assemblées générales, de voter les résolutions relatives aux travaux de reprise et même d’obtenir du syndicat qu’il fasse réaliser les réparations nécessaires ne suffit pas à exonérer le bailleur de sa responsabilité à l’égard du preneur. Seule la force majeure, caractérisée par l’extériorité, l’irrésistibilité et l’imprévisibilité de l’événement au sens de l’article 1218 du code civil (article 1218 du code civil), est de nature à libérer le bailleur. En conséquence, les bailleurs sont exposés à devoir indemniser leurs locataires des préjudices subis du fait de désordres trouvant leur origine dans les parties communes, alors même qu’ils n’ont pas le pouvoir juridique d’y faire réaliser directement les travaux en vertu de la répartition des compétences instituée par la loi du 10 juillet 1965. Cette situation, qui peut paraître rigoureuse pour le bailleur, procède de la nature même du contrat de bail et de la répartition légale du risque entre les parties : le bailleur, qui perçoit les loyers, assume corrélativement le risque de ne pouvoir fournir la jouissance paisible promise, sauf à démontrer un cas de force majeure.
B. La responsabilité du syndicat des copropriétaires et la protection des droits des copropriétaires
L’obligation du bailleur ne saurait toutefois occulter la responsabilité propre du syndicat des copropriétaires, tenu, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de pourvoir à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965), sans préjudice de toutes actions récursoires. La troisième chambre civile, dans l’arrêt précité du 21 mai 2026, rappelle cette responsabilité conjointe en indiquant, au visa de l’article 1719, que si le bailleur reste tenu de son obligation de jouissance paisible, le syndicat des copropriétaires engage également sa responsabilité en cas d’inaction face à des désordres trouvant leur origine dans les parties communes. Le bailleur condamné à indemniser son locataire pourra donc exercer un recours récursoire contre le syndicat défaillant, sur le fondement de l’article 1240 du code civil (article 1240 du code civil), à charge pour lui de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
À cet égard, un arrêt du 18 juin 2026 de la troisième chambre civile illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle l’exécution, par le syndicat des copropriétaires, des condamnations judiciaires prononcées à son encontre (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-20.620). Dans cette affaire, des copropriétaires dont l’appartement était affecté par des infiltrations d’eau résultant de remontées capillaires avaient obtenu, par un jugement du 1er décembre 2022, la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser l’ensemble des travaux préconisés par l’expert judiciaire, incluant expressément la réalisation d’un drainage le long du mur ouest du bâtiment. La cour d’appel de Versailles, statuant sur une requête en rectification d’erreur matérielle présentée par le syndicat, avait supprimé du dispositif du jugement la mention relative à ces travaux de drainage, en estimant que le tribunal les avait écartés dans ses motifs. La troisième chambre civile censure cette décision sur le fondement de l’article 462 du code de procédure civile (article 462 du code de procédure civile), en jugeant que la cour d’appel, « sous le couvert d’une rectification d’erreur matérielle, a modifié les droits et obligations des parties ». En effet, le jugement entrepris indiquait expressément, dans ses motifs, que l’expert judiciaire avait préconisé ces travaux et que, « en l’absence de tout justificatif attestant de la réalisation de travaux, et compte tenu de la réticence manifeste du syndicat des copropriétaires à réaliser ces travaux, il sera condamné à faire réaliser l’ensemble des travaux préconisés par l’expert ». La cour d’appel ne pouvait donc, sans violer l’article 462, supprimer du dispositif une condamnation que les motifs justifiaient expressément.
Cette solution rappelle avec force que le syndicat des copropriétaires ne peut se soustraire aux obligations mises à sa charge par une décision de justice passée en force de chose jugée en invoquant une prétendue erreur matérielle qui, en réalité, tendrait à remettre en cause les droits reconnus aux copropriétaires par cette décision. La Cour de cassation veille ainsi à protéger l’autorité de la chose jugée et à garantir l’effectivité des condamnations prononcées à l’encontre des syndicats de copropriétaires, spécialement dans le contentieux des travaux de reprise des désordres affectant les parties communes. La cassation prononcée est, au demeurant, partielle, en ce qu’elle ne remet pas en cause les chefs de dispositif non affectés par la violation de l’article 462 du code de procédure civile, ce qui témoigne de la précision avec laquelle la Cour circonscrit la portée de sa censure.
Enfin, un arrêt du 28 mai 2026 apporte une précision utile quant à la qualité pour agir des copropriétaires à l’encontre des professionnels de la construction dans le contexte de travaux réalisés au sein d’une copropriété (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-15.724). Dans le contexte des travaux de remise en état consécutifs aux dommages causés par la tempête Xynthia du 28 février 2010, des copropriétaires avaient conclu des contrats de maîtrise d’œuvre avec un bureau d’études pour la réfection de leurs parties privatives. La cour d’appel de Poitiers avait déclaré irrecevables les demandes de certaines sociétés copropriétaires dirigées contre le maître d’œuvre et son assureur, au motif qu’elles ne justifiaient pas avoir conclu un tel contrat. La troisième chambre civile censure cet arrêt pour dénaturation, en relevant que les sociétés concernées produisaient effectivement aux débats les contrats de maîtrise d’œuvre qu’elles avaient signés avec le bureau d’études, en violation de « l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis », principe constant de la jurisprudence de la Cour de cassation. Cet arrêt, qui sanctionne une erreur d’appréciation manifeste de la cour d’appel, rappelle l’importance du respect du contradictoire et de l’examen effectif des pièces produites par les parties, particulièrement dans le contentieux technique de la construction où la preuve documentaire revêt une importance décisive.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours de l’été 2026 témoignent d’une double préoccupation qui innerve le contentieux immobilier contemporain : garantir, d’une part, la continuité du fonctionnement institutionnel de la copropriété par le mécanisme subsidiaire de l’administrateur provisoire, tout en préservant la primauté de l’assemblée générale dans la désignation du syndic, acte fondateur de la vie collective de l’immeuble ; assurer, d’autre part, la protection effective des droits des occupants en imposant au bailleur une obligation de jouissance paisible dont la force majeure constitue l’unique tempérament, sans que l’origine des désordres dans les parties communes ne puisse l’exonérer de sa responsabilité, fût-il diligent dans ses démarches auprès du syndicat. Ces solutions, qui s’inscrivent dans une tendance jurisprudentielle constante et résolument protectrice des droits des preneurs et des copropriétaires, renforcent la sécurité juridique de ces derniers tout en imposant aux acteurs de la copropriété — syndicats, syndics, bailleurs et administrateurs provisoires — une vigilance accrue dans la gestion des immeubles, l’exécution de leurs obligations légales et contractuelles et le respect des décisions de justice définitives. La subsidiarité de l’administrateur provisoire et l’absoluité de l’obligation de jouissance paisible constituent désormais deux piliers solidement établis du droit immobilier contemporain, dont les praticiens ne sauraient méconnaître la portée dans le conseil et la défense de leurs clients.
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