I. La détermination du titulaire du droit de surélever
A. Le principe dégagé par l’arrêt du 2 avril 2026 : une prérogative du syndicat des copropriétaires
La question de la titularité du droit de surélever un immeuble soumis au statut de la copropriété a fait l’objet d’une clarification d’importance par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 2 avril 2026, publié au Bulletin. Cet arrêt énonce, au visa des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, que « dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires » (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-15.059, Publié au Bulletin). Cette solution constitue un apport doctrinal et pratique majeur, dans la mesure où elle met fin à une incertitude qui pesait sur les hypothèses de silence du règlement de copropriété.
En l’espèce, une société civile immobilière était propriétaire du lot n° 171, situé dans le bâtiment D d’un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments, auquel étaient attachées une quote-part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales de ce bâtiment. Souhaitant procéder à la surélévation du bâtiment D pour y créer de nouveaux lots privatifs, la SCI avait fait inscrire son projet à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires. Les résolutions afférentes ayant été rejetées, elle saisit un tribunal en annulation de celles-ci. Le syndicat des copropriétaires demanda à titre reconventionnel la remise des lieux dans leur état antérieur aux travaux de surélévation déjà entrepris par la SCI.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 mars 2024, constata que le bâtiment D était composé du lot n° 171, propriété de la SCI, et de parties communes, ce dont il résultait que ce bâtiment n’était pas une partie privative. Elle retint souverainement que le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales de ce bâtiment, telles que définies par le règlement de copropriété. Elle en déduisit que seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation du bâtiment D et autoriser de tels travaux lors d’une assemblée générale. La Cour de cassation, statuant en formation de section, approuve cette analyse et rejette le pourvoi.
Cette décision doit être rapprochée des principes fondamentaux du droit de propriété énoncés par le Code civil. L’article 544 dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du Code civil). Par ailleurs, l’article 552 énonce que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » et que « le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre des servitudes ou services fonciers » (article 552 du Code civil). Toutefois, ces principes doivent s’articuler avec les règles spécifiques de la copropriété, qui organisent une propriété collective sur les parties communes et confèrent au syndicat la maîtrise des décisions affectant la structure de l’immeuble.
L’apport essentiel de l’arrêt du 2 avril 2026 réside dans l’affirmation que, même en présence de parties communes spéciales — c’est-à-dire affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire — le droit de surélever ne se confond pas avec le droit de jouissance privative. En conséquence, le copropriétaire qui détient la totalité des parties communes spéciales d’un bâtiment ne peut, de sa propre autorité, entreprendre une surélévation destinée à créer de nouveaux lots privatifs. Cette solution protège l’intérêt collectif des copropriétaires contre les initiatives individuelles susceptibles d’affecter la consistance et la valeur de l’ensemble immobilier. Elle s’inscrit dans la droite ligne du principe selon lequel les parties communes sont l’accessoire des parties privatives et ne peuvent faire l’objet d’une appropriation individuelle sans l’accord de la collectivité des copropriétaires.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux et que, dans le silence ou la contradiction des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes est réputé droit accessoire aux parties communes (article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Or, la toiture et la structure porteuse, qui sont nécessairement affectées par une opération de surélévation, relèvent par nature des parties communes, de sorte que leur modification ne saurait relever de la seule volonté d’un copropriétaire, fût-il titulaire de l’intégralité des parties communes spéciales du bâtiment concerné. En cela, l’arrêt commenté confirme une lecture rigoureuse de la hiérarchie des normes au sein de la copropriété, où la volonté collective prime sur les initiatives individuelles dès lors que l’intégrité de l’immeuble est en cause.
La solution retenue par la Cour de cassation s’inscrit également dans le prolongement des évolutions législatives récentes qui ont renforcé les prérogatives du syndicat en matière de valorisation du patrimoine collectif. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN (article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié), a notamment facilité les opérations de surélévation en abaissant les seuils de majorité applicables dans certaines hypothèses et en permettant la cession du droit de surélever à des tiers. Ces dispositions visent à encourager la densification urbaine et la création de nouveaux logements sans artificialisation supplémentaire des sols, conformément aux objectifs du législateur en matière de lutte contre l’étalement urbain. L’arrêt du 2 avril 2026, en rappelant que ces mécanismes sont subordonnés à une décision du syndicat, assure un équilibre entre l’objectif de densification et la protection des droits des copropriétaires.
Par ailleurs, la question de la titularité du droit de surélever ne doit pas être confondue avec celle des autorisations administratives requises par le code de l’urbanisme. Même lorsque le règlement de copropriété confère expressément ce droit à un copropriétaire, celui-ci demeure tenu d’obtenir les autorisations d’urbanisme nécessaires, telles que le permis de construire, dont la délivrance est subordonnée au respect des règles locales de planification et au contrôle de conformité du projet par l’autorité administrative compétente. La décision de l’assemblée générale et l’autorisation administrative constituent ainsi deux conditions cumulatives, indépendantes l’une de l’autre, dont la satisfaction doit être vérifiée avant tout commencement des travaux.
B. Les implications pratiques pour le copropriétaire et le rédacteur de règlement
Dès lors, la décision du 2 avril 2026 invite les praticiens à une vigilance accrue dans la rédaction des règlements de copropriété. Si les parties souhaitent conférer à un copropriétaire déterminé le droit de surélever un bâtiment, fût-il composé pour l’essentiel de parties privatives lui appartenant, il est impératif de le stipuler expressément dans le règlement. À défaut de clause expresse, le droit de surélever demeure une prérogative du syndicat des copropriétaires, et toute cession de ce droit requiert une décision d’assemblée générale adoptée dans les conditions de majorité requises par les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 (article 25 et article 35 de la loi n° 65-557).
Par ailleurs, la qualification des parties communes spéciales mérite une attention particulière. Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, le règlement de copropriété n’incluait pas le droit de surélever dans la définition des parties communes spéciales du bâtiment D. La cour d’appel en a souverainement déduit que ce droit appartenait au syndicat principal. Cette solution rappelle que les parties communes spéciales ne confèrent à leur titulaire qu’un droit de jouissance privative et non un droit de disposition, lequel demeure subordonné à l’autorisation de l’assemblée générale.
Il en résulte que le copropriétaire qui envisage une surélévation doit, préalablement à tout commencement de travaux, vérifier l’état du règlement de copropriété et, dans le silence de celui-ci, solliciter l’autorisation du syndicat. À cet égard, la Cour de cassation a pris soin de préciser que l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 était applicable dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, et antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Cette précision chronologique n’est pas anodine, car elle souligne que les règles applicables doivent être examinées au regard de la date des faits litigieux, le législateur ayant fait évoluer à plusieurs reprises le régime juridique de la surélévation en copropriété.
L’article 35 de la loi de 1965, dans sa version issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, prévoyait que « la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux privatifs ne peut être décidée que par l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 25 » (article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’ordonnance du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété, a modifié ce texte sans en bouleverser l’économie générale, maintenant le principe selon lequel la surélévation relève de la compétence de l’assemblée générale et soumettant désormais la cession du droit de surélever à la majorité de l’article 26. En toute hypothèse, l’arrêt du 2 avril 2026 confirme que, même sous l’empire du texte antérieur à 2019, le syndicat des copropriétaires est le titulaire du droit de surélever en l’absence de stipulation contraire du règlement.
II. Les conditions de mise en œuvre et les sanctions des travaux irréguliers
A. L’encadrement procédural : autorisation préalable et règles de majorité
La mise en œuvre d’une surélévation en copropriété obéit à un encadrement procédural strict dont la méconnaissance expose le copropriétaire à des sanctions sévères. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires — et non à la seule majorité des présents ou représentés — les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Or, la surélévation d’un bâtiment affecte nécessairement les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, de sorte qu’elle relève de cette exigence de majorité qualifiée.
Par ailleurs, le même article 25, dans sa rédaction applicable aux faits de l’arrêt du 2 avril 2026, visait également, en son alinéa n), « l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration » — catégorie dans laquelle s’inscrit sans conteste une opération de surélévation destinée à créer de nouveaux lots privatifs. Cette double exigence, cumulant l’autorisation d’affecter les parties communes et l’approbation des travaux de transformation, traduit la volonté du législateur de protéger l’intégrité de l’immeuble contre des initiatives individuelles non consensuelles.
L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, ultérieure aux faits de l’espèce, a réorganisé les règles de majorité sans remettre en cause le principe selon lequel les travaux affectant les parties communes requièrent une décision collective. Cette architecture législative garantit que la volonté d’un copropriétaire, fût-il majoritaire en tantièmes, ne saurait prévaloir sur l’intérêt collectif sans l’assentiment de l’assemblée générale. La jurisprudence récente confirme ainsi que le droit de la copropriété privilégie une approche délibérative, où les décisions structurantes pour l’immeuble sont soumises à un processus de vote garantissant la prise en compte des intérêts de l’ensemble des copropriétaires.
Il convient d’observer que la surélévation peut, selon les circonstances, relever de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque l’opération implique une aliénation du droit de surélever à un tiers ou une modification substantielle de la destination de l’immeuble (article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’article 26, qui requiert la double majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, trouve à s’appliquer notamment lorsque le syndicat décide de céder à un promoteur le droit de construire des étages supplémentaires en contrepartie d’un prix déterminé. Cette hypothèse, qui se distingue de la simple autorisation de travaux donnée à un copropriétaire, emporte des conséquences juridiques et financières plus lourdes, justifiant une majorité renforcée.
En conséquence, le copropriétaire désireux de surélever doit, en amont, inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale et obtenir l’approbation des copropriétaires à la majorité requise par l’article 25. À défaut d’une telle autorisation, les travaux entrepris sont irréguliers et exposent leur auteur à une action en remise en état, voire en démolition, à l’initiative du syndicat des copropriétaires ou de tout copropriétaire justifiant d’un préjudice personnel. La jurisprudence du 20 avril 2023 apporte sur ce point un éclairage déterminant quant au régime de prescription applicable à ces actions.
B. La sanction des travaux non autorisés : entre prescription décennale et action réelle trentenaire
Un arrêt de la troisième chambre civile du 20 avril 2023 a précisé le régime de prescription applicable aux actions tendant à la démolition d’une construction édifiée sans autorisation sur une partie commune. La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre qui avait déclaré irrecevable l’action en démolition d’une terrasse édifiée sans autorisation par des copropriétaires, au motif que cette action se prescrivait par dix ans. Au visa des articles 2227 du Code civil et 42 de la loi du 10 juillet 1965, elle énonce que si les actions personnelles nées de l’application de la loi de 1965 se prescrivent par dix ans, l’action tendant à faire cesser l’appropriation d’une partie commune constitue une action réelle immobilière qui se prescrit par trente ans (Civ. 3e, 20 avril 2023, n° 21-16.733). En cela, la Cour prend soin de distinguer le régime des actions personnelles, régi par l’article 42 de la loi de 1965 (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), de celui des actions réelles, fondé sur l’article 2227 du Code civil (article 2227 du Code civil).
En l’espèce, des copropriétaires, propriétaires de la villa n° 1 dans un ensemble immobilier, avaient, sur autorisation de l’assemblée générale du 25 juin 1996, créé une chambre supplémentaire puis, sans autorisation, édifié une terrasse dans le prolongement d’une coursive. Les propriétaires de la villa n° 2 agirent en suppression d’une vue directe créée par les travaux de surélévation et en destruction de la terrasse. L’action en référé fut introduite en 2009, soit plus de dix ans après l’achèvement des travaux intervenu en 1997. La cour d’appel avait retenu la prescription décennale pour déclarer irrecevable la demande de démolition. La Cour de cassation censure cette analyse et rappelle que l’appropriation irrégulière d’une partie commune relève du régime de l’action réelle, laquelle n’est pas soumise à la prescription abrégée de l’article 42.
Cette distinction entre action personnelle et action réelle emporte des conséquences pratiques considérables. L’action personnelle, soumise à la prescription décennale de l’article 42 de la loi de 1965, concerne les demandes indemnitaires entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’action réelle, qui vise à faire cesser une atteinte au droit de propriété sur les parties communes, bénéficie du régime de la prescription trentenaire de l’article 2227 du Code civil, lequel dispose que « le droit de propriété est imprescriptible » et que « sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2227 du Code civil). Le droit de propriété étant par nature imprescriptible, l’action qui tend à le protéger ne saurait être enfermée dans un délai plus bref que celui de la prescription extinctive de droit commun.
Cette solution jurisprudentielle s’articule directement avec l’arrêt du 2 avril 2026. Si le droit de surélever appartient au syndicat et que le copropriétaire entreprend des travaux sans l’autorisation requise, le syndicat dispose d’une action réelle pour obtenir la remise en état, laquelle se prescrit par trente ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Le copropriétaire qui méconnaît les exigences procédurales s’expose donc à une action de longue durée, susceptible d’être exercée bien après l’achèvement des travaux, ce qui constitue un risque juridique majeur pour toute opération entreprise sans autorisation.
Enfin, l’arrêt du 20 avril 2023 rappelle que l’appropriation de parties communes sans autorisation ouvre également droit à une action en responsabilité à l’encontre du syndic, pour défaut de diligence à faire respecter le règlement de copropriété. Les copropriétaires victimes d’une construction irrégulière peuvent ainsi cumuler plusieurs fondements d’action : l’action réelle en démolition à l’encontre de l’auteur des travaux, et l’action personnelle en responsabilité à l’encontre du syndic défaillant. Cette pluralité de voies de droit renforce la protection de l’intégrité du bâti collectif et dissuade les initiatives individuelles non conformes aux exigences légales et réglementaires.
Par ailleurs, la combinaison des deux arrêts commentés révèle une cohérence remarquable dans la jurisprudence de la troisième chambre civile. D’un côté, l’arrêt du 2 avril 2026 détermine le titulaire du droit de surélever et les conditions de fond requises pour sa mise en œuvre, en rappelant la primauté de la décision collective sur l’initiative individuelle. De l’autre, l’arrêt du 20 avril 2023 définit le régime procédural de la sanction applicable en cas de méconnaissance de ces exigences, en distinguant soigneusement la nature des actions ouvertes aux copropriétaires lésés. Ensemble, ces décisions constituent un corpus jurisprudentiel cohérent qui encadre avec rigueur les opérations de surélévation dans le contexte de la copropriété.
Conclusion
L’articulation des arrêts du 2 avril 2026 et du 20 avril 2023 dessine un cadre juridique cohérent pour les opérations de surélévation en copropriété. Le droit de surélever, lorsqu’il n’est pas expressément attribué par le règlement, constitue une prérogative du syndicat des copropriétaires, dont la cession ou l’exercice requiert une décision d’assemblée générale adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Les travaux entrepris sans autorisation exposent leur auteur à une action réelle en remise en état, soumise à la prescription trentenaire, dont la portée dissuasive est renforcée par la possibilité d’engager la responsabilité du syndic pour carence dans la préservation des parties communes.
Dès lors, la sécurité juridique des opérations de surélévation commande une double vigilance : celle du rédacteur de règlement de copropriété, qui doit anticiper la question de la titularité du droit de surélever par des stipulations expresses, et celle du copropriétaire, qui doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale avant d’entreprendre les travaux. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en clarifiant les règles applicables, contribue à la prévisibilité du droit et à la protection de l’intérêt collectif des copropriétaires, sans méconnaître les droits individuels lorsque ceux-ci sont régulièrement exercés dans le cadre des procédures légales.
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