Depuis le 29 juillet 2026, une règle nouvelle change très concrètement la gestion des immeubles fragiles. Si le propriétaire ou le syndic ne transmet pas le diagnostic structurel demandé, le maire peut désormais désigner lui-même un professionnel, faire réaliser les investigations utiles, accéder aux locaux selon la procédure légale et récupérer la dépense comme une contribution directe. Cette mesure, issue du décret du 27 juillet 2026, ne se confond pas avec l’arrêté de mise en sécurité, encore souvent appelé « arrêté de péril ». Le diagnostic sert à connaître les désordres et les risques ; l’arrêté prescrit les réparations, l’évacuation, l’interdiction d’occuper ou, dans les cas extrêmes, la démolition.
Pour un propriétaire, un copropriétaire, un syndic ou un occupant, l’urgence est donc double : répondre dans le délai d’un mois à la demande de transmission et constituer immédiatement un dossier technique contradictoire. Une absence de réponse peut entraîner le paiement du diagnostic d’office, puis des travaux, une astreinte, une suspension des loyers et des frais d’hébergement ou de relogement. À Paris et en Île-de-France, où les immeubles anciens, les mitoyennetés et les copropriétés complexes sont nombreux, chaque jour perdu peut aussi aggraver le danger et le coût des mesures conservatoires. Voici comment identifier la procédure applicable, savoir qui paie et préserver un recours utile.
I. Arrêté de péril et diagnostic structurel : que change le décret du 27 juillet 2026 ?
A. Quand le maire peut-il imposer puis faire réaliser le diagnostic structurel ?
Le diagnostic structurel est un outil de prévention. Il décrit les désordres qui portent atteinte à la solidité du bâtiment et évalue les risques pour les occupants et les tiers. Il ne faut pas l’assimiler au diagnostic technique global, au diagnostic de performance énergétique ni à une simple visite d’entretien. Son objet est la structure : murs porteurs, planchers, charpente, fondations, façades, balcons, circulations et éléments dont la rupture pourrait mettre des personnes en danger.
L’article L. 126-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur, autorise la commune à définir des secteurs où tout bâtiment d’habitation collectif doit faire l’objet d’un diagnostic après quinze ans, puis au moins une fois tous les dix ans. Le texte vise notamment les zones comportant une proportion importante d’habitat dégradé et celles où l’ancienneté des bâtiments, les matériaux, les techniques de construction ou l’état des sols créent des fragilités. Le périmètre doit apparaître dans les documents graphiques annexés au plan local d’urbanisme, au document qui en tient lieu ou à la carte communale.
Le premier contrôle consiste donc à demander à la mairie la délibération qui délimite le secteur, son plan annexé et la date à laquelle elle est devenue exécutoire. Une adresse située dans un quartier ancien ne suffit pas, à elle seule, à démontrer que l’immeuble relève du dispositif périodique. En revanche, un danger signalé peut justifier l’intervention de la police de la sécurité des immeubles indépendamment de ce zonage. Des fissures évolutives, un plancher affaissé, une façade qui se détache, un mur mitoyen instable ou un rapport d’expert alarmant peuvent déclencher une procédure de mise en sécurité sans attendre l’échéance décennale.
Dans une copropriété, le projet de plan pluriannuel de travaux peut tenir lieu de diagnostic structurel s’il remplit les conditions légales et s’il a été établi par une personne présentant les compétences et garanties exigées. Cette équivalence évite de payer deux études identiques, mais elle n’autorise pas l’envoi d’un document incomplet. Le rapport transmis doit permettre à la commune d’identifier les désordres, leur localisation, leur gravité et les risques. Un ancien audit énergétique, un devis de ravalement ou un procès-verbal d’assemblée générale ne remplace pas cette analyse.
Le propriétaire de l’immeuble ou le syndic doit transmettre le diagnostic à la commune. Si la mairie constate son absence, elle peut le réclamer. Le délai déterminant est alors d’un mois à compter de la notification de cette demande. Il faut conserver l’enveloppe, l’avis de réception, le message électronique complet ou l’acte de commissaire de justice : la preuve de la date de réception fixe le point de départ. Une demande imprécise doit recevoir une réponse écrite qui sollicite l’identification du fondement, du périmètre et des pièces attendues, sans laisser le délai expirer silencieusement.
La nouveauté opérationnelle figure à l’article R. 126-43-11 du Code de la construction et de l’habitation, en vigueur depuis le 29 juillet 2026. Le texte prévoit mot pour mot que le maire « peut faire procéder à toute investigation utile à la réalisation du diagnostic ». Il désigne un professionnel répondant aux exigences réglementaires. Lorsque l’accès aux appartements, caves, locaux commerciaux ou parties communes est nécessaire, il ne peut cependant pas entrer librement ni demander à l’entreprise de forcer une porte.
L’accès obéit à l’article L. 511-7 du Code de la construction et de l’habitation. Le propriétaire, le syndic, l’occupant et, selon le cas, l’exploitant doivent être informés de la visite. En cas de refus ou d’impossibilité d’accéder aux lieux, l’autorité doit recourir au juge des libertés et de la détention dans les conditions prévues par le texte. Un propriétaire peut discuter le périmètre d’une investigation, demander que son technicien y assiste et faire consigner ses réserves ; il ne doit pas organiser une obstruction qui retarderait la mise en sécurité.
Le diagnostic d’office ne vaut pas automatiquement arrêté de péril. Ses conclusions peuvent révéler une absence de danger, recommander une surveillance, prescrire des investigations supplémentaires ou mettre en évidence un risque qui appelle une mesure de police. Cette distinction doit apparaître dans tous les échanges. Le rapport technique décrit les faits ; l’autorité administrative qualifie ensuite la situation et décide, sous le contrôle du juge, si des mesures contraignantes sont nécessaires.
Lorsqu’un danger imminent est suspecté, l’article L. 511-9 du Code de la construction et de l’habitation permet à l’autorité de demander au juge administratif de désigner un expert. Celui-ci examine le bâtiment et les immeubles mitoyens, propose les mesures propres à mettre fin au danger et se prononce dans les vingt-quatre heures de sa désignation. Cette expertise d’urgence a une autre fonction que le diagnostic périodique. Elle justifie des mesures immédiates lorsque la sécurité ne permet pas d’attendre une étude longue ni une assemblée générale ordinaire.
Le dossier à préparer dès le premier courrier de la mairie doit comprendre les plans, le règlement de copropriété, le carnet d’entretien, le projet de plan pluriannuel de travaux, les procès-verbaux d’assemblées générales, les signalements des occupants, les sinistres déclarés, les rapports d’architecte et de bureau d’études, les photographies datées, les devis et la chronologie des travaux. Il faut également identifier les parties communes et privatives concernées. Cette qualification détermine le débiteur des travaux, l’assurance à mobiliser et les responsabilités éventuelles.
B. Qui paie le diagnostic, les travaux d’office et les frais de copropriété ?
Le principe instauré en 2026 est direct : lorsque le maire réalise le diagnostic à la place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires, la commune avance le coût, puis le récupère. L’article R. 126-43-11 précise : « Les frais engagés par la commune pour la réalisation du diagnostic sont recouvrés auprès du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires comme en matière de contributions directes à son profit. » Il ne s’agit donc ni d’une subvention ni d’une expertise gratuite. Le titre de recettes peut être poursuivi selon des voies particulièrement efficaces.
Dans un immeuble appartenant à une seule personne ou à une indivision, le propriétaire ou les indivisaires supportent la dépense envers la commune. Ils peuvent ensuite rechercher la responsabilité d’un tiers si une faute a causé ou aggravé la situation : entreprise ayant réalisé des travaux défectueux, maître d’œuvre, vendeur ayant dissimulé des désordres, assureur tenu à garantie ou occupant ayant commis une dégradation prouvée. Cette action récursoire ne suspend pas, par elle-même, le recouvrement public. Il faut distinguer la dette immédiate envers la commune du contentieux indemnitaire qui déterminera la charge définitive.
En copropriété, le débiteur désigné par le texte est le syndicat des copropriétaires. Le syndic reçoit la demande, transmet les documents et organise le vote ou les mesures urgentes. La dépense est ensuite répartie selon la nature de la charge et les stipulations du règlement de copropriété. Une facture globale adressée au syndicat ne signifie pas que chaque copropriétaire supportera une part identique. Les tantièmes généraux, l’utilité objective d’un équipement et la localisation du désordre peuvent conduire à des répartitions différentes. Avant l’appel de fonds, le syndic doit communiquer le titre de recettes, le rapport, le fondement de la clé et la décision qui autorise la dépense lorsqu’un vote était nécessaire.
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndicat pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il énonce aussi : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Un copropriétaire victime d’un plancher commun affaissé ou d’une façade dangereuse peut donc demander réparation au syndicat, tandis que celui-ci conserve la possibilité d’agir contre l’entreprise, le syndic fautif ou un autre responsable.
Le syndic n’est pas autorisé à attendre passivement un vote lorsque l’urgence menace la sauvegarde du bâtiment. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui impose d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, « en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Il doit informer les copropriétaires, commander les seules mesures nécessaires, convoquer rapidement l’assemblée et tracer le choix de l’entreprise, le coût et le caractère urgent. L’urgence n’efface ni la transparence comptable ni la mise en concurrence lorsqu’elle demeure matériellement possible.
Si le diagnostic révèle un danger, l’arrêté de mise en sécurité peut imposer des réparations, une mesure conservatoire, une démolition, une cessation de mise à disposition ou une interdiction temporaire ou définitive d’occuper. L’article L. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation exige que l’arrêté mentionne l’astreinte journalière encourue après le délai et la possibilité de travaux d’office aux frais de la personne tenue de les exécuter. La démolition ou l’interdiction définitive n’est possible que si aucun moyen technique ne remédie à l’insécurité ou si la remise en état coûterait plus cher que la reconstruction.
Le coût peut donc se déployer en plusieurs étages : diagnostic d’office, investigations complémentaires, mesures de protection immédiate, honoraires techniques, travaux définitifs, astreinte, hébergement des occupants et frais de recouvrement. Une assurance multirisque immeuble ne couvre pas nécessairement la vétusté, le défaut d’entretien ou une injonction administrative. Il faut déclarer sans tarder tout événement garanti — dégât des eaux, incendie, mouvement de terrain ou responsabilité d’une entreprise — mais ne jamais présenter l’accord de l’assureur comme une condition préalable à l’exécution de l’arrêté.
En cas de non-exécution dans le délai, l’article L. 511-16 du Code de la construction et de l’habitation autorise l’autorité à procéder d’office aux frais du propriétaire. Dans une copropriété, si le blocage vient de certains copropriétaires qui ne paient pas les appels de fonds votés, la commune peut se substituer à eux, puis exercer les droits du syndicat à concurrence des sommes avancées. Cette mécanique évite qu’un impayé individuel paralyse un chantier de sécurité, mais elle n’efface pas la dette du copropriétaire défaillant.
La bonne stratégie financière commence par un tableau simple : mesure exigée, débiteur désigné, échéance, devis, assurance susceptible d’intervenir, clé de répartition, décision d’assemblée et contestation éventuelle. Les appels de fonds doivent isoler les travaux de sécurité des améliorations facultatives. Un copropriétaire qui conteste une résolution ne doit pas confondre cette action avec une permission de ne pas payer. Sauf décision judiciaire contraire, les appels régulièrement votés restent exigibles ; le non-paiement peut déclencher un recouvrement et aggraver la trésorerie d’une copropriété déjà en difficulté.
II. Immeuble en péril : quels recours, délais et indemnisations pour le propriétaire, le syndic et l’occupant ?
A. Comment contester l’arrêté, préserver les preuves et organiser les travaux ?
Un recours utile ne consiste pas à nier le danger sans analyse technique. Il faut d’abord obtenir l’intégralité du dossier administratif : signalement initial, photographies, rapports, visite, échanges avec le syndic, avis des services, arrêté, preuve de notification et, s’il existe, rapport de l’expert désigné par le tribunal administratif. Cette communication permet de vérifier la matérialité des désordres, leur localisation, l’urgence, l’identité de la personne tenue aux travaux et la proportionnalité des mesures.
Le propriétaire ou le syndicat doit ensuite missionner rapidement un architecte ou un bureau d’études structure indépendant. Sa mission doit répondre point par point au rapport municipal : origine des fissures, évolution, stabilité, effet sur les mitoyens, mesures conservatoires, solution définitive, calendrier et estimation. Des photographies non datées ou l’avis sommaire d’un artisan ont une valeur limitée face à un rapport détaillé. Les témoins de fissures, relevés laser, sondages, plans et comptes rendus de visite doivent être conservés dans un répertoire partagé et non modifiable.
La procédure administrative dépend du contenu de l’acte reçu. La demande de transmission du diagnostic, la décision de faire réaliser ce diagnostic d’office, le titre de recettes et l’arrêté de mise en sécurité sont des actes différents. Chacun peut appeler des moyens propres et des délais distincts. Le destinataire doit lire les voies et délais de recours mentionnés dans la notification. En principe, la contestation d’une décision administrative s’exerce devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois, mais une demande préalable, un recours gracieux ou un contentieux financier peuvent obéir à des règles particulières. Le dossier doit être examiné dès réception, pas à la veille de l’échéance.
Une requête au fond n’arrête pas automatiquement l’exécution. En cas d’urgence et de doute sérieux sur la légalité, un référé-suspension peut être envisagé. Lorsque la sécurité est en jeu, le juge confronte l’urgence invoquée par le propriétaire à l’intérêt public de protection des occupants et des passants. Une mesure purement dilatoire a peu de chances de prospérer. Le requérant doit proposer une solution immédiatement praticable : étaiement, sécurisation du trottoir, évacuation ciblée, travaux alternatifs ou calendrier garanti.
Les moyens possibles concernent notamment l’incompétence de l’auteur, l’insuffisance de la procédure contradictoire hors urgence, une erreur d’adresse ou de lot, l’absence de désordre établi, une mauvaise identification du responsable, une mesure techniquement impossible ou disproportionnée, et un coût recouvré sans pièce justificative. La contestation du titre de recettes peut également porter sur le montant réellement engagé, le rattachement de l’étude à l’immeuble, le respect de la commande publique ou une erreur de débiteur. Chaque moyen doit être appuyé par une pièce et relié à une conséquence précise.
Dans le même temps, les travaux ne doivent pas être abandonnés. L’arrêté peut imposer une astreinte et une exécution d’office. Un calendrier adressé à la commune, les devis signés, les demandes d’accès aux lots et les convocations d’assemblée démontrent les diligences accomplies. Si un occupant refuse l’accès, il faut le mettre en demeure par écrit et demander à la mairie de coordonner la procédure légale. Si une entreprise ne peut intervenir faute d’autorisation de voirie ou d’accès mitoyen, la difficulté doit être documentée immédiatement.
La jurisprudence montre que les effets d’un arrêté dépassent souvent le seul lot où le désordre est visible. Dans un arrêt du 20 octobre 2016, pourvoi n° 15-22.680, publié au Bulletin, la troisième chambre civile énonce mot pour mot que « lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l’article L. 521-2, I, précité s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes ». La façade, les fondations ou la structure commune peuvent donc produire des effets juridiques sur tous les lots, même lorsqu’un appartement reste matériellement accessible.
Cette règle commande une information uniforme des bailleurs et des occupants. Le syndic doit transmettre l’arrêté, sa date de notification, son périmètre, les mesures prescrites et la mainlevée future. Une gestion fragmentée, où seuls les copropriétaires proches du désordre sont avertis, expose le syndicat à des demandes de restitution de loyers et de réparation. Le site dispose d’une page de référence consacrée au droit de la copropriété et d’une analyse antérieure sur le diagnostic structurel et le plan pluriannuel de travaux ; ces ressources permettent de distinguer la gouvernance de copropriété de la mesure nouvelle d’exécution d’office.
Une assemblée générale extraordinaire est souvent nécessaire pour voter les travaux, les appels de fonds, le financement et l’action contre un responsable. L’ordre du jour doit joindre le rapport, les devis et les projets de résolution. Il faut séparer la décision sur les travaux obligatoires, leur financement, la délégation au conseil syndical et l’action judiciaire. Une résolution unique et ambiguë fragilise l’exécution. En urgence, le syndic commande les mesures de sauvegarde dans le cadre de ses pouvoirs, puis convoque l’assemblée afin de rendre compte et de décider de la suite.
La mainlevée est une étape juridique, pas une simple fin de chantier. Après l’exécution, la personne tenue aux travaux demande à l’autorité de constater leur réalisation. Le rapport de fin de travaux, les factures, les photographies, les attestations du maître d’œuvre et les contrôles doivent accompagner la demande. Tant que la mainlevée n’est pas notifiée ou affichée selon le régime applicable, la suspension légale des loyers peut continuer. Un propriétaire qui reloue ou réclame les loyers trop tôt s’expose à une restitution.
B. Loyer, hébergement et indemnisation : que doit faire chaque partie ?
L’arrêté de mise en sécurité produit des conséquences locatives automatiques. L’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation, en vigueur depuis le 21 novembre 2024, vise les locaux à usage d’habitation, professionnel ou commercial. Le loyer et les sommes versées en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus à compter du premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage de l’arrêté, jusqu’au premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage de la mainlevée. Les sommes indûment reçues doivent être restituées ou déduites des loyers à venir.
Le bailleur ne doit pas conditionner cette suspension à la preuve d’une faute personnelle. La cour d’appel de Chambéry, dans son arrêt du 2 juin 2026, RG n° 25/01035, a retenu mot pour mot que « les circonstances tenant à ce que les bailleurs auraient fait toutes diligences, à ce qu’aucun manquement contractuel ne saurait leur être imputé, ou à ce que les locaux litigieux auraient continué à être exploités, ne sont nullement de nature à remettre en cause le mécanisme de suspension de plein droit des loyers instauré par la loi ». Dans cette affaire, la cour a accordé une provision de 17 231,99 euros au titre des loyers versés après l’entrée en vigueur de l’extension légale aux locaux commerciaux.
La date de l’arrêté et la version de la loi restent essentielles. Dans un arrêt du 3 juillet 2025, pourvoi n° 23-20.553, publié au Bulletin, la troisième chambre civile juge à propos de l’ancienne rédaction que « l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement ». Depuis la loi du 9 avril 2024, le texte vise expressément l’habitation, les locaux professionnels et les locaux commerciaux. Une analyse sérieuse doit donc croiser la date de l’arrêté, la période de loyers réclamée, la date de mainlevée et l’usage du local.
Le locataire doit éviter deux erreurs. Premièrement, il ne doit pas suspendre unilatéralement son loyer sur la seule base d’une fissure ou d’un diagnostic privé : le mécanisme légal est attaché à une mesure définie par le texte. Deuxièmement, lorsqu’un arrêté existe, il doit établir un décompte précis plutôt que cesser toute communication. Le dossier comprend le bail, l’arrêté, la notification, les quittances, les relevés bancaires, le décompte mois par mois, la demande de restitution et la mainlevée. Les charges récupérables correspondant à des services effectivement fournis doivent être distinguées des sommes payées en contrepartie de l’occupation.
Si les lieux deviennent temporairement inhabitables, le bailleur ne peut pas se contenter d’indiquer au locataire de trouver un hôtel. L’article L. 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit : « le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins ». Le coût pèse sur le propriétaire ou l’exploitant. L’offre doit prendre en compte la composition du foyer, la santé, l’accessibilité, la scolarité, le travail et la durée prévisible des travaux.
Lorsque l’interdiction est définitive, le propriétaire ou l’exploitant doit assurer le relogement par une offre correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant. Il doit aussi verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer pour couvrir les frais de réinstallation. Une offre éloignée, trop petite, inaccessible ou financièrement incompatible peut être refusée si le refus est motivé et documenté. L’occupant doit répondre par écrit, expliquer les difficultés et produire les justificatifs utiles au lieu de rester silencieux.
À Paris, la procédure implique souvent la mairie d’arrondissement, les services centraux de la Ville, le syndic, les assureurs et plusieurs immeubles mitoyens. Un signalement structurel doit préciser l’adresse, le bâtiment, l’escalier, l’étage, le lot et les zones communes. Les juridictions susceptibles d’intervenir ne sont pas les mêmes : tribunal administratif pour la légalité de la mesure de police et certaines créances publiques, tribunal judiciaire pour les responsabilités civiles, les baux, la copropriété ou l’accès ordonné dans les cas prévus, et juge des référés lorsqu’une mesure urgente est nécessaire. Cette articulation doit être fixée avant toute assignation.
En Île-de-France, les mouvements de sols, les carrières, les sous-sols, les réseaux fuyards et les mitoyennetés peuvent avoir plusieurs causes concurrentes. Il faut éviter d’attribuer trop vite la fissuration au seul défaut d’entretien. Une expertise peut mettre en cause une fuite privative, des travaux dans le lot voisin, un chantier public, une sécheresse, une cavité ou une faiblesse d’origine. Les déclarations aux assureurs doivent être effectuées dans les délais contractuels, sans attendre la fin de l’expertise administrative. Les preuves de l’état antérieur — photographies, diagnostics de vente, procès-verbaux et sinistres — sont décisives.
Le propriétaire occupant peut réclamer au syndicat la réparation de son préjudice si les désordres proviennent des parties communes. Le bailleur peut demander la prise en charge de pertes locatives selon les responsabilités et garanties. Le locataire peut solliciter restitution, hébergement, relogement et dommages-intérêts si les conditions sont réunies. Le syndicat peut exercer un recours contre l’entreprise ou le syndic dont la faute est démontrée. Ces demandes ne doivent pas être additionnées sans méthode : chaque préjudice doit être certain, justifié, causé par le fait reproché et non déjà indemnisé.
Une checklist immédiate limite les risques : photographier sans se mettre en danger ; prévenir le syndic et la mairie par écrit ; appeler les secours si une chute ou un effondrement paraît imminent ; conserver la notification ; demander le dossier administratif ; missionner un technicien assuré ; déclarer le sinistre ; réunir une assemblée si nécessaire ; répondre avant l’expiration du mois ; chiffrer le diagnostic et les travaux ; informer tous les bailleurs et occupants ; organiser l’accès ; puis demander formellement la mainlevée après contrôle.
Conclusion
Le décret du 27 juillet 2026 donne au maire un moyen d’action très concret lorsque le diagnostic structurel n’est pas transmis : il peut faire réaliser l’étude, diligenter les investigations nécessaires et recouvrer la dépense auprès du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires. Cette substitution ne règle cependant qu’une première étape. Si le rapport révèle un danger, l’arrêté de mise en sécurité peut entraîner travaux, astreinte, exécution d’office, suspension des loyers, hébergement et relogement.
La réponse efficace repose sur trois réflexes : respecter le délai d’un mois, produire une expertise technique contradictoire et poursuivre les mesures de sauvegarde même lorsqu’un recours est préparé. À Paris et en Île-de-France, la coordination entre propriétaire, syndic, occupants, mairie, assureurs et techniciens doit commencer dès le premier signalement.
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