La contestation des décisions d’assemblée générale de copropriétaires constitue l’un des contentieux les plus nourris du droit immobilier contemporain. La France compte plus de huit cent mille copropriétés, représentant près de dix millions de logements, et chaque année, plusieurs milliers de résolutions d’assemblée générale font l’objet d’un recours devant les juridictions civiles. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, juridiction de référence en la matière, a rendu au cours des trois dernières années une série d’arrêts qui, sans bouleverser l’économie générale du régime, en précisent les contours avec une acuité renouvelée.
Le dispositif légal s’articule autour de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui impose aux copropriétaires opposants ou défaillants d’introduire leur action en contestation dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, à peine de déchéance. Ce délai de forclusion, particulièrement bref, répond à un impératif de sécurité juridique dans la gestion des immeubles collectifs. Il a été complété par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dont l’article 18 précise que le délai court à compter de la notification du procès-verbal à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 18), et dont l’article 64, dans sa version antérieure au décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, fixait le point de départ au lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Or, l’actualité jurisprudentielle des années 2023 à 2026 révèle un double mouvement. D’une part, la Cour de cassation étend le domaine de la forclusion de deux mois au-delà de la seule action en annulation des résolutions, pour y inclure certaines actions qui, sans attaquer directement la délibération, en contestent les effets. D’autre part, elle cantonne cette extension lorsque l’action trouve son fondement dans la responsabilité civile de droit commun et non dans la critique de la décision collective elle-même. Parallèlement, la computation du délai fait l’objet d’un contrôle de proportionnalité au regard du droit d’accès au juge, tandis que l’interruption de la forclusion par une demande en annulation de l’assemblée entière est consacrée au bénéfice des demandes subsidiaires. Ces évolutions, d’apparence technique, emportent des conséquences pratiques considérables pour les copropriétaires et leurs conseils.
I. Le domaine de la forclusion de deux mois : une distinction renouvelée entre contestation et action personnelle
La détermination du champ d’application de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 constitue un enjeu procédural majeur. La qualification d’une action en contestation de décision d’assemblée générale emporte l’application d’un délai de forclusion de deux mois, là où l’action personnelle relative à la copropriété se prescrit par cinq ans en application de l’article 2224 du code civil (article 2241 du code civil, applicable au délai de forclusion). La frontière entre ces deux régimes a été précisée par plusieurs arrêts récents qui en dessinent les contours avec une netteté croissante.
A. L’extension prétorienne du domaine de la forclusion : de l’annulation des résolutions à la contestation des actes subséquents
La jurisprudence a progressivement étendu la qualification d’action en contestation au-delà du seul recours direct contre la délibération. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 14 décembre 2023 en fournit une illustration éclairante. En l’espèce, une société propriétaire de lots avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’appel de charges émis par le syndic à la suite d’une assemblée générale. La cour d’appel de Douai, le 7 octobre 2021, avait constaté la forclusion de cette action. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, en retenant que « la contestation, par la copropriétaire, d’un appel de fonds décidé en assemblée générale ne portait pas sur la remise en cause de la répartition de ses propres charges, mais sur la régularité de la décision prise par l’assemblée générale », de sorte que « l’action engagée par la société Duca n’était pas une action personnelle prescrite par cinq ans, mais une action en contestation de résolutions d’assemblée générale soumise au délai de forclusion de deux mois » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-10.770).
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle l’action qui tend, non pas à contester la régularité de la répartition des charges entre copropriétaires, mais à remettre en cause le principe même de la dépense tel qu’il a été voté par l’assemblée générale, relève du régime de la forclusion de deux mois. La troisième chambre civile confirme ainsi une approche finaliste : c’est l’objet véritable de l’action qui détermine le régime procédural applicable, et non la qualification formelle retenue par le demandeur.
Par ailleurs, l’arrêt du 16 octobre 2025, publié au Bulletin, a apporté une précision importante quant à la recevabilité des demandes subsidiaires en appel. Une copropriétaire avait initialement demandé l’annulation de l’assemblée générale du 27 juin 2013 en son entier, puis, dans ses conclusions d’appel n° 2, avait abandonné cette demande pour solliciter l’annulation de certaines résolutions seulement. La cour d’appel de Paris avait déclaré cette demande irrecevable. La Cour de cassation a approuvé cette solution au visa de l’article 910-4 du code de procédure civile, en jugeant que « la demande en annulation de plusieurs résolutions d’une assemblée générale, si elle tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son ensemble, n’est recevable devant la cour d’appel que si elle a été présentée par la partie qui la forme dans ses premières conclusions sur le fond » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-10.606, publié au Bulletin). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique le principe de concentration des prétentions en appel dans le contentieux de la copropriété.
B. Le cantonnement opéré par l’arrêt du 2 juillet 2026 : l’action en responsabilité échappe à la forclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 marque un infléchissement significatif dans la délimitation du domaine de la forclusion. Une société civile immobilière de construction vente, promoteur d’un ensemble immobilier, avait conservé un lot dans la copropriété. L’assemblée générale du 30 septembre 2017 avait autorisé la cession d’une partie commune à la commune, qui y avait construit un parking. Soutenant que cette partie commune incluait une partie de son lot, la SCI avait assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic en paiement de dommages et intérêts. La cour d’appel de Grenoble, par arrêt du 3 décembre 2024, avait déclaré l’action irrecevable pour forclusion, en retenant que « l’action en responsabilité, fondée sur une faute commise lors de l’adoption d’une résolution en assemblée générale est enfermée dans ce même délai de deux mois prévu par l’article précité, ce texte visant toutes les actions en contestation, ce qui inclut les actions en responsabilité ».
La Cour de cassation a censuré cette analyse au double visa des articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil, en posant le principe suivant : « L’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686).
Cette solution consacre une distinction essentielle entre l’action qui tend à faire disparaître la décision de l’ordonnancement juridique et celle qui, sans remettre en cause l’existence de la résolution, tend à obtenir réparation du préjudice causé par son adoption. La première est enfermée dans le délai de forclusion de deux mois ; la seconde relève de la prescription quinquennale de droit commun. Le critère opératoire n’est donc pas la source du litige — une délibération d’assemblée générale — mais la nature de la prétention : annulation ou responsabilité. Cette clarification était attendue par la doctrine et les praticiens, qui s’inquiétaient d’une extension excessive du domaine de la forclusion, susceptible de priver les copropriétaires de leur droit à réparation lorsque le délai de deux mois était expiré.
L’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit ainsi dans une logique de proportionnalité procédurale, en réservant le délai bref de deux mois aux seules actions qui tendent véritablement à remettre en cause la validité ou l’opposabilité des décisions collectives, et en laissant à la prescription quinquennale le soin de gouverner les actions indemnitaires, dont l’objet n’est pas de déstabiliser le fonctionnement de la copropriété mais d’obtenir réparation d’un préjudice individuel.
II. La computation du délai de deux mois : point de départ et causes d’interruption
Une fois déterminé le domaine de la forclusion, se pose la question de la computation du délai de deux mois. La troisième chambre civile a été conduite, dans plusieurs arrêts récents, à préciser tant le point de départ du délai que les causes susceptibles de l’interrompre, dans un équilibre constant entre la protection de la sécurité juridique des décisions collectives et la garantie du droit d’accès au juge des copropriétaires.
A. Le point de départ du délai : la première présentation de la lettre recommandée confrontée au droit d’accès au juge
L’arrêt du 16 avril 2026, publié au Bulletin, constitue sans doute la décision la plus remarquable de la période sur cette question. Un copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 26 avril 2022. Le syndicat lui opposait la forclusion de son action. Le copropriétaire soutenait que le délai de deux mois ne pouvait courir qu’à compter du jour de la remise effective de la lettre recommandée portant notification du procès-verbal, et non du jour de sa première présentation. Il invoquait en outre la disproportion de l’atteinte ainsi portée à son droit d’accès au juge, au regard de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi par une motivation détaillée qui mérite d’être citée intégralement. Sur le premier moyen, elle énonce : « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842, publié au Bulletin).
Sur le second moyen, tiré de la violation de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme, la Cour ajoute : « Si ces dispositions ont pour effet de restreindre le délai pour agir ouvert au copropriétaire lorsque la lettre recommandée ne lui est pas remise dès sa première présentation, elles résultent de textes clairs et leurs conséquences sont prévisibles. Elles n’atteignent pas le droit d’accès à un tribunal dans sa substance même, dès lors que le copropriétaire, qui dispose d’un délai de quinze jours pour retirer la lettre recommandée, conserve un délai pour agir en justice suffisant, une fois le retrait de la lettre effectué. Les dispositions critiquées poursuivent un but légitime de sécurité juridique dans la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriété et, notamment, dans la mise à exécution des décisions collectives. Il existe ainsi un rapport raisonnable de proportionnalité entre le moyen employé et le but visé, de sorte que les dispositions critiquées ne méconnaissent pas les exigences de l’article 6 § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. »
Cette décision est capitale à plusieurs égards. Elle confirme, en premier lieu, l’interprétation stricte de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dans sa version antérieure au décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, qui a par la suite introduit la notification par voie électronique dans des conditions déterminées (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 64, dans sa rédaction issue du décret n° 2025-1292). Elle procède, en second lieu, à un véritable contrôle de proportionnalité de la règle procédurale au regard du droit au recours effectif, selon la méthode classique du triple test : but légitime, adéquation du moyen, absence d’atteinte à la substance du droit. En validant le dispositif, la Cour de cassation conforte la sécurité juridique des décisions d’assemblée générale, tout en rappelant que le législateur et le pouvoir réglementaire peuvent aménager les conditions d’exercice du droit d’agir, pourvu que cet aménagement ne le prive pas de son effectivité.
Il convient de relever que cette solution doit être combinée avec les dispositions de l’article 18 du décret du 17 mars 1967, lequel précise que la notification doit reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et mentionner les résultats du vote, de sorte que le copropriétaire soit pleinement informé des décisions adoptées et du délai dont il dispose pour les contester. Cette exigence d’information préalable constitue le corollaire indispensable de la rigueur du point de départ du délai.
B. L’interruption de la forclusion : l’effet interruptif de la demande en annulation de l’assemblée entière
La question de l’interruption du délai de forclusion de deux mois a donné lieu à une construction jurisprudentielle remarquable, initiée par l’arrêt du 21 septembre 2023 et consacrée par celui du 4 juillet 2024, publié au Bulletin.
L’arrêt du 21 septembre 2023 a censuré une cour d’appel qui avait déclaré irrecevables des demandes subsidiaires en annulation de certaines résolutions, au motif que la demande initiale en annulation de l’assemblée en son entier avait été formée dans le délai de deux mois. La Cour de cassation a jugé que la cour d’appel avait privé sa décision de base légale « en se déterminant ainsi, sans rechercher si la demande initiale en annulation de l’assemblée générale en son entier avait été formée hors délai » (Cass. 3e civ., 21 septembre 2023, n° 22-16.090). Cette décision posait le principe que la demande subsidiaire en annulation de résolutions déterminées peut bénéficier de l’effet interruptif de la demande principale en annulation de l’assemblée entière, à la condition que cette dernière ait elle-même été formée dans le délai de forclusion.
L’arrêt du 4 juillet 2024 a explicité ce principe en des termes dénués d’ambiguïté. Un copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2016 dans son entier, puis, par conclusions additionnelles du 27 septembre 2017, avait présenté une demande subsidiaire en annulation de certaines résolutions. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 12 octobre 2022, avait déclaré ces demandes subsidiaires irrecevables comme tardives, au motif que reposant sur des moyens distincts, elles n’avaient pu interrompre le délai. La Cour de cassation a cassé cette décision au visa des articles 2241 du code civil et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, en posant la règle suivante : « Si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première. » Elle en a déduit qu’« une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-24.060, publié au Bulletin).
Cette solution, en apparence technique, emporte des conséquences pratiques considérables. Elle permet au copropriétaire qui a diligenté une action en annulation de l’assemblée entière dans le délai de deux mois de préciser ou de restreindre ses prétentions en cours d’instance, en sollicitant l’annulation de certaines résolutions seulement, sans se voir opposer la forclusion. Le fondement de cette solution réside dans l’article 2241 du code civil, qui dispose que « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion » (article 2241 du code civil), et dans l’idée que la demande subsidiaire, parce qu’elle tend aux mêmes fins que la demande principale, est virtuellement comprise dans celle-ci.
Toutefois, le bénéfice de cette interruption est subordonné au respect du principe de concentration des prétentions en appel, comme l’a rappelé l’arrêt du 16 octobre 2025 précité. Si la demande subsidiaire est formée pour la première fois en appel sans avoir figuré dans les premières conclusions de l’appelant, elle sera déclarée irrecevable par application de l’article 910-4 du code de procédure civile, quand bien même elle tendrait aux mêmes fins que la demande principale. La protection offerte par l’article 2241 du code civil au stade de la première instance ne dispense donc pas le plaideur de respecter les règles de la procédure d’appel.
Enfin, la question de l’effet rétroactif de l’annulation de la désignation du syndic sur les assemblées ultérieures doit être évoquée. L’arrêt du 28 janvier 2021 a rappelé que l’annulation d’une assemblée générale ayant désigné le syndic ne rend pas automatiquement annulables les assemblées suivantes convoquées par ce syndic. La Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait retenu que « l’annulation de cette assemblée générale qui avait désigné le syndic rendait annulable l’assemblée suivante convoquée par ce syndic rétroactivement privé de pouvoir » (Cass. 3e civ., 28 janvier 2021, n° 19-17.906), au motif que la cour d’appel n’avait pas constaté que la feuille de présence ne contenait pas les éléments suffisants pour permettre le contrôle des résultats des votes. Cette décision confirme que le mécanisme des nullités en cascade, régulièrement invoqué dans le contentieux de la copropriété, n’est pas automatique et suppose, pour prospérer, que l’irrégularité originelle soit d’une gravité telle qu’elle affecte la validité de l’ensemble des actes subséquents. La jurisprudence exige ainsi une analyse circonstanciée de chaque irrégularité, sans jamais présumer l’extension de la nullité au-delà de la décision directement affectée.
Conclusion
Le panorama des arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026 en matière de contestation des décisions d’assemblée générale de copropriétaires révèle une œuvre de précision et d’équilibre. La Cour affine le domaine de la forclusion de deux mois en distinguant soigneusement l’action en contestation proprement dite de l’action en responsabilité, laquelle relève de la prescription quinquennale. Elle valide, au terme d’un contrôle de proportionnalité rigoureux, le point de départ du délai fixé au jour de la première présentation de la lettre recommandée. Elle consacre l’effet interruptif de forclusion attaché à la demande en annulation de l’assemblée entière au bénéfice des demandes subsidiaires, tout en rappelant les exigences de la concentration des prétentions en appel.
Ces solutions, d’une grande cohérence d’ensemble, offrent aux praticiens une grille de lecture renouvelée du contentieux de la copropriété. Elles invitent à une vigilance accrue dans le choix du fondement procédural de l’action, dans la computation du délai de forclusion et dans la formulation des prétentions devant les juridictions du fond. La sécurité juridique des décisions collectives, impératif constant de la matière, s’en trouve confortée sans que le droit au recours effectif des copropriétaires n’en soit sacrifié.
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