Le contrat de construction est l’une des conventions les plus lourdes pour le maître d’ouvrage, particulier ou professionnel, qui engage des sommes considérables sur une durée parfois longue. Le législateur de 1804 lui a ménagé une faculté singulière, demeurée inchangée depuis plus de deux siècles : celle de résilier le marché à forfait par sa seule volonté, sans avoir à justifier d’une faute de l’entrepreneur, à charge pour lui de l’indemniser intégralement. L’article 1794 du Code civil, ainsi rédigé, constitue une exception remarquable au droit commun des contrats, qui ne permet la résolution unilatérale qu’en cas d’inexécution suffisamment grave.
Cette disposition, que la pratique notariale et judiciaire connaît bien, a récemment fait l’objet d’un éclairage nouveau et décisif de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Par trois arrêts rendus en l’espace d’une année, la Haute juridiction a précisé l’articulation entre le régime spécial du marché à forfait et le droit commun de la résolution contractuelle, tout en affinant la qualification des indemnités stipulées dans les contrats de construction. Ces décisions intéressent directement la pratique du droit de la construction et la sécurisation des contrats d’entreprise.
Le premier de ces arrêts, rendu le 26 juin 2025, rappelle une condition dont l’évidence n’avait pas été pleinement perçue par les juges du fond : le caractère forfaitaire du marché est un préalable nécessaire à l’application de l’article 1794. Le deuxième, daté du 8 janvier 2026 et publié au Bulletin, opère une distinction fondamentale entre la clause pénale et la clause de dédit dans les contrats de construction de maison individuelle. Le troisième, rendu le 25 juin 2026 et également publié au Bulletin, consacre la solution la plus novatrice : la faculté de résiliation unilatérale de l’article 1794 ne prive pas le maître d’ouvrage de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun, lorsque l’entrepreneur a commis des manquements d’une gravité suffisante. Cette articulation inédite entre le régime spécial et le droit commun constitue une avancée théorique et pratique considérable.
I. La singularité du marché à forfait et la faculté de résiliation de l’article 1794 du Code civil
A. Le caractère forfaitaire, condition première de l’application du régime spécial
L’article 1794 du Code civil dispose que « le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise » (article 1794 du Code civil). Ce texte, inchangé depuis 1804, consacre, en droit immobilier, une prérogative exorbitante du droit commun : la résiliation discrétionnaire du contrat par le seul maître de l’ouvrage. L’entrepreneur ne peut s’y opposer, mais il perçoit une indemnisation intégrale de son manque à gagner, ce qui distingue ce régime de la résolution pour inexécution prévue par les articles 1224 et suivants du même code.
Encore faut-il que le contrat en cause constitue bien un marché à forfait. Cette évidence a été rappelée avec force par la troisième chambre civile dans son arrêt du 26 juin 2025 (n° 23-23.942). La cour d’appel de Bordeaux avait condamné les maîtres de l’ouvrage à payer à l’entrepreneur une somme de 59 049,67 euros au titre du solde du marché, au motif que la résiliation était intervenue par la seule volonté des maîtres de l’ouvrage, en l’absence de preuve d’un retard fautif dans l’exécution des travaux. La Cour de cassation casse cette décision au double visa des articles 1226 et 1794 du Code civil, en reprochant à la cour d’appel d’avoir statué « sans avoir constaté le caractère forfaitaire du marché ». Cette solution rappelle que le régime dérogatoire de l’article 1794 ne saurait s’appliquer à tout contrat d’entreprise : il suppose que le prix ait été convenu à l’avance de manière globale et forfaitaire.
Le marché à forfait se définit, au sens de l’article 1793 du même code, comme celui par lequel « un architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol » (article 1793 du Code civil). L’entrepreneur ne peut alors « demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’oeuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit ». Le forfait présente ainsi l’avantage de la prévisibilité pour le maître de l’ouvrage, mais il expose l’entrepreneur à un aléa économique dont il assume seul le risque. La contrepartie de cette rigueur réside précisément dans l’obligation d’indemnisation intégrale qui pèse sur le maître de l’ouvrage en cas de résiliation.
L’arrêt du 26 juin 2025 impose donc aux juges du fond un contrôle préalable : avant d’appliquer le régime indemnitaire de l’article 1794, ils doivent caractériser l’existence d’un marché à forfait. À défaut, seul le droit commun de la résolution pour inexécution trouve à s’appliquer, lequel ne permet au créancier de résoudre unilatéralement le contrat qu’en cas d’inexécution suffisamment grave, à ses risques et périls, conformément à l’article 1226 du Code civil (article 1226 du Code civil).
B. La clause de dédit ou de résiliation : distinction d’avec la clause pénale dans les contrats de construction
Lorsqu’un contrat de construction est résilié par le maître de l’ouvrage sur le fondement de l’article 1794, l’entrepreneur a droit à une indemnisation intégrale. Les parties peuvent toutefois convenir contractuellement d’une indemnité forfaitaire destinée à évaluer par avance ce dédommagement. La question se pose alors de la nature juridique de cette clause : s’agit-il d’une clause pénale, susceptible de modération par le juge, ou d’une clause de dédit, qui échappe à tout pouvoir de révision judiciaire ?
L’article 1231-5 du Code civil, qui régit la clause pénale, dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre », tout en permettant au juge de « modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire » (article 1231-5 du Code civil). La clause de dédit, en revanche, n’est pas régie par un texte spécifique mais par la pratique contractuelle : elle permet à une partie de se délier unilatéralement de son engagement, moyennant le paiement d’une somme forfaitaire qui n’a pas vocation à être modérée.
Par un arrêt du 8 janvier 2026, publié au Bulletin (n° 24-12.082), la troisième chambre civile a tranché cette question dans le contentieux des contrats de construction de maison individuelle. En l’espèce, des maîtres de l’ouvrage avaient conclu avec un constructeur un CCMI pour un prix de 137 810 euros. Avant le démarrage du chantier, ils avaient informé le constructeur qu’ils renonçaient à leur projet. Le contrat prévoyait une indemnité forfaitaire de résiliation de 10 % du prix convenu. La cour d’appel de Paris avait réduit cette indemnité à 6 890 euros en la qualifiant de clause pénale. La Cour de cassation censure cette décision, au motif que « la clause litigieuse, qui autorisait le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat de construction, moyennant le paiement, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction, ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage, de sorte qu’elle ne pouvait s’analyser en une clause pénale, mais constituait une clause de dédit, non susceptible de modération » (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-12.082, publié au Bulletin).
La motivation de cet arrêt mérite une attention particulière. La Cour rappelle que « la clause pénale, qui a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation, se distingue de la faculté de dédit qui lui permet de se soustraire à cette exécution, moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire », et que « cette faculté exclut le pouvoir du juge de diminuer ou supprimer l’indemnité de dédit ». Le critère distinctif réside donc dans la finalité de la clause : la clause pénale sanctionne une inexécution, la clause de dédit offre une faculté de sortie du contrat. Dans un marché à forfait, la résiliation par le maître de l’ouvrage sur le fondement de l’article 1794 n’est pas une inexécution fautive ; elle est l’exercice d’un droit. L’indemnité qui l’accompagne n’a donc pas de caractère comminatoire.
Cette solution sécurise la pratique contractuelle des constructeurs de maisons individuelles, qui peuvent désormais stipuler des indemnités forfaitaires de dédit sans craindre leur modération judiciaire. Elle s’inscrit dans le cadre plus large de la liberté contractuelle et de la force obligatoire des conventions, tout en préservant la spécificité protectrice du régime du marché à forfait.
II. L’articulation inédite entre la résiliation spéciale de l’article 1794 et la résolution de droit commun
A. Le cumul des régimes : la résiliation pour faute de l’entrepreneur n’exclut pas la faculté de l’article 1794
L’arrêt le plus novateur de la série a été rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026, avec publication au Bulletin (n° 24-18.064). La question posée à la Cour de cassation était la suivante : le maître de l’ouvrage qui entend résilier le marché à forfait en raison des manquements de l’entrepreneur peut-il se prévaloir du droit commun de la résolution pour inexécution, ou est-il enfermé dans le seul régime de l’article 1794 ?
En l’espèce, une société de droit polynésien, maître de l’ouvrage, avait confié la réalisation du lot plomberie d’un magasin à un entrepreneur. Contestant la qualité des travaux, elle avait résilié le marché. L’entrepreneur l’avait assignée en réparation du gain manqué et de son préjudice moral. La cour d’appel de Papeete avait accueilli cette demande, au motif que « la résiliation par le maître de l’ouvrage d’un marché à forfait s’exerce de manière discrétionnaire sans qu’il ait à alléguer une faute de l’entrepreneur, de sorte qu’il est tenu de dédommager celui-ci du gain manqué et de l’indemniser en cas d’exercice abusif de ce droit, indépendamment du bien-fondé des griefs invoqués à l’encontre de ce dernier ».
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1184 ancien et 1794 du Code civil, et pose un principe dont la clarté doit être saluée : « la faculté de résiliation unilatérale d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage, prévue à l’article 1794 du code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-18.064, publié au Bulletin). En d’autres termes, le maître de l’ouvrage dispose d’une option : soit il exerce la faculté discrétionnaire de l’article 1794, auquel cas il devra indemniser intégralement l’entrepreneur, même en l’absence de faute de celui-ci ; soit il invoque les manquements de l’entrepreneur et résilie le contrat sur le fondement du droit commun, à ses risques et périls.
Cette solution s’appuie sur une jurisprudence plus ancienne que l’arrêt rappelle opportunément : « la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls » (Civ. 1re, 13 octobre 1998, n° 96-21.485). La combinaison de ce principe avec la lettre de l’article 1794 aboutit à une construction juridique élégante : le régime spécial de l’article 1794 ne prive pas le maître de l’ouvrage de se prévaloir du droit commun, et inversement, l’existence d’une faute de l’entrepreneur ne l’oblige pas à renoncer à la faculté de résiliation discrétionnaire s’il préfère cette voie.
L’intérêt pratique de cette option est considérable. Le maître de l’ouvrage confronté à des malfaçons ou à des retards pourra, s’il est en mesure d’en rapporter la preuve, résilier le contrat pour faute sans avoir à supporter l’indemnisation intégrale prévue par l’article 1794. À l’inverse, s’il n’est pas certain de pouvoir démontrer la gravité des manquements, il pourra toujours se replier sur la faculté de résiliation discrétionnaire, quitte à en assumer le coût indemnitaire.
B. Les conséquences indemnitaires de l’option entre les deux régimes
Le choix entre le régime de l’article 1794 et celui du droit commun n’est pas neutre sur le plan indemnitaire. La résiliation sur le fondement de l’article 1794 oblige le maître de l’ouvrage à dédommager l’entrepreneur « de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise » (article 1794 du Code civil). Cette indemnisation est intégrale et forfaitaire : elle couvre non seulement le coût des travaux déjà réalisés, mais aussi la totalité du bénéfice escompté. La Cour de cassation a précisé, dans l’arrêt du 26 juin 2025, que « le maître de l’ouvrage n’est tenu de dédommager l’entrepreneur du profit qu’il pouvait escompter de l’exécution intégrale du marché à forfait que dans le cas où le contrat a été résilié par sa seule volonté en vertu de l’article 1794 du code civil » (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-23.942).
À l’inverse, la résolution pour inexécution fautive de l’entrepreneur, fondée sur le droit commun des articles 1224 et suivants du Code civil, ouvre droit à des dommages et intérêts au profit du créancier victime de l’inexécution, et non au profit du débiteur défaillant. L’article 1224 dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » (article 1224 du Code civil). Dans cette hypothèse, c’est l’entrepreneur défaillant qui peut être condamné à réparer le préjudice subi par le maître de l’ouvrage, et non l’inverse.
L’arrêt du 25 juin 2026 impose toutefois aux juges du fond de rechercher si les manquements reprochés à l’entrepreneur sont établis, avant de faire application du régime indemnitaire de l’article 1794. La cour d’appel de Papeete avait écarté d’emblée l’examen des griefs du maître de l’ouvrage, en considérant que la résiliation discrétionnaire de l’article 1794 excluait toute prise en compte des fautes éventuelles de l’entrepreneur. Cette position est désormais condamnée : les juges doivent d’abord déterminer si le maître de l’ouvrage a entendu se placer sur le terrain du droit commun en invoquant une faute de son cocontractant, et dans l’affirmative, apprécier la réalité et la gravité de cette faute.
Cette articulation entre les deux régimes trouve une application particulière dans le contentieux de la construction de maison individuelle, régi par les articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (CCMI) est, par nature, un marché à forfait, soumis aux articles 1793 et 1794 du Code civil. Le maître de l’ouvrage peut donc, en cas de défaillance du constructeur, choisir entre la résiliation protectrice de l’article 1794 et la résolution pour faute de droit commun.
Au-delà de la résiliation, les garanties légales prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil continuent de s’appliquer aux désordres affectant l’ouvrage après sa réception. L’article 1792 pose le principe de la responsabilité de plein droit des constructeurs pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (article 1792 du Code civil). La garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6, quant à elle, oblige l’entrepreneur, pendant un délai d’un an à compter de la réception, à réparer tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage (article 1792-6 du Code civil). Ces garanties post-réception coexistent avec les régimes de résiliation ici étudiés et complètent l’arsenal juridique dont dispose le maître de l’ouvrage pour faire face aux défaillances de son cocontractant.
Par ailleurs, l’arrêt du 8 janvier 2026 a également précisé que la qualification de clause de dédit n’est pas subordonnée à un taux particulier : une indemnité de 10 % du prix du marché, loin de présenter un caractère comminatoire, correspond à une évaluation forfaitaire raisonnable du préjudice subi par le constructeur en cas de renonciation du maître de l’ouvrage. La Cour relève que cette indemnité « ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage, de sorte qu’elle ne pouvait s’analyser en une clause pénale, mais constituait une clause de dédit, non susceptible de modération » (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-12.082, publié au Bulletin).
En définitive, le maître de l’ouvrage confronté à un entrepreneur défaillant doit, avant de notifier la résiliation du contrat, procéder à une analyse rigoureuse de sa situation. S’il dispose de preuves solides des manquements de l’entrepreneur, la voie du droit commun lui permettra de résilier le contrat sans avoir à dédommager le constructeur, et pourra même lui ouvrir droit à des dommages et intérêts. Si, en revanche, la faute de l’entrepreneur est incertaine ou difficile à établir, la résiliation discrétionnaire de l’article 1794 offre une sécurité juridique appréciable, au prix d’une indemnisation intégrale du cocontractant. Cette alternative, que la Cour de cassation a entendu préserver, renforce la position du maître de l’ouvrage tout en maintenant l’équilibre voulu par le législateur de 1804.
Conclusion
Les trois arrêts rendus par la troisième chambre civile entre juin 2025 et juin 2026 dessinent un régime de la résiliation du marché à forfait à la fois plus rigoureux et plus souple qu’il n’y paraissait. Plus rigoureux, car la Cour rappelle que le caractère forfaitaire du marché est une condition sine qua non de l’application de l’article 1794, et que l’indemnité de résiliation stipulée dans un CCMI échappe au pouvoir modérateur du juge lorsqu’elle s’analyse en une clause de dédit. Plus souple, car le maître de l’ouvrage n’est pas prisonnier du régime spécial de l’article 1794 et peut, lorsqu’il démontre une inexécution suffisamment grave de l’entrepreneur, opter pour la résolution de droit commun et échapper ainsi à l’obligation d’indemnisation intégrale. Cette construction jurisprudentielle, qui conjugue la permanence d’un texte bicentenaire avec les mécanismes contemporains du droit des obligations, offre aux praticiens du droit de la construction une grille d’analyse claire pour conseiller leurs clients, qu’ils soient maîtres d’ouvrage ou entrepreneurs, dans la rédaction comme dans l’exécution des marchés de travaux.
Maître Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris
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