I. Un bouleversement du formalisme des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière
A. Le régime antérieur : la liberté de la forme sous l’empire de l’article 1865 du Code civil
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales (legifrance.gouv.fr), la cession de parts sociales d’une société civile immobilière pouvait être valablement constatée par un simple acte sous signature privée. L’article 1865 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 19 juillet 2019, se bornait à exiger que la cession de parts sociales fût « constatée par écrit », sans imposer de forme particulière à cet écrit, ni subordonner la validité de l’acte à l’intervention d’un professionnel qualifié. Cette exigence minimale, héritée du droit commun des sociétés civiles, reposait sur le principe de liberté contractuelle consacré par l’article 1103 du Code civil, aux termes duquel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
En pratique, cette liberté de forme permettait aux associés de céder leurs parts par un acte sous seing privé rédigé sans l’assistance d’un notaire ou d’un avocat, pour autant que fussent respectées les clauses statutaires d’agrément et les formalités d’opposabilité prévues par l’article 1865 précité, à savoir la signification à la société dans les formes de l’article 1690 du Code civil ou le transfert sur les registres sociaux, ainsi que la publication au registre du commerce et des sociétés. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, à plusieurs reprises, que le non-respect des stipulations statutaires relatives à l’agrément ou à la procédure de retrait était de nature à entraîner l’annulation de la cession. Ainsi, dans un arrêt du 25 mai 2023 (pourvoi n° 22-17.246, publié au Bulletin), la Cour a jugé que la procédure de cession des parts à un tiers, initiée « en méconnaissance de la procédure de retrait en cours acceptée par la SCI, devait être annulée » (courdecassation.fr). De même, dans un arrêt du même jour (pourvoi n° 22-17.247), la troisième chambre civile a confirmé l’annulation d’une cession de parts sociales consentie par acte sous seing privé du 24 avril 2015, au motif que l’associé cédant s’était engagé dans une procédure de retrait dont l’échec n’avait pas été constaté (courdecassation.fr).
Ces décisions, pour importantes qu’elles fussent, ne remettaient toutefois nullement en cause le principe selon lequel la cession de parts sociales d’une société à prépondérance immobilière pouvait être valablement réalisée par un simple écrit sous signature privée, pourvu que les conditions de fond et les stipulations statutaires fussent respectées. La forme de l’acte ne constituait pas, en elle-même, une condition de validité de la cession. C’est précisément cette situation que le législateur a entendu modifier par l’adoption de la loi du 25 juin 2026, dont l’article 68 insère dans le Code civil un article 1865-1 qui constitue une rupture radicale avec le régime antérieur.
B. Le nouveau formalisme ad validitatem imposé par l’article 1865-1 du Code civil
L’article 1865-1 du Code civil, entré en vigueur le 27 juin 2026, dispose en son premier alinéa : « À peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger […], un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. » La formulation retenue par le législateur — « à peine de nullité » — est dépourvue de toute ambiguïté : le formalisme imposé par le nouvel article 1865-1 est un formalisme ad validitatem, c’est-à-dire une condition de validité de l’acte de cession, dont la méconnaissance est sanctionnée par la nullité.
Le champ d’application du nouveau dispositif est défini par renvoi au 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts, qui qualifie de personne morale à prépondérance immobilière toute entité, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et « dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales […] elles-mêmes à prépondérance immobilière ». Trois précisions essentielles méritent d’être soulignées. D’abord, l’appréciation de la prépondérance se fait sur la base de la valeur vénale réelle et actuelle des actifs, et non sur leur valeur nette comptable, de sorte qu’une société fortement endettée pour acquérir ses immeubles demeure dans le champ du dispositif. Ensuite, l’immobilier d’exploitation est pris en compte, le texte ne distinguant pas selon l’usage des biens. Enfin, la prépondérance s’apprécie au jour de la cession ou à tout moment au cours de l’année qui la précède, ce qui exclut toute possibilité de « débrancher » l’actif immobilier juste avant l’opération pour échapper au dispositif.
Les trois formes d’actes admises par le texte sont exhaustives. L’acte authentique, reçu par un notaire, confère à la cession la force probante et la force exécutoire attachées à cette forme solennelle, et garantit l’accomplissement des formalités de publicité foncière lorsque la cession emporte mutation d’un bien immobilier. L’acte contresigné par avocat, régi par l’article 1374 du Code civil, « fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause » et est « dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi ». L’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable n’est admis que « dans les seuls cas » où ce professionnel est légalement habilité à le faire, c’est-à-dire lorsque la cession constitue le prolongement direct de sa mission comptable. Par ailleurs, le second alinéa du I de l’article 1865-1 précise que « les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier », ce qui ancre expressément le dispositif dans le cadre de la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT).
II. Les conséquences juridiques et pratiques du nouveau dispositif
A. La double sanction de la nullité de l’acte et de l’impossible enregistrement
La sanction édictée par l’article 1865-1 est d’une particulière sévérité. La nullité qui frappe l’acte de cession ne respectant pas les formes prescrites présente, selon toute vraisemblance, le caractère d’une nullité absolue, dès lors que le texte poursuit un objectif de protection de l’ordre public économique et de lutte contre la fraude, et non la protection d’un intérêt privé. La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de qualifier de nullité absolue la sanction d’un acte conclu en méconnaissance d’une règle impérative destinée à la protection de l’ordre public, notamment dans un arrêt de la troisième chambre civile du 21 mai 2026 (pourvoi n° 24-16.483, publié au Bulletin), qui a retenu « que le bail commercial portant sur des locaux édifiés sur le domaine public encourait une nullité absolue » (courdecassation.fr). De même, dans un arrêt du 17 octobre 2024 (pourvoi n° 22-21.616), la troisième chambre civile a rappelé le caractère « d’ordre public » de la prohibition de « toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur » le domaine public (courdecassation.fr). Ces décisions illustrent la rigueur avec laquelle la Haute juridiction sanctionne les atteintes aux règles impératives destinées à protéger l’ordre public, et laissent présager une application stricte du nouvel article 1865-1.
À cette première sanction s’en ajoute une seconde, de nature fiscale. L’article 68 de la loi du 25 juin 2026 insère en effet un article 635-0 A dans le Code général des impôts, aux termes duquel « l’enregistrement des cessions mentionnées à l’article 1865-1 du Code civil est subordonné à la présentation de la copie de l’acte authentique ou de l’acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable ». Il en résulte qu’une cession de titres de société à prépondérance immobilière réalisée par un simple acte sous seing privé entre particuliers ne pourra pas être enregistrée, ce qui privera la cession de date certaine à l’égard des tiers et de toute opposabilité fiscale. La combinaison de la nullité civile et de l’impossible enregistrement fiscal constitue ainsi un mécanisme de verrouillage particulièrement efficace, qui prive d’effet toute tentative de contournement du nouveau formalisme.
Dès lors, les conséquences pratiques de cette double sanction sont considérables. La cession nulle ne produit aucun effet translatif de propriété : le cédant demeure juridiquement propriétaire des titres, le cessionnaire ne peut se prévaloir de la qualité d’associé à l’égard de la société ni des tiers, et les droits pécuniaires attachés aux titres — dividendes, droits de vote, droit au boni de liquidation — ne sont pas transférés. En cas de cession intervenue en méconnaissance de l’article 1865-1, la restitution du prix de cession et des frais d’acquisition devra être ordonnée, conformément au principe de répétition de l’indu qui gouverne les restitutions consécutives à l’annulation d’un contrat. La troisième chambre civile a d’ailleurs eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 13 avril 2023 (pourvoi n° 21-18.368), que les restitutions consécutives à l’annulation d’une cession de parts sociales incluent non seulement le prix de cession proprement dit, mais également les droits de mutation et les frais d’acte exposés par le cessionnaire, lorsqu’ils sont établis par les pièces produites (courdecassation.fr).
B. Les enseignements de la jurisprudence de la troisième chambre civile applicables au nouveau dispositif
En dépit de la nouveauté du texte, l’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation permet d’anticiper, avec une certaine prévisibilité, la manière dont les juridictions du fond appliqueront le nouvel article 1865-1. Plusieurs principes directeurs se dégagent en effet de la jurisprudence de la Haute juridiction en matière de nullité des actes juridiques pour vice de forme.
En premier lieu, la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur la qualification de la nullité encourue. Dans un arrêt du 20 mars 2025 (pourvoi n° 23-18.735), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait déduit la prescription de l’action en nullité pour dol de la seule publication au registre du commerce et des sociétés des actes de cession de parts sociales et du changement de gérant, au motif que le dol allégué ne se rapportait pas aux actes publiés et qu’« aucune présomption de connaissance du dol affectant la vente » ne s’attachait à ces publications (courdecassation.fr). Cet arrêt rappelle que la publication légale ne saurait suppléer, à elle seule, la connaissance effective des faits permettant d’agir en nullité. Transposé au nouveau dispositif de l’article 1865-1, ce principe invite à considérer que la nullité encourue pour défaut de respect des formes prescrites pourra être invoquée tant que l’acte n’aura pas été régularisé, sans que la simple publication de la cession au registre du commerce et des sociétés ne fasse obstacle à l’action.
En deuxième lieu, la jurisprudence de la troisième chambre civile atteste d’une attention particulière portée aux conséquences pratiques de la nullité. Dans l’arrêt précité du 13 avril 2023 (pourvoi n° 21-18.368), la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui avait refusé de prendre en compte, dans le calcul des restitutions, le remboursement d’un prêt bancaire contracté par la société dont les parts étaient cédées et dont le solde avait été acquitté par le cessionnaire, au motif que la cour d’appel avait dénaturé l’acte de cession et le bilan de la société qui mentionnaient expressément ce prêt et son remboursement. Cette décision illustre la volonté de la Haute juridiction de garantir une restitution intégrale des prestations échangées, conformément au principe selon lequel la nullité a pour effet de replacer les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la conclusion de l’acte.
En troisième lieu, l’exigence de l’intervention d’un professionnel qualifié n’est pas sans lien avec le devoir de conseil qui pèse sur le notaire et l’avocat dans la rédaction des actes juridiques. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-13.829, publié au Bulletin), que « si le notaire avait manqué à son devoir d’alerter » les acquéreurs sur les discordances entre les plans initiaux et celui annexé au règlement de copropriété, il n’en demeurait pas moins que le consentement des acquéreurs avait été donné au vu du plan qui leur avait été communiqué lors de la signature du compromis de vente (courdecassation.fr). Cette décision souligne l’importance, pour les professionnels intervenant dans le cadre du nouvel article 1865-1, de satisfaire à leur obligation d’information et de conseil, qui constitue le corollaire naturel du formalisme renforcé imposé par le législateur.
Par ailleurs, la question de l’application de l’article 1865-1 dans le temps mérite une attention particulière. La loi du 25 juin 2026 est entrée en vigueur le 27 juin 2026, lendemain de sa publication au Journal officiel, et ne comporte aucune disposition transitoire. En application du principe de non-rétroactivité des lois consacré par l’article 2 du Code civil, le nouveau formalisme ne s’applique qu’aux cessions conclues postérieurement à cette date. Les cessions intervenues avant le 27 juin 2026 demeurent soumises au régime antérieur de l’article 1865, quand bien même les formalités d’opposabilité ou de publicité n’auraient pas encore été accomplies. En conséquence, les praticiens du droit doivent redoubler de vigilance dans le traitement des dossiers en cours, et vérifier, pour chaque cession, si la date de conclusion de l’acte la place sous l’empire du régime ancien ou du régime nouveau.
La question du champ d’application matériel de l’article 1865-1 suscite par ailleurs certaines interrogations légitimes. Si le texte mentionne expressément la « cession de parts sociales ou d’actions », la doctrine s’interroge sur son applicabilité aux opérations d’apport en société, aux échanges de titres ou encore aux cessions à titre gratuit, qui ne sont pas, stricto sensu, des cessions à titre onéreux mais qui n’en emportent pas moins transfert de propriété des titres. La circonstance que la définition de la société à prépondérance immobilière soit empruntée au droit fiscal, dont le champ est traditionnellement celui des mutations à titre onéreux, pourrait conduire à exclure les donations du dispositif, encore que la ratio legis — la lutte contre le blanchiment et la fraude — militerait pour une interprétation extensive. Les premières circulaires administratives et les premiers contentieux permettront, à n’en pas douter, de préciser ces contours.
En pratique, les professionnels du droit devront également intégrer cette nouvelle exigence dans la négociation des protocoles de cession. L’obligation de recourir à un acte authentique ou à un acte d’avocat emporte nécessairement un allongement des délais de réalisation de l’opération et un renchérissement de son coût, qui devront être anticipés dans la rédaction des avant-contrats. Les lettres d’intention et les protocoles d’accord signés avant le 27 juin 2026 mais dont la réalisation définitive est postérieure à cette date devront faire l’objet d’une attention particulière, afin de déterminer si la cession définitive doit ou non se conformer au nouveau formalisme. À cet égard, la prudence commande de considérer que toute cession réalisée postérieurement au 26 juin 2026 est soumise à l’article 1865-1, quelle que soit la date de l’accord de principe ayant précédé sa conclusion.
Enfin, le nouveau dispositif impose aux professionnels du droit et du chiffre de repenser leurs pratiques et leurs modèles d’actes. L’acte sous seing privé rédigé et signé directement entre particuliers, sans l’intervention d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable, est désormais prohibé pour toute cession de titres de société à prépondérance immobilière. Cette interdiction, qui constitue une restriction significative de la liberté contractuelle, se justifie par l’objectif de politique publique poursuivi par le législateur : assurer l’intervention systématique d’un professionnel soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, afin de renforcer la traçabilité et la sécurité des opérations portant sur le patrimoine immobilier des personnes morales. Cet objectif est d’autant plus légitime que les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière étaient, jusqu’à présent, un canal peu contrôlé susceptible d’être utilisé à des fins de blanchiment d’argent ou de dissimulation d’actifs, en l’absence de tout contrôle par un professionnel assujetti aux obligations de vigilance prévues par le Code monétaire et financier.
Conclusion
L’article 1865-1 du Code civil, issu de l’article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, opère une transformation profonde du droit des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. En substituant au principe de liberté de forme, qui prévalait sous l’empire de l’article 1865, un formalisme ad validitatem imposant l’intervention obligatoire d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable, le législateur a entendu soumettre ces opérations aux exigences de la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. La double sanction de la nullité de l’acte et de son impossible enregistrement confère au dispositif une efficacité maximale, qui contraindra les praticiens à adapter sans délai leurs méthodes de travail. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, bien que rendue sous l’empire des textes antérieurs, fournit des indications précieuses sur la manière dont les juridictions du fond appréhenderont les contentieux qui ne manqueront pas de naître de l’application de ce nouveau formalisme, qu’il s’agisse des conditions de la nullité, de la nature de celle-ci ou de l’étendue des restitutions consécutives à son prononcé. Or, la sécurité juridique des opérations de cession de titres immobiliers, qui constituait l’un des objectifs affichés du législateur, ne pourra être atteinte que si les professionnels concernés intègrent rapidement ces nouvelles exigences dans leur pratique quotidienne et sensibilisent leur clientèle aux risques considérables qu’emporte désormais la rédaction d’un acte de cession en méconnaissance des prescriptions de l’article 1865-1.
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