I. La codification du principe de responsabilité sans faute pour troubles anormaux du voisinage

A. La consécration légale d’un principe d’origine prétorienne

La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels a introduit dans le Code civil un chapitre consacré aux troubles anormaux du voisinage, marquant ainsi l’aboutissement d’un lent processus de codification d’une construction jurisprudentielle édifiée depuis l’arrêt fondateur du 27 novembre 1844. L’article 1253 du Code civil dispose désormais que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (loi n° 2024-346 du 15 avril 2024). Par cette disposition, le législateur a consacré la nature extra-contractuelle de cette responsabilité, dont la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 18 juin 2026, qu’elle constitue « une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-11.778).

La codification n’a toutefois pas altéré la latitude dont dispose le juge du fond pour apprécier le caractère anormal du trouble allégué. La loi se borne en effet à fixer un cadre général de responsabilité, sans définir les critères de l’anormalité, lesquels demeurent soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation. Cette dernière a ainsi eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 21 mai 2026 rendu à propos du tintement de clochettes portées par des moutons sur des parcelles jouxtant une habitation, que les juges du fond apprécient souverainement si le trouble excède les inconvénients normaux du voisinage en prenant en considération les circonstances de temps et de lieu. La Cour a approuvé la cour d’appel de Bourges d’avoir retenu que ce tintement permanent constituait « un trouble anormal de voisinage et partant manifestement illicite » (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-10.569), après avoir constaté que ces sons ne relevaient pas des caractéristiques sonores du milieu rural de la Nièvre et que des mesures alternatives de protection du cheptel, telles que des chiens de protection, étaient disponibles.

Par ailleurs, la troisième chambre civile a étendu le domaine de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage aux situations de risque avéré de dommage, sans exiger la preuve d’un préjudice actuel et certain. Dans un arrêt du 5 mars 2026, elle a censuré une cour d’appel qui avait rejeté la demande de condamnation d’un propriétaire à réaliser des travaux de consolidation d’un talus, au motif qu’elle « n’a pas donné de base légale à sa décision » en s’abstenant de rechercher « si l’absence de réalisation des travaux de consolidation du talus n’était pas de nature à faire courir un risque avéré de dommages sur le terrain voisin, excédant les inconvénients normaux du voisinage » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 23-20.575). Cette solution élargit sensiblement la protection offerte aux propriétaires exposés à un péril imminent sur leur fonds, en leur permettant d’agir préventivement sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, sans attendre la réalisation effective du dommage. Le caractère préventif de l’action ainsi consacré s’inscrit dans le prolongement logique d’un régime de responsabilité sans faute, dont la finalité est autant la cessation du trouble que la réparation de ses conséquences dommageables.

En conséquence, le législateur n’a fait que conforter une construction prétorienne dont la solidité n’était plus à démontrer, tout en offrant aux justiciables un ancrage législatif de nature à renforcer la sécurité juridique. Le nouvel article 1253 du Code civil ne se substitue pas à la jurisprudence antérieure, mais en constitue le prolongement naturel, dans une logique de consolidation qui caractérise l’évolution contemporaine du droit de la responsabilité civile.

B. L’intensification du contrôle de la Cour de cassation sur les conditions de l’action

La jurisprudence de l’année 2026 témoigne d’un renforcement notable du contrôle exercé par la troisième chambre civile sur les conditions de recevabilité de l’action fondée sur les troubles anormaux du voisinage. L’arrêt du 18 juin 2026, déjà cité, constitue à cet égard une décision de principe dont la portée dépasse le seul contentieux du voisinage. La Cour y affirme avec netteté que « l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et que la démonstration par la victime du caractère anormal du trouble allégué n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-11.778). En conséquence, une cour d’appel ne saurait déclarer irrecevable une demande en réparation fondée sur un trouble anormal du voisinage au motif que le demandeur ne rapporte pas la preuve de la légalité des ouvertures obstruées au regard des règles d’urbanisme ou de l’acquisition d’une servitude de vue par usucapion, ces circonstances relevant exclusivement du bien-fondé de l’action.

Or, cette distinction fondamentale entre recevabilité et bien-fondé irrigue également le contentieux de la copropriété. La troisième chambre civile a jugé, le 29 janvier 2026, que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 23-22.835). La Cour, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, en déduit qu’il « incombe au copropriétaire bénéficiant d’un droit de jouissance privative sur une partie commune de démonter les installations édifiées dans l’exercice de ce droit de jouissance, mais dont l’existence porte atteinte aux droits qu’un autre copropriétaire tient du règlement de copropriété ». Cette solution rappelle avec fermeté que le bénéfice d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne saurait autoriser son titulaire à porter atteinte aux droits concurrents d’un autre copropriétaire, sous peine d’engager sa responsabilité pour trouble anormal du voisinage.

De surcroît, la recevabilité de l’action en démolition fondée sur un trouble anormal du voisinage a été précisée par un arrêt du 7 mai 2026, aux termes duquel « l’action introduite contre un seul indivisaire est recevable, même si la décision rendue sur celle-ci est inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause » (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-16.351). La Cour ajoute que « chacun des époux a, en sa qualité d’administrateur de la communauté, le pouvoir de défendre seul aux actions concernant les biens communs et les décisions rendues à son encontre sont opposables à l’autre conjoint ». Ces précisions procédurales, loin d’être de simples rappels techniques, facilitent l’accès au juge pour le justiciable victime d’un trouble anormal du voisinage en évitant que des questions de pure procédure ne fassent obstacle à l’examen du fond du litige.

Dès lors, la troisième chambre civile manifeste une volonté constante d’assouplir les conditions de recevabilité de l’action, dans le dessein de permettre un débat au fond sur le caractère anormal du trouble allégué. La distinction rigoureuse entre l’intérêt à agir, qui conditionne la recevabilité, et le bien-fondé de la prétention, qui relève du fond, constitue l’un des apports les plus significatifs de la jurisprudence récente en la matière. La multiplication des arrêts de cassation sur ces questions procédurales atteste de la vigilance avec laquelle la Cour de cassation entend préserver l’accès au juge pour les victimes de troubles anormaux du voisinage, en écartant les fins de non-recevoir qui ne reposeraient que sur une confusion entre les conditions de l’action et les éléments constitutifs du trouble. Cette orientation libérale en matière de recevabilité contraste avec la rigueur maintenue dans l’appréciation des conditions de fond du trouble anormal, confirmant l’architecture duale du régime tel qu’il résulte désormais de l’article 1253 du Code civil.

II. Les conditions et limites du droit à réparation dans le contentieux immobilier

A. La prescription de l’action et la détermination des préjudices indemnisables

La question du point de départ du délai de prescription de l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage a fait l’objet d’une importante clarification par la troisième chambre civile aux termes d’un arrêt du 2 juillet 2026. La Cour y énonce que « le point de départ de la prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage était le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.569). Cette formulation, qui retient trois critères alternatifs, offre une souplesse certaine dans la détermination du dies a quo, en permettant notamment de différer le point de départ du délai quinquennal au jour où la victime a eu une connaissance effective du trouble, et non au jour de sa seule apparition matérielle.

En l’espèce, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir fixé le point de départ de la prescription à la date de publication d’une étude épidémiologique ayant révélé aux riverains les risques sanitaires liés aux émissions polluantes d’installations industrielles situées dans la zone industrialo-portuaire de Fos-sur-Mer, et non à la date de leur installation à proximité des sites litigieux. La Cour a retenu que « le trouble invoqué par la riveraine ne résidait pas dans des manifestations apparentes, telles que les fumées, odeurs et autres émissions provenant des sociétés assignées dont elle connaissait l’existence au jour de son installation à proximité, mais dans la révélation des risques graves encourus pour sa santé résultant de l’exposition quotidienne aux polluants émis et au dépassement des seuils autorisés ». Cette solution confirme que la prescription ne court qu’à compter du jour où la victime a eu connaissance du caractère anormal du trouble, et non du trouble lui-même appréhendé dans sa seule matérialité.

À cet égard, la Cour a également rappelé, dans ce même arrêt du 2 juillet 2026, que « la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même ce dommage aurait cessé à la date à laquelle le juge statue ». Cette affirmation, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation depuis un arrêt de la deuxième chambre civile du 29 mai 1996, réaffirme avec force que la cessation du trouble ne fait pas obstacle au droit à réparation du préjudice subi antérieurement. Le caractère évolutif du dommage, qui peut cesser, s’atténuer ou au contraire s’aggraver, ne prive pas la victime de son droit d’agir pour les périodes durant lesquelles le trouble a effectivement excédé les inconvénients normaux du voisinage.

Par ailleurs, l’intensité du contrôle juridictionnel sur l’appréciation des préjudices indemnisables dans le contentieux des troubles anormaux du voisinage s’est trouvée renforcée par un arrêt du 5 mars 2026, relatif à l’effondrement du plancher d’un lot de copropriété ayant entraîné un préjudice de jouissance pour le propriétaire du lot inférieur. La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance en relevant la propre inertie de la victime, au motif que « la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-10.225). Dès lors, l’opposition d’un copropriétaire aux projets de travaux présentés par le syndic, destinés à remédier à la carence d’un autre copropriétaire, ne saurait constituer une faute totalement exonératoire de la responsabilité de l’auteur du trouble, à moins qu’elle ne présente les caractères de la force majeure ou n’en constitue la cause exclusive.

Cette solution, qui rompt avec une conception trop extensive de la faute de la victime comme cause exonératoire, consolide le droit à réparation du justiciable en limitant les hypothèses dans lesquelles son comportement peut lui être opposé pour anéantir son droit à indemnisation. La Cour de cassation rappelle ainsi que le régime de responsabilité sans faute pour trouble anormal du voisinage ne saurait être contourné par une appréciation trop sévère du comportement de la victime.

B. La pré-occupation comme cause d’exonération et le comportement du maître d’ouvrage

L’article 1253 du Code civil, en son second alinéa, a codifié la théorie dite de la pré-occupation, selon laquelle la responsabilité pour trouble anormal du voisinage « n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée ». Le texte précise que ces activités « doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ». Cette disposition, qui abroge l’ancien article L. 113-8 du Code de la construction et de l’habitation, étend le bénéfice de l’exonération à toutes les activités, quelle qu’en soit la nature, et non plus seulement aux activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou aéronautiques comme le prévoyait le texte antérieur.

La loi du 15 avril 2024 a en outre introduit une disposition spécifique aux activités agricoles à l’article L. 311-1-1 du Code rural et de la pêche maritime, dont la rédaction se distingue du régime général en ce qu’elle admet que la responsabilité n’est pas engagée même lorsque les conditions d’exercice de l’activité ont évolué, pour autant que ces évolutions résultent « de la mise en conformité de l’exercice de ces activités aux lois et aux règlements ou sans modification substantielle de leur nature ou de leur intensité ». Cette dérogation traduit la volonté du législateur de protéger les exploitants agricoles contre l’inflation supposée du contentieux du trouble anormal de voisinage, dans le prolongement des débats parlementaires qui ont suivi des affaires médiatisées telles que celle du coq Maurice. Toutefois, cette disposition ne modifie pas substantiellement l’équilibre du régime tel qu’il avait été dégagé par la jurisprudence de la Cour de cassation.

En conséquence, la mise en œuvre de la cause d’exonération pour pré-occupation suppose la réunion cumulative de trois conditions : l’antériorité de l’activité à l’installation de la personne lésée, la conformité de cette activité aux lois et règlements, et l’absence d’aggravation du trouble dans des conditions nouvelles. Ces conditions ont été rappelées avec fermeté par la troisième chambre civile dans un arrêt du 5 février 2026, concernant un promoteur immobilier qui, en sa qualité de maître d’ouvrage, s’était abstenu « par un choix délibéré, sans tenir compte des avis défavorables et préconisations de son contrôleur technique, de réaliser les travaux de reprise en sous-oeuvre du bâtiment contigu, qui représentaient un surcoût qui n’avait pas été intégré au bilan financier de l’opération, prenant ainsi le risque, dont il avait été préalablement informé des lourdes conséquences, s’agissant de la construction d’un ouvrage immobilier important comportant des parkings souterrains sur deux niveaux dans un tissu urbain dense et continu, d’occasionner des dommages aux immeubles voisins » (Civ. 3e, 5 février 2026, n° 24-10.317). La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, en avait déduit que le maître d’ouvrage et son assureur devaient conserver à leur charge une part de la réparation en raison de sa propre faute.

Par ailleurs, la question de l’articulation entre l’action fondée sur le trouble anormal du voisinage et les actions spécifiques du droit de l’urbanisme a été tranchée par un arrêt du 9 avril 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section. La Cour y a précisé le régime de la prescription de l’action en démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire ultérieurement annulé, en jugeant que « la prescription de l’action en démolition d’une construction achevée avant le 16 juillet 2006 est régie par la loi ancienne » (Civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-11.754). Cette solution, rendue au visa de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 juillet 2006, confirme que l’action en démolition fondée sur ce texte obéit à un régime de prescription distinct de celui de l’action fondée sur le trouble anormal du voisinage, sans préjudice de la possibilité pour le demandeur d’invoquer cumulativement ces deux fondements. La Cour rappelle ainsi que la coexistence des régimes de responsabilité n’est pas exclusive mais cumulative, chaque fondement obéissant à ses propres conditions de mise en œuvre et de prescription.

Cette articulation entre les régimes de responsabilité illustre la richesse des outils juridiques à la disposition du justiciable en matière de contentieux immobilier. La codification du trouble anormal du voisinage par la loi du 15 avril 2024 ne saurait être interprétée comme un affaiblissement des voies de droit existantes, mais bien comme une consolidation d’ensemble, dont la troisième chambre civile assure, par sa jurisprudence constante et exigeante, la cohérence et l’effectivité. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans ce double corpus législatif et jurisprudentiel un cadre renouvelé, dont la maîtrise constitue un impératif pour la défense des intérêts des propriétaires, des locataires et des professionnels de l’immobilier confrontés à ce contentieux en constante expansion.

Conclusion

La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue au cours de la période récente témoigne d’une volonté constante de renforcer l’effectivité du régime de responsabilité pour troubles anormaux du voisinage, en cohérence avec la codification opérée par la loi du 15 avril 2024. La responsabilité sans faute du propriétaire ou de l’occupant à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage est désormais solidement ancrée dans le Code civil, sans que la jurisprudence ne perde pour autant son rôle moteur dans la définition des critères de l’anormalité et des conditions de mise en œuvre de l’action. L’extension du domaine de la responsabilité aux risques avérés de dommage, la clarification des règles de prescription et le renforcement des droits procéduraux des victimes constituent les principaux axes de cette consolidation jurisprudentielle. Le contentieux immobilier du voisinage, qu’il intéresse la construction, la copropriété, les risques industriels ou les nuisances de la vie rurale, trouve dans ce corpus législatif et jurisprudentiel renouvelé un cadre d’une remarquable stabilité, dont les praticiens du droit immobilier doivent désormais maîtriser toutes les nuances pour offrir à leurs clients une protection juridique efficace.