Le marché à forfait constitue l’une des institutions les plus anciennes du droit français de la construction. Issu des articles 1787 et suivants du Code civil, dans leur rédaction de 1804, le principe forfaitaire répond à une préoccupation constante des maîtres d’ouvrage : la maîtrise du coût des travaux. L’article 1793 du Code civil, dans sa formulation inchangée depuis plus de deux siècles, dispose que « lorsqu’un architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’oeuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire » (article 1793 du Code civil).
Ce texte d’apparence simple soulève en pratique des difficultés contentieuses considérables, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu à connaître de manière répétée au cours des dernières années. Entre 2023 et 2026, pas moins d’une vingtaine d’arrêts rendus sur le fondement de l’article 1793 témoignent de la vitalité du contentieux. La qualification du marché, la preuve de l’acceptation des travaux supplémentaires, la portée des normes professionnelles, la théorie du bouleversement de l’économie du contrat : autant de questions que la haute juridiction a entrepris de clarifier, dans un contexte où les maîtres d’ouvrage, qu’ils soient professionnels de l’immobilier, syndicats de copropriétaires ou particuliers, sont confrontés à des demandes de suppléments de prix dont l’issue dépend de l’application rigoureuse de ce texte. L’actualité récente de la copropriété illustre d’ailleurs cette problématique : la question des frais de voirie et des redevances d’occupation du domaine public dans le cadre des chantiers de rénovation met en lumière l’importance de la qualification du marché et de la répartition contractuelle des charges entre le syndicat et l’entreprise, ainsi que l’a rappelé le cabinet Audineau dans une note du 7 juillet 2026. Or, la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile offre un cadre d’analyse renouvelé pour appréhender ces situations. L’étude de cette jurisprudence révèle une double orientation : d’une part, la Cour de cassation maintient une exigence stricte quant aux conditions de dérogation au forfait (I), d’autre part, elle admet des tempéraments mesurés lorsque l’équilibre contractuel est substantiellement altéré (II).
I. La rigueur du principe forfaitaire : l’article 1793 comme rempart du maître d’ouvrage
A. La qualification du marché à forfait et son champ d’application
La qualification du marché constitue le préalable indispensable à l’application de l’article 1793. La Cour de cassation retient une approche pragmatique, attentive aux circonstances concrètes de la formation du contrat. Dans un arrêt du 9 avril 2026, la troisième chambre civile a ainsi jugé que la convention conclue entre un maître d’ouvrage et un constructeur, stipulant un accord de principe pour la construction de trois chalets faisant suite à la rédaction de trois devis détaillés portant sur tous les corps de métier, constituait un marché à forfait. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir souverainement retenu que ces devis, bien que non formellement signés, avaient servi de base à l’accord de principe, lequel portait sur la réalisation des trois chalets, chiffrait le coût de la construction et désignait les trois éléments à construire, de sorte que le marché, constitué des devis et de l’accord de principe qui les validait, était un marché à forfait (Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 24-14.784, lien). La qualification peut donc résulter d’un faisceau d’indices concordants sans qu’un acte unique et formel ne soit exigé.
Le contrat de louage d’ouvrage, régi par les articles 1710 et suivants du Code civil, constitue le cadre général dans lequel s’inscrit le marché à forfait. Aux termes de l’article 1710 du même code, « le louage d’ouvrage est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles » (article 1710 du Code civil). L’article 1793 en constitue une application spécifique lorsque le prix est déterminé de manière global et forfaitaire. La frontière entre le marché à forfait et le marché sur bordereau de prix revêt une importance décisive : dans le premier cas, l’entrepreneur supporte l’aléa économique et ne peut prétendre à aucun supplément ; dans le second, le prix définitif dépend des quantités réellement exécutées.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé avec force, dans un arrêt du 30 avril 2025, que la règle de l’acceptation expresse des travaux supplémentaires ne se limite pas au marché à forfait. Elle a énoncé que « quelle que soit la qualification du marché retenue, les travaux supplémentaires ne donnent lieu à paiement que s’ils ont été soit commandés avant leur exécution, soit acceptés sans équivoque après leur exécution » (Cass. 3e civ., 30 avr. 2025, n° 23-18.856, lien). Cette formule consacre une exigence qui transcende la distinction entre marché à forfait et marché sur bordereau de prix, et qui s’impose à tous les contrats de construction. L’entrepreneur ne saurait imposer au maître d’ouvrage le paiement de prestations que celui-ci n’a ni commandées ni ratifiées.
L’article 1103 du Code civil, issu de la réforme du droit des obligations de 2016, rappelle quant à lui que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » (article 1103 du Code civil). Ce principe de force obligatoire du contrat fonde la rigueur du mécanisme forfaitaire. Dès lors que les parties ont librement convenu d’un prix global et définitif, elles ne peuvent s’en affranchir unilatéralement. L’article 1104 exige en outre que les contrats soient exécutés de bonne foi, ce qui interdit à l’entrepreneur de réclamer le paiement de travaux supplémentaires qu’il aurait réalisés de sa propre initiative sans en avoir obtenu l’accord préalable du maître d’ouvrage.
B. Les conditions strictes de dérogation au prix forfaitaire
L’article 1793 n’interdit pas toute augmentation du prix convenu ; il soumet celle-ci à des conditions rigoureuses dont le non-respect entraîne l’irrecevabilité de la demande en paiement. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé ces conditions avec une constance remarquable. Dans un arrêt publié au Bulletin du 8 juin 2023, la Cour de cassation a énoncé le principe dans les termes les plus nets : « lorsqu’un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un ouvrage, il ne peut réclamer le paiement de travaux supplémentaires que si ces travaux ont été préalablement autorisés par écrit et leur prix préalablement convenu avec le maître de l’ouvrage ou si celui-ci les a acceptés de manière expresse et non équivoque, une fois réalisés » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-10.393, Publié au Bulletin, lien).
La même décision tire de ce principe une conséquence majeure pour la pratique contractuelle : « le silence gardé par le maître de l’ouvrage à réception du mémoire définitif de l’entreprise ou le non-respect par celui-ci de la procédure de clôture des comptes ne vaut pas acceptation expresse et non équivoque des travaux supplémentaires dont celle-ci réclame le paiement ». La Cour censure ainsi la cour d’appel de Toulouse qui avait cru pouvoir déduire du silence du maître d’ouvrage une acceptation tacite des travaux supplémentaires, en application de la norme NF P 03-001. La procédure contractuelle de clôture des comptes, aussi perfectionnée soit-elle, ne saurait prévaloir sur la qualification donnée au contrat ni dispenser l’entrepreneur de rapporter la preuve d’une acceptation expresse et non équivoque.
L’arrêt du 11 mai 2023, également publié au Bulletin, apporte une nuance importante à cette exigence probatoire. La Cour a en effet jugé que la notification par le maître de l’ouvrage des décomptes définitifs à l’entreprise, incluant le coût de certains travaux supplémentaires, valait « acceptation expresse et non équivoque desdits travaux, réalisés hors forfait » (Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 21-24.884, Publié au Bulletin, lien). La différence avec l’arrêt du 8 juin 2023 tient à ce que, dans cette espèce, le maître d’ouvrage n’était pas resté silencieux : il avait positivement notifié des décomptes incluant les travaux litigieux, manifestant ainsi une volonté non équivoque de les accepter. Cette solution illustre la distinction essentielle entre un silence passif, dépourvu de toute valeur juridique en matière de forfait, et un acte positif du maître d’ouvrage, susceptible de caractériser l’acceptation requise.
L’arrêt du 30 avril 2025, déjà cité, étend ce principe au-delà du marché à forfait stricto sensu, ce qui confirme que l’exigence d’une acceptation expresse et non équivoque constitue un principe général du droit de la construction, applicable à tous les marchés de travaux, quelle que soit leur qualification. Cette jurisprudence protectrice du maître d’ouvrage trouve son fondement dans la sécurité juridique et la prévisibilité des relations contractuelles, valeurs cardinales du droit des contrats.
La Cour de cassation a également précisé, dans l’arrêt du 9 avril 2026, que l’acceptation donnée par le maître d’ouvrage à un devis complémentaire, pour un ouvrage accessoire, ne vaut pas acceptation globale et indifférenciée de tous les travaux supplémentaires que l’entrepreneur pourrait revendiquer. Chaque dépassement du forfait doit être individuellement justifié par une autorisation écrite ou une acceptation expresse et non équivoque postérieure.
II. Les tempéraments jurisprudentiels : l’office du juge face aux déséquilibres contractuels
A. La théorie du bouleversement de l’économie du contrat
Si l’article 1793 verrouille le prix convenu, la jurisprudence admet qu’un dépassement d’une ampleur exceptionnelle, imputable à des modifications substantielles du projet initial, puisse justifier un rééquilibrage. La théorie du bouleversement de l’économie du contrat, dégagée par la Cour de cassation, offre ainsi un tempérament à la rigueur du principe forfaitaire. L’arrêt du 6 mars 2025 en fournit une illustration éclairante. La troisième chambre civile y a approuvé la cour d’appel de Colmar d’avoir rejeté la demande en paiement de travaux supplémentaires représentant 13 % du montant du marché initial, au motif que ces travaux « n’étaient pas d’une ampleur telle qu’elle puisse caractériser un bouleversement de l’économie du contrat » (Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-18.916, lien).
Cette décision fixe un seuil indicatif : un dépassement de 13 %, correspondant à des modifications qui, « pour l’essentiel, n’étaient pas imputables au maître de l’ouvrage », et qui résultaient de l’imprévision de l’entrepreneur, ne constitue pas un bouleversement de l’économie du contrat. La Cour rappelle ainsi que l’entrepreneur professionnel assume l’aléa économique inhérent au marché à forfait. L’imprévision de l’entrepreneur ne saurait être transférée au maître d’ouvrage, sauf circonstances véritablement exceptionnelles. La cour d’appel avait d’ailleurs relevé que le contrat stipulait qu’avant remise de son offre, l’entrepreneur devait vérifier sous sa propre responsabilité les opérations et ouvrages décrits dans le cahier des clauses techniques particulières, et qu’aucun supplément de prix ne pourrait être accordé du fait de renseignements inexacts ou incomplets. De telles clauses, lorsqu’elles sont claires et acceptées, renforcent le caractère impératif du forfait.
La théorie du bouleversement de l’économie du contrat, si elle tempère la rigueur du principe, ne doit pas être confondue avec la théorie de l’imprévision codifiée à l’article 1195 du Code civil. Ce dernier texte, qui permet au juge de réviser le contrat en cas de changement de circonstances imprévisible rendant l’exécution excessivement onéreuse pour une partie, trouve un champ d’application distinct. La Cour de cassation n’a pas, à ce jour, fait application de l’article 1195 aux marchés de construction à forfait, préférant maintenir une approche fondée sur les principes propres au contrat d’entreprise et à l’article 1793. Cette distinction est importante : l’article 1195 vise un changement de circonstances extérieur au contrat, tandis que le bouleversement de l’économie du contrat, en matière de construction, s’apprécie au regard des modifications apportées au projet initial par le maître d’ouvrage ou son maître d’oeuvre.
B. L’articulation avec les normes professionnelles et les clauses contractuelles
La pratique des marchés de travaux, notamment en copropriété, fait une large place aux documents normatifs tels que la norme NF P 03-001 et les cahiers des clauses administratives particulières. La question de l’articulation entre ces normes professionnelles et les dispositions impératives du Code civil a été tranchée par la Cour de cassation dans un sens favorable à la primauté de la loi. L’arrêt précité du 8 juin 2023 a clairement énoncé que « la procédure contractuelle de clôture des comptes mise en place par les parties ne peut prévaloir sur la qualification donnée au contrat ». Autrement dit, les stipulations contractuelles, fussent-elles issues de normes professionnelles consacrées par l’usage, ne sauraient faire échec aux exigences de l’article 1793.
Cette position de principe a des implications pratiques considérables pour les syndicats de copropriétaires qui entreprennent des travaux d’envergure. Un CCAP qui prévoirait, par exemple, que les dépenses d’équipement sont mises à la charge de l’entreprise titulaire du lot concerné n’en demeure pas moins soumis au régime probatoire de l’article 1793 si le marché est qualifié de forfaitaire. L’entreprise ne pourra obtenir le remboursement de frais supplémentaires, tels que des redevances de voirie imprévues, qu’à la condition d’établir que le syndicat les a expressément acceptés. À cet égard, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 25 mars 2014, que les stipulations du CCAP, même non directement mentionnées dans le contrat mais intégrées aux documents contractuels annexes, sont applicables entre les parties (Cass. 3e civ., 25 mars 2014, n° 13-24.976).
La question de la charge définitive des redevances d’occupation du domaine public, abordée par le cabinet Audineau dans sa note du 7 juillet 2026, illustre concrètement cette articulation. Les articles L. 2122-1 et L. 2125-1 du Code général de la propriété des personnes publiques soumettent toute occupation privative du domaine public au paiement d’une redevance. Si l’entreprise est juridiquement la débitrice de cette redevance envers la collectivité, la charge définitive de celle-ci dépend du contrat de travaux. Dans un marché à forfait, et sauf clause contraire expresse, les frais d’installation de chantier sont présumés inclus dans le prix convenu. L’entreprise ne peut en réclamer le remboursement qu’à la condition d’établir que le syndicat des copropriétaires a accepté de les prendre en charge, conformément aux exigences de l’article 1793. La Cour de cassation a d’ailleurs refusé de mettre à la charge du syndicat le coût supplémentaire résultant de la location prolongée d’échafaudages, considérant que ces dépenses relevaient de l’organisation du chantier (Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, n° 14-24.518).
L’arrêt du 6 mars 2025, déjà évoqué, apporte un éclairage supplémentaire sur l’articulation entre les clauses contractuelles et le principe forfaitaire. En l’espèce, le contrat stipulait que l’entrepreneur devait vérifier sous sa propre responsabilité les opérations décrites dans le CCTP et disposait d’un délai de dix jours pour signaler d’éventuelles erreurs ou omissions, passé lequel aucune réclamation ne pouvait être formulée. La Cour de cassation a validé ce mécanisme contractuel de forclusion, qui renforce la prévisibilité du prix et la sécurité juridique, en relevant que les travaux supplémentaires invoqués, d’un montant représentant 13 % du marché initial, résultaient de l’imprévision de l’entrepreneur. La combinaison de la clause de vérification préalable et du principe forfaitaire offre ainsi une protection efficace au maître d’ouvrage, qu’il s’agisse d’un promoteur, d’un syndicat de copropriétaires ou d’un particulier.
Enfin, l’arrêt du 4 décembre 2025 rappelle que le contentieux des charges en copropriété obéit à des règles propres, distinctes du droit des marchés de travaux. Dans cette espèce, la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel pour défaut de réponse à conclusions, le copropriétaire soutenant que les factures de déneigement ne portaient pas exclusivement sur les parties communes mais également sur la voie communale que le syndicat entretenait aux lieu et place de la commune. Ce rappel illustre la diversité des contentieux immobiliers et la nécessité, pour le praticien comme pour le justiciable, de distinguer soigneusement les régimes applicables : le droit des obligations pour le contrat de travaux, le statut de la copropriété pour la répartition des charges, et les règles de la domanialité publique pour les redevances d’occupation (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-22.823, lien).
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme la vitalité de l’article 1793 du Code civil, dont les principes, inchangés depuis 1804, continuent de gouverner le contentieux contemporain des marchés de construction. La distinction entre le silence, impuissant à valoir acceptation, et l’acte positif du maître d’ouvrage, seul susceptible de caractériser une volonté non équivoque, constitue le fil directeur de cette jurisprudence. La théorie du bouleversement de l’économie du contrat, appliquée avec mesure, offre un correctif aux situations les plus déséquilibrées sans compromettre la prévisibilité du prix qui demeure l’objectif cardinal du mécanisme forfaitaire. Pour le praticien du droit immobilier comme pour le maître d’ouvrage, qu’il s’agisse d’un syndicat de copropriétaires, d’un promoteur ou d’un particulier, la rigueur probatoire imposée par la Cour de cassation commande une vigilance accrue dans la rédaction des marchés, la définition de leur périmètre, et le suivi des modifications en cours de chantier. L’attention portée aux clauses contractuelles et aux documents normatifs (CCAP, norme NF P 03-001) demeure, en définitive, le meilleur rempart contre les demandes de suppléments de prix non autorisés.
Au-delà du contentieux du prix, la qualification du marché à forfait emporte des conséquences sur l’ensemble des relations contractuelles entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur. L’arrêt du 9 avril 2026 en fournit une illustration supplémentaire : la Cour de cassation y a censuré l’arrêt d’appel pour n’avoir pas recherché, comme elle y était invitée, si le constructeur n’avait pas été informé de la nécessité de répondre dans un délai déterminé à la demande de plans du maître d’ouvrage, au risque de faire échouer la vente projetée à un acquéreur, et, avec elle, l’ensemble du projet, cette vente étant destinée à financer l’opération. La bonne foi contractuelle, érigée par l’article 1104 du Code civil en principe directeur de l’exécution des conventions, impose à chaque partie de ne pas compromettre par son comportement la réalisation de l’économie générale du contrat. Cette exigence s’applique tant au maître d’ouvrage qu’à l’entrepreneur, et le juge est tenu d’en vérifier le respect lorsqu’une partie invoque un manquement de son cocontractant à ce devoir de loyauté.
Les marchés de travaux en copropriété présentent à cet égard une complexité particulière. Le syndicat des copropriétaires, personne morale dépourvue de compétence technique, doit s’en remettre à des professionnels — architecte, maître d’oeuvre, bureau d’études — pour définir le périmètre des travaux et en évaluer le coût. La Cour de cassation a rappelé à de multiples reprises que le contrat de louage d’ouvrage ne confère pas de plein droit au maître d’oeuvre le mandat de représenter le maître d’ouvrage pour approuver des travaux supplémentaires. Ainsi, dans l’arrêt du 11 mai 2023, la Cour a expressément écarté le grief tiré de l’absence de recherche d’un éventuel mandat du maître d’oeuvre, après avoir constaté que le maître d’ouvrage avait lui-même notifié à l’entreprise les décomptes définitifs incluant les travaux litigieux. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires doit demeurer vigilant et ne pas déléguer aveuglément au maître d’oeuvre le pouvoir d’engager des dépenses supplémentaires, sous peine de se voir opposer une acceptation expresse et non équivoque qu’il n’aurait pas lui-même formulée.
La pratique notariale n’est pas exempte de ces difficultés. La qualification de marché à forfait peut également dépendre de la manière dont les parties ont formalisé leur accord. L’absence de signature formelle des devis n’est pas rédhibitoire, dès lors que les circonstances établissent que ces documents ont servi de base à l’accord des parties, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation le 9 avril 2026. En revanche, un simple accord de principe, dépourvu de précisions suffisantes sur la nature et la consistance des travaux, ne saurait caractériser un marché à forfait. La frontière est ténue et le contentieux nourri. Chaque espèce appelle une analyse circonstanciée des documents contractuels, de leur chronologie et de l’intention des parties, sous le contrôle souverain des juges du fond.
L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme ainsi la permanence et l’actualité de l’article 1793 du Code civil. Les principes posés par ce texte, inchangés depuis 1804, continuent de gouverner le contentieux contemporain des marchés de construction avec une efficacité que la pratique contractuelle la plus moderne ne dément pas. La distinction entre le silence du maître d’ouvrage, impuissant à valoir acceptation, et l’acte positif de celui-ci, seul susceptible de caractériser une volonté non équivoque, constitue le fil directeur d’une jurisprudence qui allie rigueur et pragmatisme. La théorie du bouleversement de l’économie du contrat, appliquée avec mesure, offre un correctif aux situations les plus déséquilibrées sans compromettre la prévisibilité du prix qui demeure l’objectif cardinal du mécanisme forfaitaire. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans ces décisions un cadre d’analyse renouvelé, dont la cohérence d’ensemble constitue un guide sûr pour la négociation, la rédaction et le contentieux des marchés de travaux.
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