Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel du 22 juillet, reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue pour les contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Cette actualité concerne directement les propriétaires qui relouent un appartement et les candidats qui découvrent un loyer supérieur à celui du précédent occupant. La règle n’est pas une simple recommandation : dans son champ d’application, le nouveau loyer reste en principe rattaché au dernier loyer payé, avec une révision limitée et quelques exceptions strictes.

La difficulté vient de la superposition de plusieurs contrôles. Il faut vérifier la commune, la date et la nature du bail, la durée de vacance, le dernier loyer hors charges, l’indice de référence des loyers, le diagnostic de performance énergétique, les travaux éventuellement réalisés et, à Paris ou dans une autre commune soumise à l’encadrement du niveau des loyers, le loyer de référence majoré. Une hausse peut donc être régulière sur un critère et interdite sur un autre.

Ce guide expose la méthode applicable à une relocation à compter du 1er août 2026, les calculs à effectuer, les justificatifs à conserver et les recours ouverts. Il distingue aussi l’encadrement de l’évolution du loyer, qui vise les zones tendues, du plafonnement local du niveau du loyer, applicable dans certains territoires seulement.

I. Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires en zone tendue à partir du 1er août 2026 ?

A. Quel loyer appliquer quand le logement est reloué moins de dix-huit mois après le départ ?

Le point de départ est l’adresse du logement. L’encadrement de l’évolution des loyers s’applique dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande. Le texte de base est l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Il prévoit qu’un décret « fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés ». Il ajoute que ce décret peut aménager le régime en présence de travaux ou d’un loyer manifestement sous-évalué.

Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 assure cette reconduction annuelle. Sa notice précise : « Le décret reconduit pour une période d’un an (soit jusqu’au 31 juillet 2027) les dispositions du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 ». Son article 2 fixe une entrée en vigueur au 1er août 2026. Un bail signé le 31 juillet 2026 demeure donc rattaché à la période précédente ; un bail signé le lendemain relève de la nouvelle période. Le mécanisme reste cependant identique dans ses éléments essentiels.

Le dispositif concerne les locations nues ou meublées à usage de résidence principale ainsi que, selon leur régime, les baux mobilité. Il ne doit pas être confondu avec la location saisonnière, avec un logement soumis à la loi de 1948 ou avec certains logements conventionnés. Avant tout calcul, le propriétaire doit aussi vérifier que la commune figure dans le zonage réglementaire. L’expression « zone tendue » ne désigne pas simplement un quartier où les annonces partent vite : elle correspond à un classement juridique.

Lorsque le logement a été occupé au cours des dix-huit derniers mois et qu’il est proposé à un nouveau locataire, le principe figure à l’article 3 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 : « Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. » Le bailleur ne peut donc pas repartir du prix le plus élevé observé dans les annonces, même si plusieurs candidats sont prêts à le payer.

Une actualisation par l’indice de référence des loyers reste possible lorsqu’aucune révision n’est intervenue durant les douze mois précédant la signature du nouveau bail. Le calcul repose sur le dernier loyer hors charges, l’IRL de référence et le dernier indice publié à la date du nouveau contrat. Cette possibilité n’autorise pas le cumul de plusieurs années d’indexation oubliées. Elle ne transforme pas non plus une révision limitée en liberté de fixation.

Exemple : le précédent locataire payait 1 200 euros hors charges. Aucune révision n’a été appliquée depuis plus de douze mois. Si le rapport entre le nouvel IRL et l’ancien IRL conduit à une progression de 1 %, le plafond issu de cette seule règle est de 1 212 euros. Une annonce à 1 350 euros ne devient pas régulière parce que ce prix correspondrait au marché du quartier. Le propriétaire doit identifier une exception textuelle distincte ou revenir au montant légalement admissible.

La logique de l’IRL est confirmée par l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel la variation du loyer « ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre ». Le même article prévoit que le bailleur qui n’a pas manifesté sa volonté d’appliquer la révision dans l’année est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée. Cette règle évite un rattrapage rétroactif présenté au nouveau locataire comme une dette d’indexation.

Le nouveau bail doit permettre le contrôle. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment la mention du « montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire », lorsque celui-ci a quitté les lieux depuis moins de dix-huit mois, ainsi que la nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier bail ou son renouvellement. Si le dernier loyer manque, le locataire dispose d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat pour mettre le bailleur en demeure de compléter le bail. Après un refus ou une absence de réponse durant un mois, une saisine judiciaire est possible dans les trois mois suivant la mise en demeure.

La jurisprudence illustre la portée concrète du plafond. Dans un arrêt du 1er juillet 2025, la cour d’appel de Paris a rappelé que « lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » (CA Paris, 1er juillet 2025, RG n° 23/12297). La décision examine ensuite les travaux invoqués et leur montant, ce qui montre qu’une exception ne se présume pas : elle doit être établie par des éléments chiffrés et rattachés au logement concerné.

Un contrôle supplémentaire existe pour les logements classés F ou G. L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 énonce : « lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G […] fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ». Dans cette situation, les exceptions réglementaires liées aux travaux ou au caractère sous-évalué du loyer ne peuvent pas servir à augmenter le prix. Le DPE opposable doit donc être lu avant la publication de l’annonce, et non après la signature.

À Paris et dans les territoires qui appliquent aussi l’encadrement du niveau des loyers, deux plafonds doivent être contrôlés. Le premier compare le nouveau loyer au loyer du précédent locataire. Le second compare le loyer de base au loyer de référence majoré fixé localement. Le montant admissible est celui qui respecte les deux régimes. Une hausse permise par l’IRL peut encore être impossible si elle dépasse le plafond local. À l’inverse, un loyer inférieur au loyer de référence majoré n’est pas automatiquement régulier s’il excède sans justification le dernier loyer.

B. Travaux, loyer sous-évalué et vacance longue : quelles exceptions permettent une hausse ?

Le premier cas de liberté accrue concerne la première mise en location. Le second vise le logement inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois. L’article 2 du décret du 27 juillet 2017 exclut en effet de la section relative aux logements vacants « les logements faisant l’objet d’une première location » et « les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ». Cette exclusion doit être prouvée par l’historique réel du bien. Une vacance de convenance de quelques semaines ou le temps nécessaire à un rafraîchissement ne suffit pas.

Le bailleur doit conserver l’ancien bail, le congé ou l’état des lieux de sortie, les quittances, les consommations, les mandats de gestion et tout document établissant la date de fin d’occupation. En présence d’une vacance proche de dix-huit mois, la date exacte devient décisive. Une annonce ancienne ne prouve ni l’absence d’occupation ni le jour auquel le logement est juridiquement entré dans la catégorie invoquée.

La troisième famille d’exceptions concerne les travaux. L’article 4 du décret n° 2017-1198 distingue plusieurs hypothèses. Lorsque des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec la décence ont été réalisés depuis le bail précédent pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, « la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ». Lorsque des travaux d’amélioration réalisés depuis moins de six mois atteignent au moins une année du dernier loyer, une réévaluation libre est prévue par le décret, sous réserve des autres plafonds applicables.

Le mot « travaux » ne suffit pas. Le remplacement d’un équipement usé à l’identique, les réparations locatives, l’entretien courant ou une peinture destinée à remettre les lieux dans leur état normal ne constituent pas nécessairement des travaux d’amélioration. Le dossier doit montrer la nature de l’intervention, son utilité, son coût TTC, sa date, son paiement et son lien avec les parties privatives ou communes dont bénéficie le logement. Pour des travaux de copropriété, les appels de fonds ne suffisent pas toujours à isoler la part pertinente : les procès-verbaux, factures, clés de répartition et dates de réalisation doivent être réunis.

Un exemple permet de mesurer le plafond. Le dernier loyer était de 1 000 euros par mois, soit 12 000 euros par an. Le bailleur justifie 8 000 euros de travaux d’amélioration admissibles, réalisés depuis la conclusion du précédent bail. Le seuil de la moitié de l’année de loyer, soit 6 000 euros, est franchi. La hausse annuelle liée à cette exception ne peut dépasser 15 % de 8 000 euros, soit 1 200 euros par an ou 100 euros par mois. Le nouveau loyer ne peut pas être porté à 1 200 euros par mois sur la seule base de ces travaux.

La cour d’appel de Rennes a admis une hausse dans une affaire où les travaux et leur montant étaient établis. Elle relève que « le montant annuel du dernier loyer étant de 15 288 euros, les époux [W] étaient fondés à procéder à une augmentation de loyer, conformément à l’article 4 3° précité » (CA Rennes, 17 janvier 2024, RG n° 21/00641). Cette décision ne crée pas une permission générale : elle montre que la qualification juridique dépend des travaux réellement prouvés et du rapport entre leur coût et le dernier loyer annuel.

Une autre exception vise le loyer manifestement sous-évalué. La hausse ne peut alors excéder la moitié de la différence entre, d’une part, un loyer établi à partir de références de voisinage pour des logements comparables et, d’autre part, le dernier loyer révisé dans les limites de l’IRL. Si le dernier loyer révisé atteint 900 euros et si les références fiables établissent un loyer comparable de 1 100 euros, l’écart est de 200 euros. La hausse permise par cette exception est plafonnée à la moitié, soit 100 euros. Le nouveau loyer serait donc limité à 1 000 euros avant contrôle d’un éventuel plafond local.

Les références de voisinage doivent être choisies avec rigueur. Une comparaison utile porte sur des logements proches par leur localisation, leur surface, leur nombre de pièces, leur époque de construction, leur étage, leur état, leur caractère meublé ou non, leurs annexes et leur performance énergétique. Des captures d’annonces non datées indiquent des prix demandés, pas toujours des loyers effectivement pratiqués. Les observatoires locaux, références locatives détaillées, baux comparables et attestations circonstanciées offrent un support plus vérifiable.

La cour d’appel de Lyon a rappelé l’origine annuelle du contrôle en reproduisant le principe suivant : « un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés » (CA Lyon, 15 mars 2023, RG n° 21/08953). Une référence à des prix de marché ne dispense donc jamais de vérifier le décret applicable à la date du contrat.

Enfin, aucune de ces exceptions ne permet d’augmenter le loyer d’un logement F ou G au moment de la relocation. Le régime énergétique ferme la voie réglementaire. Une rénovation peut changer la situation si un nouveau DPE opposable, réalisé après les travaux, classe réellement le logement de A à E avant la signature. Le propriétaire doit alors conserver les diagnostics successifs et les factures. Une simple promesse d’amélioration future ne modifie pas la classe inscrite dans le diagnostic remis au candidat.

II. Comment calculer, prouver et contester l’augmentation du loyer du nouveau locataire ?

A. Quel calcul faire avec l’IRL, le DPE et les factures de travaux ?

Le calcul fiable suit un ordre précis. Il commence par le dernier loyer hors charges effectivement appliqué, et non par le montant charges comprises ni par le prix affiché lors d’une ancienne annonce. Il faut relever la date de départ du précédent locataire, la date du nouveau bail, la date de la dernière révision et l’indice mentionné au contrat. Ensuite seulement viennent l’IRL, l’exception éventuelle et le plafonnement local.

Première étape : vérifier si le logement est reloué dans les dix-huit mois. Si la réponse est positive, le plafond de principe s’applique. Si elle est négative, le dossier doit contenir la preuve d’une vacance supérieure à dix-huit mois. La durée se calcule à partir de l’occupation réelle et des dates contractuelles pertinentes. Une période de travaux n’est pas automatiquement neutralisée.

Deuxième étape : contrôler le DPE. Pour une classe F ou G, le dernier loyer ne peut pas être dépassé lors de la nouvelle location. La règle de l’article 17-1, III, de la loi du 6 juillet 1989 est également explicite : « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G ». Le propriétaire ne doit donc pas appliquer mécaniquement l’IRL à une passoire énergétique.

Troisième étape : si le logement est classé de A à E, vérifier si une révision a été opérée dans les douze mois précédant le nouveau bail. Si aucune révision n’a eu lieu, le dernier loyer peut être actualisé en utilisant la variation de l’IRL et la date de référence prévue par le texte. Le calcul doit être conservé sous une forme compréhensible : ancien loyer, ancien indice, nouvel indice, opération et résultat arrondi.

Exemple complet : un appartement classé D était loué 1 100 euros hors charges. Le dernier indice contractuel est 145,47 et le nouvel indice pertinent est 146,60. L’actualisation donne 1 100 × 146,60 ÷ 145,47, soit environ 1 108,55 euros. Si le logement est à Paris et que le loyer de référence majoré applicable est de 1 090 euros, le bailleur doit retenir 1 090 euros, sauf complément de loyer juridiquement justifié et distinct. Le plafond local est ici inférieur au plafond de relocation.

Quatrième étape : chiffrer l’exception. Pour des travaux atteignant au moins la moitié de la dernière année de loyer, le plafond correspond à 15 % du coût TTC admissible. Il faut éviter trois erreurs fréquentes : prendre le devis au lieu de la facture payée, inclure des dépenses d’entretien qui ne sont pas des améliorations, ou appliquer 15 % au dernier loyer alors que le texte vise le coût réel des travaux.

Cinquième étape : si le loyer est présenté comme manifestement sous-évalué, constituer un tableau de références. Chaque ligne devrait indiquer l’adresse ou le secteur, la date, la surface, le nombre de pièces, les caractéristiques essentielles, le loyer hors charges et la source. La moyenne brute n’est pas suffisante si les biens ne sont pas comparables. Le calcul final doit montrer le dernier loyer révisé, le loyer comparable retenu, leur différence et la moitié de cette différence.

Le bailleur doit ensuite faire apparaître les informations exigées dans le contrat. Le dossier pratique comprend au minimum l’ancien bail, les dernières quittances, la preuve de la date de départ, le DPE opposable, le calcul IRL, les factures et preuves de paiement, les documents de copropriété utiles, les références de voisinage et l’arrêté local des loyers de référence lorsque le territoire est concerné.

Le locataire doit demander ces éléments avant ou immédiatement après la signature si le loyer paraît avoir augmenté. Il peut comparer le nouveau bail avec l’information relative au précédent loyer, vérifier la classe énergétique et consulter les loyers de référence de l’adresse. Il doit séparer le loyer de base, les charges et, le cas échéant, le complément de loyer. Une comparaison effectuée sur le seul total mensuel peut masquer la nature exacte de l’irrégularité.

À Paris et en Île-de-France, la méthode doit aussi tenir compte du territoire exact. Paris applique l’encadrement du niveau des loyers, de même que certains territoires de la métropole du Grand Paris. Une commune peut relever de la zone tendue sans être soumise au même arrêté de loyer de référence qu’une commune voisine. L’adresse, le nombre de pièces, l’époque de construction, le caractère meublé et la date du bail déterminent la valeur locale à utiliser.

Le complément de loyer ne doit pas servir à absorber une hausse interdite entre deux locataires. Il obéit à son propre régime et suppose des caractéristiques de localisation ou de confort particulières par rapport aux logements comparables. Il est exclu dans plusieurs situations tenant à l’état ou aux caractéristiques du logement. Son montant et sa justification doivent être inscrits dans le bail. Un intitulé vague, tel que « emplacement recherché », ne suffit pas à sécuriser le supplément.

Avant la signature, le propriétaire a intérêt à remettre au candidat un tableau de calcul d’une page. Cette transparence réduit le risque de litige et révèle les erreurs avant qu’elles ne produisent des trop-perçus. Le locataire peut, de son côté, conserver l’annonce, le bail, les échanges, le DPE et les quittances. Une page internet peut être modifiée : une capture datée et le fichier reçu ont une meilleure valeur pratique qu’un souvenir du prix affiché.

B. Quelles pièces réunir et quel recours exercer en cas de loyer trop élevé ?

Le premier recours est une demande écrite et chiffrée. Le locataire doit indiquer le montant du loyer précédent, la date du bail, la règle applicable, son propre calcul et la somme dont il demande la restitution. Une contestation qui se limite à affirmer que le loyer est « trop cher » ne vise pas nécessairement l’irrégularité. À l’inverse, une lettre qui identifie le plafond de relocation, le DPE et les pièces manquantes oblige le bailleur à répondre sur des points contrôlables.

Si l’information sur le dernier loyer manque au contrat, le locataire peut utiliser la procédure spécifique de l’article 3 de la loi de 1989 : mise en demeure dans le mois de la prise d’effet, délai d’un mois laissé au bailleur, puis saisine dans les trois mois de la mise en demeure en cas de refus ou de silence. Ces délais courts justifient une lecture du bail dès l’entrée dans les lieux.

Pour un litige tiré du décret annuel d’encadrement de l’évolution, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la commission départementale de conciliation est compétente et que « sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge ». La demande adressée à la commission doit contenir le bail, les quittances, la preuve du loyer antérieur, le DPE, le calcul contesté, les échanges et les justificatifs de travaux communiqués par le propriétaire.

La commission cherche un accord. Elle ne remplace pas le juge et ne délivre pas un titre exécutoire comparable à une décision judiciaire. Un accord écrit peut néanmoins fixer le nouveau loyer, organiser le remboursement du trop-perçu et éviter une procédure. En l’absence d’accord, l’avis et les pièces du dossier permettent de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent.

Le délai général mérite une attention séparée. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » Il existe toutefois des délais spéciaux plus courts selon la contestation. Une analyse fondée uniquement sur le délai de trois ans peut donc conduire à perdre une action particulière.

La cour d’appel de Paris a appliqué cette prescription à une action en diminution du loyer : « il résulte des dispositions de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 […] que l’action de M. [P] est une action en diminution de loyer […] soumise au délai de prescription triennale de l’article 7-1 de la même loi » (CA Paris, 2 mai 2024, RG n° 18/05238). Cette décision rappelle que la qualification de la demande détermine le délai applicable. Elle ne dispense pas de vérifier les règles propres au mécanisme invoqué.

Le locataire peut demander la fixation du loyer au montant légal et la restitution des sommes payées en trop dans la limite du délai applicable. Les quittances et relevés bancaires permettent de calculer le trop-perçu mois par mois. Si le loyer devait être de 1 100 euros mais a été facturé 1 180 euros pendant dix mois, la demande principale porte sur 800 euros, auxquels peuvent s’ajouter les conséquences légalement justifiées. Les charges doivent être isolées du calcul.

Le propriétaire confronté à une contestation doit éviter de reconstruire après coup une justification différente de celle inscrite au bail. S’il invoquait l’IRL lors de la signature puis se prévaut de travaux après la réclamation, la cohérence probatoire du dossier se fragilise. Il doit produire les pièces contemporaines : factures, preuves de paiement, DPE, calcul et références utilisées. Une attestation tardive ou une estimation globale ne remplace pas les documents attendus.

Lorsque des travaux sont invoqués, le débat peut porter sur leur qualification autant que sur leur coût. Le locataire peut vérifier si les factures concernent bien son logement, si elles sont postérieures au précédent bail, si elles ont été réglées et si elles décrivent une amélioration. Le propriétaire peut établir le bénéfice réel pour le logement, notamment pour des travaux de parties communes. Les photographies datées, descriptifs et procès-verbaux complètent la facture sans s’y substituer.

Lorsque le caractère sous-évalué du loyer est invoqué, le locataire peut contester la comparabilité des références. Un logement rénové avec terrasse ne constitue pas nécessairement une référence pour un appartement sans extérieur et classé E. Le secteur géographique doit être cohérent. Le juge apprécie les éléments produits, leur date et leur précision ; il ne suffit pas d’aligner plusieurs annonces issues du même portail.

Dans un dossier parisien ou francilien, le locataire doit joindre la simulation officielle ou l’arrêté préfectoral correspondant à la date du bail, sans oublier les caractéristiques déclarées. Le propriétaire doit vérifier que le loyer de base n’excède pas le loyer de référence majoré et que tout complément est séparément motivé. L’encadrement du niveau et l’encadrement de l’évolution sont deux moyens distincts qui peuvent conduire au même résultat : une diminution du loyer et une restitution.

Une démarche amiable peut proposer trois solutions : correction immédiate pour l’avenir, remboursement en une fois ou compensation écrite sur les prochaines échéances. Une compensation unilatérale du locataire présente un risque, car le loyer reste une obligation contractuelle tant qu’aucun accord ou jugement n’a fixé la créance. Toute retenue doit être encadrée par un écrit accepté ou une décision.

Pour le bailleur, la prévention passe par un audit avant l’annonce. Le gestionnaire ou l’avocat vérifie alors le zonage, le dernier bail, l’IRL, le DPE, les travaux, les références et le plafond local. Pour le locataire, l’audit intervient idéalement avant la signature ou dans le premier mois. Plus la vérification est tardive, plus certaines procédures courtes deviennent difficiles, même si une action contractuelle reste envisageable.

Le dossier à présenter doit finalement répondre à cinq questions simples : quel était le dernier loyer hors charges ; quel texte s’appliquait le jour de la signature ; le logement était-il classé F ou G ; quelle exception précise justifiait la hausse ; quelles pièces existaient à cette date ? Si une réponse dépend d’une supposition, la fixation du loyer doit être revue avant toute mise en demeure ou saisine.

Conclusion

À compter du 1er août 2026, le décret du 20 juillet 2026 maintient pour un an l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue. Lorsqu’un logement est reloué moins de dix-huit mois après le départ du précédent occupant, le dernier loyer demeure la référence. Une actualisation limitée par l’IRL peut être possible ; une hausse liée à des travaux, à un loyer manifestement sous-évalué ou à une vacance longue exige des conditions et des preuves précises. Pour un logement F ou G, la hausse à la relocation est bloquée.

À Paris et dans les territoires franciliens soumis à l’encadrement du niveau des loyers, le calcul doit aussi respecter le loyer de référence majoré. Le propriétaire doit sécuriser le montant avant l’annonce et joindre au bail les informations nécessaires. Le locataire doit contrôler le bail dès sa prise d’effet, demander les justificatifs et agir dans les délais propres à chaque recours. Un calcul documenté permet souvent de résoudre le différend avant le juge ; un dossier incomplet expose à une diminution du loyer et au remboursement du trop-perçu.

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