L’usage des emplacements de stationnement en copropriété : interprétation du règlement et charge de la preuve du trouble anormal de voisinage dans la jurisprudence de la troisième chambre civile
Le stationnement des véhicules constitue l’un des contentieux les plus récurrents de la copropriété. Derrière son apparente banalité, il mobilise des principes fondamentaux du droit des biens : l’interprétation du règlement de copropriété, la frontière entre usage privatif et appropriation des parties communes, et la caractérisation du trouble anormal de voisinage. Un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulon le 1er juin 2026, relatif au stationnement d’un camping-car dans une copropriété pavillonnaire, offre une illustration remarquable de la méthode d’analyse applicable à ces litiges. Cette décision, confrontée à la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, permet de dégager les lignes de force qui gouvernent le contentieux du stationnement en copropriété.
I. L’interprétation du règlement de copropriété par le juge : entre liberté d’usage et protection des droits des copropriétaires
A. La méthode finaliste d’interprétation des clauses restrictives
Le règlement de copropriété constitue la loi des parties. Il s’impose à tous les copropriétaires et à tous les occupants de l’immeuble. L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Ce texte, qui consacre le principe de liberté d’usage des parties privatives, doit être articulé avec les restrictions que le règlement de copropriété peut légitimement apporter à cette liberté.
Le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 1er juin 2026 (RG n° 24/02823) illustre la méthode d’interprétation que le juge doit mettre en œuvre lorsqu’une clause du règlement est invoquée pour restreindre l’usage d’un emplacement de stationnement. Dans cette espèce, un copropriétaire réclamait l’interdiction du stationnement d’un camping-car sur l’emplacement privatif de ses voisins, au motif que le règlement de copropriété, établi le 22 septembre 1976, n’autorisait la circulation que des « voitures de tourisme » et des « voitures de livraison ».
Le tribunal a écarté cet argument en procédant à une analyse rigoureuse des termes du règlement. En l’absence de définition de la notion de « voiture de tourisme » dans le règlement lui-même, le juge a considéré qu’il convenait de rechercher l’intention des rédacteurs en se fondant sur l’opposition entre deux catégories de véhicules : le transport de personnes d’une part, le transport de marchandises d’autre part. Or, le camping-car, qui a pour objet le transport de personnes, relève de la première catégorie. Le tribunal a expressément écarté le renvoi aux classifications administratives figurant sur les certificats d’immatriculation, en relevant que ces certificats ne mentionnent nullement les « voitures de livraison », ce qui démontre que le règlement de 1976 n’entendait pas s’y référer. Par ailleurs, le règlement ne prévoyait aucune restriction en termes de dimensions des véhicules, la seule limite applicable étant celle d’une charge utile de quatre tonnes par camion, stipulée dans une servitude de passage.
Cette méthode d’interprétation finaliste, qui privilégie l’objet de la clause sur une qualification administrative extérieure au règlement, s’inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation. Celle-ci considère que les clauses restrictives du règlement de copropriété doivent être interprétées strictement, en ce qu’elles apportent des limitations au droit de propriété consacré par l’article 544 du code civil, aux termes duquel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du code civil). Dès lors, en l’absence de clause expresse et non équivoque interdisant le stationnement de camping-cars ou fixant des limites de gabarit, le copropriétaire conserve la liberté d’user de son emplacement privatif comme il l’entend, sous la seule réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Le raisonnement suivi par le tribunal de Toulon mérite d’être rapproché de la méthode d’interprétation des conventions consacrée par les articles 1188 et 1190 du code civil. Aux termes de l’article 1188, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral des termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. En transposant ce principe à l’interprétation du règlement de copropriété, le juge doit rechercher ce que les rédacteurs de 1976 entendaient par « voitures de tourisme » à une époque où ni les camping-cars modernes ni les classifications administratives contemporaines n’existaient sous leur forme actuelle. L’interprétation téléologique qui en résulte conduit à privilégier la destination du véhicule, à savoir le transport de personnes, sur une qualification réglementaire qui n’était pas dans le champ de vision des rédacteurs.
Cette exigence de clarté du règlement de copropriété s’impose avec une force particulière dans le contentieux du stationnement, où l’enjeu pratique pour les copropriétaires est considérable. Le stationnement est en effet un accessoire indispensable du logement, dont la privation ou la restriction excessive peut affecter la valeur du lot et les conditions de jouissance de l’immeuble. Le juge ne saurait dès lors déduire une interdiction de ce que le règlement ne prévoit pas explicitement. Une telle méthode, qui reviendrait à ajouter au règlement des restrictions qu’il ne comporte pas, méconnaîtrait le principe de liberté qui gouverne l’usage des parties privatives. Comme l’a jugé le tribunal de Toulon, c’est sans fondement que le demandeur entendait faire référence aux catégories de véhicules figurant sur les certificats d’immatriculation, alors même que ce renvoi n’apparaît pas en cohérence avec la mention de « voitures de livraison » à laquelle les certificats d’immatriculation ne font nullement référence.
B. L’absence de restriction expresse comme obstacle à la sanction
La décision du tribunal de Toulon met en évidence un second principe essentiel : l’absence de violation du règlement ne peut être suppléée par l’invocation d’un prétendu usage ou d’une interprétation extensive de ses clauses. Le demandeur soutenait que les véhicules devaient être stationnés « en perpendiculaire » et que le camping-car, du fait de ses dimensions, empiétait sur les parties communes ou obstruait la vue depuis son lot. Le tribunal a écarté ces arguments en constatant que les plans de la copropriété matérialisent un emplacement de stationnement sans imposer un sens de stationnement particulier, et que le procès-verbal de constat dressé le 29 mars 2023 par commissaire de justice ne caractérise nullement un empiètement sur parties communes.
Cette solution doit être rapprochée de la jurisprudence de la troisième chambre civile relative à l’appropriation des parties communes. Dans un arrêt du 7 septembre 2022, la Cour de cassation a jugé que « la demande de démolition d’une construction édifiée sur une partie commune, fut-elle réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire, est une action réelle qui se prescrit par trente ans » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-13.014). Cette qualification d’action réelle, par opposition à l’action personnelle soumise à la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, repose sur la distinction entre la simple atteinte aux droits d’un copropriétaire et l’atteinte au droit de propriété lui-même. L’usage d’un emplacement de stationnement conforme au règlement, même s’il déplaît au voisinage, ne saurait être assimilé à un acte d’appropriation.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé dans un arrêt du 9 juillet 2026 que la jouissance privative d’une partie commune ne confère pas au copropriétaire qui en bénéficie le droit d’y édifier des constructions sans autorisation de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-12.875). En l’espèce, le propriétaire d’un lot avait édifié des constructions sur une partie commune dont il avait la jouissance privative, ce qui caractérisait un dépassement de son droit d’usage. Cette décision illustre la frontière qui sépare l’usage d’un emplacement de stationnement, fût-il source de désagrément pour le voisinage, de l’appropriation d’une partie commune constitutive d’un abus de jouissance. Le simple stationnement d’un véhicule, même encombrant, sur un emplacement privatif ne saurait franchir cette frontière.
L’enseignement pratique de ces décisions pour les rédacteurs de règlements de copropriété est clair. Un règlement qui se contente de mentionner des catégories génériques de véhicules sans les définir, ou qui ne prévoit aucune restriction de gabarit, sera interprété de manière favorable à la liberté d’usage des copropriétaires. Pour interdire efficacement le stationnement de certains types de véhicules, qu’il s’agisse de camping-cars, de fourgons aménagés ou de véhicules utilitaires, il est impératif d’insérer des clauses explicites et dénuées d’ambiguïté dans le règlement de copropriété, en précisant les dimensions maximales autorisées, le gabarit ou la liste limitative des véhicules admis. Cette exigence de précision rédactionnelle vaut également pour les syndics, qui ne sauraient mettre en demeure un copropriétaire pour un stationnement prétendument irrégulier en l’absence de clause claire et non équivoque fondant cette interdiction, sous peine d’engager une procédure infructueuse dont les frais pourraient être mis à la charge de la copropriété.
La question de la qualification des voies de circulation dans la copropriété mérite également l’attention. Le règlement de l’ensemble immobilier de Toulon, rédigé en 1976, distinguait les voies et allées de desserte affectées « à la circulation des piétons et des véhicules » puis précisait que ces voies pouvaient être utilisées « par les voitures de tourisme appartenant aux occupants du groupe d’habitations et par les voitures de livraison ». Le tribunal a relevé que la précision apportée par ce second alinéa, par rapport au premier qui visait les piétons et les véhicules sans distinction, tendait manifestement à s’attacher à l’identité des conducteurs et aux raisons qui les amèneraient à utiliser les voies de circulation à l’intérieur de la copropriété, et moins au véhicule en lui-même. Ainsi a-t-il été fait le choix d’un accès non limité aux seuls occupants de l’immeuble, mais également aux tiers venant livrer de la marchandise au sein de la copropriété. Cette analyse contextuelle du règlement illustre la manière dont le juge reconstitue l’économie générale des clauses pour en dégager le sens, sans s’arrêter à une lecture littérale qui pourrait conduire à des résultats contraires à l’intention des rédacteurs.
II. Le trouble anormal de voisinage dans le contentieux du stationnement : une preuve rigoureusement encadrée
A. La charge de la preuve et l’exigence d’éléments objectifs
À défaut de violation du règlement de copropriété, le demandeur peut tenter de fonder son action sur la théorie des troubles anormaux de voisinage. Ce mécanisme, consacré par l’article 1253 du code civil issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, permet à la victime d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage d’obtenir réparation sans avoir à démontrer une faute du propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble. Comme le rappelle le tribunal de Toulon, « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » (TJ Toulon, 1er juin 2026, RG n° 24/02823). Toutefois, la preuve du caractère anormal du trouble incombe entièrement au demandeur.
Le jugement du tribunal de Toulon constitue une leçon de méthode probatoire. Le demandeur se plaignait de ce que le camping-car obstruait la vue depuis son pavillon et générait une gêne esthétique. Le tribunal a écarté ces griefs en relevant plusieurs carences probantes décisives. En premier lieu, le commissaire de justice qui avait procédé au constat le 29 mars 2023 n’avait effectué aucune mesure permettant de quantifier le dépassement du véhicule par rapport à la hauteur de la clôture du lot du demandeur. En deuxième lieu, les photographies versées aux débats, réalisées avec ou sans zoom, témoignaient de la relativité de l’atteinte à la vue en fonction de l’angle adopté. En troisième lieu, aucune pièce ne permettait d’évaluer l’écart entre le camping-car et d’autres véhicules d’un tonnage similaire, tels qu’un véhicule 4×4 ou un van, aux fins d’apprécier l’anormalité spécifiquement liée au camping-car.
Cette exigence de preuve objective et mesurable est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation. Dans plusieurs arrêts rendus le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a rappelé que le point de départ de la prescription de l’action en trouble anormal de voisinage est « le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation à la victime » (Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 24-19.569 ; Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 24-19.565). Cette précision, qui distingue la date de survenance objective du trouble de la date de sa perception subjective par la victime, souligne que le trouble anormal de voisinage est un fait objectif dont l’existence doit être établie par des éléments extrinsèques et non par la seule perception du plaignant. Or, dans l’affaire de Toulon, le demandeur n’avait pas démontré que des travaux réalisés dans le lot voisin auraient modifié la déclivité du terrain et aggravé l’impact visuel du stationnement litigieux.
Dans l’arrêt du 7 septembre 2022 précité, la Cour de cassation avait déjà affirmé que la demande de démolition d’une construction édifiée sur une partie commune, fût-elle réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire, constitue une action réelle soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil. Ce délai étendu s’explique par la nature de l’atteinte portée au droit de propriété, qui justifie une protection renforcée par rapport à la simple action personnelle entre copropriétaires. L’action en trouble anormal de voisinage, fondée sur l’article 1253 du code civil, obéit quant à elle à un régime probatoire autonome : la responsabilité de plein droit du propriétaire dispense la victime de prouver une faute, mais ne la dispense pas de prouver l’anormalité du trouble.
B. L’environnement comme critère d’appréciation in concreto du trouble
L’appréciation du caractère anormal du trouble s’effectue in concreto, en fonction des circonstances de temps et de lieu, de la nature de l’environnement et de la situation des propriétés. Le tribunal de Toulon a fait une application rigoureuse de ce principe en prenant en considération plusieurs éléments tenant à l’environnement de la copropriété. Il a d’abord relevé que le demandeur n’ignorait pas, au moment de son acquisition, la configuration de l’ensemble immobilier et notamment l’orientation de certaines pièces de son pavillon en direction d’un emplacement dédié au stationnement. La vue sur un véhicule, du fait de l’implantation des lots, n’est donc pas anormale dans un tel contexte.
Le tribunal a ensuite procédé à une analyse précise de l’environnement visuel du demandeur. Il a constaté que, même en l’absence de camping-car, la vue depuis le lot n° 30 comprenait déjà des façades, des toitures, des conduits de cheminée, des paraboles et des murs de clôture de plusieurs pavillons, la végétation environnante n’apparaissant qu’en arrière-plan lointain. Cette description méticuleuse du cadre de vie permet au juge de conclure que la présence d’un véhicule supplémentaire, fût-il plus imposant qu’une berline classique, ne modifie pas substantiellement l’environnement visuel du demandeur. La gêne esthétique invoquée n’est pas démontrée dans des proportions anormales pour s’inscrire dans le cadre d’un environnement pavillonnaire classique.
Cette approche contextuelle est d’autant plus justifiée que le trouble anormal de voisinage ne se confond pas avec la simple contrariété subjective. Le juge ne saurait ériger en anormalité ce qui relève d’une sensibilité personnelle ou d’une préférence esthétique individuelle. Le standard de l’inconvénient normal du voisinage renvoie à une appréciation objective, mesurée à l’aune de ce qu’un voisin moyen, placé dans le même environnement, pourrait raisonnablement accepter. Dans une copropriété pavillonnaire où chaque lot dispose d’un emplacement de stationnement, la présence visible d’un véhicule, même de dimensions supérieures à la moyenne, ne constitue pas en elle-même un trouble anormal. Il en irait différemment si le véhicule générait des nuisances sonores, olfactives ou lumineuses d’une intensité excédant les inconvénients ordinaires du voisinage, ou s’il obstruait de manière significative et continue la vue ou l’ensoleillement du fonds voisin.
La solution retenue par le tribunal de Toulon s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence qui refuse d’ériger en trouble anormal les simples désagréments inhérents à la vie en copropriété. Le juge doit se garder de transformer le contentieux du stationnement en un instrument de régulation des préférences individuelles. L’office du juge n’est pas de substituer son appréciation esthétique à celle des copropriétaires, mais de vérifier que le trouble allégué excède, par son intensité, sa durée ou sa répétition, les inconvénients que chacun doit accepter dans le cadre de rapports de voisinage normaux. En l’absence de démonstration d’un tel dépassement, la demande doit être rejetée, le demandeur assumant la charge des dépens et des frais irrépétibles exposés par la partie adverse.
Cette méthode d’appréciation contextualisée du trouble anormal trouve un écho dans la jurisprudence de la Cour de cassation sur les troubles de voisinage liés aux végétaux. Dans un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile a rappelé que le propriétaire d’un fonds sur lequel s’étendent les branches d’un arbre implanté sur le fonds voisin peut contraindre celui-ci à les couper, mais que cette faculté ne dispense pas le demandeur d’établir le caractère anormal du trouble subi (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-12.527). La solution est transposable au contentieux du stationnement : si l’article 673 du code civil confère au propriétaire le droit d’exiger l’élagage des branches qui avancent sur son fonds, le trouble anormal de voisinage exige, quant à lui, la démonstration d’une gêne excédant les inconvénients normaux du voisinage, appréciée en fonction de l’environnement concret des fonds concernés.
Le jugement du tribunal de Toulon rappelle également que la connaissance préalable de la configuration des lieux par l’acquéreur constitue un élément pertinent dans l’appréciation du trouble. Le demandeur savait, en achetant son lot, que son pavillon donnait sur un emplacement de stationnement. Il ne peut dès lors soutenir que la présence d’un véhicule sur cet emplacement constitue une surprise ou une aggravation imprévisible de sa situation. Cette solution est cohérente avec la théorie de la pré-occupation, selon laquelle l’antériorité de l’activité potentiellement troublante par rapport à l’installation du plaignant peut être prise en compte dans l’appréciation du caractère anormal du trouble. Le propriétaire qui acquiert un bien en connaissance de cause ne saurait imposer à ses voisins une restriction de leurs droits qu’il aurait dû anticiper.
En définitive, le jugement du 1er juin 2026 illustre ce que l’on pourrait qualifier de standard probatoire du trouble anormal de voisinage en matière de stationnement. Le demandeur doit produire des mesures objectives, des comparatifs pertinents et des éléments permettant d’isoler la gêne spécifiquement causée par le véhicule litigieux, par rapport aux inconvénients inhérents à l’environnement considéré. À défaut, l’action est vouée au rejet, comme en témoigne la condamnation du demandeur aux dépens et au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans l’affaire de Toulon.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, éclairée par la décision du tribunal judiciaire de Toulon du 1er juin 2026, apporte un éclairage utile sur les règles qui gouvernent le contentieux du stationnement en copropriété. Deux enseignements majeurs s’en dégagent. D’une part, le règlement de copropriété doit être interprété selon une méthode finaliste qui privilégie l’objet de la clause sur les classifications administratives extérieures au règlement ; en l’absence de restriction expresse et non équivoque, le copropriétaire conserve la liberté d’user de son emplacement de stationnement privatif. D’autre part, la preuve du trouble anormal de voisinage incombe au demandeur et doit reposer sur des éléments objectifs, mesurables et contextualisés ; la simple gêne esthétique ou la contrariété subjective ne suffisent pas à caractériser un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Les praticiens du droit immobilier, qu’ils assistent les copropriétaires, les syndics ou les rédacteurs de règlements de copropriété, trouveront dans ces décisions des outils d’analyse précieux pour anticiper l’issue des contentieux en cours et conseiller utilement leurs clients.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.