Taxe sur les logements vacants à Paris en 2027 : exonération, preuves et contestation
Le Conseil de Paris a adopté, le 18 juillet 2026, l’application des taux maximaux de la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation. À compter des impositions établies au titre de 2027, un logement parisien vacant depuis au moins un an pourra être taxé à 30 % de sa valeur locative la première année d’imposition, puis à 60 % à partir de la deuxième. La Ville estime qu’environ 20 000 logements pourraient être remis sur le marché. Pour un propriétaire, l’enjeu immédiat n’est pourtant pas de choisir entre payer et louer dans l’urgence.
La taxe ne vise pas toute absence d’occupation. Un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs pendant la période de référence sort du champ de l’impôt. Il en va de même lorsque la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. Travaux indispensables, vente ou location au prix du marché sans preneur, succession bloquée, obstacle juridique ou impossibilité technique peuvent donc justifier une exonération. Encore faut-il constituer les preuves au bon moment. Les décisions récentes montrent qu’un devis global, une annonce isolée ou une affirmation non datée ne suffisent pas. Le dossier doit établir l’état du logement au 1er janvier, le coût des seuls travaux nécessaires à son habitabilité et les démarches réellement accomplies pour mettre fin à la vacance.
I. Taxe logement vacant Paris 2027 : qui paiera 30 % puis 60 % ?
A. Quel logement est considéré comme vacant à Paris en 2027 ?
Le vote parisien s’inscrit dans une réforme nationale déjà promulguée. L’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 abroge, à compter de 2027, l’ancienne taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants. Il crée une taxe unique, codifiée au nouvel article 1406 bis du Code général des impôts.
Jusqu’aux impositions de 2026, l’article 232 du Code général des impôts reste le texte de référence. Il dispose notamment : « La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition » et ajoute : « La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. » Son taux est de 17 % la première année d’imposition et de 34 % à compter de la deuxième.
À partir de 2027, le nouvel article 1406 bis reprend ces critères pour les communes où l’offre de logements est insuffisante au regard de la demande. Son texte prévoit : « La taxe sur la vacance des locaux d’habitation est due pour les logements vacants au 1er janvier de l’année d’imposition depuis au moins […] une année lorsque le logement est situé dans une commune qui présente un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant. » Paris relève de cette catégorie.
Le redevable est la personne qui dispose du bien depuis le début de la période de vacance : propriétaire, usufruitier, preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou emphytéote. Une indivision ne neutralise donc pas l’impôt. Les indivisaires doivent déterminer qui figure sur l’avis, vérifier la période retenue et réunir ensemble les justificatifs. Une société civile immobilière peut également être concernée lorsque le logement entre dans le champ de la taxe.
La notion de logement suppose un local à usage d’habitation. Une cave, un garage indépendant ou un local exclusivement commercial ne devient pas taxable comme logement vacant du seul fait de son inoccupation. La qualification réelle du local doit être rapprochée de ses caractéristiques, de son affectation et des données déclarées dans le service « Gérer mes biens immobiliers ». Une erreur de déclaration d’occupation peut provoquer un avis qui ne correspond pas à la situation matérielle.
La date décisive est le 1er janvier de l’année d’imposition. Une remise en location au printemps 2027 n’effacera pas nécessairement une vacance caractérisée au 1er janvier. Elle pourra toutefois démontrer les démarches entreprises et éviter que la situation se prolonge. À l’inverse, un logement vide pendant plusieurs mois n’est pas automatiquement taxable si la période légale n’est pas atteinte au 1er janvier.
Le législateur a maintenu une règle d’occupation protectrice. Le nouvel article 1406 bis exclut « les logements dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence ». L’occupation doit être réelle, continue et démontrable. Un hébergement ponctuel, quelques consommations d’eau ou d’électricité, ou une présence fragmentée ne répondent pas nécessairement à cette condition.
Les pièces utiles sont le bail, les quittances, l’attestation d’assurance habitation, les factures d’énergie détaillées, l’abonnement internet, l’état des lieux, les justificatifs de domicile de l’occupant et, si nécessaire, les échanges avec le syndic. Ces documents doivent couvrir la période de quatre-vingt-dix jours consécutifs. Leur cohérence importe davantage que leur nombre. Une facture annuelle sans relevé de consommation ne prouve pas, à elle seule, une occupation continue.
La réforme précise que les périodes de vacance antérieures au 1er janvier 2027 seront prises en compte. L’article 108 de la loi de finances énonce : « Pour les impositions établies au titre de 2027, il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027. » Un propriétaire dont le logement est vide en 2026 ne bénéficiera donc pas d’un nouveau délai à compter de l’entrée en vigueur du texte.
Cette continuité impose un audit dès maintenant. Il faut identifier la date de départ du dernier occupant, conserver l’état des lieux de sortie, dater les travaux, archiver les mandats de vente ou de location et corriger les données fiscales inexactes. Attendre l’avis de 2027 expose à rechercher, plusieurs mois plus tard, des preuves que les entreprises, agences ou occupants ne pourront plus fournir.
B. Comment calculer la nouvelle taxe sur les logements vacants à Paris ?
L’assiette n’est ni le prix d’achat du logement, ni sa valeur vénale, ni le loyer que le propriétaire espérait percevoir. Le nouvel article 1406 bis prévoit : « L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409 du présent code. » Cette valeur locative cadastrale sert déjà au calcul des impôts locaux. Le taux est appliqué à cette base, à laquelle peuvent s’ajouter des frais de gestion selon les règles de recouvrement.
La loi fixe un taux national de 17 % la première année d’imposition et de 34 % à compter de la deuxième. Elle autorise toutefois une commune située en zone tendue à porter ces taux jusqu’à 30 % et 60 %. Paris a activé ces plafonds par la délibération adoptée en juillet 2026. La présentation officielle de la Ville de Paris donne l’exemple d’un appartement vide de 30 m² dans le 17e arrondissement : une taxe antérieure estimée à 790 euros passerait à environ 1 400 euros en 2027, puis à 2 800 euros à partir de 2028.
Cet exemple ne permet pas de calculer un avis individuel. Deux appartements de même surface peuvent avoir des valeurs locatives différentes en raison de leur catégorie cadastrale, de leur situation, de leurs éléments de confort et de leur consistance. Le propriétaire doit donc partir de la base figurant sur son avis ou demander la fiche d’évaluation du local au service des impôts fonciers.
Le passage au taux de 60 % dépend du nombre d’années d’imposition, non d’une simple ancienneté abstraite du logement. La réforme tient cependant compte de la vacance antérieure à 2027. Il faudra vérifier, sur le premier avis, la qualification retenue par l’administration et le rang d’imposition appliqué. Une erreur sur la date de début de vacance peut doubler le taux.
Le nouveau régime ne doit pas être confondu avec la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Une résidence secondaire est à la disposition de son propriétaire et peut être meublée, même si elle n’est occupée que quelques semaines. Un logement vacant est, au contraire, inoccupé selon les critères fiscaux. Une même situation ne doit pas conduire à une double imposition incohérente. L’ameublement, l’usage réel, les consommations et les déclarations d’occupation servent à distinguer les deux régimes.
La taxe ne doit pas davantage être confondue avec la taxe foncière, qui reste due par le propriétaire selon ses propres règles. Une vacance peut, dans certains cas professionnels ou commerciaux, ouvrir un autre mécanisme de dégrèvement de taxe foncière, mais cette question ne se confond pas avec l’exonération de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Une demande doit identifier l’impôt contesté, l’année, le numéro de l’avis et le montant précis.
À Paris, le débat public porte sur le rendement de la mesure et son effet sur l’offre locative. Pour le contribuable, la question est plus concrète : le logement était-il habitable, disponible et volontairement laissé vide au 1er janvier ? La réponse se construit à partir de faits datés. Une intention future de louer, une rénovation envisagée ou un désaccord familial non documenté ne modifie pas l’assiette.
Un calcul prévisionnel utile comporte quatre étapes. Il faut relever la valeur locative, déterminer la première année pendant laquelle toutes les conditions d’imposition sont réunies, appliquer le taux correspondant et vérifier les exclusions. Le propriétaire doit conserver ce calcul avec les justificatifs. Si l’avis fiscal retient une autre période ou une autre base, la divergence sera immédiatement identifiable.
La nouvelle taxe sera locale et son produit reviendra aux collectivités qui l’appliquent. Cela ne change pas l’interlocuteur du contribuable : la réclamation se dépose auprès de l’administration fiscale. Le service des impôts instruira la demande, même si le dégrèvement est financièrement supporté par la commune selon le nouvel article 1406 bis.
II. Exonération taxe logement vacant : quelles preuves fournir et comment contester ?
A. Quels travaux, démarches de location ou obstacles rendent la vacance involontaire ?
La loi exclut les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. Cette formule ne crée pas une exonération automatique pour tout événement subi. Le propriétaire doit établir un obstacle suffisamment contraignant et démontrer les démarches adaptées qu’il a accomplies pour prévenir la vacance ou y mettre fin.
La jurisprudence distingue d’abord le logement inhabitable du logement simplement vétuste ou en cours d’embellissement. Dans sa décision du 15 juillet 2025, le Conseil d’État a précisé la méthode de preuve : « Il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention du contribuable à produire les éléments qu’il est seul en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à lui-même, tels que des devis portant sur les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable, d’apprécier si un logement doit être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou si les circonstances que son détenteur invoque y font obstacle » (CE, 15 juillet 2025, n° 499230).
Cette décision concernait une propriété dont les installations d’eau, d’électricité et les équipements sanitaires n’étaient pas terminés. Le contribuable avait produit un budget global de rénovation de plus de 23 millions d’euros. Le Conseil d’État a validé le rejet de l’exonération, car ce document ne séparait pas les travaux indispensables à l’habitabilité des travaux destinés à conférer au bien un caractère luxueux. Le montant élevé du chantier ne dispensait pas de chiffrer les postes nécessaires pour rendre le logement normalement habitable.
Un dossier de travaux doit donc isoler l’électricité, l’eau courante, les sanitaires, le chauffage, la sécurité, la stabilité et les éléments indispensables à l’usage d’habitation. Les prestations décoratives, la redistribution de confort, les équipements haut de gamme ou la transformation du bien en plusieurs lots doivent apparaître séparément. Les devis doivent être datés et contemporains de l’année d’imposition.
La Cour administrative d’appel de Paris a appliqué cette exigence à une maison située à Saint-Maur-des-Fossés. Elle a jugé qu’un devis non daté de 391 570 euros, relatif à une transformation globale en deux lots, « comprend d’importants travaux excédant la seule réfection nécessitée par la restauration de conditions normales d’habitation » (CAA Paris, 2 avril 2025, n° 23PA04089). L’exonération a été refusée.
À l’inverse, la Cour administrative d’appel de Nantes a admis l’exonération d’un logement dépourvu de sanitaires. Les devis chiffraient les travaux sanitaires et électriques à 13 400 euros pour une valeur vénale comprise entre 30 000 et 35 000 euros. La Cour a relevé : « Il était donc nécessaire au 1er janvier de l’année 2019 de réaliser des travaux importants dans le logement […] pour le rendre habitable » (CAA Nantes, 24 décembre 2024, n° 24NT01840). Le rapport entre les travaux nécessaires et la valeur du bien atteignait 38 % à 44 %.
La doctrine administrative retient à titre pratique un seuil de 25 % de la valeur vénale. Ce seuil ne doit pas être invoqué sans preuve des deux termes du calcul. Dans une affaire parisienne, le contribuable produisait deux devis, mais aucun élément établissant la valeur vénale du logement au 1er janvier. La Cour a rappelé : « Le caractère contraignant de la vacance s’apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin » (CAA Paris, 30 janvier 2025, n° 23PA03221).
Une estimation immobilière contemporaine, établie par un professionnel et fondée sur des comparables, doit accompagner les devis. Il est prudent de produire également un constat de commissaire de justice, des photographies datées, les diagnostics, les rapports d’architecte, les factures et le calendrier du chantier. Si la copropriété bloque une intervention, les convocations, procès-verbaux d’assemblée générale, demandes d’inscription à l’ordre du jour et attestations techniques doivent montrer que le propriétaire ne pouvait agir seul.
La Cour administrative d’appel de Nancy a admis l’exonération pour un appartement sans électricité, chauffage, sanitaires ni raccordement à l’eau, dont les murs étaient fissurés et les vitres cassées. Elle a retenu que le constat établi après l’année d’imposition restait probant, car les désordres lui préexistaient nécessairement, et que les travaux étaient estimés à environ 133 000 euros. Elle a conclu : « La requérante justifie que, pour l’année 2016, la vacance de cet appartement était indépendante de sa volonté » (CAA Nancy, 3 février 2022, n° 20NC00463).
La même décision refuse toutefois l’exonération pour un second appartement, faute de preuve individualisée. Un constat concernant un lot ne prouve pas l’inhabitabilité d’un autre lot. Dans un immeuble comportant plusieurs logements, chaque local doit disposer de son propre dossier : état, travaux, valeur, occupation et démarches.
La mise en vente ou en location sans preneur peut également caractériser une vacance indépendante. Elle suppose un prix conforme au marché et des diligences continues. Mandat d’agence, annonces datées, historique des modifications de prix, comptes rendus de visites, candidatures refusées pour des motifs objectifs et échanges avec les professionnels permettent de démontrer la réalité de la commercialisation.
Une mise en vente à un prix durablement supérieur au marché ne suffit pas. Dans une affaire relative à un immeuble du 16e arrondissement, la Cour administrative d’appel de Paris a observé que la société n’avait ni multiplié les agences ni abaissé son prix malgré l’absence d’offre sérieuse. Elle a jugé que les attestations produites « n’établissent pas […] que cet immeuble ne pouvait trouver preneur mais que, compte tenu des éléments précités susceptibles d’avoir une incidence sur sa valeur vénale, il n’a pas été mis en vente au prix du marché » (CAA Paris, 29 mai 2019, n° 17PA03481).
Une succession ou une indivision conflictuelle peut constituer un obstacle, mais son existence ne dispense pas d’agir. Il faut produire les actes notariés, échanges entre héritiers, mises en demeure, procès-verbaux de difficulté, demandes judiciaires et preuves des tentatives de vente ou de location. Le dossier doit expliquer pourquoi l’obstacle empêchait juridiquement ou matériellement l’occupation au 1er janvier. Un simple désaccord verbal entre indivisaires sera difficile à vérifier.
La situation financière du propriétaire n’est pas, isolément, une cause d’exonération. Elle peut toutefois éclairer l’impossibilité de financer des travaux indispensables lorsque leur coût est établi et proportionné à la valeur du bien. Relevés de refus de prêt, revenus, charges et recherches d’aides complètent alors le dossier. Ils ne remplacent jamais la description technique des travaux nécessaires.
B. Comment contester la taxe logement vacant et demander un sursis de paiement ?
La première démarche consiste à contrôler l’avis ligne par ligne. Il faut vérifier l’adresse, l’identifiant du local, l’année, la période de vacance, le taux, la valeur locative, l’identité du redevable et l’absence de double imposition avec une taxe d’habitation sur une résidence secondaire. Une copie de la déclaration d’occupation disponible dans « Gérer mes biens immobiliers » doit être conservée.
La réclamation peut être déposée depuis la messagerie sécurisée de l’espace fiscal. Le chemin indiqué par l’administration est : « Écrire », puis « Réclamation/Contestation », puis « Réclamation sur la taxe sur les logements vacants ». Elle peut aussi être adressée au service des impôts des particuliers par courrier. L’administration fiscale recommande de joindre les pièces démontrant l’occupation, les travaux ou la cause de la vacance.
Une réclamation utile ne se limite pas à demander une exonération. Elle identifie la disposition applicable, décrit la chronologie et rattache chaque pièce à un fait précis. Le contribuable doit indiquer, selon le cas, que le logement a été occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs, qu’il n’était pas habitable, qu’il a été proposé au prix du marché sans preneur ou qu’un obstacle extérieur empêchait d’en disposer.
Pour une occupation contestée, le dossier peut comprendre le bail, les quittances, les factures détaillées, l’assurance et l’état des lieux. Pour des travaux, il faut joindre le constat, les devis poste par poste, la valeur vénale au 1er janvier, les photographies et les échanges avec les entreprises. Pour une commercialisation infructueuse, les mandats, annonces, statistiques de visites, baisses de prix et attestations d’agence sont attendus. Pour une succession, les actes et démarches contentieuses doivent être datés.
Le contribuable doit respecter le délai de réclamation applicable aux impôts locaux. La date exacte dépend de l’année de mise en recouvrement et des mentions de l’avis. Il est prudent d’agir dès la réception, sans attendre le terme. La réclamation doit préciser le montant du dégrèvement demandé et conserver l’accusé de réception électronique ou postal.
La contestation ne suspend pas automatiquement le paiement. Si le contribuable souhaite différer la partie contestée, il doit demander expressément un sursis de paiement dans sa réclamation. L’article L. 277 du Livre des procédures fiscales prévoit : « Le contribuable qui conteste le bien-fondé ou le montant des impositions mises à sa charge est autorisé, s’il en a expressément formulé la demande dans sa réclamation et précisé le montant ou les bases du dégrèvement auquel il estime avoir droit, à différer le paiement de la partie contestée de ces impositions et des pénalités y afférentes. »
Lorsque le montant dépasse le seuil réglementaire, l’administration peut demander des garanties. À défaut, le comptable public peut prendre des mesures conservatoires. Le sursis doit donc être demandé après examen de ses conséquences, particulièrement lorsque la taxe porte sur plusieurs logements ou plusieurs années.
Si l’administration rejette la réclamation, la décision indique les voies et délais de recours. Le litige relève du juge administratif. La requête doit reprendre les moyens juridiques, répondre aux motifs du rejet et produire l’ensemble des pièces. Une preuve nouvelle peut parfois être admise, mais il est préférable de constituer un dossier complet dès la phase administrative.
La stratégie contentieuse dépend du motif. Pour des travaux, le débat portera sur l’habitabilité, la nature des postes, leur coût et la valeur du bien. Pour une mise en vente, il portera sur le prix du marché et les diligences. Pour une occupation, il portera sur la continuité des quatre-vingt-dix jours. Pour un obstacle de copropriété, il portera sur les pouvoirs réels du propriétaire et sur les démarches qu’il pouvait accomplir seul.
La jurisprudence récente invite à éviter trois erreurs. La première consiste à produire un budget de rénovation global sans distinguer l’habitabilité du confort. La deuxième consiste à invoquer le seuil de 25 % sans estimation datée de la valeur vénale. La troisième consiste à expliquer l’absence de location sans apporter les mandats, prix, visites et relances qui montrent une recherche effective de preneur.
Le vote parisien rend ces précautions plus importantes, car une erreur de qualification pourra entraîner un taux de 30 %, puis de 60 %. Le coût de la preuve reste souvent inférieur à plusieurs années d’imposition. Un constat, une estimation et des devis correctement ventilés peuvent également servir dans les relations avec la copropriété, l’assureur, les héritiers ou un acquéreur.
Pour les propriétaires de Paris et d’Île-de-France, la préparation doit commencer avant le 1er janvier 2027. Il faut régulariser les déclarations d’occupation, décider des travaux indispensables, mandater une agence à un prix documenté ou formaliser l’obstacle qui empêche la remise sur le marché. Le contentieux immobilier à Paris se gagne rarement par une explication générale. Il se gagne par une chronologie et des pièces cohérentes.
Conclusion
La taxe parisienne de 2027 ne frappera pas mécaniquement tout logement vide. Elle s’appliquera lorsqu’un local d’habitation est vacant depuis la durée requise au 1er janvier, qu’il reste à la disposition du redevable et qu’aucune exclusion n’est démontrée. Paris a choisi les taux maximaux de 30 % la première année d’imposition et de 60 % à partir de la deuxième. Les périodes de vacance antérieures à 2027 seront prises en compte.
Le propriétaire doit donc répondre à quatre questions. Le logement a-t-il été occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs ? Était-il normalement habitable ? A-t-il été proposé à la vente ou à la location au prix du marché avec des démarches continues ? Un obstacle technique, juridique ou successoral empêchait-il réellement sa remise en occupation ? Chaque réponse doit être datée et documentée.
En cas d’avis contestable, la réclamation doit identifier le local, l’année, le montant demandé, le fondement de l’exonération et les pièces correspondantes. Une demande expresse de sursis de paiement peut être ajoutée. Si l’administration rejette la demande, le recours devant le tribunal administratif doit être préparé à partir du motif exact du rejet.
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