Le règlement de copropriété à l’épreuve des mutations jurisprudentielles de la troisième chambre civile (2025-2026)
Le droit de la copropriété traverse une période de recomposition normative dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation est l’acteur principal. Entre les propositions de réforme législative issues du Livre blanc de l’Institut Janus, présenté à l’Assemblée nationale en mai 2026, et les décisions rendues au cours des dix-huit derniers mois, un double mouvement se dessine : le renforcement de l’autorité du règlement de copropriété comme charte fondamentale de l’immeuble, et la clarification des prérogatives respectives du syndicat et des copropriétaires dans la gouvernance des parties communes. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis demeure, dans son architecture, le socle de cette matière, mais les interprétations qu’en donne la Haute juridiction en redessinent les contours avec une précision accrue. Or, ces évolutions intéressent au premier chef les praticiens du droit immobilier, confrontés quotidiennement aux litiges nés de l’application des règlements de copropriété, qu’il s’agisse de leur opposabilité aux acquéreurs successifs, de leur articulation avec la prescription acquisitive ou de la répartition des droits entre le syndicat et ses membres sur les parties communes et les possibilités de surélévation.
Par ailleurs, les enseignements jurisprudentiels récents invitent à repenser certains réflexes contentieux hérités d’une lecture trop littérale des textes. La Cour de cassation, en formation de section pour les décisions les plus remarquées, a rendu plusieurs arrêts publiés au Bulletin qui, sans opérer de revirements spectaculaires, consolident des principes dont la portée pratique est considérable pour les copropriétaires comme pour les professionnels du secteur. À cet égard, l’étude croisée de ces décisions met en lumière une double exigence : celle d’une sécurité juridique renforcée dans les rapports entre copropriétaires, et celle d’une gouvernance clarifiée des immeubles soumis au statut de la copropriété. L’Institut Janus, cercle de réflexion dédié aux politiques du logement, a d’ailleurs formulé dans son Livre blanc de mai 2026 des propositions de réforme structurelle qui font écho, par anticipation ou par contraste, aux solutions dégagées par la jurisprudence récente. En conséquence, l’analyse suivante se propose d’examiner, d’une part, la force obligatoire du règlement de copropriété entre consolidation et clarification (I), et d’autre part, la gouvernance de la copropriété à l’heure des choix structurants (II).
I. La force obligatoire du règlement de copropriété entre consolidation et clarification
Le règlement de copropriété constitue la charte fondamentale de tout immeuble soumis au statut de la loi du 10 juillet 1965. Il détermine la destination des parties tant privatives que communes, précise leurs conditions de jouissance et fixe les règles de fonctionnement de la copropriété. Son autorité, pour être théoriquement incontestée, n’en demeure pas moins régulièrement éprouvée devant les juridictions, tant par les acquéreurs successifs que par les copropriétaires eux-mêmes. La troisième chambre civile a eu l’occasion, dans deux décisions rendues en décembre 2025 et février 2026, de préciser respectivement les limites de son autorité au regard de la prescription acquisitive et les conditions de son opposabilité aux ayants cause à titre particulier. Ces deux arrêts, rendus en formation de section pour le premier et en formation restreinte pour le second, apportent des clarifications essentielles sur la nature juridique du règlement de copropriété et sur l’étendue de sa force obligatoire à l’égard des différents acteurs de la copropriété.
A. L’opposabilité du règlement non publié : une clarification bienvenue
La question de l’opposabilité du règlement de copropriété non publié au fichier immobilier avait donné lieu à des divergences jurisprudentielles que l’arrêt du 12 février 2026 est venu dissiper avec une netteté remarquable. Dans cette espèce, un ensemble immobilier dit « Le Village du lac », soumis au statut de la copropriété selon un arrêt irrévocable de cour d’appel du 7 mars 2002, avait fait l’objet d’un règlement de copropriété enregistré le 30 mars 1966 mais non publié, et d’un état descriptif de division du 7 mai 1967 publié. Une société civile immobilière, propriétaire de lots transitoires selon acte d’acquisition du 14 janvier 2000, avait assigné le syndicat aux fins de voir établir un nouveau règlement de copropriété, puis sollicité l’annulation des assemblées générales tenues chaque année depuis. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 21 mars 2024, avait jugé que la copropriété était dénuée de règlement conforme et avait homologué le règlement établi par un expert judiciaire, en retenant que le défaut de publication privait le règlement initial de toute existence.
La troisième chambre civile casse cette décision au visa des articles 13 de la loi du 10 juillet 1965 et 4, alinéa 3, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Elle énonce, dans un attendu de principe, que « l’existence d’un règlement de copropriété n’est pas subordonnée à sa publication, laquelle n’est nécessaire que pour le rendre opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires » et qu’« en l’absence de publication, le règlement de copropriété est opposable à ces derniers lorsqu’il ressort de leur acte d’acquisition qu’ils en ont eu préalablement connaissance et qu’ils ont adhéré aux obligations en résultant » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-16.401). Or, en l’espèce, l’acte d’acquisition de la SCI mentionnait expressément qu’elle avait eu connaissance de l’ensemble des clauses et conditions résultant du règlement de copropriété et qu’elle déclarait accepter d’acquérir les biens vendus, qu’ils dépendent d’une copropriété ou d’un lotissement. Dès lors, la cour d’appel ne pouvait, sans violer les textes susvisés, considérer la copropriété comme dépourvue de règlement.
Cette décision, qui s’inscrit dans le droit fil de la lettre du décret du 17 mars 1967, rappelle utilement que la publicité foncière n’est pas une condition de validité du règlement de copropriété mais une condition de son opposabilité aux tiers. Elle consolide la sécurité juridique des copropriétés anciennes dont le règlement, bien que non publié, continue de s’imposer aux copropriétaires qui en ont eu connaissance lors de l’acquisition de leur lot. Cette solution est d’autant plus opportune qu’elle évite les contentieux en cascade visant à remettre en cause l’organisation entière de la copropriété au seul motif d’un défaut de publication, et préserve la stabilité des rapports entre copropriétaires. Dès lors, le notaire rédacteur d’un acte de vente portant sur un lot de copropriété devra veiller à mentionner expressément que l’acquéreur a pris connaissance du règlement de copropriété et qu’il adhère aux obligations qui en résultent, cette mention valant opposabilité du règlement même en l’absence de publication au fichier immobilier. Dans le prolongement de cette logique, l’arrêt du 19 mars 2026, rendu par la même chambre, a rappelé que « dès lors qu’un immeuble répond aux critères posés par l’article 1er, d’ordre public, de la loi du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-13.829), consacrant ainsi la primauté des critères légaux sur les circonstances administratives pour la détermination de l’existence d’une copropriété.
B. Le règlement de copropriété face à la prescription acquisitive : une limite réaffirmée
Si le règlement de copropriété s’impose aux copropriétaires avec la force obligatoire d’un contrat, il ne saurait pour autant tenir lieu de titre de propriété. Cette règle, que l’on pouvait croire acquise, a été solennellement rappelée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 18 décembre 2025, publié au Bulletin. En l’espèce, les propriétaires d’un lot de copropriété avaient édifié sans autorisation des constructions sur une cour partie commune et sur une cour grevée d’un simple droit de jouissance spéciale. Ils revendiquaient l’acquisition de la propriété de ces extensions par le mécanisme de la prescription acquisitive abrégée de dix ans, en invoquant comme juste titre les stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles « l’acquéreur du second lot aura seul l’usage de la cour comprise en son lot, il pourra les modifier et disposer de ces constructions et cour comme il l’entendra à condition de ne pas nuire aux propriétaires des autres lots ».
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 27 mars 2024, avait accueilli cette argumentation en considérant que cette mention du règlement de copropriété constituait un juste titre suffisant. La troisième chambre civile censure cette analyse au visa de l’article 2265 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, en rappelant que « le règlement de copropriété, n’ayant pas de caractère translatif de propriété, ne constitue pas un juste titre » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-15.759, Publié au Bulletin). Le juste titre, au sens de ce texte, est celui qui, s’il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription, ainsi que la Cour de cassation l’avait déjà énoncé dans un arrêt antérieur (Cass. 3e civ., 11 févr. 2015, n° 13-24.770, Publié au Bulletin). Or, le règlement de copropriété, par nature, organise les rapports entre les copropriétaires et détermine la consistance des lots, mais n’opère aucun transfert de propriété : il ne peut donc servir d’assise à une prescription abrégée.
Cette solution présente un intérêt pratique considérable pour tous les copropriétaires confrontés à des empiétements ou à des constructions irrégulières édifiées par leurs voisins sur des parties communes. Elle signifie que le copropriétaire qui entend se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée doit rapporter la preuve d’un juste titre translatif de propriété, ce que le seul règlement de copropriété ne saurait constituer. En pratique, cela interdit à un copropriétaire de s’approprier une partie commune par le seul effet du temps en se fondant sur les stipulations du règlement, aussi favorables soient-elles à son égard. Cette position de la Cour de cassation s’inscrit dans une logique de protection des droits indivis des copropriétaires sur les parties communes, dont l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle qu’elles sont « l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ». Admettre que le règlement de copropriété puisse constituer un juste titre reviendrait à permettre l’appropriation privative de ce qui relève, par essence, de l’indivision.
II. La gouvernance de la copropriété à l’heure des choix structurants
La gouvernance de la copropriété connaît, depuis plusieurs années, des évolutions majeures qui dépassent le seul cadre jurisprudentiel. Le Livre blanc de l’Institut Janus, présenté à l’Assemblée nationale en mai 2026, propose une refonte ambitieuse des règles de fonctionnement des assemblées générales, avec notamment une réduction des majorités requises pour les travaux d’économie d’énergie, la simplification des convocations et une restriction du droit de contestation aux seuls copropriétaires présents ou représentés. Ces propositions, qui suscitent des débats nourris au sein de la communauté des juristes, interviennent dans un contexte où la troisième chambre civile a elle-même précisé, par plusieurs décisions récentes, l’étendue des prérogatives du syndicat et des copropriétaires sur les parties communes et les droits attachés à l’immeuble. Par ailleurs, le Conseil constitutionnel a validé, par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, la conformité à la Constitution des dispositions permettant de modifier le règlement de copropriété à la majorité de l’article 26 pour interdire les locations meublées touristiques dans certains immeubles (Cons. const., 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC), marquant ainsi une étape supplémentaire dans l’encadrement des pouvoirs de l’assemblée générale sur la destination de l’immeuble. L’analyse des décisions jurisprudentielles révèle une volonté constante de la Haute juridiction de préserver l’équilibre entre les droits individuels des copropriétaires et l’intérêt collectif du syndicat.
A. Le droit de surélévation : une prérogative du syndicat
La question du titulaire du droit de surélever un bâtiment en copropriété avait donné lieu à des incertitudes, particulièrement dans l’hypothèse où le règlement de copropriété est silencieux sur ce point et où le bâtiment concerné est composé de parties communes spéciales ou d’un lot unique. La troisième chambre civile a tranché ce débat par un arrêt du 2 avril 2026, publié au Bulletin, dont la portée doctrinale est majeure. Dans cette espèce, une SCI était propriétaire de l’unique lot d’un bâtiment D de l’ensemble immobilier, lot auquel étaient attachées une quote-part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales de ce bâtiment. Souhaitant procéder à la surélévation du bâtiment pour y créer de nouveaux lots privatifs, la SCI avait fait inscrire son projet à l’ordre du jour d’une assemblée générale, mais les résolutions afférentes avaient été rejetées par les autres copropriétaires.
La SCI soutenait que, le règlement de copropriété étant muet sur le droit de surélever le bâtiment constitué d’un seul lot privatif, ce droit lui appartenait en propre et non au syndicat. La troisième chambre civile rejette cette argumentation et pose en principe que « dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-15.059, Publié au Bulletin). La Cour relève, au visa des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, que le bâtiment litigieux, bien que composé d’un seul lot, comportait des parties communes, ce dont il résultait qu’il n’était pas une partie privative mais relevait de la copropriété dans son ensemble. Dès lors, seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation ou autoriser de tels travaux lors d’une assemblée générale.
Cette solution constitue une avancée significative pour la sécurité juridique des opérations de surélévation. Elle empêche qu’un copropriétaire unique d’un bâtiment ne s’approprie unilatéralement le droit de surélever au détriment des autres membres du syndicat. Désormais, la décision de surélever, même un bâtiment composé d’un lot unique mais comportant des parties communes, relève nécessairement du vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. L’arrêt précise également que, dans le silence du règlement, le droit de surélever n’est pas inclus dans les parties communes spéciales d’un bâtiment, de sorte qu’un copropriétaire ne saurait prétendre le détenir à raison de sa seule qualité de propriétaire de la totalité de ces parties communes spéciales. Le Livre blanc de l’Institut Janus n’aborde pas directement cette question, mais la proposition d’une réduction générale des majorités requises pour certains travaux pourrait, si elle était adoptée, faciliter l’adoption de telles résolutions à l’avenir, permettant ainsi de densifier le tissu urbain par la création de nouveaux logements en surélévation.
B. La jouissance des parties communes : le rappel des principes directeurs
Le second volet de l’arrêt du 18 décembre 2025, déjà évoqué pour la question du juste titre, comporte un enseignement tout aussi important concernant la jouissance des parties communes. Des copropriétaires, propriétaires du lot n° 3 de l’immeuble, se plaignaient d’être privés de l’accès à la cour commune et au portail donnant sur une rue adjacente, dont les clefs étaient détenues par les propriétaires du lot n° 2. Ils sollicitaient la remise des clefs et la condamnation des défendeurs à leur laisser libre accès à cette cour, sous astreinte. La cour d’appel de Paris les avait déboutés au motif que ni leur titre de propriété ni le règlement de copropriété n’indiquaient que leur lot disposait d’un accès à la cour litigieuse et à la rue adjacente.
La troisième chambre civile censure ce raisonnement en rappelant le principe fondamental énoncé à l’article 9, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 : « chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». La Cour exige des juges du fond qu’ils constatent expressément, pour priver un copropriétaire de son droit d’accès à une partie commune, que celle-ci constitue, selon le règlement de copropriété, une partie commune spéciale sur laquelle le copropriétaire concerné n’a aucun droit (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-15.759, Publié au Bulletin). À défaut d’une telle stipulation expresse, le droit de jouissance bénéficie à tous les copropriétaires sans distinction. De même, l’absence d’accès direct entre les parties privatives d’un lot et une partie commune ne saurait suffire à exclure le droit du copropriétaire d’y accéder, dès lors que celui-ci est titulaire d’un droit indivis sur cette partie commune.
Cette décision revêt une portée pratique considérable pour le contentieux des parties communes. Elle rappelle que le droit de chaque copropriétaire sur les parties communes est un droit de propriété indivis, dont il ne peut être privé que par une disposition explicite du règlement de copropriété. Les juges du fond ne peuvent donc se contenter de relever le silence du règlement pour refuser l’accès d’un copropriétaire à une partie commune : ils doivent caractériser l’existence d’une stipulation contraire limitant le droit de jouissance de ce copropriétaire. Ce rappel s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile qui veille à préserver l’équilibre des droits entre les copropriétaires et à empêcher qu’une partie commune ne soit, de facto, appropriée par certains au détriment des autres. Par ailleurs, l’arrêt rappelle également, au visa des articles 3 et 4 de la même loi, que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » et que « les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement » (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 3 et 4).
Cette exigence probatoire renforcée trouve un écho dans les propositions du Livre blanc de l’Institut Janus, qui suggère d’améliorer la lisibilité des règlements de copropriété et de leurs annexes, notamment par l’établissement systématique d’un état descriptif de division précis et détaillé. Une telle clarification documentaire permettrait précisément d’éviter les litiges nés de l’incertitude sur la nature juridique des espaces communs et sur les droits de jouissance qui s’y attachent. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en exigeant des stipulations expresses pour exclure un copropriétaire de la jouissance d’une partie commune, incite les rédacteurs d’actes à la plus grande précision dans la rédaction des règlements de copropriété, et rappelle aux syndics que toute restriction au droit de jouissance d’un copropriétaire sur les parties communes doit reposer sur un fondement textuel incontestable.
Conclusion
Les décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des années 2025 et 2026 dessinent un cadre jurisprudentiel d’une remarquable cohérence pour le droit de la copropriété. La force obligatoire du règlement de copropriété est réaffirmée, tant dans son existence même, indépendante de sa publication au fichier immobilier, que dans ses limites intrinsèques : il ne saurait valoir titre de propriété pour les besoins de la prescription acquisitive abrégée, mais il s’impose à tous les copropriétaires dès lors qu’ils en ont eu connaissance lors de l’acquisition de leur lot, même en l’absence de publication. La gouvernance des immeubles en copropriété est, quant à elle, précisée sur deux points essentiels : le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat et non au copropriétaire individuel, quand bien même ce dernier serait propriétaire de l’intégralité des lots du bâtiment ; et la jouissance des parties communes ne peut être restreinte qu’en vertu d’une stipulation expresse du règlement de copropriété, le silence de ce dernier profitant à tous les copropriétaires sans distinction.
Ces enseignements, conjugués aux propositions de réforme législative actuellement débattues dans le cadre du Livre blanc de l’Institut Janus, offrent aux praticiens du droit immobilier des outils d’une précision accrue pour sécuriser les opérations de vente, de gestion et de rénovation des immeubles en copropriété. Des lors, il appartient aux notaires, aux avocats en droit immobilier et aux syndics de tirer les conséquences de cette jurisprudence en adaptant leurs pratiques rédactionnelles et leur gestion contentieuse aux exigences renouvelées de la troisième chambre civile. Pour approfondir ces questions, le cabinet se tient à la disposition des copropriétaires et des syndicats confrontés à des difficultés d’application de leur règlement de copropriété, qu’il s’agisse de la régularisation d’un état descriptif de division, de la contestation d’une assemblée générale ou de la défense de leurs droits sur les parties communes. Les principes dégagés par la Cour de cassation, notamment l’interdiction de considérer le règlement de copropriété comme un juste titre translatif de propriété (C. civ., art. 2272), trouvent également à s’appliquer dans le contentieux de la construction, où la question de la propriété des ouvrages édifiés sur les parties communes demeure récurrente.
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