Charges et réparations dans le bail commercial : la refonte opérée par la loi du 26 mai 2026 et les enseignements de la troisième chambre civile
I. L’encadrement légal renforcé des charges locatives dans le bail commercial
A. L’inventaire limitatif et l’obligation de reddition annuelle des comptes
Le régime des charges locatives dans le bail commercial repose sur un dispositif légal dont l’architecture a été posée par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, et qui vient d’être substantiellement complété par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. L’article L. 145-40-2 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) impose désormais que tout contrat de location comporte « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». Cette exigence d’un inventaire limitatif constitue une protection essentielle pour le preneur, dans la mesure où elle prohibe les clauses générales de transfert de charges dont la généralité même rendait impossible tout contrôle effectif. L’article R. 145-36 du même code (legifrance.gouv.fr) précise que cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, lequel doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
La loi du 26 mai 2026 a inséré au sein de cet article L. 145-40-2 une obligation nouvelle pesant sur le bailleur, à savoir la communication, lors de la conclusion du contrat de location puis tous les trois ans, d’un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, ainsi que d’un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Cette innovation législative, qui s’inscrit dans le mouvement plus large de transparence des relations contractuelles, permet au preneur d’anticiper les charges à venir et de vérifier la correcte exécution par le bailleur de ses obligations. Par ailleurs, le même texte impose que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires, cette répartition étant fonction de la surface exploitée, et que le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire corresponde strictement au local occupé. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les preneurs de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre eux. Ce faisant, le législateur a entendu répondre à une préoccupation constante des praticiens : l’opacité des comptes de charges dans les centres commerciaux et les ensembles immobiliers complexes.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-14.982, courdecassation.fr), publié au Bulletin, est venue rappeler avec une netteté particulière les obligations qui pèsent sur le bailleur en matière de justification des charges. La Cour énonce qu’« il résulte de ces textes, d’une part, que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, d’autre part, qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition ». Cette décision, rendue au visa des articles 1134 ancien et 1353 du code civil ainsi que des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, constitue un rappel utile de ce que l’obligation de reddition des comptes n’est pas une simple faculté pour le bailleur, mais bien une condition de l’exigibilité des sommes réclamées au preneur. La Cour censure ainsi l’arrêt d’appel qui s’était contenté de constater que les factures avaient été mises à disposition de la locataire, sans vérifier qu’elles lui avaient été effectivement adressées. Cette distinction entre la mise à disposition et l’envoi effectif des justificatifs revêt une importance pratique considérable, car elle impose au bailleur une diligence active dans l’exécution de son obligation d’information. La seule circonstance que les documents soient consultables au siège du bailleur ou accessibles sur un serveur informatique ne saurait suffire à satisfaire aux exigences du texte. L’obligation d’adresser les justificatifs emporte celle de les transmettre matériellement au preneur, par voie postale ou électronique, de manière à lui permettre d’en prendre connaissance sans se déplacer ni engager de démarche particulière.
B. La communication des justificatifs et les effets de la reddition tardive
La question du délai de communication de l’état récapitulatif annuel des charges a donné lieu à une importante clarification jurisprudentielle. La troisième chambre civile, dans un second arrêt du même jour, le 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-16.270, courdecassation.fr), également publié au Bulletin, devait se prononcer sur les conséquences d’une reddition tardive des comptes de charges. En l’espèce, la bailleresse n’avait transmis les états de dépenses et les factures de régularisation que par courriel du 16 juillet 2021, soit après que la locataire l’eut mise en demeure, le 1er juillet 2021, de lui rembourser les provisions sur charges pour les années 2016 à 2020. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la locataire en énonçant que « le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles ».
Cet attendu de principe, dont la portée doctrinale est considérable, marque une évolution sensible par rapport aux lectures antérieures qui tendaient à sanctionner la tardiveté de la reddition par la perte du droit de conserver les provisions. La Cour adopte une position équilibrée : la sanction de la tardiveté n’est pas automatique ; le bailleur conserve la faculté de justifier, fût-ce devant le juge, de la réalité et du montant des charges dont il demande le remboursement. En conséquence, la demande de remboursement intégral des provisions versées, fondée sur le seul constat de la tardiveté, doit être rejetée dès lors que le bailleur rapporte la preuve des charges exposées. Cette solution s’articule avec l’article 1103 du code civil qui pose le principe de la force obligatoire des contrats, et avec l’article 1353 du même code qui fait peser la charge de la preuve sur celui qui réclame l’exécution de l’obligation. A cet égard, la Cour de cassation opère une distinction essentielle entre l’obligation de communication de l’état récapitulatif annuel, dont la tardiveté ne prive pas le bailleur de son droit de conserver les provisions s’il justifie des charges, et l’obligation de communication des justificatifs à la demande du preneur, dont la violation prive le bailleur du droit d’exiger le remboursement des sommes correspondantes. Cette dualité de régime, qui invite à ne pas confondre la reddition des comptes et la justification des charges, constitue l’un des apports majeurs de la jurisprudence du 29 janvier 2026.
La loi du 26 mai 2026 a par ailleurs renforcé le dispositif en imposant au bailleur une obligation d’information continue sur les charges nouvelles. L’article L. 145-40-2 dispose désormais qu’« en cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ». Cette obligation d’information, qui s’ajoute à l’obligation de communication des justificatifs, témoigne de la volonté du législateur de faire de la transparence un principe cardinal de la relation locative commerciale. Elle permet au preneur de ne pas être placé devant le fait accompli d’une régularisation de charges qu’il n’aurait pu anticiper, et favorise ainsi une gestion saine et prévisible du poste de charges dans l’économie générale de l’exploitation du fonds de commerce.
Or, la portée de ces obligations ne saurait être appréciée indépendamment des stipulations du bail lui-même. La troisième chambre civile rappelle en effet, dans les arrêts du 16 mars 2023 (pourvois n° 21-25.106 et 21-25.107, courdecassation.fr), que le bailleur peut, par une clause claire et précise, transférer au preneur la charge de dépenses qui lui incomberaient normalement. La Cour exige cependant que cette clause soit interprétée restrictivement. En l’espèce, les clauses litigieuses mettaient à la charge du preneur « les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil quand bien même ces dépenses résulteraient la vétusté ou de la force majeure », mais la Cour a censuré l’arrêt d’appel pour n’avoir pas recherché si une clause claire et précise mettait à la charge de la locataire les travaux de réfection de la toiture du centre commercial. Dès lors, la validité d’une clause de transfert des charges ne se présume pas : elle doit être expresse, non équivoque et limitée dans son objet.
II. La distinction entre réparations et l’articulation avec le transfert conventionnel
A. La summa divisio de l’article 606 du code civil et son application prétorienne
L’article 606 du code civil (legifrance.gouv.fr), dont la rédaction remonte au code Napoléon de 1804, demeure la pierre angulaire de la répartition des réparations entre bailleur et preneur. Il dispose que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ». Ce texte, qui distingue les grosses réparations, par nature à la charge du bailleur, des réparations d’entretien, qui incombent au preneur en application de l’article 1754 du code civil, a fait l’objet d’une abondante jurisprudence qui en a précisé les contours. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 9 mars 2023 (pourvoi n° 21-23.863, courdecassation.fr), a rappelé que les réparations prévues à l’article 606 du code civil « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité ». Cette formulation, qui fait de la structure et de la solidité de l’immeuble les critères déterminants de la qualification de grosse réparation, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante.
Les arrêts du 16 mars 2023 précités (pourvois n° 21-25.106 et 21-25.107) apportent un éclairage supplémentaire sur cette distinction. La Cour y énonce que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur ». Cette motivation, rendue au visa des articles 1134 ancien, 1720 et 1754 du code civil, rappelle le principe selon lequel « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » (article 1720 du code civil, legifrance.gouv.fr) tout en admettant, par exception, qu’une stipulation contractuelle expresse puisse y déroger. La Cour de cassation a ainsi censuré les arrêts de la cour d’appel d’Agen qui, pour condamner les locataires à contribuer aux dépenses relatives aux travaux de réfection de la toiture du centre commercial, s’étaient bornés à relever que le bail mettait à la charge du preneur une contribution aux charges des parties communes et d’utilité collective, sans rechercher si une clause claire et précise mettait spécifiquement à la charge de la locataire les travaux de réfection de la toiture.
A cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile contribue à dessiner un régime probatoire exigeant pour le bailleur qui entend se prévaloir d’une clause de transfert des grosses réparations. La clause doit non seulement être rédigée en des termes non équivoques, mais encore désigner avec précision la nature des travaux dont la charge est transférée. Une clause générale de contribution aux charges des parties communes est insuffisante à opérer un tel transfert pour des travaux de toiture ou de structure. Par ailleurs, les arrêts des 16 mars 2023 confirment que la clause de transfert des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil peut valablement stipuler que ces dépenses resteront à la charge du preneur « quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ». Une telle stipulation, pour autant qu’elle soit claire et précise, n’est pas en elle-même contraire aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-15 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) répute non écrites les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41, parmi lesquelles figure précisément l’article L. 145-40-2 relatif à l’inventaire des charges. En conséquence, toute clause qui tendrait à dispenser le bailleur de l’établissement de l’inventaire limitatif ou de la communication de l’état récapitulatif annuel serait réputée non écrite, le juge devant en prononcer l’inopposabilité au preneur, même en l’absence de préjudice démontré.
B. Les clauses de transfert des charges et l’incidence des obligations légales nouvelles
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 n’a pas directement modifié l’articulation entre l’article 606 du code civil et les clauses de transfert de charges dans le bail commercial. En revanche, elle a renforcé indirectement la position du preneur en imposant au bailleur une transparence accrue sur les travaux réalisés et à venir. L’obligation triennale de communication d’un état prévisionnel et d’un état récapitulatif des travaux, insérée à l’article L. 145-40-2 du code de commerce, permet au preneur de connaître avec exactitude les dépenses de réparation et d’entretien qui lui seront imputées, et de vérifier que ces dépenses ne portent pas sur des travaux qui, par leur nature, relèveraient des grosses réparations au sens de l’article 606, dont le transfert n’aurait pas été valablement stipulé.
La troisième chambre civile, dans un arrêt du 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-14.887, courdecassation.fr), publié au Bulletin, a posé un principe dont la portée dépasse la seule question des charges pour intéresser l’économie générale du bail commercial. La Cour énonce que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial ». En l’espèce, il s’agissait de l’obligation d’assurance de responsabilité civile du copropriétaire non-occupant, imposée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que cette charge légale nouvelle, combinée à d’autres, constituait une modification notable des obligations respectives des parties au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce, justifiant le déplafonnement du loyer lors du renouvellement.
Cette décision illustre l’incidence des obligations légales nouvelles, qu’elles portent sur les charges, les réparations ou les assurances, sur l’équilibre financier du bail commercial. En conséquence, l’apparition de nouvelles obligations à la charge du bailleur depuis la dernière fixation du prix, qu’il s’agisse de l’obligation de communication des justificatifs de charges renforcée par la loi du 26 mai 2026, de l’obligation d’établir un état prévisionnel des travaux, ou encore de l’obligation d’information sur les charges nouvelles, pourra être invoquée par le bailleur au soutien d’une demande de déplafonnement du loyer. L’article R. 145-8 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) précise en effet que « les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ».
En sens inverse, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent, aux termes du même article R. 145-8, un facteur de diminution de la valeur locative. Dès lors, l’illicéité d’une clause de transfert des grosses réparations, ou l’absence d’une clause claire et précise permettant ce transfert, pourra être invoquée par le preneur pour obtenir une minoration du loyer du bail renouvelé. Cette articulation entre le droit des obligations, le droit des charges et le droit du renouvellement confère à la répartition conventionnelle des charges une importance qui dépasse la simple exécution du bail en cours pour conditionner, à terme, les conditions financières de son renouvellement.
L’article L. 145-15 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), qui répute non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement ou aux dispositions relatives au loyer et aux charges, constitue le garde-fou ultime contre les aménagements conventionnels excessifs. La Cour de cassation en fait une application stricte, en contrôlant que la clause de transfert ne vide pas de sa substance la protection accordée au preneur par le statut des baux commerciaux. La combinaison de ce texte avec les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, tels que renforcés par la loi du 26 mai 2026, dessine un régime dans lequel la liberté contractuelle est préservée, mais encadrée par des exigences de transparence et de précision dont la violation est sévèrement sanctionnée. L’article L. 145-40-2 du code de commerce renvoie à un décret en Conseil d’État le soin de préciser les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire. Ce décret, attendu dans les mois suivant la promulgation de la loi du 26 mai 2026, devrait apporter une clarification bienvenue sur la liste des charges prohibées, mettant ainsi fin à certaines pratiques consistant à transférer au preneur des dépenses de pure structure ou d’investissement qui relèvent, par essence, de la propriété du bailleur.
Conclusion
La matière des charges et des réparations dans le bail commercial se trouve aujourd’hui à la croisée de deux mouvements convergents : d’une part, un renforcement législatif des obligations de transparence et de reddition des comptes, incarné par la loi du 26 mai 2026 ; d’autre part, une jurisprudence de la troisième chambre civile qui, par une série d’arrêts récents, a précisé avec rigueur les conditions auxquelles le bailleur peut transférer au preneur la charge de dépenses qui lui incomberaient normalement. L’obligation de communication des justificatifs, l’encadrement de la reddition tardive des comptes, l’exigence d’une clause claire et précise pour le transfert des grosses réparations et la prise en compte des obligations légales nouvelles dans la fixation du loyer du bail renouvelé constituent autant de jalons qui dessinent un équilibre renouvelé entre les prérogatives du bailleur et la protection du preneur. Les praticiens du droit des baux commerciaux devront intégrer ces évolutions dans la rédaction des clauses de charges, dans le suivi de l’exécution des baux en cours et dans la stratégie contentieuse à l’occasion des renouvellements.
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